Экспертиза объектов самовольного строительства

Независимая экспертиза самовольной постройки. Цели и задачи

Независимая строительная экспертиза самовольной постройки дает возможность впоследствии узаконить сооружение и оформить на него право собственности, имея положительное решение суда. Практика строительства без предварительного разрешения остается достаточно распространенной среди физических лиц и компаний, а статья 222 ГК РФ указывает, что перевести постройку в легальный статус с последующим оформлением в собственность можно, если суд признает ее соответствующей техническим нормативам (СНиП) и стандартам (ГОСТ) в части безопасности, конструктивных особенностей и взаимодействия с окружающими объектами.

По процедурным особенностям и характеру вопросов, на которые должен ответить эксперт в заключении, это один из самых сложных видов обследования, относящихся к категории строительно-технических экспертиз. Основная трудность состоит в том, что объект исследования представляется как комплекс из сооружения, коммуникаций, земельного участка, окружающих его объектов, находящихся во взаимодействии.

Цели, объекты и задачи независимой экспертизы самовольных построек

Цель экспертизы — установить соответствие строения нормативам и стандартам и определить возможность его дальнейшего строительства и эксплуатации без нарушения норм и создания препятствий в использовании своих объектов другими правообладателями.

Объект экспертизы самовольной постройки — возведенное без разрешения и проверки проектной документации сооружение, его взаимосвязи с окружающей застройкой и объектами, находящимися в непосредственной близости. При наличии коммуникаций, связанных с сооружением, они включаются в обследование как часть объекта.

Нормативы и стандарты

Исходя из перечисленных особенностей и обстоятельств, можно сделать выводы о том, какие нормы являются источниками установочной информации для выводов эксперта, какими документами и методами анализа можно пользоваться для ответов на поставленные вопросы. Это нормативные документы, СНиП, ГОСТ и другие стандарты.

Назначение процедуры возможно по инициативе владельца участка или по решению суда, которому необходима информация для определения постройки как подлежащей переводу в статус законной или признания необходимости ее сноса и внесения изменений.

Основные вопросы по поводу проведения экспертизы

Отвечаем на основные вопросы, касающиеся экспертизы самовольно возведенных строений.

Стоит отдельно указать, что нормы и требования, на которые опирается суд, распространяются и на объекты, на которых была проведена реконструкция с изменением очертаний в плане, высотности (этажности), конструктивных элементов и частей. Первый вопрос, на который отвечает эксперт в заключении — это принадлежность сооружения к категории капитальных.

Что такое капитальное самовольное строение

Капитальным строением признается постройка, сооружение, которое невозможно переместить без демонтажа конструкции, связывающей его с землей, и без полной или частичной утраты признаков основного назначения. Если перевести это на повседневный язык, то эксперт должен установить, насколько постройка соответствует определению объекта капитального строительства. Для этого в ходе исследования выявляются определенные признаки — наличие фундамента, с которым конструктивно и неразрывно связаны другие несущие конструкции.

Возможность перемещения конструкции на другое основание без существенного демонтажа указывает на ее временный характер. Это, например, строительная бытовка, установленная на бетонную плиту. Второй вариант — строительная бытовка, вокруг которой были сооружены стены из кирпича, блоков, бетонных плит, связанных с фундаментом и кровлей, становится частью капитального строения. Самовольно возведенным по ГК РФ считается объект, построенный на земле не соответствующего назначения без экспертизы проектной документации, согласования и разрешения от местных властей.

На какие вопросы отвечает независимый эксперт для обоснования выводов

Вопросы для экспертизы самовольной постройки примерно одинаковы, они ставятся при проведении обследования по заказу владельца или по определению суда. Список этих вопросов ориентирован на получение однозначных выводов по следующим признакам:

Здесь приведен неполный список вопросов, поскольку в частных случаях он может изменяться в зависимости от обстоятельств. Например, вполне уместно уточнение, насколько соответствует новый объект ранее предоставленной проектной документации. Это серьезный повод для аннулирования ранее выданного разрешения на строительство.
Экспертиза самовольно возведенной постройки может дать ответы на вопросы, касающиеся оценки стоимости объекта и участка, затрат на его снос и реконструкцию, перспектив эксплуатации или изменения назначения. Очень важной особенностью остается возможность признания судом окончательного результата, так как силу официального документа, выданного ответственным лицом имеет заключение эксперта с подтвержденной квалификацией и образованием. Предоставленные строительными организациями сметы такой силы не имеют.

Заключение экспертизы самовольно возведенного строения

Обследование самовольно возведенной постройки экспертом начинается с обязательной проверки документации. Возникают ситуации, когда у собственника есть сомнения в подлинности какого-либо документа, что может решить своевременно назначенная экспертиза документов. Это проверка подлинности свидетельств, расписок, договоров купли-продажи, выданных официальных разрешений и экспликаций.

