Эксплуатационные расходы в строительстве

Состав и учет эксплуатационных расходов

Деятельность любой организации предполагает расходы. Существуют различные виды трат. Одна из разновидностей – эксплуатационные расходы.

Что собой представляют эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы (ЭР) – это текущие затраты на обеспечение работоспособности основных средств на протяжении всего срока их эксплуатации. Под текущими тратами понимаются расходы на производство и продажу. Они будут разниться в зависимости от специфики деятельности организации. К примеру, если это железнодорожный субъект, средства тратятся на транспортировку грузов, пассажиров, различного багажа. Различают эксплуатационные расходы на обеспечение пожарной безопасности.

Цель трат – исполнение поставленной цели. К примеру, железнодорожной компании нужно транспортировать груз. Для этого требуется вложить средства в топливо, зарплату, техническое обслуживание, электроэнергию. Размер трат определяется объемом эксплуатируемого оборудования, временем использования, удельными расходами на один час работы.

Состав эксплуатационных расходов

Рассмотрим состав эксплуатационных расходов:

Также это могут быть другие траты, зависящие от специфики деятельности предприятия. Конкретный состав определяется руководителем предприятия. Рассмотрим структуру расходов на примере субъектов, занимающихся добычей углеводородного сырья:

Это основной перечень. В состав могут входить и прочие направления трат.

Классификация

Эксплуатационные расходы подразделяются на эти категории:

Классификация может зависеть от специфики деятельности компании. Рассмотрим группировку расходов по признакам на примере субъекта, который занимается железными дорогами:

В приведенном случае группировка выполняется по этим признакам: направления работы, укрупненные формы деятельности, статьи Номенклатуры.

Планирование эксплуатационных расходов

Разработка плана ЭР зависит от типа организации. К примеру, план расходов фирмы ЖД формируется на основании плана перевозок, плана труда и пользования подвижным составом. Цель планирования – обеспечение текущей деятельности нужной суммой денежных средств. Если план будет составлен неправильно, средства могут не вовремя закончиться. Из-за этого деятельность компании будет приостановлена. Фирма потеряет прибыль. Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.

Планирование – это составляющая управления ЭР. Однако это не единственный элемент. Управление ЭР также включает в себя анализ трат, контроль над ними, обновление нормативной базы. Порядок планирования подразделяется на ряд этапов.

Расходы на оплату труда

Траты на оплату труда составляют, как правило, большую часть ЭР. Зарплатный фонд формируется исходя из количества сотрудников и средней зарплаты. Количество трудящихся определяется тремя методами:

Средняя зарплата сотрудников включает в себя оклад, премии, проценты, доплаты.

Фонд оплаты – это произведение среднемесячных зарплат на количество трудящихся. Необходимо учесть явочное количество работников, а также число сотрудников, которые находятся в отпуске или на больничном.

ВАЖНО! В заработный фонд не будет включена оплата больничного. Связано это с тем, что эти средства выплачивает не работодатель, а фонд медицинского страхования. Учитываться также не будут командировочные, компенсации за неиспользованный отпуск, премии за ноу-хау.

Социальные отчисления

Работодатель обязан направлять средства в различные фонды. Это пенсионные, социальные, медицинские отчисления. Составляют они 34% от общего фонда зарплат. В некоторых случаях это соотношение может меняться.

Расходы на материалы

Траты на материалы планируются в зависимости от деятельности компании. Рассмотрим методы планирования на примере субъекта, специализирующегося на ЖД:

Как правило, для планирования используется сразу несколько методов. Все зависит от того, что именно нужно рассчитать.

Траты на коммунальные услуги

Основной источник расходов – электроэнергия. Субъекту ЖД нужно учесть также топливо, нужное для транспортировки грузов, расходы на технологические нужды. Траты на топливо определяются на основании числа оборудования, его мощности. В рамках расчетов нужно учитывать следующие аспекты:

Расходование энергии для освещения определяется на основании числа осветительных приборов, их мощности, часов горения, стоимости кВт энергии.

К СВЕДЕНИЮ! Предприниматель может уменьшить расход электроэнергии. Для этого нужно увеличить качество эксплуатации, улучшить технологические процессы и качественные значения пользования.

Амортизационные отчисления

Амортизация – это износ оборудования. Он может быть физическим или моральным. Первый предполагает ухудшение характеристик в процессе длительной эксплуатации. Физический износ определяется исходя из интенсивности использования, качества используемых материалов, качества ремонтных работ и обслуживания. Моральный износ – это утрата актуальности оборудования. Происходит это из-за появления на рынке новой, более совершенной техники. Нормативы износа определяются исходя из конкретного оборудования.

