Дом копейку бережет
Как построить энергоэффективное жилье и сколько на нем можно сэкономить
Это совсем не означает, что везде надо вкрутить энергосберегающие лампочки, хотя и они не помешают. Главным образом речь идет об уменьшении потерь тепла, что позволит сократить затраты, связанные с потреблением энергии, на 30 и более процентов. Конечно, об этом лучше всего задуматься на стадии строительства дома. Переделывать уже построенное в соответствии с новейшими рекомендациями выйдет значительно сложнее и дороже.
Энергоэффективным, или пассивным, домом сегодня называют жилище, которое требует минимум расходов на поддержание комфортных условий проживания в нем. При его проектировании важно учитывать несколько факторов. Во-первых, архитектурное решение должно быть выполнено с учетом климатических условий места проживания для наиболее продуктивного сохранения тепла и максимального использования естественного освещения. Как правило, рекомендуют, чтобы большие окна выходили на юг, а северную стену делать глухой. Также советуют снабжать окна козырьками против высокого и жаркого летнего солнца.
Не менее важно правильно сделать вентиляционную систему в доме. Для уменьшения расходов на отопление используются приточно-вытяжные вентиляции с рекуперацией, то есть теплообменником. Нагретый воздух через вентиляционные каналы выходит из комнаты, отдает свое тепло рекуператору, соприкасаясь с ним. Холодный свежий воздух с улицы, проходя сквозь рекуператор, нагревается и поступает в дом уже комнатной температуры.
Также для энергоэффективного дома необходим тепловой насос. В недавнем прошлом вещь достаточно экзотическая, но сейчас получающая все большее распространение. Они используют для отопления дома остаточное (низкопотенциальное) тепло воздуха, недр и даже вторичное тепло, например от трубопровода центрального отопления. Кроме того, рекомендуется установить конденсаторный котел, собирающий энергию газов, улетучивающихся в дымоход, а также гелиосистемы (солнечные коллекторы) для подогрева воды энергией солнца.
Естественно, энергоэффективный дом не может обойтись без солнечных батарей. В зависимости от региона количество их можно варьировать, но возможность возместить хотя бы часть потребляемой электроэнергии не стоит игнорировать.
.jpg)
Какое жилье обойдется дешевле
Стимулировать спрос на энергоэффективное жилье за счет выдачи льготных ипотечных кредитов планируют в минэкономразвития.
Такое предложение вошло в обновленный план по повышению энергетической эффективности экономики России, который уже отправлен на рассмотрение в правительство.
В жилищном секторе ведомство также предлагает проводить энергоэффективные капитальные ремонты многоквартирных домов, для чего планируется увеличить финансирование Фонда содействия реформированию ЖКХ и привлекать к работам ресурсоснабжающие организации. При новом строительстве минэкономразвития хочет запретить использование энергонеэффективных технических решений и оборудования. Для финансирования повышения энергоэффективности ведомство предлагает создать специализированный фонд, средства которого будут инвестироваться в соответствующие проекты, в том числе с участием населения, а также представителей малого и среднего бизнеса. Под реализацию плана минэкономразвития планирует снять ограничения для развития энергосервисной деятельности, а также привлечь льготные кредиты и «зеленые» (направленные на улучшение окружающей среды) инвестиции.
Экономия застройщика для целей налогообложения
Законодательством невозможно регламентировать все тонкости и нюансы такой деятельности и соответственно, у бухгалтеров компаний возникают порой серьезные затруднения, связанные с крупными налоговыми рисками.
Конечно же, руководство компании стремится сэкономить. В том числе и на налогах, уплачиваемых в бюджет. Однако, это далеко не всегда безопасно и может повлечь за собой большие неприятности со стороны контролирующих органов.
В нашей статье мы рассмотрим особенности налогообложения экономии застройщика, полученной по результатам окончания проекта.
Кто является «застройщиком» и «заказчиком- застройщиком» (термины и определения).
Для начала рассмотрим, какую же компанию корректно называть «застройщиком».
Застройщики могут быть как инвесторами и соинвесторами строительства, так и строительными компаниями.
Кроме того, существует в градостроительном кодексе такое понятие, как «технический заказчик».
1. Заключает договоры (от имени застройщика):
3. Предоставляет материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, организациям выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим:
5. Подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
6. Осуществляет иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом.
Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, тогда он будет являться заказчиком-застройщиком.
Застройщика несет большие риски в связи с осуществлением строительства. Именно на нем лежит ответственность за выбор генподрядчика, за неудачное или успешное завершение проекта.
Законодательная база
В настоящее время действует два федеральных закона, регулирующих деятельность в области строительства.
1. Федеральный Закон №39-ФЗ от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Закон 39-ФЗ определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ.
Кроме того, закон устанавливает гарантии равной защиты:
2. Федеральный Закон №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон регулирует отношения, связанные:
При этом, в соответствии с п.3 закона 214-ФЗ, действие закона не распространяется на отношения юридических лиц и ИП, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством РФ об инвестиционной деятельности (т.е. законом 39-ФЗ).
Закон 214-ФЗ не распространяется на объекты недвижимости производственного назначения, не связанные с жилищным строительством.
Обратите внимание:Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным только при наличии в нем условий, указанных в п.4 ст.4 закона 214-ФЗ. В соответствии с этим пунктом договор должен содержать:
Основные признаки договора участия в долевом строительстве:
Эта разница становится очень актуальной при определении налоговой базы по НДС с доходов застройщика. Ведь льгота, предусмотренная пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, распространяется только на услуги застройщика, оказанные на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом 214-ФЗ.
Налоговый учет доходов у застройщика
Итак, для начала необходимо четко определить, в соответствии с каким именно договором (инвестиционным или участия в долевом строительстве) был получен доход застройщика.
При этом, даже если инвестиционный договор «в целом» похож на договор участия долевого строительства, но при этом не отвечает условиям, указанным в законе 214-ФЗ, для целей налогообложения НДС доходы застройщика не будут подпадать под положения статьи 149 НК РФ.
Услуги застройщика необходимо выделять отдельно в соответствующих договорах. Обычно они «выставляются» ежемесячно и соответственно включаются в налоговую базу для целей НДС – в случае, если получены по инвестиционному договору и подпадают под льготу, в случае, если получены в связи с договором долевого участия.
Однако, в случаях, когда застройщик является одновременно инвестором по договору и привлекает соинвесторов, а так же пользуется услугами генподрядчика и технического заказчика, в договорах соинвестирования о его вознаграждении может не упоминаться и доходы, соответственно, не будут признаваться и облагаться налогами.
Подобный подход не совсем законен, учитывая, что деятельность компании должна быть направлена на получение дохода и проводимые работы (оказываемые услуги), соответственно, должны приносить выручку, а ее размер необходимо закреплять в договорах с инвесторами (соинвесторами) или дольщиками.
В соответствии с п.1 ст.2 Гражданского Кодекса: «Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.»
Если при этом «целевые» средства использовались застройщиком не только для выполнения работ по конкретному проекту, но и на другие проекты или свои нужды (т.е. не по целевому назначению), такие суммы перестанут быть целевым финансированием и будут облагаться налогом на прибыль в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ.
Таковы положения действующего законодательства и позиция Минфина.
В соответствии с письмом Минфина №03-03-06/1/506 от 22.08.2011г.: «Таким образом, использование денежных средств, которые получены застройщиком от участников долевого строительства на создание (строительство) одного объекта, на строительство другого объекта признается нецелевым. Следовательно, такие денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы на основании п. 14 ст. 250 НК РФ.»
После того, как работы по инвестиционному контракту или по договору долевого участия завершены, у некоторых застройщиков остаются средства, полученные от инвесторов (соинвесторов) и дольщиков.
В случае, если договором предусмотрен возврат неиспользованных средств целевого назначения, вопросов не возникает. Но если об этом ничего не сказано, или, напротив, такие средства обозначены, как «экономия застройщика» и остаются в его распоряжении, сразу возникают вопросы – а нужно ли застройщику платить НДС? И если – да, то с какой суммы?
Понятно, что компании-застройщики «лишних» налогов платить не хотят. Поэтому порой можно встретить следующий подход:
Экономия застройщика признается внереализационным доходом в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ и не облагается НДС.
В соответствии с этим пунктом, внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде использованных не по целевому назначению:
Безусловно, такой подход весьма выгоден компании, но при этом является чрезвычайно рискованным. При проверке налоговые органы начислят НДС, 20% штраф и пени за несвоевременную уплату налога.
Таким образом, свою позицию организации придется отстаивать в суде, так как Минфин и налоговые органы не разделяют подобной позиции.
Есть случаи, когда суды принимают сторону налогоплательщика по спорным вопросам исчисления НДС с экономии денежных средств.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2010г. по делу №А46-23193/2009(Определением ВАС РФ от 25.03.2011 N ВАС-1109/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)
«Суд указал, что средства, получаемые обществом от инвесторов по договорам на долевое участие, в момент их получения не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг). Поэтому сумма разницы между средствами, полученными обществом от физических лиц, и фактическими затратами на строительство жилых объектов не облагается НДС.»
