Экономист в строительстве на рынке недвижимости

Профессия — специалист в области экономики недвижимости

— Вадим Николаевич, согласно распространенному мнению, профессии, связанные со сферой недвижимости, относятся к числу наиболее престижных и высокооплачиваемых. Это так?

— Какие навыки и знания нужны специалисту в области экономики недвижимости?

Прежде всего, это девелопмент. Он включает в себя все, что связано с управлением и развитием недвижимости. Девелоперская компания занимается объектом недвижимости от стадии покупки участка до продажи и обслуживания построенного объекта.

Во-вторых, это курс финансового анализа, человек должен уметь оценить как ситуацию на рынке инвестиций в недвижимость, так и финансовые результаты отдельных проектов.

В-третьих, важнейший курс — это маркетинг. Здесь необходимо уметь анализировать ситуацию на рынке недвижимости. Кроме того, маркетинг в области недвижимости — это всегда прогноз. Строительство объекта в России занимает в среднем 3 — 5 лет, и специалист должен понимать, вырастет со временем ценность объекта недвижимости или упадет. Для этого нужно знать, как будет развиваться район, какая инфраструктура будет здесь через пять лет — планируется ли довести туда метро, например.

Отдельный блок дисциплин – управление имуществом. Специалист должен эффективно уметь сдавать в аренду помещение так, чтобы его стоимость возрастала, а не убывала. Есть еще и продажа, а это — знания в области различных видов кредитования, умение взаимодействовать с банками.

— Насколько специалист в области недвижимости должен разбираться в строительстве?

— Если речь идет о специалисте по маркетингу или оценщике недвижимости, ему разбираться в этом очень полезно. Приведу несколько простых примеров.

Допустим, речь идет об оценке или продаже квартиры на рынке вторичного жилья. Методик оценки существует множество, однако, если говорить коротко, ключевую роль в стоимости любого объекта недвижимости играет его месторасположение. Одно дело, если это квартира в престижном районе — в центре Москвы, например, или в районе Рублевского шоссе, другое — если на окраине. Это очевидно всем.

Но чтобы адекватно оценить квартиру, нужно иметь представление о строительных технологиях, которые применялись ранее и применяются сейчас. Так, квартиры в современных домах (постройки последних двадцати лет), на первый взгляд, обладают преимуществами перед квартирами в советских домах: они более комфортны, оснащены более удобными пандусами, в них часто бывает два санузла, площадь нежилых помещений относительно велика, жилые комнаты тоже в среднем больше. Тем не менее у домов советского периода тоже есть определенные преимущества: проверенные годами проекты жилищного строительства, стройматериалы, соответствующие жестким требованиям и ГОСТам, и расположение. Профессионал в сфере недвижимости должен разбираться в типовых проектах домов. Знать преимущества и недостатки каждого из них. Например, наиболее популярные серии в Москве П 44, П 44 Т, КОПЭ, П 111 М и другие. Необходимо знать также основные архитектурные бюро и разрабатываемые ими индивидуальные проекты.

Иногда оценщикам или риэлторам для более объективной оценки приходится привлекать специалистов в области строительства — инженеров, архитекторов. Такая необходимость возникает, когда речь идет об очень старых, в т.ч. дореволюционных зданиях. Они часто подвергаются различным несанкционированным перестройкам. Только специалист может убедиться в том, что в квартире стоимостью под миллион долларов внезапно не обвалится стена или потолок.

— Должен ли специалист в области экономики недвижимости знать правовые проблемы?

— Да. Если речь идет о рынке вторичного жилья, здесь всегда могут возникнуть вопросы с наследованием или неправильно оформленной собственностью. Неприятно, если купившие квартиру жильцы столкнутся с внезапно появившимся еще одним законным владельцем, поэтому оценщику или риэлтору всегда нужно тщательно проверять оформление собственности. Любая неопределенность сказывается на стоимости.

Если речь идет о квартире в новом доме, тут может оказаться, что «предприимчивый» девелопер продал ее несколько раз.

Очень тяжелые правовые коллизии возникают вокруг коммерческой недвижимости. Показателен случай с высоткой «голубой карандаш» рядом со станцией метро «Юго-Западная». Земля под зданием принадлежит собственнику. Само же оно находится в собственности российских и итальянских пайщиков, ни один из которых не обладает контрольным пакетом акций. Договориться между собой им тоже не удается. В результате прекрасный бизнес-центр приходит в негодность. Любой объект недвижимости, чтобы иметь хоть какую-то ценность, должен быть правильно оформлен документально.

