Экономия в строительстве
«Финансовая газета. Региональный выпуск», 2006, N 21
Началу любого строительства предшествует целый ряд планово-экономических расчетов, необходимых для разработки сметной документации. Именно на ее основании формируются договорные цены и производятся расчеты за выполненные работы. Тем не менее на практике нередко размер инвестиционного вклада превышает сметную стоимость строительства. Это характерно для внебюджетного финансирования, когда ведется долевое строительство жилых домов и иных объектов недвижимости. Как отражать в учете заказчика-застройщика и принимать для целей исчисления НДС образовавшуюся экономию (перерасход)? Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо правильно квалифицировать такие доходы.
Деятельность заказчика-застройщика по организации строительства представляет собой услугу. С точки зрения гражданского законодательства оказание услуг регулируется гл. 39 «Возмездное оказание услуг» и согласно ст. 779 ГК РФ осуществляется на платной основе.
Порядок выплаты застройщику вознаграждения за оказанную услугу определяется договором с инвестором. Размер вознаграждения может устанавливаться:
в виде фиксированной суммы;
в процентном отношении от сметной стоимости строительства;
в виде экономии между фактическими затратами по строительству объекта и его сметной стоимостью.
Если первые два варианта особых сложностей не вызывают, то для последнего случая имеет значение, есть ли на такой порядок определения вознаграждения прямое указание в договоре (дополнительном соглашении к нему) или нет.
Вознаграждение в виде экономии установлено в договоре с инвестором
В бухгалтерском учете застройщика (заказчика-застройщика) вознаграждение за оказанную услугу признается доходом от обычных видов деятельности и отражается по счету 90 «Продажи» (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). Одновременно стоимость оказанных услуг (без НДС) включается в инвентарную стоимость объекта строительства с отражением по счету 08 «Капитальные вложения», субсчет «Строительство объектов основных средств».
По общему правилу в бухгалтерском учете выручка от оказания услуг по организации строительства считается установленной при выполнении требований п. 12 ПБУ 9/99:
организация имеет право на получение выручки от оказания услуг;
сумма выручки может быть определена;
произойдет увеличение экономических выгод организации;
расходы, связанные с оказанием услуги, могут быть определены.
Со стоимости оказанных услуг в виде экономии уплачивается НДС по ставке 18% (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Такое мнение выражено в Письмах МНС России от 21.02.2003 N 03-1-08/638/17-Ж751, ФНС России от 09.12.2004 N 03-1-08/2467/17@).
Определяем сумму предполагаемого аванса на содержание заказчика-застройщика:
2 000 000 руб. х 5% = 100 000 руб.
Рассчитываем сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет:
100 000 руб. : 118% х 18% = 15 254 руб.
Сумму вознаграждения от полученной оплаты можно определить и иным путем, например, когда участвуют несколько инвесторов (дольщиков), что характерно для жилищного строительства. В такой ситуации также целесообразно при составлении сводного сметного расчета предусмотреть размер средств на содержание заказчика-застройщика. Тогда при поступлении инвестиционных вкладов от инвесторов размер предполагаемого аванса на вознаграждение заказчика-застройщика можно рассчитать пропорционально долям распределяемых площадей.
В любом случае сумма предоплаты на вознаграждение застройщика будет определяться расчетным способом.
Доля инвестора в строительстве объекта составляет 30%, или 0,3 (150 : 500).
Определяем сумму предполагаемого аванса на содержание заказчика-застройщика Инвестора N 1:
1 000 000 руб. х 0,3 = 300 000 руб.
Рассчитываем сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет:
300 000 руб. : 118% х 18% = 45 763 руб.
Аналогично будет определяться сумма предполагаемого аванса заказчика-застройщика при поступлении инвестиционных вкладов от остальных дольщиков.
Вознаграждение не установлено в договоре с инвестором
Если в договоре с инвестором (дольщиком) не указано, что полученная экономия признается вознаграждением заказчика-застройщика, то сэкономленные средства по окончании строительства будут признаваться его внереализационным доходом и отражаться по счету 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 15 Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» (ПБУ 2/94), утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167), и п. 3.1.6 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Приказом Минфина России от 30.12.1993 N 160).
Конечно, такой порядок применяется, если полученная экономия по условиям договора остается в распоряжении застройщика (заказчика-застройщика). В любом случае заказчик (заказчик-застройщик) отразит в учете в качестве внереализационного дохода только сумму экономии (или ее часть), которая останется в его распоряжении.
Указанные правила не распространяются на ассигнования из бюджета. В случае экономии бюджетных средств она подлежит возврату.
В бухгалтерском учете застройщика (заказчика-застройщика) полученная экономия отражается бухгалтерской записью:
При участии в строительстве нескольких дольщиков (соинвесторов) у организации должен вестись аналитический учет поступающих средств по каждому из них. Соответственно по завершении строительства объекта в учете застройщика будет отражаться экономия или перерасход инвестиционных средств по каждому дольщику (соинвестору).