Амортизационные отчисления входят в эксплуатационные расходы. Связано это с тем, что образованный амортизационный фонд направляется на восстановление износившегося оборудования. При расчетах нужно учитывать, что амортизационные отчисления будут равномерными на протяжении всего периода.

К СВЕДЕНИЮ! В расчетах обычно фигурирует не продолжительность эксплуатации, а нормы отчислений.

Учет эксплуатационных расходов

Главная задача учета ЭР – своевременное, полное и объективное фиксирование трат. С помощью бухучета можно контролировать расходы, вводить режим экономии и снижать себестоимость. ЭР определяются в соответствии с заранее составленным планом. Формирование плана предполагает обоснование размера каждого вида траты.

Рассмотрим дополнительные функции бухучета ЭР:

Бухучет должен вестись так, чтобы из него можно было извлечь полную информацию о расходах.

Вопрос: Как арендатору учитывать возмещение по договору аренды коммунальных платежей: расходов на электроэнергию и иных эксплуатационных расходов?
Посмотреть ответ

Классификация и правильное отражение в бухучете

Бухучет организуется на основании правильно разработанной классификации. Она также участвует в планировании расходов, контроле над ними. Рассмотрим основные особенности учета:

ВАЖНО! Синтетический учет отражает суммарные траты. То есть они не подразделяются по направлениям затрат. Нужен СУ для отражения общей суммы ЭР. Аналитический учет предполагает детализированную фиксацию расходов. Нужен он для контроля над соблюдением плана по отдельным направлениям. Организация этих форм учета определяется в зависимости от метода ведения учета: ручного или с помощью вычислительных аппаратов.

ВНИМАНИЕ! Бухгалтер также должен составить ведомость распределения трат. Формируется она при помощи группировки расходов по синтетическим счетам.

Возмещение эксплуатационных расходов

Возмещение расходов актуально в том случае, если предприниматель снимает помещение. Он обязан компенсировать траты арендодателя на оплату услуг. Траты на возмещение ЭР рекомендуется отражать по статье расходов 244 «Прочие закупки». Для оформления компенсации нужно или включить платежи в сумму аренды, или составить отдельное соглашение на возмещение.

Вопрос: Как отразить в учете организации-арендатора расходы на эксплуатацию полученного в аренду автомобиля (ГСМ), производимые в соответствии с договором аренды, если указанные расходы оплачиваются за наличный расчет через подотчетное лицо (работника организации)?
Посмотреть ответ

Источник

Эксплуатационный платеж

Второй по значимости и частоте применения составляющей дополнительной арендной платы является эксплуатационный платеж.

Формально эксплуатационный платеж, также как и арендная плата, является возмещением имущественных потерь арендодателя, связанных с обеспечением арендованного помещения, а иногда и мест общего пользования, эксплуатационными услугами, такими как:

Указанный перечень не является исчерпывающим и может отличаться даже в пределах одного торгового центра в зависимости от конкретного помещения и индивидуальных особенностей деятельности конкретного арендатора.

По сути ключевым отличием возмещения стоимости эксплуатационных услуг от коммунальных услуг является то, что невозможно точно и однозначно установить объем оказанных эксплуатационных услуг, а их стоимость не регулируется государством, но зависит от ряда факторов, которые находятся вне разумного контроля арендатором, а иногда и арендодателем.

В одном из крупнейших универмагов России при строительстве система отопления была спроектирована с применением фанкойлов. На тендере был выбран подрядчик, который предложил не только одну из наиболее доступных цен, но при этом и наиболее современную на тот момент систему с длительным гарантийным сроков. Однако уже после выполнения работ по устройству фанкойлов и ввода здания в эксплуатацию выяснилось, что стоимость технического обслуживания таких фанкойлов превышает аналоги в 1,5-2 раза.

Указанное отличие эксплуатационного платежа от возмещения стоимости коммунальных услуг привело к двум системам определения размера эксплуатационного платежа:

Фиксированный эксплуатационный платеж

Это наиболее распространенный вид определения размера эксплуатационного платежа, что с одной стороны противоречит принципу “возмещения”, но с другой стороны позволяет исключить разногласия, по обоснованности, объему и стоимости тех или иных услуг, которые составляют эксплуатационный платеж.

Боюсь запутать вас еще сильнее, но действительно получается фиксированная составляющая переменной (дополнительной) арендной платы. Чего только в жизни не увидишь.

