Этап реализации проекта строительства

Основные этапы реализации проекта

1. ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА И ПЛАНИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Подготовка и сбор технических условий, градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), результатов проведения публичных слушаний и других документов в зависимости от расположения и специфики будущего объекта строительства.

— Предпроектные работы (эскизный проект)

Определение Технико-экономических показателей будущего объекта, выбор варианта посадки здания на участке и разработка предварительной концепции основных архитектурных решений.

Подготовка топосъемки и геологических работ, проведение работ по инженерному обследованию зданий в случаях реконструкции либо сноса существующих зданий в рамках реализации инвестиционного проекта.

2. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ

Данный этап включает в себя проектирование на основании исходно-разрешительных документов и результатов изысканий: от подготовки Технического задания до получения положительного заключения экспертизы

Подготовка совместно с проектно-изыскательскими организациями задания на разработку проектно-сметной документации, проводим ее согласование.

— Определение по согласованию с заказчиком и подрядчиком объемов, этапов и стоимости проектных работ;

Осуществление выбора, преимущественно по результатам проведения конкурса, проектной организации, заключаем договора на разработку проектной документации

— Организация выполнения проектной и рабочей документации проекта

Координация работ подрядных организаций в увязке архитектурно-планировочных, объемно-пространственных, технических решений и др. нормативных требований при выполнении комплекса проектных работ.

Организация в установленном порядке согласования, утверждения и переутверждения проектно-сметной документации, а также внесение в соответствующую документацию исправлений по замечаниям и заключениям подрядных организаций и органов экспертизы.

3. ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

— Разрешение на строительство

Формирование полного комплекта документов необходимых для получения Разрешения на строительство объекта в соответствии с градостроительным кодексом Российской Федерации.

— Выбор Генерального подрядчика(подрядчика)

Проведение тендера и выбор Генподрядной организации, отвечающей требованиям Заказчика. Подготовка договора Генерального подряда с обязательными приложениями, включая графики производства работ и финансирования.

Контроль за строительством объекта, включая оценку качества выполнения работ, соответствие требованиям проекта и контроль за формированием исполнительной документации.

Контроль за освоением Генподрядчиком выделенных средств на строительство. Проверка соответствия фактически выполненных объёмов работ с заявленными объёмами подрядчика за отчетный период.

4. ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА

— Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Осуществление ввода в эксплуатацию объекта, получив разрешение в органах власти в соответствии с законодательством, при этом организуем и принимаем участие в работе приемочной комиссии по законченному строительством объекту, предоставляя полный пакет документации.

Полный комплекс мероприятий по завершении строительно-монтажных работ, включающий в себя работы с органами местного самоуправления и ресурсо снабжающими организациями, структурами БТИ, Ростехнадзора и др.

— Передача введенного в эксплуатацию объекта инвестору

Передача объекта инвестору (уполномоченной инвестором структуре) в эксплуатацию, предоставляя полный пакет исполнительной документации; Определение режима эксплуатации объекта в период опробования и приемки;

Источник

Этапы реализации и функции участников инвестиционно-строительного процесса.

Инвестиционно-строительный процесс – дело, деятельность, мероприятие, предполагающее осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей.

Основные участники инвестиционно-строительного процесса.

1)Девелопер-форма предпринимательской инвестиционной деятельности по созданию (развитию) объектов недвижимости, включающая:

-подбор команды участников проекта; маркетинг; исследование рынка; проектирование; строительство;

финансирование; бухгалтерский учет; управление имуществом; продажа.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.На практике в качестве девелопера может выступать и инвестор, и заказчик, и строительная организация – генподрядчик.

2)Застройщик-это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции капитального ремонта.

Застройщик может не являться специалистом в области строительства, поэтому для реализации возложенных на него функции заказчика, в частности технадзора за строительством, требуется привлечение соответствующих, как правило, лицензированных или сертифицированных специалистов (строителей).

