Экспертиза объекта незавершенного строительства вопросы

Экспертиза и Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства – это процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости: заводов, зданий, сооружений, многоквартирных домов (недостроев). При оценке незавершенного строительства учитывается износ, инженерное обеспечение объекта, являющиеся важнейшим составным элементом исходно-разрешительной документации – это те утвержденные различными коммунальными службами и инстанциями возможности подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения, без которых вести строительство просто невозможно. Как правило, все условия по инженерному обеспечению строящихся объектов обладают ограниченным сроком действия – а именно, периодом в пять лет. Если срок исходно-разрешительной документации закончился, или планируется вовсе изменить структуру объекта с изменением инженерного обеспечения, то это потребует дополнительных затрат. Это также учитываются в итоговой стоимости.

Наименование объекта	Площадь кв. м.	Стоимость работ
Здания и сооружения	до 70	20 000 р.
	71-90	25 000 р.
	91-150	30 000 р.
	151-300	45 000 р.
	301-500	55 000 р.
	501- 1 000	65 000 р.
	от 1011	75 000 р.

Внимание: сроки и стоимость зависят от сложности объекта,более подробную информацию можно получить у специалистов экспертно-правового центра Топ Эксперт

КЛАССИФИКАЦИЯ СТРОЕНИЙ, ПРИМЕНЯЕМАЯ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:

Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации. Однако в последнее время интерес к оценке незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом. Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость.

Оценка незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:

Оценка незавершенного строительства – довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук. Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.

ДОКУМЕНТЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРЕДСТАВИТЬ СПЕЦИАЛИСТУ ПО ОЦЕНКЕ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

К документам второй группы относятся:

ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ОЦЕНКЕ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:

Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации. В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:

После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя. На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты. Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.

На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:

Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.

ВОПРОСЫ, НА КОТОРЫЕ ОТВЕЧАЕТ СПЕЦИАЛИСТ ПО ПРОИЗВОДСТВУ ОЦЕНКИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Уточняйте интересующий Вас вопрос по контактному телефону:

+7 (495) 127-09-35
+7 (916) 435-72-27

Консультация специалиста в офисе рядом с м. Охотный ряд осуществляется по предварительной записи с целью выбора наиболее удобного времени для Вас!

С Уважением,
Коллектив ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОГО ЦЕНТРА «TOP EXPERT».

Источник

Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства представляет собой набор специальных мероприятий по установлению рыночной цены для строительных объектов, которые по разным причинам не были закончены. Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации. Однако в последнее время интерес к оценке незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом. Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость. Оценка незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:

Оценка незавершенного строительства – довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук. Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.

Классификация строений, применяемая при оценке незавершенного строительства

В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:

Документы, которые необходимо представить специалисту по оценке незавершенного строительства

Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

К документам второй группы относятся:

Процедура проведения экспертных мероприятий по оценке незавершенного строительства

При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:

Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации. В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:

После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя. На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты. Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.

На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:

Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.

Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

Деятельность специалистов по оценке незавершенного строительства полностью федеральным стандартам Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В области оценочной деятельности действия экспертов регламентируются федеральными стандартами оценки (ФСО).

Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО 1) содержит описание основных положений и понятий оценочной деятельности. Третья глава данного документа описывает подходы к проведению оценочных мероприятий. Данных подходов три – доходный, затратный и сравнительный. При проведении оценки используются методики, соответствующие одному из этих подходов. Как правило, для получения достоверной оценки применяется сочетание методик, соответствующих разным подходам. Глава 4 ФСО 1 содержит важную информацию о требованиях, предъявляемых к процедуре проведения оценочных мероприятий.

Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) регламентирует цели проведения оценки, а также виды стоимости, которые могут быть определены в процессе осуществления оценочных мероприятий. Согласно главе 2 данного документа, основная цель проведения оценки заключается в установлении стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости в обязательном порядке указывается в задании на оценку. Результат оценки представляет собой конечную величину стоимости оцениваемого объекта. Глава 3 данного Стандарта выделяет четыре вида стоимости оцениваемого объекта – рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую.

Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) содержит полный перечень требований, предъявляемых к отчету об оценке. Все требования, внесенные в данный стандарт, разделены на три группы: требования, предъявляемые к оформлению отчета об оценке, требования, предъявляемые к содержанию отчета, а также требования, предъявляемые к отображению информации о тех данных и документах, которые были проанализированы в процессе оценочной деятельности.