С точки зрения обложения НДС сумм полученной экономии данный вопрос является спорным. Дело в том, что объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сумма полученной экономии не относится к числу оказанных услуг, а значит, не подпадает под обложение НДС. Можно предположить, что налоговые органы вряд ли согласятся с таким подходом. Тем более что есть арбитражная практика, сложившаяся не в пользу налогоплательщиков, например Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2002 N А05-6871/02-388/10. Однако в Постановлении рассматривается ситуация, когда в договоре с инвестором вознаграждение застройщика вовсе не было установлено, поэтому образовавшаяся разница между суммами, полученными в качестве целевого финансирования от инвестора и фактически понесенными застройщиком-заказчиком затратами на строительство, была признана судом услугой. У налогоплательщиков отстоять свою позицию в суде шанс имеется.
Основные принципы как построить экономичный дом.
Антикризисный дом: как построить максимально экономичное здание.
Уже, по-моему, все каналы, которые только есть в ютубе хайпанули (а многие и несколько раз) на популярной в последние дни теме. Спасибо нашим дорогим СМИ, которые дали заработать супермаркетам на этом шоу. Маркетинг высшего уровня. У нас же инженерный канал и, думаю, мои подписчики, как люди думающие, не побежали закупать вагон еды непонятно для чего. Кстати, я до сих пор не могу понять, как гречка и уж тем более туалетная бумага лечат от гриповируса.. Может кто-то мне сможет пояснить? )). Пишите в комментариях свое мнение )).
Ну, а мы к теме проектирования вернемся…
На дворе снова кризис. Правда в нашей стране возникновение кризисного явления можно описать метким выражением одного из почивших представителей власти: «Никогда такого не было и вот опять», поэтому нам не привыкать, собственно.
В такие времена (а в нашей стране вообще в принципе всегда) большой запрос на экономичное проектирование и строительство. Рассмотрим сегодня основные методы удешевления здания без жертв по качеству. То есть методы удешевления будут безболезненные.
Форма здания должна быть такой чтобы при максимальной площади у вас была минимальная длина ограждающих конструкций. Такой формой в идеале будет круг, однако круглые здания в силу своей геометрии неудобны для эксплуатации.
Это касается зданий небольшого радиуса, где кривизна стен будет заметна. Они не практичны в повседневной эксплуатации, может возникнуть сложность в отделке и т.д. Поэтому при балансе экономии и практичности оптимально экономичной формой здания будет квадратная или прямоугольная форма в плане.
И никаких выступов или западов и прочей эстетики. Это обеспечит минимальную протяженность ограждающих конструкций (стен) и даст существенную экономию. Будет ли это некрасиво? Я бы так не сказал, очень красиво можно обыграть простые формы здания. не затратив много денег. Примеры подобных домов можно посмотреть в европейской современной архитектуре.
Поработать над кровлей. Есть 2 основных варианта по экономии на кровле.
Первый вариант – мы делаем скатную кровлю с минимальным уклоном и дополнительно вообще без свесов.
Подобное здание вы видите сейчас на картинке. Помимо экономичности за счет убирания свесов, мы имеем вполне эстетичный внешний вид. Замечу, что ликвидация свесов на первый взгляд кажется несущественной экономией – ну что там убрать 0.5-1м кровли по периметру…
Однако, если взять в руки калькулятор и посчитать площадь, то с удивлением можно увидеть объем экономии. В качестве примера могу привести свой дом – при метровом свесе кровли, который у меня есть площадь дополнительной кровли шириной метр для организации этого свеса равна площади всего здания!! То есть при ликвидации свеса экономия на кровле составит ровно 50%!!
Второй вариант считаю еще более эффективным – организация плоской кровли.
Ее площадь априори меньше скатной и она дешевле, плюс она будет экономить на обслуживании и будет более безопасной, так как на ней не будет сосулек и сходов снега по весне, которые присущи скатной кровле даже при установленных снегозадержателях, если, к примеру, на ней покрытие из гладкого профилированного листа или металлочерепицы.
Для очень серьезной экономии можно организовать мелкозаглубленный фундамент. Почему можно фундамент заглублять гораздо выше расчетной глубины промерзания? По нескольким причинам. Во-первых, реальная глубина промерзания гораздо меньше глубины промерзания, которая рассчитывается в СП. Никогда на моей памяти в нашем регионе грунт не промерзал на 1.8м. Даже на метр не промерзал. Это реальные данные. Во-вторых, можно организовать песчаную подготовку и утеплить фундамент, таким образом исключив промерзание полностью. Затраты на отсыпку песчаной подготовки и утепление фундамента в разы меньше заливки лишних десятков кубометров бетона для заглубленного фундамента.