3)Инвестор-это субъект управления, основной функцией которого является финансирование проекта или инвестиционной программы в целях получения прибыли на инвестируемый капитал.

Инвесторами могут быть:

4)Заказчик-это субъект управления, основной функцией которого является организация строительства и реализация проекта в целом в интересах застройщика.

Заказчик обеспечивает повышение эффективности капитальных вложений и сокращение продолжительности инвестиционного цикла и осуществляет строительство объектов в установленных объемах.

Заказчик предоставляет застройщику и статистическую отчетность, отчеты об использовании финансовых ресурсов, а также оперативную информацию о размещении и реализации выполняемых заказов и состоянии их строительства.

5)Проектировщик-это субъект управления, основной функцией которого является проведение проектных и изыскательских работ, необходимых для создания проектно-сметной документации.

Проектировщик – юридическое или физическое лицо, разрабатывающее по заказу и договору с заказчиком проектную и сметную документацию на новое строительство, реконструкцию или техническое перевооружение.

6)Подрядчик-его основная функция заключается в практическом осуществлении строительства объектов в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией.

Подрядчики – это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с гражданским кодексом РФ.

Генеральный подрядчик – строительная организация или организация-посредник, принявшая на себя функции координации СМР, получившая в установленном порядке или на конкурсной основе право на строительство объекта и заключившая контракт с заказчиком на строительство объекта.

7)Пользователь-эксплуатационник-его основной функцией является использование и эксплуатация строительного объекта, включая эксплуатацию его производственных мощностей.

Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в т.ч. иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, международные объединения и организации и т.п. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Этапы реализации инвестиционно-строительного проекта:

Этап №3: Этап организации и проведение подрядных торгов

Этап №5: Эксплуатация объекта недвижимости

Этап №6: Ликвидация объекта

Основные понятия строительного дела: строительное производство, технология строительных процессов, организация строительного производства.

Строительное производство делится на общестроительные и специализированные работы.

Общестроительные работы классифицируют в соответствии с применяемыми (перерабатываемыми) материалами или возводимыми конструкциями: арматурные работы, бетонные работы, земляные работы, каменные работы, кровельные работы, отделочные работы, плотничные работы, свайные работы, монтажные работы и другие. К специальным работам относят гидроизоляционные работы, теплоизоляционные работы, санитарно-технические работы, электромонтажные работы и другие.

Наука о методах ыполнения строительных процессов, обеспечивающих обработку строительных материалов, полуфабрикатов и конструкций с качественным изменением их состояния, физико-химических свойств, геометрических размеров с целью получения продукции заданного качества. В зависимости от способа выполнения и сложности строительные процессы разделяют на комплексно-механизированные, механизированные и ручные.

Наука, определяющая сущность и научные основы предстроительного проектирования и изысканий, взаимосвязь выполнения строительных процессов во времени и пространстве, материально-технического обеспечения строительства, оперативного планирования и управления производством. Организация строительного производства должна обеспечивать целенаправленность всех организационных, технических и технологических решений на достижение конечного результата – ввода в действие объекта с необходимым качеством и в установленные сроки.

207.Система строительного проектирования: цели и задачи, стадии разработки и содержание проектной документации, оценка экономичности проектных решений.

Проектирование – это процесс взаимоувязанного комплекса работ коллектива специалистов, результатом которого является разработка проектно-сметной документации для строительства или реконструкции предприятий, зданий, сооружений и их комплексов.

Главная задача проектирования – это разработка документации для экономного использования выделяемых ресурсов с максимальным выигрышем во времени.

Главной целью проектирования является обеспечение своевременного ввода в эксплуатацию производственных мощностей и объектов жилищно-гражданского назначения с наименьшими затратами при высоком качестве за счет повышения организационно-технического уровня строительства.

— разрабатывается на конкурсной основе, в том числе через подрядные торги (тендер).

— подлежит обязательной государственной экспертизе.

