Элемент блокировки в строительстве

Земельный участок под домом блокированной застройки

Сегодня напомним, что такое жилой дом блокированной застройки и чем он отличается от МКД и жилого дома. Мы расскажем, как департамент недвижимости Минэкономразвития РФ отреагировал на запрос о порядке формирования земельного участка под такой дом и подготовке технического плана для такого дома.

Дом блокированной застройки

Жилой дом – это индивидуально-определённое здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирный дом, как и дом блокированной застройки (ст. 16 ЖК РФ), это вид жилого дома. Это дом, который состоит из двух и более квартир. Каждая квартира имеет свой выход на земельный участок дома или в помещение общего пользования.

не могут использоваться как жилые.

Минстрой РФ понимает, какая путаница возникает при определении вида жома, и то, что определение жилого дома блокированной застройки не до конца соответствует определению жилого дома, которое закреплено в ЖК РФ. Поэтому ведомство разрабатывает проекты нормативно-правовых актов, которые окончательно определят понятия «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки».

Земельный участок под домом блокированной застройки

Вопросы возникают и по земельным участкам, на которых стоят дома блокированной застройки. Каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГК РФ).

Проверьте, что к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию у вас приложен технический план объекта капитального строительства (ч. 10.1 ст. 55 ГК РФ). Он должен быть подготовлен по правилам, которые описаны в ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Технический план составляется в двух частях: графической и текстовой. В графической части отражаются данные кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором находится дом. Указывается местоположение объекта.

Графическая часть плана – это план этажа или части этажа здания (или всего здания или его части, если нет этажей). На таком плане отмечается местоположение помещения, машино-места.

Когда жилой дом блокированной застройки вводится в эксплуатацию, каждый его блок ставится на государственный кадастровый учёт в качестве отдельного здания с назначением «жилое» (письмо Росреестра от 06.03.2017 N 14-02689-ГЕ/17).

Государственный кадастровый учёт блоков

Росреестр в том же письме говорит, что технические планы нужно подготовить для каждого блока жилого дома блокированной застройки. При этом важно помнить, чтобы каждый блок имел свой собственный земельный участок. Данные о них потом отразятся в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Источник

Жилой дом блокированной застройки — это что такое?

Жилой дом блокированной застройки — это достаточно новый тип помещения, представляющий совокупность отдельных строений. Совмещенные между собой объекты формируют новый тип жилплощади, именуемой таунхаусом, дуплексом, квадрохаусом, британхаусом или иными названиями английского происхождения. Подобные строения завоевывают популярность в России и причисляются к классу элитной жилплощади, однако владельцам таких зданий важно учитывать нюансы их возведения и правового статуса. Подробнее о таком типе жилых зданий читайте в нашей статье.

Жилой дом блокированной застройки — это что такое?

Определение зданий типа ДБЗ

В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:

Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (ФЗ № 190)

ВНИМАНИЕ! Главными критериями оценки жилья и причисления его к ДБЗ выступает автономность его составляющих секций, на что указывают отдельный вход в них, изолированные инженерные сети, отсутствие проемов в общей стене между соседними сооружениями.

Особенности строения

Блокированным сооружениям характерен ряд правовых свойств и нюансов, выделяющих их среди иных типов жилья. К особенностям строений относятся:

Основным объектом права признается территория, на которой возведены строение и инженерные коммуникации с совместными приборами учета. Зачастую такие нюансы и сходство с МКД провоцируют трудности при выделении доли отдельного владельца и обозначении процедуры обслуживания со стороны УК.

Типы домов блокированной застройки

В строительстве различают несколько видов описываемых зданий. Сооружения имеют идентичные общие характеристики, но отличаются стилем и формой возведения. Могут присутствовать дополнительные элементы, например, бассейн, веранда, что позволяет причислить жилье к элитному.

Таблица 1. Типы домов блокированной застройки

Городское строение, но с компонентами загородного. Вход в каждую секцию — изолированный, перед ним — небольшая площадка. Заднего двора нет. Жилплощадь невелика, проектирование — вертикальное. Каждому этажу отводится обособленная функция

Форма таунхауса, возведение осуществляется на итальянский манер. На прилегающем участке дополнительно строят веранду, гараж, бассейн и так далее. Относится к категории элитного жилья

Стиль построек родом из Франции, отличаются удлиненной приусадебной территорией, позволяющей расположить гараж

Дом с 4 обособленными входами, предполагает размещение 4 семей. Отличается большой жилплощадью, преимущественно возводится в 2 этажа: на первом располагают кухню и техпомещения, на втором — спальни

Выполняется в английском стиле из экологически чистых стройматериалов, поэтому такое жилье относят к премиум-классу

Строительство блокированных застроек в РФ развивается, разрабатываются новые проекты домов, однако все они обладают характерными для них общими признаками.

Письмо Росреестра «О жилых домах блокированной застройки»

Правовое регулирование

Нормативная база, освещающая понятие и порядок использования ДБЗ, включает обширный перечень правовой документации. В сложных случаях уточнение отдельных аспектов осуществляется на основании судебной практики.