Окончательный результат независимой экспертизы самовольной постройки — это экспертное заключение, составленное в нескольких разделах, с описанием объекта, указанием его особенностей, результатами измерений и анализов, списком проведенных работ и аналитическими выводами с ответами на основные вопросы. Суд может расширить список пунктов или сократить его, но выводы экспертизы в заключении остаются актуальными, если они не оспорены в установленном порядке.

Источник

Строительная экспертиза самовольной постройки

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из диспозиции ст. 222 ГК РФ, при разрешении исков данной категории суду надлежит выяснить, соответствует ли постройка существующим требованиям СНиП, нарушает ли постройка права и охраняемые интересы граждан, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку суду, не имеющему познаний в области строительства, зачастую приходится прибегать к услугам строительно-технической экспертизы.

Какие вопросы с технической точки зрения решает строительно-техническая экспертиза?

Самовольная постройка должна соответствовать требованиям СНиП (СНиП выбирается в соответствии с классификацией здания и сооружения: СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»; СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»; СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения»; СНиП 31-03-2001 «Производственные здания»; СНиП 31-04-2001 «Складские здания» и т.д.), в том числе разделам «Пожарная безопасность» и «Санитарно-эпидемиологические требования», а также СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений», в соответствии с которым здания и сооружения подразделяются на классы функциональной опасности (Ф1 (для постоянного проживания и временного); Ф2 (зрелищные и культурно-просветительные учреждения); Ф3 (предприятия по обслуживанию населения); Ф4 (учебные заведения, научные и проектные организации, учреждения управления); Ф5 (производственные и складские здания, сооружения и помещения)).

Кроме того, по указанному СНиП экспертом учитывается градация строительных конструкций по степени огнестойкости (предел огнестойкости: потери несущей способности R, целостности Е) и пожарной опасности (КО (непожароопасные), К1 (малопожароопасные), К2 (умеренно пожароопасные), К3 (пожароопасные)).

По ГОСТ 30244 в ходе строительно-технического исследования экспертом устанавливаются горючесть и группы строительных материалов по горючести. Строительные материалы подразделяются на негорючие (НГ) и горючие (Г). Горючие строительные материалы, в свою очередь, подразделяются на четыре группы: Г1 (слабогорючие), Г2 (умеренно горючие), Г3 (нормальногорючие), Г4 (сильногорючие).

Также следует учитывать распределение строительных материалов по группам, определяющим распространение пламени по поверхности (РП 1 (нераспространяющие), РП2 (слабораспространяющие), РП3 (умеренно распространяющие), РП4 (сильнораспространяющие)). Группы строительных материалов по распространению пламени устанавливают для поверхностных слоев кровли и полов, в том числе ковровых покрытий, по ГОСТ 30444 (ГОСТ Р 51032-97).

При индивидуальном строительстве могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству.

Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояние от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и (или) архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов.

Необходимо также учитывать раздел 8 (Обеспечение санитарно-эпидемиологических требований) указанного СНиП 31-02-2001, который устанавливает требования: к системе отопления жилых домов (ГОСТ 30494), системе вентиляции, системе канализации, снабжения питьевой водой. Одним из основных требований раздела являются требования к инсоляции (естественному освещению) жилых помещений и кухонь (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 устанавливает продолжительность инсоляции в жилых зданиях). При решении вопроса о создании угрозы жизни и здоровью граждан, возведенных зданий, сооружений с технической точки зрения эксперт исходит из капитальности рассматриваемого строения и соответствия требованиям СНиП, ГОСТ, другим нормативным документам. Кроме того, экспертом рассматривается строение со стороны критериев и технических условий отнесения жилых домов к категории ветхих или аварийных, т.е. непригодных для проживания. Такие критерии регламентирует Постановление от 20.02.2004 N 10, утвержденное Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Источник

Самовольная постройка: вопросы, решаемые строительно-технической экспертизой

Чалова А.С., эксперт Центра судебных экспертиз по Южному округу.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из диспозиции ст. 222 ГК РФ при разрешении исков данной категории суду надлежит выяснить, соответствует ли постройка существующим требованиям СНиП, нарушает ли постройка права и охраняемые интересы граждан, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку суду, не имеющему познаний в области строительства, зачастую приходится прибегать к услугам строительно-технической экспертизы.