— разрабат-ся на ос­нове утвержденных обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений.

— детализирует принятые в обоснованиях ре­шения и уточняет основные технико-экономические показатели.

Проектирование проводится в 3 этапа:

2.Этап: Утверждение обоснований.

3.Этап: Принятие решения о строительстве и согласовании места размещения объекта. Согласование и утверждение задания на проектирование. Сбор исходных данных. Оформление договора (контракта) на проектирование. Инженерные изыскания (топографо-геодезические, геологические гидрогеологические, почвенные санитарно-технические работы).

Проект на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назна­чения состоит из следующих разделов:

— Общая пояснительная записка; Генеральный план и транспорт; Технологические решения; Организация и условия труда работников; Управление производством и предприятием; Архитектурно-строительные решения; Инженерное оборудование, сети и системы; Организация строительства; Охрана окружающей среды; Инженерно-технические мероприятия граж­данской обороны; Мероприятия по предупре­ждению чрезвычайных ситуаций; Сметная документация; Эффективность инвестиций.

Оценка проектных решений основана на расчете и анализе технико-экономических показателей проектов и определении обобщающих показателей эффективности инвестиций.

Оценку экономичности проектных решений рекомендуется производить в два этапа.

Обоснование экономической целесообразности осуществления проекта производится в соответствии с Методическими рекоменда­циями путем расчета следующих показателей эффективности:

— чистого дохода (ЧД) или чистого дисконтированного дохода (ЧДД);>0

— внутренней нормы доходности (ВНД);>E-норма дисконта, принятая в расчетах

— индексов доходности затрат и инвестиции (ИД) иди дисконти­рованных затрат и инвестиций (ИДД);>1

Источник

Алгоритм разработки инвестиционного проекта и последовательные этапы принятия решения о целесообразности его реализации

На сегодняшний день реализация любого инвестиционного проекта в г.Москве связана для инвестора с большими рисками, обусловленными изначально отсутствием всей необходимой юридической и технической информации для точной оценки затрат по реализации данного инвестиционного проекта. Эта информация накапливается постепенно, по мере разработки проекта, и довольно часто инвестор приходит к выводу о низкой рентабельности проекта и нецелесообразности или технической невозможности его дальнейшей разработки в момент, когда по проекту уже понесены очень серьезные материальные затраты, а к работе над проектом привлечена дорогостоящая команда специалистов, которую необходимо будет расформировать или искать ей другое применение. С целью минимизации потерь инвестора предлагается нижеприведенный алгоритм разработки каждого инвестиционного проекта и последовательность принятия решений по его реализации. Риски инвестора при этом ограничиваются только стоимостью выполненных этапов и подэтапов к моменту принятия решения о продолжении или об отказе от реализации данного проекта. Работа над проектом может быть прервана в любой момент, на любом из подэтапов, в случае обнаружения обстоятельств делающих реализацию проекта нерентабельной или невозможной, но в тоже время не исключают выгодной продажи объекта на любом этапе и на любой стадии. Срок отдельных этапов и подэтапов определена примерно для объекта общей площадью 10 000 кв.м и площадью земельного участка 0,5 га в Москве.

1 этап. Предварительный.

Сбор исходных данных, определение функционального назначения, градостроительных, нормативных и юридических ограничений, разработка и утверждение концепции (предпроектного предложения) с основными технико-экономическими показателями, разработка предварительного (грубого) бизнес-плана.

1.1. Подготовительный период (ориентировочно 1-1,5 месяца):
— получение ситуационного плана земельного участка;
— получение плана границ межевания территории;
— получение геоподосновы;
— получение кадастровой справки;
— получение заключения по морфотипу;
— получение информации из НИиПИ Генплана о градплане по данной территории и участку;
— получение планов БТИ окружающих строений.