— Работа в области недвижимости требует постоянного взаимодействия с государственными и муниципальными чиновниками. Вероятно, это создает определенные затруднения?

— Человек, работающий в сфере недвижимости, должен быть в определенной степени дипломатичным. Особенно это важно для девелоперов, курирующих объект недвижимости от подбора для него участка и до реализации уже построенного объекта.

Девелоперской компании постоянно приходится взаимодействовать с городскими и муниципальными властями, от которых зависит, как и в какие сроки данный объект будет обеспечен инфраструктурой, т.е. будут ли подведены к дому дороги, электричество, водопровод, канализация.

Подбор участка — тоже серьезная проблема. Конкуренция за хорошие участки в крупных городах огромная. И нужно быть в курсе планов городских властей на ту или иную территорию. Через 3-5 лет, после того как начнется строительство, земля под объектом должна подорожать. Компании повезет, если она дешево купит участок в районе, куда к окончанию стройки сделают, например, съезд с крупной трассы. Если знать об этом заранее, можно не продавать квартиры на «стадии фундамента»: когда дом будет построен, цены на него резко возрастут. Чтобы предвидеть подобные вещи, нужно уметь поддерживать отношения с теми, от кого все это зависит и кто принимает такие решения.

— Создается впечатление, что в сферу недвижимости приходят люди с большим жизненным и профессиональным опытом.

Лет десять назад в сфере экономики недвижимости было много людей без образования в принципе. Много их и сейчас — чтобы работать риэлтором и сдавать в аренду квартиры, образования не требуется. Однако чтобы занимать высокие позиции, стать высокопрофессиональным классным специалистом, хорошее образование необходимо.

Недвижимость — ключевая сфера, требующая разнообразных и многогранных навыков.

Источник

Слабый внутренний спрос и неплатежи мешают развитию строительства

Несмотря на отмечаемое увеличение активности на рынке недвижимости, особенно в московском регионе, строительная отрасль находится в плачевном состоянии. К такому выводу пришли специалисты Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики.

По оценкам экономистов ВШЭ, строительство является, пожалуй, единственной показывающей отрицательную динамику отраслью, в то время как промышленность, сельское хозяйство и даже транспорт со сферой услуг показывают хоть и незначительный, но рост.

«Фактически ИПУ в строительстве (-22%) в отчетном периоде повторил значение индикатора во II квартале 2009 года, то есть в эпицентре финансово-экономического кризиса конца 2008 – начала 2009 года», – резюмируют авторы исследования.

Одной из основных причин негативного состояния отрасли является слабый внутренний спрос на строительные услуги со стороны трех основных заказчиков: государства, корпоративного сектора и населения.

Еще одну причину назвал «Финансовой Газете» руководитель одной из строительных подрядных организаций, отметив, что негативно на скорость строительства и конечную цену недвижимости влияет задержка платежей. «Мы можем ждать оплаты и три месяца, и полгода. Нередки случаи, когда генеральный подрядчик снижает сумму выплат своим субподрядчикам уже по факту выполненной работы. В случае отказа от такого «снижения по соглашению сторон» и требований четкого выполнения договора, в том числе по срокам оплаты и штрафным санкциям, о следующем подряде можно будет забыть. Генподрядчик всегда найдет более покладистых партнеров, хоть и выполняющих работу с низким качеством», – отметил собеседник.

Эту информацию подтвердил и владелец крупной строительной компании: «Многие заказчики платят плохо, с задержками. В том числе это касается государственных и окологосударственных структур. По некоторым завершенным проектам мне приходилось выбивать оплату через суды. Естественно, что все неустойки за задержку платежей вешаются на заказчика, но в итоге за них заплатит конечный потребитель».

По мнению директора Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгия Остапковича, в ближайшие 1,5 года стоимость недвижимости может вырасти на 20–25%, что увеличит число банкротств в строительной отрасли. «Строительство наряду с торговлей являются в настоящее время очевидными лидерами по интенсивности банкротств. Хотя зачастую банкротства в строительстве представляют собой искусственную управленческую схему, проводимую в целях поглощения финансово слабой подрядной организации более сильной, причем с обоюдного согласия. Вместе с тем, по данным последнего опроса, сегодня на строительном рынке функционирует примерно 17–19% подрядных организаций, находящихся в предбанкротном состоянии», – отмечает Остапкович.

Впрочем, с изменением законодательства в области долевого строительства рядовым покупателям и инвесторам бояться обмана со стороны недобросовестных девелоперов уже не приходится. Однако риски «честного» банкротства застройщиков будут возрастать.