Источник

Оценка незавершенного строительства

Время чтения: 5 минут

Как следует из определения, объект незавершенного строительства (ОНС) – это здание или сооружение, строительство которого не завершено. При определенных условиях на указанные объекты можно зарегистрировать права, совершать сделки. Оценка незавершенного строительства позволит определить объективную рыночную стоимость объекта для сделки, размер вложений и целесообразность завершения работ, перспективы получения дохода после достройки.

Читайте в этом материале, что относится к объектам незавершенного строительства, какие методики могут применяться для их оценки, какие обследования и этапы предусматривает эта процедура.

Что такое оценка незавершенного строительства

Оценка представляет собой определение каких-либо стоимостных показателей. В отношении объекта незавершенного строительства это может быть:

По итогам оценки может вообще приниматься решение о нецелесообразности завершения строительства, либо о консервации объекта. Также результаты оценки будут использованы при поиске инвесторов, если по итогам строительства объект можно продать, эксплуатировать в коммерческих целях.

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Нормативные акты

Основным нормативным актом в сфере оценочной деятельности является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (скачать). В нем указаны требования к квалификации оценщиков, разрешительным документам для проведения оценки. В зависимости от функциональных характеристик и типа ОНС, будут применяться:

Специально для оценки недвижимости, в том числе незавершенных объектов, был утвержден Федеральный стандарт ФСО № 7 (Приказ Минэкономразвития РФ № 611). Он содержит правила оформления заданий на оценку, порядок выбора и использования методик, требования к содержанию документов.

Простым языком

Для оценки готового достроенного объекта чаще всего применяется метод рыночных цен. Он позволяет сравнить характеристики объекта с аналогичными зданиями на рынке, определить реальную стоимость, по которой можно найти покупателя. Для ОНС такой вариант практически не применим. Найти незавершенку со схожими показателями нереально, так как такие объекты вообще можно встретить крайне редко на рынке. Поэтому оценщики применяются метод фактических затрат и метод доходности (подробнее о них расскажем ниже).

Оценка незавершенного строительства включает следующие направления:

Точный перечень целей и задачи, которые будут поставлены перед оценщиками, можно определить по техническому заданию заказчика.

Комментарий специалиста. Оценку можно заказать в отношении любого объекта незавершенного строительства, от частного дома до производственного комплекса. Однако обычно это требуется для крупных объектов, в которые вложены существенные суммы средств, либо готовится предложение для поиска инвесторов. В компании Смарт Вэй можно заказать отчет об оценке любых типов объектов, по разумным ценам и в максимально сжатые сроки.

По результатам оценки будет принято решение о целесообразности завершения строительства, о продаже ОНС

Когда требуется оценка незавершенного строительства

Пока строительные работы на участке продолжаются, объект нельзя признать незавершенкой. Исходя из анализа судебно практики, в отношении объекта незавершенного строительства работы должны быть фактически прекращены или приостановлены. При этом должно подтверждаться наличие минимально необходимого количества конструкций (обычно уже на стадии возведения фундамента можно заказать оценку ОНС).

Оценка незавершенного строительства может потребоваться в следующих случаях:

Соответственно, от правильного выбора методики и точности оценки зависит возможность совершения сделки на выгодных условиях, привлечение инвестиций, получение дохода от эксплуатации достроенного объекта.

Способы и методики оценки незавершенного строительства

Базовые методики для оценки готовых и незавершенных объектов капитального строительства указаны в Приказе МЭР № 611 (ФСО № 7). Основными вариантами являются метод рыночных цен (сравнительный подход), затратный подход, доходный подход. Выделим ключевые особенности для применения каждого из этих методик:

Оценщики вправе использовать другие методы, либо комбинацию указанных выше подходов, если это нужно для объективной и точной оценки ОНС. Обо всех методах и способах оценки, а также об основаниях их выбор, будет указано в итоговом отчете.

Оценку можно провести не только в отношении коммерческих объектов, но и незавершенных частных домов

Обследования для оценки незавершенного строительства

У объекта незавершенного строительства всегда есть определенный объект возведенных конструкций. Более того, возведение объекта может приостанавливаться или прекращаться на завершающих стадиях, когда будут готовы большинство этажей. Поэтому для оценки ОНС нужно провести следующие обследования:

Обследования могут предусматривать визуальный осмотр и инструментальную диагностику, частичное вскрытие конструкций и сетей, проведение испытаний на смонтированных сетях. Тем больше процент готовности объекта, тем больше будет объем обследований. В ходе осмотра и диагностики будут оформлены акты, протоколы, расчеты, дефектные ведомости, экспликации, схемы, чертежи, другие документы и графические материалы. Эта документация передается в экспертную организацию для оценки.