1.2. Предварительные проработки (ориентировочно 2 месяца):
— заключение договора на разработку концепции;
— разработка концепции;
— разработка предварительного (грубого) бизнес-плана;
— выполнение ландшафтно-визуального анализа;
— предварительное исследование свето-климатического режима;
— выполнение историко-архитектурных исследований;
— получение технических условий на стадии ТЭО;
— получение планово-реставрационного задания (дата памятников архитектуры и объектов на исторических территориях города);
— разработка градо-экологического обоснования;
— корректировка предварительного бизнес-плана.

1.3. Проведение согласований и получение заключений (ориентировочно 1,5-2 месяца):
— согласование Управы района;
— согласование Москомнаследия;
— согласование НииПИ Генплана;
— согласование Моспроект-2;
— согласование Префектуры округа;
— заключение АПУ округа;
— заключение Роспотребнадзора;
— заключение ОПС Мосгоргеотреста;
— заключение Москомприроды;
— утверждение предпроектных проработок Москомархитектурой (1-й регламент МКА);
— окончательное формирование предварительного бизнес-плана.

Ориентировочный срок выполнения 1-го этапа 4-6 месяцев.

Получение положительных заключений на данном этапе в указанном объеме дает оценку примерно 60% возможности реализации такого проекта, однако еще не позволяет выполнить более или менее точный расчет его затратной части.

С точки зрения организационной структуры, подэтапы 1.1 и 1.2 выполняются специалистами группы «предварительного девелопмента», которая входит в состав службы Технического заказчика. К работе по согласованиям на подэтапе 1.3 привлекаются специалисты группы «подготовки Исходно-разрешительной документации». К разработке бизнес-планов привлекаются специалисты «финансово-экономической» службы.

2 этап. Подготовка распорядительных документов.

2.1 Предварительные переговоры (по неформальным каналам) по техническим условиям на присоединение с целью включения (при необходимости) в распорядительные документы особых условий по долевому участию инвестора в развитии городских инженерных сетей и сооружений.
2.2 Сбор данных по существующим землепользователям, собственникам, арендаторам и т.п. с целью включения (при необходимости) в распорядительные документы особых условий по освобождению участка (объекта) от подобных обременений и подготовке их к строительству.
2.3 Предварительные переговоры о «доле города» по объекту в распорядительном документе.
2.4 Разработка «первой редакции» основного бизнес-плана на основании дополнительно собранной к этому времени информации.
2.5 Выпуск Постановления (Распоряжения).
2.6 Подписание инвестконтракта.
2.7 Корректировка основного бизнес-плана на основании фактически выпущенных распорядительных документов.

Ориентировочный срок выполнения 2-го этапа 2 месяца.

Выпуск приемлемых для инвестора распорядительных документов и хорошие показатели бизнес-плана дают оценку примерно 80% возможности реализации такого проекта, и уже позволяют выполнить более или менее точный расчет его затратной части.

Работу над этим этапом по-прежнему координирует группа «перспективного девелопмента». Подэтам 2.1 выполняется с привлечением специалистов из групп Главного энергетика и Главного механика. Подэтап 2.2 выполняется с привлечением специалистов из «юридической службы» и службы «земельно-имущественных отношений». Подготовкой распорядительных документов занимаются сотрудники «юридической службы». К разработке бизнес-планов привлекаются специалисты «финансово-экономической» службы. После выхода распорядительных документов группа «перспективного девелопмента» передает проект Управляющему Проектом.

3 этап. Разработка исходно-разрешительной документации, получение технических условий на присоединение. Выпуск АРИ.

3.1 Проведение согласований и получение заключений (ориентировочно 6 месяцев):
— согласование Управы района;
— согласование ГУ ГО и ЧС;
— согласование НииПИ Генплана;
— согласование Моспроект-2;
— согласование Префектуры округа;
— заключение АПУ округа;
— заключение Москомнаследия (для объектов на исторических территориях города);
— заключение Роспотребнадзора;
— заключение ОПС Мосгоргеотреста;
— заключение НИиПИ Генплана;
— заключение УГПС;
— заключение Москомзема;
— заключение ДИГМ;
— заключение Москомприроды;
— заключение о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам;
— выпуск ИРД и АРИ.

