Экспертная оценка стоимости строительства

Строительная экспертиза: кто и когда определяет качество строительных работ

belchonock / Depositphotos.com

Если свечки из бетона и стекла зажигаются в городском пространстве, значит, это кому-нибудь нужно. В I квартале 2020 года в эксплуатацию ввели 198,9 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах общей площадью 15,4 млн кв. метров. Все эти квадраты рано или поздно будут заселены счастливыми (будем надеяться) новоселами. От надежды на счастье до гарантии путь непростой, но реальный.

Обрести домашний уют, к примеру, поможет уверенность в том, что квартира отвечает всем строительным стандартам. Проще говоря: под окнами ветер не гуляет, стены на вас не косятся, а пол не улыбается трещинами. Кто может в этом помочь? Например, строительный эксперт, знания и опыт которого поможет удостовериться в качестве строительного объекта и оценить его на соответствие техническим нормам и ГОСТам.

Что такое строительная экспертиза? Когда заключение эксперта-строителя может понадобится в суде? На какие вопросы отвечают эксперты?

Что такое строительная экспертиза?

Строительная экспертиза – это вид судебных инженерно-технических экспертиз, процессуальное действие, которое состоит из двух этапов: исследования строительного объекта и подготовка заключения по поставленным компетентными органами вопросам. База исследования – научные знания и практические наблюдения высококвалифицированных специалистов в строительной сфере.

Чаще всего строительная экспертиза является одним из способов решить конфликт между застройщиком и заказчиком. Заказчик хочет убедиться, что выполненные застройщиком строительно-монтажные работы проведены полностью и с соблюдением всех стандартов. Сам он не обладает необходимыми знаниями, зато строительный эксперт – да. Выводы эксперта могут стать существенным подспорьем для разбирательства в суде.

Когда строительная экспертиза переходит в категорию судебной строительной экспертизы?

Во время передачи дела сторонами на рассмотрение в судебном порядке. В арбитражных, гражданских и административных процессах проведение экспертизы назначает суд, а в уголовном деле – следователь.

Когда назначают строительную экспертизу?

В случаях, когда для расследования и судебного рассмотрения уголовных и гражданских дел требуются специальные знания в области проектирования, строительства, эксплуатации и ремонта зданий и сооружений.

Заказать строительную экспертизу может заинтересованная сторона (истец, ответчик) или прокуратура. Инициировать исследования может также суд.

Необходимость использовать специальные знания возникают:

Что является объектом строительной экспертизы?

Практически любое строительное сооружение, а также незавершенные строительные объекты, дворовые территории, инженерные коммуникации, проектная, и исполнительная документация, сметы.

Эксперт также может провести геодезический мониторинг деформаций, контрольный обмер помещений, исследование несущих конструкций и др.

Какими компетенциями должен обладать эксперт?

Основное требование к эксперту – наличие высшего образования со специальностью (специальные знания), соответствующей профилю выполняемой экспертизы (ст. 13 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

Строительную экспертизу должен проводить профессионал с высшим образованием «инженер-строитель». Свое образование он должен подтвердить дипломом (не справкой, не удостоверением, не сертификатом).

Строительный эксперт должен обладать навыками проведения инструментальных исследований. В процессе исследования он может проводить замеры, ультразвуковую дефектоскопию, телевизионную оценку, работать с образцами, взятыми на объекте, в лаборатории.

Перед инструментальными измерениями эксперт проводит визуальное обследование здания:

Должна ли быть лицензия у строительного эксперта?

В соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» аналитическая, исследовательская, экспертная деятельность не лицензируется, так как такая деятельность отсутствует в Перечне видов деятельности, на которые требуются лицензии» (ст. 12 вышеуказанного закона).

Какие вопросы задают экспертам?

Правильная и корректная постановка вопроса эксперту – краеугольный камень в эффективном исследовании и последующих выводах.

Формулировки могут быть, например, такими:

Какими нормативными документами в основном пользуются строительные эксперты?

Как правило, это технические нормативные документы:

А из чего состоит заключение эксперта?