Фиксированный размер эксплуатационного платежа удобен и для арендатора, и для арендодателя, так обе стороны могут планировать свой бюджет исходя из понятных и заранее известных сумм расходов и доходов, соответственно.

Если для арендатора фиксированный размер эксплуатационного платежа представляет еще одну “базовую арендную плату”, то для арендодателя вопрос расчета и, что немаловажно, изменения размера эксплуатационного платежа вопрос существенный, так как арендодателю необходимо верно рассчитать размер такого платежа, который, как и в случае с коммунальными платежами, может иметь ярко выраженную сезонность.

Очевидно, что летом отсутствуют затраты на уборку и вывоз снега, а зимой на техническое обслуживание кондиционирования.

Переменный эксплуатационный платеж

В таком случае, когда размер эксплуатационного платежа определяется по принципу Open Book, он полностью соответствует принципу “возмещения”, но при этом, как полная противоположность фиксированного размера эксплуатационного платежа, переменный эксплуатационный платеж в России в настоящее время встречается крайне редко.

Несмотря на то, что в данном случае арендатор обязан компенсировать только фактически понесенные арендодателем затраты на эксплуатацию здания и/или помещения, что отвечает принципам справедливости, но, ввиду ключевых отличий от эксплуатационного платежа от возмещения стоимости коммунальных услуг, неизбежно возникновение разногласий из-за объема и, особенно, стоимости эксплуатационных услуг.

При определении стоимости эксплуатационных услуг возможны злоупотребления как со стороны арендатора, который будет стараться снизить объемы и стоимость услуг, ссылаясь на то, что аналогичные услуги в другом торговом центре стоят меньше, намеренно игнорируя технические особенности зданий разных торговых центров, так и со стороны арендодателя, который намеренно завышает стоимость эксплуатационных услуг.

Дополнительным отрицательным моментом применения переменного обеспечительного платежа является сложность его администрирования для обеих сторон договора, что влечет дополнительные расходы.

Комбинированный эксплуатационный платеж

Это, как обычно, золотая середина между фиксированным и переменным эксплуатационным платежом, но встречается еще реже, чем даже переменный эксплуатационный платеж.

В данном случае эксплуатационный платеж, как правило, состоит из фиксированной части, которая возмещает арендодателю затраты на рутинные и однообразные операции, например, расходы на оплату охраны, эксплуатацию воздуховодов и лифтового оборудования, и переменной части, которая возмещает арендодателю затраты на услуги, стоимость и наличие которых неравномерны, например, уборка снега или площадей общего пользования, которые, очевидно, зависят от наличия и интенсивности атмосферных осадков.

Эксплуатационные услуги?

Гражданское законодательство предусматривает, что договор может быть смешанным, то есть сочетать в себе различные виды договоров, как упомянутых в Гражданском кодексе, так и отсутствующих в нем.

Являются ли эксплуатационный платеж платой за оказание эксплуатационных услуг? Однозначного ответа из практики здесь нет, так как неоднократно встречаются договоры аренды, составленные юристами арендодателей, которые однозначно указывают на то, что договор не является смешанным и оказание арендодателем эксплуатационных услуг не является предметом договора. Но эксплуатационный платеж заплатить при этом необходимо полностью и в срок.

Полагаю, что при заключении договора аренды арендатор исходит из общей оценки будущего объекта аренды, включая, например, наличие вентиляции в необходимом объеме, работоспособность лифтового оборудования, особенного когда объект аренды расположен ниже или существенно выше нулевой отметки здания, наличие и порядок на парковке.

Очевидно, что лишаясь тех или иных эксплуатационных услуг, арендатор должен иметь право предъявить арендодателю претензию, так как, например, при поломке лифта арендатор, расположенный на 3 и выше этажах, лишается значительного потока потребителей, которые до него просто не доберутся.

Таким образом эксплуатационный платеж уплачивается все-таки за услуги, перечень которых приводится добросовестными арендодателями в самом договоре или отдельном приложении к нему, что влечет определенные правовые последствия.

Источник

Определение эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий

16.2. Определение и номенклатура эксплуатационных расходов

16.2.1. Основание для определения эксплуатационных расходов

В 1910 г. в Петербурге была издана монография профессора В. А. Сокольского «Принципы экономичности и их выражение в современном строительстве», а в 1912 г. ѕ «Принципы экономичности в строительном деле». Намного опередив свое время, В. А. Сокольский писал, в частности, что дешевая постройка не есть еще экономичная. «Не все дешево потом, за что заплачено сейчас дешевле».

