Немецкая модель ипотечного кредитования
Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.
Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.
Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.
Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.
Итак, «немецкая» система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.
Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.
Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.
Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.
Третья проблема исключительно российская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.
Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к «немецкой» схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в России, но, к сожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так и не решен.
Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены «американской» моделью, чтобы заниматься чем-то еще. Сколько пройдет времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого не случится, доступной всем ипотеки в нашей стране не будет.
Германская модель ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование в дореволюционной России.
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.
Нормативно-правовое регулирование ипотеки.
Правовое регулирование любых сфер жизнедеятельности осуществляется государством – это одна из основных его функций.
Регулирование ипотеки обеспечивает Федеральный закон «Об ипотеке (залог недвижимости) №102-ФЗ от 16.07.98. Закон содержит 79 статей, объединенных в 14 глав. Основные положения данного закона определяют само понятие «ипотека», состав субъектов отношений ипотечного кредитования (т.е. сторон по договору), перечень требований и обязательств, обеспечиваемых ипотекой, а также определяет перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки. Естественно, им могут быть только объекты недвижимости, поэтому перечень, содержащийся в гл.5 Закона, практически полностью совпадает с видами недвижимого имущества, определенным Гражданским кодексом РФ.
Если учесть, что ипотека представляет собой один из конкретных видов залога, а залог, в свою очередь, является одним из видов сделок, то становится очевидным, что к законодательным номам, регулирующим ипотеку, относится ГК РФ (устанавливает все основные требования к сделкам и содержит общие правила о залоге).
Ключевым экономическим параметром в системе ипотечного кредитования является цена недвижимости. В связи с этим к регулирующим ипотеку правовым нормам следует отнести Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 27.07.97.
Субъекты отношений ипотечного кредитования.
— инвесторы— покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.
— оценочная компаниянеобходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога;
— страховая компания выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования: страхование риска повреждения и уничтожения объекта, страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки, страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика. Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик;
— нотариус— согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требуют нотариального заверения;
— паспортные службы регистрируют граждан по месту жительства;
— органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Модели ипотечного кредитования.
В настоящее время наиболее распространенными в мировой экономической практике являются две модели ипотечного кредитования: германская (одноуровневая) и американская (двухуровневая).
Германская модель ипотечного кредитования
Хронологически германская модель предшествовала американской – в 1770 г. В Силезии было образовано первое общество взаимного земельного кредита. В 1783 г. был принят Ипотечный устав.
Субъектами отношений в данной модели являются только заемщик и кредитор, обе стороны взаимодействуют напрямую, без каких-либо посреднических звеньев.
Экономическое содержание модели заключается в том, что ипотечный кредит всегда остается у кредитора и именно он является конечным инвестором кредита. Кредитное учреждение (ипотечный банк, строительно-сберегательная касса, различные кредитные союзы и т.д.) само получает все выплаты по кредиту и гасит кредит.
Одноуровневая модель на практике реализуется в двух вариантах. Их различие заключается в том, какое кредитное учреждение выступает в качестве кредитора, степени участия заемщика и, что особенно важно, в технологии формирования кредитных ресурсов.
1 вариант – классическая модель.Главная ее характеристика – кредитором выступает ипотечный банк. Он сам выдает кредит и всегда является его непосредственным обладателем. Все параметры кредита определяются исходя из интересов банка. В целом, можно сделать вывод, что данная модель обладает очень высокой надежностью, следствием чего являются относительно низкие ставки процента и, соответственно, привлекательность кредита для потенциальных заемщиков.
2 вариант – ипотека с участием ссудно-сберегательных учреждений. Достаточно распространенной ситуацией на инвестиционных рынках является нехватка средств для ипотечного кредитования. В этих условиях задействуется такой резерв пополнения кредитных ресурсов, как средства самих заемщиков. Это обеспечивает дополнительные гарантии ипотечного кредита. Самым распространенным видом ссудо-сберегательных учреждений в Германии являются строительно-сберегательные кассы (ССК). Они могут быть независимыми или создаваться действующими банками. Одной из характерных особенностей ССК является их относительная независимость от рынка капитала. Они представляют собой автономный сектор финансового рынка, т.к. все обращающиеся на нем средства имеют однозначное целевое назначение – ипотечное кредитование жилья. Это позволяет ССК устанавливать свои собственные ставки по депозитам и кредитам, и размер их значительно ниже. Принципиально важным является то, что кредитные ресурсы формируются самими заемщиками. Каждый из членов ССК первоначально накапливает 40-50% той суммы, которая определена договором между ним и ССК, только при выполнении этого этапа вкладчик получает право на выдачу ссуды. При этом на все депозиты члена ССК начисляются проценты, поэтому касса является одновременно и ссудной и сберегательной. Аккумулирование ресурсов за счет ежемесячных взносов членов ССК позволяет профинансировать ипотечный кредит тем, кто раньше других внес нужный процент договорной суммы. Ссуды выдаются на срок 10 – 18 лет. Существенную помощь членам ССК оказывает государство за счет государственных субсидий. Данный вариант ипотечного кредитования имеет много достоинств: автономность от внешнего (общего) финансового рынка, простая схема финансирования (вся цепочка находится в руках самих заемщиков), государственная поддержка. Недостатки: небольшие сроки кредитования, обязательность периода и величины накопления первоначального капитала, очередь заемщиков на получение кредита.
Немецкая модель ипотечного кредитования
Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.
Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полутора до двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.
Основным достоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.
Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.
Итак, «немецкая» система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.
Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.
Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.
Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.
Третья проблема исключительно российская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.
Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к «немецкой» схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в России, но, к сожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так и не решен.
Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены «американской» моделью, чтобы заниматься чем-то еще. Сколько пройдет времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого не случится, доступной всем ипотеки в нашей стране не будет.
Дата добавления: 2015-06-29 ; Просмотров: 523 ; Нарушение авторских прав?
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет