Кризис 2020 г. затронул все строительные компании
Бизнес указывает на то, что меры поддержки должны предприниматься уже сейчас. Проведенное исследование показало не только высокую востребованность мер государственной поддержки, но и сложности с их получением.
52% застройщиков говорят об увеличении кредитной нагрузки. Помимо темпов снижения ввода в эксплуатацию нового жилья, также наблюдается и сокращение объемов вводимого метража.
Налоговая нагрузка занимает второе место в структуре стоимости квадратного метра жилья. На НДС и страховые взносы приходится 50% от всех налоговых поступлений строительной отрасли. Несмотря на кризисную ситуацию, застройщики часто отмечают возможность роста цен на квартиры.
В итогам исследования прошла онлайн-дискуссия, в которой приняли участие эксперты ЦСР и представители отрасли. Частично ход дискуссии представлен в сообщении ЦСР.
Президент ЦСР Александр Синицын
«Очевидно, что отрасль пережила шок. Если смотреть на инерционный сценарий, то загадывать на долгосрочную перспективу что-то сложно. Если же посмотреть на то, что будет, если не предпринимать меры поддержки, то к показателям отрасли, которые были достигнуты к концу 2019 года, мы сможем вернуться только через четыре года».
Руководитель центра социально-экономических исследований (ЦСЭИ) ЦСР Лора Накорякова
«Есть посмотреть на выручку и операционную прибыль, то абсолютное большинство компаний – 92% (выручка) и 89% (прибыль) отмечают их снижение и говорят об ухудшении положения дел.
На основе экономики ожиданий, в среднем, рост может составить 3-4%. В настоящий момент «сжатие» спроса является ключевым барьером для восстановления и развития отрасли».
Руководитель направления «Правовое развитие» ЦСР Максим Башкатов
«Мы наблюдаем рост кредитной нагрузки на застройщиков. Это связано, в частности, с переходом на эскроу, потому что теперь требуется брать кредиты, если ты используешь деньги дольщиков. Объективно этот механизм требует настройки. В то же время 55% представителей отрасли говорят о снижении численности сотрудников или заработных плат.
Руководитель направления «Налоговая политика» ЦСР Левон Айрапетян
«Если сравнивать стоимость квадратного метра в докризисный и кризисный периоды, то доля налоговой нагрузки сохраняется на уровне 16%. Это важно, так как она опережает такой существенный компонент как расходы по кредитам и займам. В условиях, когда государство старается поддержать строительную отрасль, в том числе стимулируя спрос на покупку жилья, такая весомая роль налоговой нагрузки при формировании цены повышает значимость налоговых льгот как инструмента по стабилизации отрасли».
Вице-президент ЦСР Екатерина Папченкова
«Основные востребованные меры поддержки связаны со снижением налоговой нагрузки. Для системообразующих и градообразующих организаций помимо отсрочки налогов также важна льгота на пополнение кредитных средств по ставке 5%. Для МСП также важна льгота по снижению кредитной ставке до 8,5%, а также по снижению совокупных страховых взносов».
Представитель группы ПИК Дмитрий Тимофеев
«Мы находимся в очень сжатом временном пространстве. Меры поддержки нужны сейчас, а не потом, так как есть риск того, что поддерживать потом будет некого или поддержка будет не актуальна для бизнеса».
Как переживет строительная индустрия кризис 2020 года: мое личное мнение
Дорогие читатели, я в строительстве с 2009 года. У меня уже есть некий опыт, поэтому я могу делать некоторые выводы. Когда я закончил строительный факультет, то в стране гулял кризис 2008 года. На тот момент из всех моих однокурсников, а это около 80 человек, по специальности устроились работать от силы человек 20.
Для строительной сферы это очень мало. А все это связано с тем, что в период кризиса многие просто не смогли устроиться на работу в строительные организации, так как стройки просто встали. Многие строительные фирмы не могли себе позволить взять на работу человека без опыта.
За пару лет, пока стройки восстанавливали силы, многие мои однокурсники уже работали не по специальности. Основная масса так и не пошла работать в строительство.
Кризис 2008 года оставил в строительной сфере огромные проблемы. Именно в этот момент в нашем городе появились первые обманутые дольщики. Более 15 многоквартирных домов остались недостроенными. Застройщики банкротились один за одним.
Главная проблема строительных фирм тогда была в высокой закредитованности!
Как только застройщики немного «оправились» от шока и начали набирать «жирок», в страну грянул кризис 2014 года. Данный кризис я застал будучи инспектором государственного строительного надзора. В самой так сказать гуще событий.
На этот раз со строительного рынка ушли очень крупные застройщики, которые не смогли справиться с экономической ситуацией. Опять появились обманутые дольщики. Целые микрорайоны остались недостроенными. Это было очень тяжелое время для строительной индустрии.