Подтверждая известный постулат Витрувия и зодчих эпохи Возрождения, В. А. Сокольский считает, что постройка должна быть целесообразна, долговечна, красива и дешева, добавляя к трем первым требованиям еще и требования дешевизны здания и подчеркивая, что дешевизна не может быть достигнута за счет трех необходимых условий. И предупреждая, что не все дешево потом, за что заплачено сейчас дешевле, Сокольский выступает за «благоразумную экономию» и формулирует восемь основных принципов экономичности строительства:

Подчеркивая взаимосвязь архитектурного решения и экономичности, В. А. Сокольский писал: «Экономичность исключает какое бы то ни было излишество и требует минимума затрат труда и материалов, необходимых и достаточных для удовлетворения основных требований постройки». На первое место он выдвигает требования повышения уровня теплозащиты здания. Любопытно, что даже в те времена эта задача представлялась весьма важной, так как «цена топлива постепенно растет» и «пора перестать проматывать зря огромную ценность: зря ѕ потому, что, оказывается, она и теперь уже дороже того, что думают, и дорожает непрерывно…». Призывая существенно повысить степень комфортности жилища, Сокольский требовал производить оценку решения с обязательным учетом результата его в перспективе: «Государству решать этот вопрос надо с крайней осторожностью и расчетливостью. Ибо государство живет не сегодняшним днем и его строительство ѕ в грядущем ѕ должно пройти века».

Таким образом, актуальные сегодня проблемы, связанные с экономичным содержанием зданий, были и прежде не менее актуальными.

В 1980-е гг. под руководством Госгражданстроя экономистами Научно-исследовательского института экономики строительства (НИИЭС) Госстроя, Ленинградского научно-исследовательского института (ЛНИИ) Академии коммунального хозяйства (АКХ) им. К. Д. Памфилова, Центрального научно-исследовательского института экспериментального проектирования (ЦНИИЭП) инженерного оборудования и ЦНИИЭП учебных зданий были разработаны Инструкция по определению эксплуатационных затрат при оценке проектных решений жилых и общественных зданий (СН 547-82/Госгражданстрой) и Инструкция по технико-экономической оценке этих зданий для конкретных условий строительства (СН 546-82/Госгражданстрой). На основе этих Инструкций проектными институтами страны производилась оценка эксплуатационных затрат всех жилых и общественных зданий, построенных в последующий период в городах, поселках и других населенных пунктах. Сегодня эти здания выступают на вторичном рынке в качестве объектов недвижимости. Таким образом, методические разработки, не потерявшие своего научного значения, могут быть и сегодня использованы при формировании и развития рынка недвижимости в жилищной сфере.

В 1997 г. в системе Москомархитектуры был разработан Сборник базовых удельных показателей (БУП) для жилых и общественных зданий, включающий, наряду с показателями стоимости строительства и объема выпуска продукции, эксплуатационные затраты (МРР-2.1.02-97). Сборник, разработанный творческим коллективом (руководитель проекта ѕ Ю. В. Минаев, исполнители ѕ доктор экономических наук В. З. Черняк, академик АКХ А. Н. Кириллова), одобренный и рекомендованный Правительством г. Москвы организациям и предприятиям, осуществляющим инвестиционную деятельность в Москве и ЛПЗП, предназначен для разработки бизнес-планов строительства и реконструкции жилых и общественных зданий, а также элементов селитебных территорий в соответствии с концепциями их градостроительного развития. Большой конкретный материал этого Сборника сегодня устарел, но методическая база остается надежным инструментом для последующих научных разработок по совершенствованию методологии оценки зданий с учетом эксплуатационных затрат.

Эксплуатационные затраты определяются на основании:

16.2.2. Номенклатура показателей эксплуатационных затрат и расчетные единицы их измерения

Эксплуатационные затраты включают:

При оценке проектов комплексов жилых и общественных зданий, а также проектов отдельных жилых зданий, отличающихся капитальностью, числом этажей, протяженностью, планировочными и конструктивными решениями, принимается полная номенклатура показателей эксплуатационных затрат.

При оценке проектов жилых зданий с одинаковыми конструктивными решениями, но отличающихся числом этажей, протяженностью и планировочными решениями, учитываются показатели затрат на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий, на содержание зданий и территорий, а также показатели административно-управленческих затрат жилищно-эксплуатационных организаций.

Показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях учитываются только по конструктивным решениям стен и перегородок.