Комментарий специалиста. Компания Смарт Вэй не только окажет услуги по оценке незавершенного строительства, но и проведет комплексное обследование объекта. Мы специализируемся на оказании проектно-изыскательских работ, имеет собственный штат специалистов и все необходимое оборудование. Это сэкономит ваше время и деньги, даст другие преимущества.

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Специалисты проводят обследование незавершенного строительства перед оценкой

Этапы оценки незавершенного строительства

Оценка ОНС проводится на основании технического задания, договора с собственником или застройщиком. Для оценочной деятельности передается проектная, рабочая и техническая документация, разрешения на строительство, документы на участок. Если на ОНС уже были зарегистрированы права через Росреестр, запрашивается выписка ЕГРН.

Изучение прав на объект и участок, причин прекращения строительства

На показатели стоимости ОНС влияет правовой статус участка, стадия возведения здания, причины приостановки или прекращения строительства. На начальном этапе специалисты изучают:

На результат оценки может повлиять множество факторов. Например, если ОНС находится на арендованном участке, а срок аренды близок к завершению, у собственника могут возникнуть серьезные проблемы с продлением. В этом случае окончательная стоимость будет ниже, чем у аналогичного объекта на собственной земле.

Определение точных технических показателей ОНС

На итоговую стоимость незавершенного строительства напрямую влияют технические характеристики здания:

Определение технических показателей осуществляется по результатам обследований, по представленным документам, сметам и расчетам.

Оценку можно провести на любой стадии незавершенного строительства

Выбор и использование методов, проведение оценки ОНС

По указанным выше правилам специалисты должны определить методику и подход оценки, обосновать их в итоговом документе. От этого зависит точность и правильность полученных результатов. В процессе оценки эксперты:

На основании исследований и проверок будет сделан вывод не только о стоимости ОНС, но и выбор оптимального варианта использования объекта. По результатам оценки может приниматься решение о завершении работ по первоначальному проекту, о сохранении простроенной части здания и достройке по новой проектной документации. Также оценка может привести к выводам о необходимости сноса (демонтажа), очистке участка и использовании его по другому назначению.

Подведение итогов и согласование с заказчиком, оформление документов

После завершения работ заказчику передается отчет об оценке, материалы, полученные при расчетах и обследованиях, рекомендации о вариантах использования ОНС и участка. Допускает, если оценщик укажет границы интервала, в пределах которого может находиться показатель стоимости (если это не противоречит условиям ТЗ). После согласования с заказчиком ему передаются документы об оценке по акту.

Комментарий специалиста. Процесс оценки незавершенного строительства может отличаться, исходя из содержания ТЗ, целей заказчика. Однако при любом варианте оценщик несет ответственность за полноту и достоверность результатов работы. Это предусмотрено Законом № 135-ФЗ.

Чем выше процент завершенности строительства, тем больше окажется рыночная стоимость ОНС

Какие документы оформляются по итогам оценки незавершенного строительства

Основным документов после завершения оценки незавершенного строительства является отчет с указанием стоимости объекта. Отчет можно использовать по усмотрению заказчика – для подготовки и совершения сделки, для оформления внутренних документов бухгалтерии, для доработки проектной и рабочей документации, для работы с инвесторами. Если будет принято решение о сносе ОНС, на такие работы также нужно заказывать проектную документацию.

Как правильно оформить ТЗ на оценку незавершенного строительства

Чтобы составить техническое задание на оценку незавершенного строительства, нужно определиться с целями такого исследования. В ТЗ указываются исходные данные на объект, сфера применения отчета об оценке (например, под продолжение инвестиционного проекта или оформление залога для банка). Помощь в подготовке технического задания окажут опытные специалисты компании Смарт Вэй. С примером ТЗ можно знакомиться ниже.

Сроки и стоимость оценки незавершенного строительства

Очевидно, что чем больше и сложнее объект, тем дольше пройдут обследования, расчеты и оценка, подготовка отчета. Поэтому определить сроки и стоимости работы можно только после изучения технического задания, документов заказчика. С предварительными расценками можно ознакомиться на бесплатной консультации у наших специалистов.

Проблемы и сложности при оценке незавершенного строительства

В процессе оценочной деятельности по ОНС могут возникать следующие проблемы и сложности:

Обратившись к нам, у вас не возникнет проблем с получением объективного и достоверного отчета об оценке незавершенного строительства. Мы всегда гарантируем качество своей работы, отвечаем за ее результат!

Преимущества нашей компании

В штате компании Смарт Вэй есть все необходимые специалисты для проектирования и оценочной деятельности. Мы обеспечим максимально выгодные условия для каждого клиента, независимо от сложности объекта, статуса заказчика. Наши преимущества:

Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать у наших специалистов по телефонам, указанным на сайте.

Источник