Строительно-техническая экспертиза с технической точки зрения может решить вопросы:

Самовольная постройка должна соответствовать требованиям СНиП (СНиП выбирается в соответствии с классификацией здания и сооружения: СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»; СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»; СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения»; СНиП 31-03-2001 «Производственные здания»; СНиП 31-04-2001 «Складские здания» и т.д.), в том числе разделам «Пожарная безопасность» и «Санитарно-эпидемиологические требования», а также СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений», в соответствии с которым здания и сооружения подразделяются на классы функциональной опасности (Ф1 (для постоянного проживания и временного); Ф2 (зрелищные и культурно-просветительные учреждения); Ф3 (предприятия по обслуживанию населения); Ф4 (учебные заведения, научные и проектные организации, учреждения управления); Ф5 (производственные и складские здания, сооружения и помещения)).

Кроме того, по указанному СНиП экспертом учитывается градация строительных конструкций по степени огнестойкости (предел огнестойкости: потери несущей способности R, целостности Е) и пожарной опасности (КО (непожароопасные), К1 (малопожароопасные), К2 (умеренно пожароопасные), К3 (пожароопасные)).

По ГОСТ 30244 в ходе строительно-технического исследования экспертом устанавливаются горючесть и группы строительных материалов по горючести. Строительные материалы подразделяются на негорючие (НГ) и горючие (Г). Горючие строительные материалы, в свою очередь, подразделяются на четыре группы: Г1 (слабогорючие), Г2 (умеренно горючие), Г3 (нормальногорючие), Г4 (сильногорючие).

Также следует учитывать распределение строительных материалов по группам, определяющим распространение пламени по поверхности (РП 1 (нераспространяющие), РП2 (слабораспространяющие), РП3 (умеренно распространяющие), РП4 (сильнораспространяющие)). Группы строительных материалов по распространению пламени устанавливают для поверхностных слоев кровли и полов, в том числе ковровых покрытий, по ГОСТ 30444 (ГОСТ Р 51032-97).

При индивидуальном строительстве могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству.

Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояние от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и (или) архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов.

Состав помещений дома, их взаимосвязь, а также состав инженерного оборудования определяются застройщиком. В доме должны быть созданы условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи, а также другой деятельности, обычно осуществляемой в жилище.

Немаловажным критерием при определении соответствия всем строительным нормам и правилам является то, что основные неремонтируемые элементы дома, которыми определяется его прочность устойчивость и срок службы в целом, должны сохранять свои свойства в допустимых пределах с учетом требований ГОСТ 27751 и СНиП на строительные конструкции из соответствующих материалов.

Строительные конструкции и основания должны быть смонтированы таким образом, чтобы они обладали достаточной надежностью при эксплуатации с учетом, при необходимости, особых воздействий (например, в результате землетрясения, наводнения, пожара, взрыва).

Необходимо также учитывать раздел 8 (Обеспечение санитарно-эпидемиологических требований) указанного СНиП 31-02-2001, который устанавливает требования: к системе отопления жилых домов (ГОСТ 30494), системе вентиляции, системе канализации, снабжения питьевой водой. Одним из основных требований раздела являются требования к инсоляции (естественному освещению) жилых помещений и кухонь (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 устанавливает продолжительность инсоляции в жилых зданиях).

При решении вопроса о создании угрозы жизни и здоровью граждан, возведенных зданий, сооружений с технической точки зрения эксперт исходит из капитальности рассматриваемого строения и соответствия требованиям СНиП, ГОСТ, другим нормативным документам. Кроме того, экспертом рассматривается строение со стороны критериев и технических условий отнесения жилых домов к категории ветхих или аварийных, т.е. непригодных для проживания. Такие критерии регламентирует Постановление от 20.02.2004 N 10, утвержденное Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

Примечание. Градостроительное регулирование застройки земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи в г. Ростове-на-Дону, устанавливает Постановление мэра города от 28 июля 2006 г. N 888.

В соответствии с указанным Постановлением по объектам индивидуального жилищного строительства, размещаемым на территориях особой градостроительной значимости, застройщиком должны быть разработаны архитектурные решения внешнего облика объекта.

Территориями особой градостроительной значимости являются земельные участки, расположенные на следующих территориях:

Перепланировка и переоборудование жилых квартир

Основными постулатами перепланировки и переоборудования жилых квартир являются те обстоятельства, при которых данная перепланировка и переоборудование должны проводиться по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения и не должны приводить: к нарушению прочности или разрушению конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан квартиры, снижению продолжительности инсоляции и ухудшению условий естественного освещения ниже нормативного уровня.

Примечание. В ходе производства экспертизы при определении соответствия указанной перепланировки строительным нормам и правилам эксперт сталкивается с тем обстоятельством, что в существующих строительных нормативных актах особых условий, ограничивающих изменение габаритов балконов, не указывается.

Требования, предъявляемые к перепланировке и переоборудованию квартир, устанавливают следующие нормативные документы: СНиП 31.01.2003 «Здания жилые многоквартирные»; СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений»; ВСН 61-89(р); СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01; СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий»; Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.

Источник