Девальвация рубля ударит по строителям

Исследование ВШЭ готовилось немного раньше, чем произошли августовские события на валютном рынке, в результате которых рубль в очередной раз рухнул. Девальвация рубля, безусловно, негативным образом ударит по рынку недвижимости в среднесрочной перспективе.

Однако осенью, наоборот, стоит ждать всплеска активности покупателей. Уже ясно, что в условиях падения рубля и последующей за этим инфляции девелоперы не будут снижать цены на квартиры и так охотно раздавать скидки.

Более того, многие желающие обзавестись новой квартирой поверили руководителям различного ранга, обещавшим последовательно снижать ставку по ипотечным кредитам. Сейчас на этих надеждах можно смело поставить крест.

На прошлой неделе доходности среднесрочных ликвидных выпусков облигаций федерального займа уверенно ушлю выше 8% годовых. В минувшую среду Минфин смог разместить только чуть больше половины из предложенного рынку 10 млрд ОФЗ с погашением в декабре 2021 года, да и то с большим дисконтом к номиналу – под доходность 8,15% годовых.

Причем последние недели наблюдается тенденция выхода нерезидентов из рублевых активов, прежде всего из ОФЗ.

В таких условиях вполне возможно, что Банк России для придания привлекательности рублевым госбумагам примет решение о повышении ключевой ставки с нынешних 7,25%. Причем ставка может быть повышена на 1,5–2 процентных пункта.

Это значит, что на такую же величину возрастут и процентные ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Таким образом, рынок жилой недвижимости в обозримом будущем может лишиться мощного драйвера в виде дешевой ипотеки. Впрочем, есть ненулевая вероятность, что монетарным властям удастся стабилизировать финансовую ситуацию в стране.

Александр Коньшин, ведущий специалист по продажам недвижимости Группы Компаний «РЕЗУЛЬТАТ»:

– В начале 2018 года многие эксперты прогнозировали резкий рост цен на недвижимость. Но по факту спрос растет только на самое дешевое жилье. В Москве и Московском регионе на рынке недвижимости не только фиксируются рекорды, но и обозначились новые тенденции.

С начала года в Москве и Новой Москве средние цены на новостройки уже выросли на 4%. При этом было зарегистрировано 75 тыс. договоров долевого участия, причем в столице было заключено ДДУ на 42% больше, чем за первые 6 месяцев прошлого года. Объем ипотеки вырос в 1,5 раза.

Но весь этот позитив происходил на фоне падения и банкротства крупных застройщиков: СУ-155 (2017 год) и ГК Urban Group (2018 год), дискредитации долевого участия в строительстве и введения проектного финансирования в качестве меры по оздоровлению отрасли. В девелоперском бизнесе появились новые игроки – банки.

До конца года прогнозируется рост средней цены квартир в новостройках еще на 4%. Этот процесс будут стимулировать несколько факторов.

Первый: новая схема реализации через эскроу-счета. Деньги граждан будут переходить застройщику только после ввода объекта. В совокупности со страхованием в АСВ это снизит риски невыполнения застройщиком обязательств. Но это снизит рентабельность и отразится на цене квадратных метров.

Второй: не все полученные разрешения на строительство будут реализованы, поскольку в условиях снижающейся рентабельности решиться на вывод нового жилья будет нелегко.

Третий: запрет на строительство через ЖСК. На рынке таких объектов было порядка 4–5%.

Параллельно на повышение цен будет влиять рост покупательской активности, который стимулируют два глобальных фактора – снижение ипотечных ставок и инвестиционная привлекательность ликвидных объектов. Прогнозируемый 4% рост цен – средний. Наиболее ликвидные проекты, расположенные в хорошей локации, на высокой стадии готовности или с активным темпом строительства, могут вырасти и на 10-15 %.

В коммерческой недвижимости наблюдалось незначительное снижение предложения при снижении цены, а на рынке аренды, напротив, – рост ставок при росте предложения. Так как рынок аренды традиционно оперативнее реагирует на изменение конъюнктуры, это может свидетельствовать о росте деловой активности и росте предложения. На рынке продажи заметно вырос спрос только по производственно-складским помещениям, а на рынке аренды роста спроса почти не было.

При этом можно отметить несколько моментов. Цены на торговые помещения в центре незначительно снизились, а за его пределами, наоборот, выросли. По street-retail спрос в центре вырос, а за пределами – снизился. Ставки и цены по офисным объектам за исключением ставок по объектам за пределами центра снизились. Цены по производственно-складским помещениям выросли, а ставки почти не изменились.

В целом же подтверждается наш прогноз, что в силу системного характера проблем в макроэкономике, быстрого выхода из непростой ситуации в сфере недвижимости ожидать не приходится.