При оценке проектов жилых зданий с однотипными конструктивными решениями и одинаковых по числу этажей учитываются отчисления на восстановление, показатели затрат на отопление зданий, содержание лифтов и мусоропроводов, а также показатели затрат на содержание мест общего пользования в период эксплуатации.

При оценке проектов жилых зданий, одинаковых по числу этажей, протяженности и планировочным решениям, но с различными конструктивными решениями, учитываются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, а также затрат на их отопление.

При оценке проектов общественных зданий, отличающихся числом этажей, планировочными и конструктивными решениями, учитываются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, на эксплуатацию систем инженерного оборудования, а также на содержание мест общего пользования в период эксплуатации.

При оценке проектов общественных зданий с одинаковыми конструктивными решениями, но отличающихся числом этажей и планировочными решениями, учитываются показатели затрат на эксплуатацию систем инженерного оборудования зданий, а также затрат на содержание мест общего пользования и на санитарно-гигиенические работы. Показатели затрат на восстановление и ремонт зданий в таких случаях учитываются только по конструктивным решениям стен и перегородок.

При оценке проектов общественных зданий одинаковой этажности с однотипными конструктивными решениями учитываются показатели затрат на отопление зданий, содержание лифтов и мусоропроводов, мест общего пользования, а при оценке проектов зданий с одинаковыми планировочными решениями, но различными по своим конструктивным решениям, учитываются показатели затрат на восстановление и ремонт зданий, а также затрат на их отопление.

Затраты, относящиеся к эксплуатационной деятельности учреждений и предприятий, размещенных в общественных зданиях, определяются в соответствии с требованиями отраслевых методических указаний.

16.2.3. Амортизационные отчисления

Амортизационные отчисления включают в себя отчисления на реновацию, или полное восстановление здания, и отчисления на капитальный ремонт, необходимые для частичного возмещения износа отдельных конструктивных элементов.

Показатели отчислений на восстановление и капитальный ремонт, а также показатели затрат на текущий ремонт при оценке проектных решений зданий в целом или комплексов должны рассчитываться как сумма этих показателей по отдельным конструктивным элементам.

Сумма ежегодных амортизационных отчислений Эа, руб./год, определяется по формуле:

где	Нв	—	норма отчислений на реновацию, % сметной стоимости конструкции;
Сih	—	сметная стоимость i-го конструктивного элемента, руб.;
Нн.р.	—	норма отчислений на капитальный ремонт, % сметной стоимости конструкций;
n	—	общее количество конструктивных элементов здания;
m	—	количество конструкций, подлежащих капитальному ремонту;
Но	—	норма отчислений на капитальный ремонт инженерного оборудования, % его сметной стоимости;
Сiо	—	сметная стоимость i-го вида инженерного оборудования, руб.;
р	—	число видов инженерного оборудования, подлежащего капитальному ремонту.

Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования приведены в приложении.

16.2.4. Затраты на электроосвещение и вентиляцию общественных зданий

Стоимость электроосвещения исчисляется с учетом установленной мощности осветительных установок, режима работы здания, коэффициента одновременности и использования осветительных установок.

Расход электроэнергии Р, Дж (кВт/куб. м), определяется по формуле:

где	П	—	площадь помещений, кв. м;
k	—	коэффициент запаса, учитывающий старение ламп и их загрязнение, равный для ламп накаливания 1,5, для люминесцентных ламп 1,7;
В	—	условное время горения ламп в течение одного рабочего дня, ч.

Расход электроэнергии во всех помещениях, например, спортивного корпуса или клуба, рассчитанный по приведенной формуле, определяется сложением значений, полученных для каждого помещения в отдельности.

Расход силовой электроэнергии, необходимой для вентиляционных систем, определяется исходя из среднечасового расхода электроэнергии, количества часов работы здания за сутки при искусственном освещении и продолжительности их эксплуатации в течение года.

Годовые затраты на электроосвещение здания, Ээ, руб./год, могут быть рассчитаны по формуле:

где	Э’э	—	годовые расходы на электроосвещение здания на 10 кв. м площади здания, руб.;
По	—	общая площадь здания, кв. м.

Среднечасовой расход электроэнергии, зависящий главным образом от размеров помещений основного назначения, нормы единовременной пропускной способности и соответствующей расчетной мощности основных электроустановок, должен определяться на основании анализа проекта.

Годовой расход электроэнергии, необходимый для работы вентиляционных устройств, следует определять на основании среднечасового расхода электроэнергии, продолжительности, ч, работы вентиляционных установок в течение суток и эксплуатации сооружения в течение года.

Источник