Вводная часть заключения эксперта содержит сведения о времени и месте производства экспертизы, об основании для ее производства, сведения об экспертном учреждении или об эксперте, вопросы, поставленные в начале процедур, и сведения об участниках экспертизы.

Основная часть состоит из:

Справка о компании:

Автономная некоммерческая организация «Научно-исследовательский институт экспертиз»

Источник

Экспертиза достоверности сметной стоимости

Любое строительство требует прежде создания сметной стоимости, в которой будут расписаны все необходимые стройматериалы и работы вместе с расценками.

Необходимость экспертизы

Правильность существующей сметной стоимости может быть установлена только путем проведения квалифицированной экспертизы. Профильные специалисты МЦЭО досконально изучат сметную документацию, проверят все расценки, указанные в ней. Такая проверка поможет выявить даже малейшие неточности или же ошибки, которые в дальнейшем можно легко устранить. Кроме этого экспертиза сметной стоимости необходима для гарантированного получения разрешения на дальнейшее строительство. Достаточно часто по причине неправильного составления сметной документации строительные работы задерживается. Именно поэтому следует вовремя воспользоваться услугами профессионалов МЦЭО, которые смогут подтвердить правильность сметного плана в минимальные сроки.

Независимая экспертиза достоверности сметы

Перед возведением любой постройки необходимо заранее иметь сметную документацию. А экспертиза приведенной в ней сметной стоимости позволяет внимательно проверить соответствие разных параметров существующим требованиям законодательных норм. Необходимо выделить несколько преимуществ такого обследования. Подобная работа позволит заказчику или же застройщику избежать всевозможных проблем, которые могут возникнуть при строительстве и остановить строительство. Следовательно, откладывать независимую экспертизу сметной стоимости нельзя. Это может привести к серьезным убыткам.

Стоимость

Экспертиза сметной стоимости от 6 000 руб Заказать

Предоставляется такая услуга и государственными органами. Однако на подобную экспертизу у них уходит около трех месяцев. Вызвано это множеством причин, в том числе необходимости проведения исследований для разных организаций. Следовательно, лучше воспользоваться услугами независимых специалистов МЦЭО, которые выполнят экспертизу сметной стоимости в минимальные сроки по оптимальным расценкам. На подобную экспертизу у специалистов центра уходит не более месяца. В случае обнаружения ошибок в сметной стоимости проекта они оперативно внесут необходимые изменения, избавляя заказчика от лишних расходов. Руководствуясь действующими нормами, изучение предъявленной заказчиком сметной документации проводится в соответствии с законодательными стандартами строительной отрасли. Поэтому заинтересованная сторона всегда получает грамотно составленную заключительную документацию, которая может быть предъявлена представителям любого контролирующего органа.

Этапы экспертизы

Процедура выполнения экспертных работ по определению сметной стоимости предстоящего строительства отличается своей комплексностью и предусматривает проведение большого количеству работ. Среди таких работ необходимо выделить:

Экспертиза достоверности сметной стоимости поможет заинтересованной стороне избежать проблем с получением необходимой разрешительной документации или же с контролирующими органами. Также она избавит от лишних трат, вызванных ошибками специалистов, которые занимались расчетом стоимости предстоящего строительства.

Предмет проверки

Прежде всего специалисты МЦЭО досконально изучают расчеты, приведенные инженерами-проектировщиками. В процессе такой проверки устанавливается соответствие приведенных данных с существующими нормативами. На подобную работу уходит не больше тридцати дней. Однако в зависимости от сложности проекта, время продлевается. Если будут выявлены какие-либо недостатки, в трехдневный срок заказчик получает детальную информацию о таких ошибках и рекомендации по их устранению. Все полученные в результате исследований данные вносятся в соответствующий заключительный акт. Он может быть положительным или же отрицательным. Печатается такая документация в четырех экземплярах.