Такие же выводы содержит Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2010г. по делу №А27-25524/2009.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2009г. №Ф04-3114/2009(7393-А46-42), Ф04-3114/2009(8435-А46-42) по делу №А46-21324/2008
«Суд пришел к выводу о том, что не облагается НДС разница между инвестиционными средствами, которые получены обществом на строительство жилых домов, и документально подтвержденными расходами компании, связанными с этим строительством.»
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.11.2010г. по делу №А33-22092/2009
«Суд указал, что денежные средства, полученные заказчиком-застройщиком от дольщиков сверх затрат на строительство, не облагаются НДС, поскольку являются инвестиционными.»
К таким же выводам пришел суд в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 09.10.2007г. по делу №А28-4176/2007-145/21.
Менее авантюрным представляется следующий подход:
Экономия застройщика признается доходом от реализации в соответствии с п.2 ст.249 НК РФ и облагается НДС.
В соответствии с п.2 ст.249 НК РФ, выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные:
Если компания осуществляет функции Застройщика в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса, то экономия средств, полученная от участия в Инвестиционном контракте (договоре долевого участия), с большой вероятностью будет квалифицирована налоговыми органами, как доход, связанный с оказанием услуг Застройщика вне зависимости от выделения (его отсутствия) вознаграждения Застройщика в договоре инвестирования (соинвестирования), долевого участия.
Доходы, связанные с договором инвестирования (соинвестирования), подлежат налогообложению НДС:
1. Согласно п.2 ст.153 НК РФ, при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.
2. Согласно пп.2 п.1 ст.162 НК РФ, налоговая база, увеличивается на суммы полученных за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
Мнение, выраженное в Письме Минфина от 25.03.2008г. №03-07-10/02:
«Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от дольщиков, превышает его затраты, то суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, подлежат налогообложению НДС.»
Решения судов, поддерживающие позицию налоговых органов:
Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2011г. №Ф09-3294/11 по делу №А71-10573/2010-А18:
«После окончания строительства объектов и их сдачи инвесторам услуги заказчика-застройщика являются выполненными и общество, получив экономию инвестиционных средств и оставив ее в своем распоряжении, обязано исчислить НДС с суммы этой экономии. Суд также отметил, что по завершении инвестиционного проекта денежные средства, оставшиеся в распоряжении застройщика, утрачивают инвестиционное значение.»
Постановление ФАС Уральского округа от 18.04.2011г. №Ф09-1217/11-С2 по делу №А50-15732/2010:
«Суд пришел к выводу, что сумма превышения средств, полученных от инвесторов, над затратами на строительство объекта включается в налоговую базу по НДС. Это объясняется тем, что в момент сдачи объекта в эксплуатацию и передачи его инвесторам оставшиеся в распоряжении заказчика-застройщика денежные средства не носят инвестиционного характера.»
Использование льготы по НДС согласно пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, возможно только лишь по экономии застройщика, связанной с договором участия в долевом строительстве.
Ведь в соответствии с пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, не подлежат налогообложению на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного* назначения).
*К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг);
Вот какой ответ на вопрос об отсутствии оснований для применения пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ при исчислении НДС в отношении лиц, не относящихся к застройщикам в соответствии с п.1 ст.2 закона N214-ФЗ дает Минфин в своем письме от 14.03.2011 №03-07-10/04:
«Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, от налогообложения НДС освобождаются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
В соответствии с п. 1 ст. 2 вышеназванного закона под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. В связи с этим для применения иными лицами освобождения от налогообложения НДС, предусмотренного пп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ, правовых оснований не имеется.»
В соответствии с письмом Минфина от 11.05.2011 №03-07-10/08: «По вопросу налогообложения денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика, оказывающего услуги на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов, сообщаем, что поскольку согласно ст. 162 НК РФ денежные средства, полученные налогоплательщиком и связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения, в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются, суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 г., не подлежат налогообложению НДС.»
В части налога на прибыль сумма экономии средств, полученная от участия в инвестиционном договоре (договоре долевого участия), является доходом по данному договору и облагается по ставке 20% в любом случае, вне зависимости от того, к каким доходам эту экономию отнесет налогоплательщик:
либо в соответствии с п.14 ст.250 НК РФ,
либо в соответствии с п.2 ст.249 НК РФ.
В заключение необходимо отметить, что даже если в настоящее время суды в своих решениях становятся на сторону налогоплательщика, ситуация может коренным образом измениться через несколько лет – в момент прохождения организацией налоговой проверки.
В связи с чем рекомендуем своевременно и в полном объеме исполнять обязанности налогоплательщика.