Этапы подготовки документов для строительства

Разработка и согласование исходно-разрешительной документации

Время чтения: 5 минут

Исходно-разрешительная документация (ИРД) необходима для законного строительства или реконструкции объекта, собирается и разрабатывается на предпроектной стадии или в ходе подготовки проекта, а также при вводе в эксплуатацию. Заниматься сбором и подготовкой ИРД может сам собственник участка или застройщик, либо технический заказчик по договору. Состав ИРД определяется в соответствие с Градостроительным кодексом РФ, другими нормативными актами.

Читайте в этом материале, что входит в исходно-разрешительную документацию при строительстве и реконструкции, как правильно оформить и где получить нужные документы, какие проблемы могут возникать при подготовке ИРД.

Что такое исходно-разрешительная документация

Законодательство не содержит точного определения “исходно-разрешительной документации”. Однако, исходя из смысла ГрК РФ, в нее входят документы, необходимые:

Сам проект, его текстовые и графические материалы, формально не относятся к исходно-разрешительной документации. Однако проект включает большинство документов из ИРД, использует их информацию и данные, передается в едином комплекте для экспертиз и оформления разрешений.

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Нормативные акты

Основным нормативным актом, предусматривающим сбор и подготовку исходно-разрешительной документации, является Градостроительный кодекс РФ. В статьях 45-51 ГрК РФ содержатся правила проведения всех этапов изысканий, проектирования и строительства, перечни обязательных и дополнительных документов. Также при сборе и оформлении ИРД применяются следующие нормативные акты:

Процесс согласований и оформления разрешений регламентирован и нормативными актами субъекта РФ. Например, на территории столицы действуют Постановления Правительства Москвы почти на каждый вид строительных работ.

Простым языком

Подготовку исходно-разрешительной документации нужно вести поэтапно, т.е. на разных стадиях проектирования и согласований. Каждый документ ИРД содержит определенные сведения, без которых нельзя приступить к разработке проекта, провести его экспертизу, проверка для выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Исходно-разрешительная документация содержит следующие сведения:

Заказчик (застройщик) может сам заниматься сбором и оформлением всех документов. Однако разрабатывать проект может только проектная организация, состоящая в СРО, т.е. подтвердившая свой профессиональный статус. Поэтому по договору на проектирование обычно предусматривается передача полномочий по сбору ИРД, либо отдельных документов. Также документацию может собирать и готовить технический заказчик, действующий по договору с застройщиком или собственником участка.

Комментарий специалиста. В зависимости от вида и цели оформления документов, они могут выдаваться за плату или безвозмездно, иметь срок действия или применяются бессрочно. Формы большинства видов исходно-разрешительной документации утверждены на законодательном уровне. Оформление ИРД может происходить путем личного обращения в государственные ведомства, а многие документы можно получить или согласовать через электронные сервисы.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) входит в состав ИРД.

На какие виды работ нужна исходно-разрешительная документация

ИРД оформляется на любые виды строительных работ, которые проходят экспертизу, согласования и разрешения:

Текущий и капитальный ремонт объектов также может проводиться на основании проекта. Однако ГрК РФ и ЖК РФ не требуют проходить согласования для текущего или капитального ремонта, хотя может потребоваться сбор и оформление отдельных документов из ИРД.

Что входит в исходно-разрешительную документацию

Комплект исходно-разрешительной документации отличается на разных стадиях строительства. Общий список включает:

Это только общий обязательный перечень ИРД. На разных стадиях проектирования могут потребовать и иные документы. Эти вопросы вам разъяснят специалисты компании Смарт Вэй, если вы обратитесь к нам за разработкой проекта.

Если для проекта предусмотрена экспертиза, положительное экспертное заключение также входит в ИРД.

Этапы сбора и оформления ИРД

Процесс оформления, сбора и подготовки ИРД будет идти непрерывно, пока разрабатывается и согласуется объект, либо он проверяться на ввод в эксплуатацию. Ниже расскажем о каждом этапе подготовки исходно-разрешительной документации, перечне необходимых документов.

Предпроектная стадия, заключение договора

На начальном этапе большинство документов связано с подтверждением прав на участок и его характеристик. Для последующей разработки проекта могут потребоваться:

Также для начала работы по проектированию нужно оформить техническое задание. Этот документ нужно составить максимально точно и объективно, так как на стадии экспертизы и оформления ЗОС будет проверяться соответствие проекта и ТЗ. Если для проектирования конкретного объекта нет действующих стандартов и СП, либо требуется отступление от общих норм безопасности, нужно разработать и согласовать специальные технические условия (СТУ).

Стадия инженерных изысканий

Инженерные изыскания обязательно проводятся при разработке проекта строительства и реконструкции. По итогам изыскания оформляются следующие документы:

Материалы изысканий не только используются проектировщиком, но и включаются в состав проекта, будут проверять при экспертизе, оформлении разрешения на строительство.

Стадия утверждения проекта и начала строительства

Готовый проект утверждается заказчиком, передается на государственную и негосударственную экспертизу. Если подтверждено соответствие ТЗ и нормативным актам о безопасности, выдается положительное экспертное заключение. Этот документ входит в ИРД, так как позволяет обратиться за разрешением на строительство.

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Для получения разрешения на строительство нужно обращаться в региональный орган строительного надзора. В Москве таким ведомством является Госстройнадзор. Дополнительные согласования и разрешения могут потребоваться для реконструкции объектов культурного наследия.

Разрешение на строительство оформляется после экспертизы проекта, входит в исходно-разрешительную документацию.

Стадия завершения строительства и ввод в эксплуатацию

После завершения строительных работ оформляются два ключевых документа:

Комментарий специалиста. Только обращение в надежную проектную организацию гарантирует, что у вас не возникнет проблем при сборе и подготовке ИРД. Сотрудничество с компанией Смарт Вэй станет залогом успешного согласования всех документов, отсутствия сложностей при прохождении обязательных процедур.

Технические условия входят в ИРД, нужны для подключения объекта к инженерным коммуникациям.

Согласование исходно-разрешительной документации

Процедуры согласования и оформления разрешений по ИРД проходят по следующим направлениям:

Большинство указанных структур позволяет оформлять документы в электронном виде. Компания Смарт Вэй предлагает услуги по проектированию “под ключ”, т.е. с прохождением всех обязательных согласований.

Как правильно составить ТЗ на разработку исходно-разрешительной документации

Отдельное техническое задание на сбор и оформление исходно-разрешительной документации не составляется. Такие полномочия и требования можно указать в общем ТЗ на проектирование. Чтобы избежать проблем при последующих проверках, экспертизах и согласованиях, обратитесь за помощью в подготовке ТЗ в компанию Смарт Вэй. Наши специалисты укажут полный перечень ИРД, который нужен для проектирования и согласований.

Как выбрать компанию для ИРД

Правильный выбор технического заказчика и проектной организации снимает все проблемы при согласованиях, оформлении исходно-разрешительной документации. Обратите внимание на следующие моменты:

Если вам нужна надежная проектная организация, которая займется всеми формальностями и согласованиями ИРД, обращайтесь к специалистам Смарт Вэй.

Разрешение на ввод в эксплуатацию оформляется после строительства или реконструкции, входит в ИРД.

Проблемы и сложности при разработке исходно-разрешительной документации

Сложности могут возникать на всех этапах сбора и оформления исходно-разрешительной документации, причем по объективным причинам. Вот несколько проблем, которые возникают чаще всего:

Компания Смарт Вэй всегда учитывает возможные сложности еще на начальном этапе проектирования. Мы выберем оптимальный вариант согласований, получения ИРД, что сэкономит ваше время и деньги.

Преимущества сотрудничества с нашей компанией

Наши специалисты выполнят все необходимые работы по проектированию, сбору и оформлению исходно-разрешительной документации. Наши преимущества:

Опыт и квалификация наших специалистов позволяет проходить согласования с первого раза и без замечаний. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на консультации по телефонам, указанным на сайте.