Все выводы, сделанные профессионалами МЦЭО, являются правильными и абсолютно соответствуют действующим требованиям. Поэтому сомневаться в полученной после экспертизы заключительной документации не стоит. Отрицательным заключительный акт может быть в случае выявления недостатков, которые не были устранены, несмотря на рекомендации специалистов центра, несоответствия приведенных данных с действующими законодательными нормативами или же обнаружения грубых ошибок проектного характера, допущенных инженерами-конструкторами. Оспаривание подобной отрицательной заключительной документации можно только в суде.

Если же заключительный акт будет положительным, необходимо позаботиться о своевременном устранении указанных в нем ошибок. Не стоит откладывать такие меры, чтобы не допустить увеличение расходов на предстоящее капитальное строительство. Обратившись в МЦЭО вы сможете рассчитывать на максимальное внимание, ориентированность на ваши нужды и профессионализм персонала. Экспертиза предоставленной заинтересованной стороной документации будут проведены в соответствии с действующими нормативными актами в минимальные сроки и по оптимальным тарифам.

Источник

Сметная стоимость строительства: судебная практика

Причинами некорректной сметной оценки стоимости строительства (строительно-монтажных работ, ремонтных работ, сопутствующих работ) чаще всего являются ненадлежащие результаты работы при составлении локально-сметных расчетов.

В свою очередь, некорректные результаты являются следствием целого ряда причин. Это и неактуальные проектные решения, неверное или необоснованное применение расценок и нормативов, а также технические ошибки.

Отдельным направлением необходимо выделить некорректно определенную и зафиксированную стоимость строительства, когда ее основой является неверно определенная и зафиксированная стоимость объекта капитального строительства.

В любом случае, неверно определенная и зафиксированная оценка стоимости строительства является причиной для возникновения спорных ситуаций, которые также необходимо разделить по направлениям:

Споры, связанные с необоснованным завышением сметной стоимости строительства

Фактическая стоимость работ априори ниже установленной в контракте. Подрядчика обязывают вернуть (зачастую в бюджет) часть полученных средств, по исполненным уже договорам подряда, ввиду того, что их цена превышает фактическую стоимость выполненных работ. При этом, работы уже выполнены, но, контролирующие органы установили перерасход бюджетных средств, ввиду того, что фактическая стоимость выполненных работ существенно ниже той, которая установлена в контракте. Подрядчику направляется предписание об обязательном возврате денежных средств в сумме равной разнице между начальной (по контракту) стоимостью выполненных работ и фактической (установленной позднее) стоимостью выполненных работ.

Разумеется, если подрядчик не согласен с такими выводами и предписанием, необходимо инициализация судебного разбирательства. Предметом доказывания является конгруэнтность стоимости работ, фактической и установленной в контракте. При этом, если все же разница есть, то целесообразно ее компенсировать дополнительными работами, которые могли быть выполнены по контракту, приведя соответствующие доказательства.

Анализ судебной практики показывает, что если зафиксирована разница между оплаченной стоимостью работ (завышенной) и их фактической стоимостью, то подрядчика обяжут эту разницу вернуть. Поэтому существенное значение приобретает подготовка к тому, чтобы эту разницу уменьшить стоимостью работ, которые не были предусмотрены контрактом, но были выполнены. То есть на стадии выполнения работ, ведь именно тогда становится очевидно, что их стоимость завышена, требуется особое внимание уделять согласованию допработ, пусть даже и без перспектив их оплаты.

Также в ряде случаев целесообразно проводить экспертизу стоимости работ, разумеется, если есть уверенность, что их фактическая стоимость превышает ту, что зафиксирована в актах выполненных работ, или ее полная стоимость позволяет перекрыть разницу, которую обязывают вернуть, в рамках зафиксированного «превышения сметной стоимости».

Спорные ситуации, связанные с тем, что в ходе работ необходимо проводить перерасчеты

Ввиду того, что в начальных локальных сметных расчетах содержатся неточности, применены неверные коэффициенты или расценки, стоимость работ по контракту классифицируется как необоснованно завышенной.