Источник

Работа: экономист в недвижимость в Волгограде, вакансии от прямых работодателей

Агент по продаже недвижимости в Центральный район

В связи с расширением штата сотрудников агенство недвижимости Волгограда компания «Больше Жилья» приглашает на должность агента по продаже недвижимости. Работая у нас вы.

Специалист по недвижимости в Дзержинскому р-н

Сотрудники агентства «Город» успешно справятся с любой поставленной перед ними задачей! У нас созданы все условия для профессионального роста и творческой.

Менеджер-консультант в агентство недвижимости

Давно искали возможность заниматься любимым делом, которое будет приносить достойный доход и великое удовольствие? Вы на правильном пути. Агентство недвижимости «Адресат».

Менеджер по продаже недвижимости в Дзержинский рай

В связи с расширением штата сотрудников агенство недвижимости Волгограда компания «Больше Жилья» приглашает на должность агента по продаже недвижимости. Работая у нас вы.

Экономист по бухгалтерскому учету и анализу хозяйственной деятельности в бюджетную организацию

Требования: · высшее профильное образование (экономика, бух.учет) · опыт работы от 3-х лет (обязательно в бюджетной сфере!) · знание бюджетного учета; · расчет заработной.

Экономист по бухгалтерскому учету и анализу хозяйственной деятельности в бюджетную организацию

Требования: · высшее профильное образование (экономика, бух.учет) · опыт работы от 3-х лет (обязательно в бюджетной сфере) · знание бюджетного учета; · расчет заработной.

Специалист по продажам жилой недвижимости в Волгограде

Обязанности : организация встреч, показов объектов Компании (новостройки, вторичный рынок, коммерческая недвижимость) проведение переговоров с клиентами, подбор для них.

Специалист по продажам недвижимости в Волгограде

Обязанности : организация встреч, показов объектов Компании (новостройки, вторичный рынок, коммерческая недвижимость) проведение переговоров с клиентами, подбор для них.

Специалист по продажам в недвижимости

Обязанности : организация встреч, показов объектов Компании (новостройки, вторичный рынок, коммерческая недвижимость) проведение переговоров с клиентами, подбор для них.

Специалист по недвижимости в г.Волгоград

Обязанности : организация встреч с клиентами, показов объектов Компании (новостройки, вторичный рынок, коммерческая недвижимость) проведение переговоров, подбор наиболее.

Специалист по работе с недвижимостью в г. Волгоград

Обязанности : организация встреч с клиентами, показов объектов Компании (новостройки, вторичный рынок, коммерческая недвижимость) проведение переговоров с клиентами, подбор.

Менеджер По Продаже Недвижимости В Дзержинский Рай

В связи с расширением штата сотрудников агенство недвижимости Волгограда компания » Больше Жилья» приглашает на должность агента по продаже недвижимости. Работая у нас вы.

Руководитель отдела продаж в Агентство недвижимости

Обязанности: Личные продажи Координировать продажи группы отчетность ежедневная Требования: Знать рынок недвижимости Волгограда Координировать и руководить группой Высокий.

Специалист по продажам жилой недвижимости в г. Волгоград

Обязанности : организация встреч, показов объектов Компании (новостройки, вторичный рынок, коммерческая недвижимость) проведение переговоров с клиентами, подбор для них.

Агент по продажам жилой недвижимости в г.Волгоград

Обязанности : организация встреч, показов объектов Компании (новостройки, вторичный рынок, коммерческая недвижимость) проведение переговоров с клиентами, подбор для них.

Специалист по продажам в сегменте вторичной недвижимости

Обязанности : организация встреч с клиентами, показов объектов Компании (новостройки, вторичный рынок, коммерческая недвижимость) проведение переговоров с клиентами, подбор.

Руководитель проектов общестроительных работ в коммерческой недвижимости

Требуемый опыт работы: 3–6 лет Полная занятость, полный день Обязанности: Управление проектами работами на крупных объектах коммерческой недвижимости на стадии.

Специалист по продажам жилой недвижимости в г. Волгоград

Обязанности : организация встреч, показов объектов Компании (новостройки, вторичный рынок, коммерческая недвижимость) проведение переговоров с клиентами, подбор для них.

Менеджер по продажам в недвижимости

Обязанности : организация встреч с клиентами, показов объектов Компании (новостройки, вторичный рынок, коммерческая недвижимость) проведение переговоров с клиентами, подбор.

Специалист по продажам жилой недвижимости (риэлтор) в г. Волгоград

Источник