Источник

Исходные данные для проектирования и строительства

Для подготовки проектной документации, а также для ее экспертизы требуется пакет документов, устанавливающих требования к объекту строительства, порядок и источники его финансирования. В первую очередь это:

— разрешительные и правоустанавливающие документы,

— исходные данные для разработки проектной документации,

— требования к технологическим решениям, сметной документации,

Разрешительные и правоустанавливающие документы

Исходными данными для обоснования инвестиций на проектирование и строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) являются реквизиты документов, на основании которых принято решение о финансировании проекта. Например:

— федеральная, региональная, муниципальная или ведомственная программа, утвержденная соответствующим органом;

— нормативно-правовой акт органа федеральной, региональной или муниципальной исполнительной власти;

Исходные данные для разработки проектной документации

Проектная документация разрабатывается на основании требований и исходных данных, представленных в следующих документах:

— задание на проектирование (если проектная документация готовится на основании договора или контракта);

— отчет по инженерным изысканиям (геологическим, геодезическим, экологическим, гидрогеологическим, археологическим и т.д.) или акты обследования объекта (при капитальном ремонте);

— правоустанавливающие документы на объект строительства или земельный участок;

— градостроительный план земельного участка, предоставленного для строительства,

утвержденного и зарегистрированного в установленном порядке;

— документы, имеющие отношение к использованию участков, на которые юрисдикция градостроительных регламентов не может быть распространена;

— технические условия на подключение к инженерным сетям, определяемые в Градостроительным Кодексом РФ и иными нормативными актами;

— документы, удостоверяющие согласование отступлений от норм, указанных в технических условиях;

— документы по отклонениям от установленных предельных величин разрешенного строительства объектов исходя из специфики инвестиционного проекта;

— акты, изданные собственником объекта, о выведении его из эксплуатации, если этого требует план реализации проекта;

— решения муниципального органа в том случае, если предполагается соответствующая санкция;

— данные о потребностях объекта в тех или иных видах топлива, газе, воде, электричестве;

— сведения о проектной мощности объекта – для промышленного предприятия;

— данные о земельных участках, которые предполагается использовать при реализации проекта на строительство объекта;

— сведения о том, какие категории земель будут использоваться при строительстве;

— данные о размере денежных средств, необходимых для возмещения ущерба другим землепользователям;

— данные о применении различных изобретений и патентов, результатов исследований;

— обоснования поэтапного строительства при такой возможности;

— сведений о плановых затратах, связанных с модернизацией инфраструктуры, расположенной в районе строительства;

— схемы расположения тех или иных проектируемых объектов, определение границ сервитутов, если это требуется при реализации проекта.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Исходные данные для проектирования также могут дополняться:

— заключением о химическом составе грунтовых вод, характеристиках грунтов, концентрации загрязняющих веществ в районе проведения строительных работ;

— сведениями об имеющихся и проектируемых источниках водоснабжения, водоохранных зонах, напоре в водопроводной сети, качестве воды, системах канализации;

— обоснованием методов прокладки сетей теплоснабжения;

— данными о сетях водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, обоснованием методов присоединения к системам управления лифтами, сигнализации, сетям связи и телевидения;

— данными об оформлении различных разрешений по видам и лимитам по топливу;

— обоснованием формирования трасс трубопроводов и кабелей, а также границ охранных зон.

Требования к технологическим решениям

Если планируется проектировать и строить промышленный объект, то к исходным данным добавляются требования к технологическим решениям:

— производственная программа, технология производства, требования к обеспечению функционирования хозяйственных операций, сведения об основных ресурсах, используемых на нужды предприятия;

— источники поставки сырья и материалов;

— требования к выпускаемой продукции;

— обоснование показателей и характеристик технологических процессов;

— описание вспомогательного оборудования, транспорта, различных механизмов.

Требования к сметной документации

Требования к сметной документации должны включать:

— перечень сметных нормативов, на основании которых должна разрабатываться сметная документация;

— метод разработки сметной документации (БИМ, РИМ, РМ);

— применяемые индексы для пересчета в текущий уровень цен;

— транспортную схему доставки материалов до приобъектного склада и т.д.

Существует и отраслевые требования к исходным данным. Необходимо придерживаться этих норм.

Например, есть Положение об исходных данных для проектирования, утвержденное замминистра промышленности РФ от 30.01.2002 года. Этот документ определяет порядок подготовки исходных данных для химической промышленности. Требования данного документа распространяются на все предприятия независимо от их организационно-правовой формы.

Аналогичные документы разработаны и для других отраслей – энергетики, нефтяной и газовой промышленности и т.д.

Подготовка исходных данных для проектирования является важным этапом инвестиционной деятельности и от ее качества зависит качество проектной документации и окупаемость инвестиционного проекта.

Источник