Самая распространенная ситуация, к примеру, когда в локальных сметных расценках использованы некорректные расценки, также весьма часто встречаются превышения допустимых лимитов на накладные расходы, используются неверные региональные или т.н. «зимние» коэффициенты. При этом такие ошибки допускают или заказчик отдельно, или стороны совместно. Потом, при перерасчете, выясняется, что стоимость работ завышена, разницу подрядчик должен вернуть заказчику.

Действия подрядчика при его несогласии и неготовности возвращать полученные за работу денежные средства аналогичны тем, что приведены выше. Важно грамотно обосновать то, что несмотря на стоимостные разногласия, достигнута главная цель контракта, надлежащее состояние объекта, что по сути является целью работ.

Как правило, в судебных спорах по данным направлениям подрядчики являются ответчиками. В рамках достижения своих целей в суд необходимо предоставлять не только доказательства выполненных работ, с надлежащим разъяснением того, что основная цель достигнута. Обязательными к предоставлению является результаты экспертной оценки стоимости выполненных работ, то есть той суммы, которая отражает фактическую стоимость выполненных работ, включающая также в себя стоимость работ, которые контрактом не были предусмотрены. Именно разница между этой суммой и размером полученной оплаты является суммой, необходимой к возврату. Очевидно, что если результаты экспертной оценки стоимости выполненных работ включают в себя выполненные работы, которые контрактом не были предусмотрены, то эта разница существенно уменьшится, в некоторых случаях даже полностью нивелируется.

Споры, связанные с необоснованным занижением сметной стоимости строительства

Объем работ по контракту превышает цену контракта, явно или неявно, что невозможно было установить до подписания контракта.

Идентификаторов много, это и «обрезанные» группы расценок, или отказ, необоснованный от включения в сметы целых блоков необходимых работ, к примеру, подготовительных. Результат един, подрядчик должен выполнить объем работ больше, иногда намного больше, чем это предусмотрено контрактом.

Стоимость материалов, используемых в ходе работ по контракту превышает цену контракта, явно или неявно.

Аналогично предыдущему пункту, особенность может состоять в том, что использована информация о материалах, которые уже сняты с производства и их стоимость априори неактуальна.

Сознательное занижение сметной стоимости работ для «попадания в лимиты финансирования».

Является компиляцией двух предыдущих пунктов.

Неверная оценка состояния объекта (участка) и работ по его ремонту (строительству).

Изначально неверная оценка объема и содержания работ на объекте. С даты проведения изысканий, фиксирующих состояние объекта до даты выполнения работ, состояние объекта могло значительно ухудшиться, соответственно, объем работ, первоначальных, является явно недостаточным.

В данном случае требуется руководствоваться принципом необходимости достижения конечного результата, разумеется с тем, чтобы компенсировать подрядчику его расходы на проведение работ, не предусмотренных контрактом.

Как правило, данные ситуации (факты) возникают (обнаруживаются) еще в ходе работ по контракту. Подрядчику требуется грамотно и своевременно согласовывать выполнение дополнительных работ, не предусмотренных первоначальной технической или сметной документацией.

Основной объем спорных ситуаций зафиксирован как раз тогда, когда согласование дополнительных работ или не проводилось, или было проведено с нарушениями правил и порядка, установленного для таких процедур. И заказчики в таких случаях считают себя вправе отказывать в оплате таких работ.

Разумеется, что своевременно и грамотно проведенная процедура экспертной оценки стоимости выполненных работ, в том числе и дополнительных, существенно усиливает позиции подрядчика в суде.

Важно понимать, что если стороны согласовали проведение допработ, меняя их объем, это допустимо, но если вместе с объемом меняется и характер работ, то необходимо привлечение проектной организации, для корректировки проектных решений. Если же подрядчик «пропустил» данный шаг, то в случае отказа отплачивать допработы, при обращении в суд, отсутствие согласованных проектных решений (откорректированных) может является основанием не только для отказа заказчика отплачивать допработы, но и для отказа в приемки и оплате основного комплекса работ, как работ, выполненных с отступлением от проектных решений, утвержденных обеими сторонами.

Источник