3.2 Получение технических условий на присоединение.

Ориентировочный срок выполнения 3-го этапа 6 месяцев.

Работу над этим этапом координирует Управляющий проектом. Подэтап 3.1 выполняется с привлечением специалистов из отдела подготовки ИРД. Подэтап 3.2 выполняется с привлечением специалистов из отделов Главного энергетика и Главного механика.

4 этап. Заключение договора краткосрочной аренды земли, разработка и согласование проекта, получение разрешения на строительство.

4.1 Заключение договора аренды на период проектирования и строительства (ориентировочно 3 месяца):
— получение кадастровой кальки земельного участка;
— согласование кальки с соседними землепользователями;
— выполнение геодезии;
— прохождение ОЗК;
— выход Распоряжения префекта округа;
— оформление договора аренды;

4.2 Разработка и согласование проекта (ориентировочно 6-8 месяцев):
— заключение договора на проектирование;
— разработка проекта;
— разработка и согласование Задания на проектирование;
— согласование Управы района;
— согласование Москомнаследия;
— согласование НииПИ Генплана;
— согласование Моспроект-2;
— согласование Префектуры округа;
— заключение АПУ округа;
— заключение Роспотребнадзора;
— заключение ОПС Мосгоргеотреста;
— УКБГ;
— ЭКОС;
— заключение Москомприроды;
— утверждение проекта Москомархитектырой (2-й регламент МКА);
— оформление свидетельства об утверждении архитектурно-строительного решения;
— выполнение технических обследований и заключений;
— организация информирования жителей о предстоящем строительстве;
— протокол Муниципалитета;
— государственная экологическая экспертиза;
— государственная экспертиза проекта;

4.3 Получение разрешения на строительство (ориентировочно 1-1,5 месяца):
— утверждение Застройщиком (Заказчиком) проектной документации;
— согласование Росохранкультуры;
— нанесение объекта на оперативную карту;
— оформление разрешения на снос;
— получение разрешения на строительство.

Ориентировочный срок выполнения 4-го этапа 9-12 месяцев.

5 этап. Подготовка и проведение тендера на генподряд, заключение генподрядного договора.

5.1 Подготовка документов для проведения тендера;
5.2 Организация и проведение тендера на генподряд;
5.3 Подготовка и оформление результатов тендера для принятия решения;
5.4 Заключение генподрядного договора;
5.5 Заключение договоров на вынос и перекладку (прокладку) внешних инженерных сетей;
5.6 Заключение договора на авторский надзор за строительством;
5.7 Передача документации и строительной площадки генподрядной организации.

Ориентировочный срок выполнения 5-го этапа 4 месяца.

Итого, с учетом параллельного выполнения мероприятий подготовительных этапов, общий период работ до выхода на строительную площадку составляет 24 месяца.

6 этап. Строительство, технический надзор. Приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта.

6.1 Строительство, технический надзор:
— оформление ордера на производство строительно-монтажных работ;
— строительство;
— организация и осуществление технического надзора за строительством;
— руководство строительством;
— организация и проведение промежуточных Рабочих комиссий;
— подготовка к приему и вводу в эксплуатацию объекта;

6.2 Приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта:
— организация и проведение приемки законченного строительством объекта подрядчиком Заказчику;
— организация и проведение Приемочной комиссии;
— выпуск правового акта органа исполнительной власти на эксплуатацию объекта;
— передача на баланс городским эксплуатирующим организациям участков сетей и сооружений;
— регистрация прав собственности на построенный объект;
— оформление земельно-правовых отношений.

Ориентировочный срок выполнения 6-го этапа 18-24 месяцев.

Дополнительные материалы по теме:

Источник