Таблица 2. Правовое регулирование строительства и использования ДБЗ

Нормативная база	Описание
Градостроительный кодекс РФ	Дает определение и основополагающие характеристики ДБЗ
Жилищный кодекс	Относит блокированные дома, как и МКД, к жилым (ст.16). При этом отличительной чертой выделяет присутствие имущества общего назначения у вторых. Положения данного документа не дают точно утвердить тип жилья. Поэтому Минстрой вынужден дополнительно вводить нормативы, позволяющие однозначно разделять ДБЗ от многоквартирных
Земельный кодекс	В ст. 35 обозначен порядок предоставления и оформления площади под блокированные здания

Статья 16. Виды жилых помещений (ФЗ № 188)

Помимо основной нормативной базы, в юридической практике для уточнения нюансов используются Приказы Минстроя и Минэкономразвития РФ, стандарты строительства, Постановления Правительства.

Признание объекта блокированной застройкой

Статус ДБЗ характеризуется наличием индивидуального права владения на каждый входящий в него объект. Признание здания блокированным осуществляется путем направления просьбы в:

ВНИМАНИЕ! Присвоение зданию статуса ДБЗ допускает оформить в собственность приусадебный участок (в отличие от МКД, где такой возможности нет).

Обычно трудности с признанием дома блокированным у современных построек не возникает, поскольку этот вопрос уточняется в разрешительных проектных документах. Однако для двухквартирных зданий, возведенных в эпоху СССР или до введения ГрК РФ, характерны трудности при присвоении им статуса ДБЗ. Обращение в суд осуществляется, если предыдущие 2 органа (БТИ, администрация) отказали в удовлетворении просьбы заявителя. Причиной долгих тяжб ранее выступала неоднозначность определений в законодательстве, трудность при разграничении многоквартирных и блокированных домов. Зачастую решения суда оспаривались и направлялись на новое рассмотрение, при этом апелляционный вердикт был способен полностью изменить предыдущий.

Сейчас при оценке недвижимости опираются на характеристики, приведенные в ГрК РФ. То есть ДБЗ признается отдельно стоящее здание не выше 3 этажей с автономными секциями для пребывания в каждой 1 семьи при отсутствии имущества общего назначения. Сооружение не должно использовать единые внутридомовые коммуникации — они обособлены для каждого объекта. Общее оборудование находится за границей жилых элементов для обслуживания автономных частей. Исками в суд в отношении ДБЗ, помимо присвоения зданию соответствующего статуса, выступают:

Однако основополагающим моментом выступает именно наличие у строения статуса ДБЗ. Например, собственник объекта в составе ДБЗ без согласования возвел второй этаж. Владелец иного блока заявил о необходимости приведения сооружения в первоначальное состояние, поскольку работы проводились без одобрения соседей и нарушают нормативы (дом имеет один фундамент). Отмечено, что после реконструкции на фасаде сформировалась трещина. В результате разбирательств в пользу истца вынесено 2 судебных решения. Однако Верховный суд не согласился с вердиктом, вернув дело для нового разбирательства, обозначив первой задачей признание заявленного статуса сооружения (Определение Верховного суда РФ № 56-КГ16-1 от 26.04.16).

Получение разрешения на строительство

Строительные нормы определяют, что возведение ДБЗ на изолированных территориях недопустимо и противоречит законодательству. То есть земля должна быть общая.

ВНИМАНИЕ! Если собственники соседних участков решили построить дом такого типа, для этого целесообразно совместить все участки, сформировав единый.

Процедура приобретения разрешения на постройку ДБЗ состоит из последовательных действий:

Планы межевания при подготовке документации имеют некоторые особенности. Например, размер участка под обособленным элементом ДБЗ не должна быть меньше величины, обозначенной Правилами землепользования и застройки конкретного региона. Границей участков считается совместная стена секций и по ее линии производится деление общей территории. Основанием государственного кадастрового учета и приобретения права владения на изолированные объекты дома выступают акт на введение в эксплуатацию всего ДБЗ и техпланы для каждого составляющего элемента. Последние формируются стандартным образом, согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

Управление домами блокированной застройки

Поскольку у блокированных зданий нет единого имущества, потребность в содержании и обслуживании всего объекта часто отсутствует. Управление данным типом недвижимости значительно отличается от такового при эксплуатации многоквартирных домов.

ВНИМАНИЕ! Ответственность за содержание ДБЗ полностью ложится на собственников.

Например, для таких зданий не действуют региональные программы по капитальному ремонту, предполагающие реконструкцию при получении сооружением статуса аварийного. Если требуется установить определенное состояние помещений, собственники отправляют заявку в жилищные службы или БТИ. Для организации порядка предоставления ЖКУ, благоустройства приусадебной территории владельцы вправе заключить договорные отношения с выбранной ими самостоятельно обслуживающей организацией. Оформление бумаг осуществляют органы местного самоуправления, предусмотренные для конкретного дома, и представители госучреждений. Собственники вправе самостоятельно решать, требуется ли ремонт их части ДБЗ, то есть обслуживание производится, согласно порядку использования частного жилого фонда. При появлении потребности в реконструкции и проведении иных работ в отношении общих сооружений необходимо заручиться согласием всех владельцев.

Если жители не разграничили права на территорию, управление производится по правилам совместного владения. Однако и при наличии оформленного разделения участка соседи обязаны учитывать интересы друг друга.

ДБЗ считаются достаточно экономичными, поскольку при строительстве значительно сокращаются издержки на возведение стен. Поэтому уплотненные конструкции делают жилье более доступным по цене, чем обособленные дома и даже квартиры. В 2019 году понятие ДБЗ имеет четкое определение за счет нормативного регулирования и обширной судебной практики. Однако некоторые ситуации по-прежнему требуют дополнительного рассмотрения различными инстанциями.

Видео — Как разделить дом на два хозяина?

Видео — Возможность включение ДБЗ в программу капремонта

Источник