Использовать материалы здания на 100%. Вот смотрите, как в большинстве зданий используется материал. Например, кирпичный дом. Делаются наружные стены толщиной 510 мм с утеплением. Вопрос – зачем? Вы знаете, какая несущая способность стен 510мм кирпичных? В районе 100 тон! А реальная нагрузка на них в каком-нибудь коттеджике тон 10! Вы представляете недоиспользование материала какое? А зачем? Это же ваши деньги! Поэтому для максимальной экономии без потери потребительских качеств нужно довести несущую способность стен до реальной нагрузки. Это делается с применением материалов, которые легче: пенобетон, газобетон, каркасные стены.
Из всех этих материалов каркасные стены отвечают максимальной экономии и оптимальности использования материалов. Такие стены максимально теплые и, при этом недорогие и не имеют колоссального запаса прочности, который совершенно не нужен.
Целесообразность. Что я под этим подразумеваю. Не надо строить дом 300 кв.м. Он не нужен Вам, поверьте! Даже, когда у вас четверо детей. Это колоссальные затраты на стройку и последующее содержание и отопление. Да даже убираться в таком доме вы начнете в понедельник, а закончите в воскресенье. Стройте дом, который оптимально соответствует Вашим потребностям.
Стройте одноэтажный дом. Именно одноэтажный дом оптимален для экономии денег. У вас в нем нет лестницы, которая съедаем минимум 4-5 кв.м от каждого этажа. Вам просто вести строительно-монтажные работы и обслуживать дом, так как не нужны высокие леса, лестницы. Исключены опасные работы. Плюс в старости вам не нужно будет подниматься по междуэтажным лесенкам. Да и что-то перестроить в одноэтажном доме легче гораздо, если будет такая нужда.
В целом, это основные пункты, которые позволят существенно сэкономить вам на проекте своего дома, а зачастую даже сделают его надежнее и экономичнее в обслуживании.
Очень интересно было бы узнать, какие еще вы знаете принципиальные решения по зданию, которые позволят существенно сэкономить без потери потребительских качеств. Пишите свое мнение в комментариях. Всем удачи и экономичных проектов!
Большая Энциклопедия Нефти и Газа
Экономичность строительства и эксплуатации различных строительных предприятий, энергетических и транспортных сооружений, жилых и гражданских зданий предопределяется еще на стадии проектирования. Проектом предусматривается получение эффективности, которая зависит от выбора композиционных, планировочных и конструктивных решений, санитарно-техниче-ских устройств и др. Принятые в проекте решения оказывают существенное влияние на уровень себестоимости строящегося объекта, сметной стоимости строительства, продолжительности, затрат материальных ресурсов и его трудоемкости. [1]
Экономичность строительства промышленных предприятий с агрессивными средами зависит не только от решений технологической и архитектурно-строительных частей, но и от наиболее целесообразного расположения на генплане всех зданий и сооружений. [2]
Экономичность строительства городских систем распределения газа колеблется в значительных пределах. [3]
Окончательное решение об экономичности строительства одного или нескольких комплексов заводов несомненно должно исходить из более общих положений, нежели показатели загрузки оборудования или даже эффективности капиталовложений. В связи с этим было установлено, что при окончательном решении будут учитываться показатели себестоимости ( по собственному производству), транспортных расходов по сбыту автомашин, загрузки оборудования и капиталовложения. [5]
На основе анализа iscex указанных выше факторов, определяющих экономичность строительства и эксплуатации завода, производится сопоставление нескольких конкурирующих площадок и выбирается лучшая. Так, например, при выборе места для строительства Волжского автомобильного завода были обследованы и изучены 54 площадки в 30 населенных пунктах Поволжья, Украины в Белоруссии, в результате чего была выбрана площадка в районе города Тольятти. [11]
Вопрос о надземной или подземной прокладке газопроводов за пределами городской территории должен решаться с учетом не только экономичности строительства и эксплуатации, но и обеспечения сохранности газопровода и безопасности его эксплуатации. [12]
Заметной особенностью современных промышленных предприятий является стремление к одноэтажным строениям, что требует почти ровной местности для экономичности строительства и облегчения доступа транспорта. Необходимо изучение рельефа той местности, где предполагается разместить предприятие, и учет возможного использования участков, непригодных для промышленности. Недостаток участков, отвечающих всем требованиям промышленности, подтверждается тем, что постоянно производится модификация или изменение правил о зонировании с целью увеличения площади промышленных районов, несмотря на наличие незанятых промышленностью территорий. Зонирование территории в окрестностях этих залежей должно учитывать связанное с этими видами промышленности загрязнение атмосферного воздуха, а в тех случаях, когда источники выбросов не могут быть перемещены, объекты, на которые эти загрязнения могут воздействовать, должны размещаться таким образом, чтобы они не были подвержены их вредному действию. [13]