Интересно так получается, кризис к нам приходит с очередностью в 6 лет. И вот 2020 год так же не стал исключением. Данный кризис только набирает обороты. Но уже есть предпосылки, что он будет намного сильнее, чем две предыдущие.
Так как тут накладывается еще и ситуация с пандемией и как следствием самоизоляцией людей в стране, которая бьет по экономике строительных организаций сильнее чем кризис.
Но мое мнение такое, что пережив два экономических кризиса в 2008 и 2014 года, наши строители уже получили незаменимый опыт. Поэтому должны справиться в этот раз намного лучше. Все-таки с кризисом сталкиваемя не впервые и для нас это уже не ново.
А вы что думаете по этому поводу? Какие чудеса нам подарит очередной кризис в стране?
Если Вам понравилась статья, то ставьте пальцы вверх и подписывайтесь на канал. А я жду Ваши комментарии ниже.
Коронакризис и проблемы жилищного строительства
Ограничения деятельности строительных компаний, связанные со сложной эпидемической ситуацией в России, могут привести к снижению темпов строительства. Это скажется не только на экономическом развитии территорий в целом, но и затронет интересы граждан, которые не получат своих квартир.
Объем индустриального жилищного строительства в РФ оценивается в 1,5 трлн рублей (1,4% ВВП), индивидуального — еще в 300 млрд рублей (0,3% ВВП). Если же оценивать долю сектора жилищного строительства в экономике по объему инвестиций, то она составляет уже 2% ВВП страны.
Общий объем незавершенного строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) по стране в целом составляет по состоянию на апрель 2020 года 91 млн кв. м (1,6 млн квартир), что в два раза больше объема ввода многоквартирных домов в 2019 году, когда он составил 43,5 млн кв. м. Масштабы незавершенного строительства многоквартирных домов с привлечением средств граждан оцениваются в 5,2 трлн рублей, или в 5% ВВП.
74% незавершенного строительства жилья сконцентрировано в региональных центрах. В Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Рязанской и Владимирской областях, Башкирии объемы незавершенного строительства многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков в три-четыре раза превышают годовой объем ввода в 2019 году.
В целом в региональных столицах (мы включаем сюда Москву и Санкт-Петербург) рынок незавершенного строительства оценивается в 3,9 трлн рублей, что составляет 8,4% суммарного валового городского продукта (ВГП) региональных столиц, то есть гораздо более существенную часть экономики, чем в регионах в целом.
В некоторых регионах потенциальная рыночная стоимость квартир в незавершенном строительстве превышает 10% ВГП: Санкт-Петербург (25%), Ленинградская область (19,5%), Рязанская область (16,2%), Республика Адыгея (15,9%), Московская область (15,7%), Севастополь (13,0%), Краснодарский край (12,7%).
В экономике региональных столиц масштаб незавершенного строительства многоквартирных домов еще более существенный. Первое место со значительным опережением занял Краснодар — порядка 34% ВГП, далее следует Санкт-Петербург — 25%, Рязань — 19%. Москва среди региональных столиц занимает только 25-е место с показателем 6,8%.
Плановые сроки ввода жилья приходятся преимущественно (86% общего объема незавершенного строительства) на 2020–2022 годы, в том числе 37% незавершенного строительства — на 2020-й, 34% — на 2021-й, 15% — на 2022 год. Таким образом, плановые сроки завершения строительства приходятся на период ожидаемого экономического спада, вызванного кризисом.
Риск незавершения строительства наиболее высок для тех многоквартирных домов, где проекты находятся на начальной стадии реализации и доля квартир, проданных по ДДУ, невысока. Если отнести к числу таких проектов многоквартирные дома с плановым сроком сдачи в 2022 году, то их объем составляет 15% всего объема незавершенного строительства многоквартирных домов (13,7 млн кв. м). Для многоквартирных домов с плановым сроком ввода в эксплуатацию в 2020–2021 годах высока вероятность существенной задержки ввода (например, от шести месяцев до одного года).
Приостановка может коснуться и объектов инфраструктуры (школы, детские сады, дороги и др.), строящихся на бюджетные средства. Отметим, что масштабы приостановки или затягивания сроков строительства таких объектов и до кризиса были довольно впечатляющими. По данным «Мониторинга незавершенного строительства в Российской Федерации», проводимого Счетной палатой РФ, в 2018 году 19,9% объектов, строящихся за счет федерального бюджета, и 11,7% объектов, строящихся за счет региональных бюджетов, либо приостановлены и (или) законсервированы, либо находятся в строительстве более пяти лет. В случае увеличения масштабов такой приостановки значимость проблемы возрастает, так как речь идет о затягивании строительства не только многоквартирных домов, но и обеспечивающей их инфраструктуры. В 2020 году тенденция может продолжиться, если государство не примет мер по ускорению строительства инфраструктурных объектов, что было бы весьма актуально и как инструмент антикризисной политики.
Проблемы для граждан
По данным опроса строительных организаций, в апреле 2020 года в регионах в целом приостановлено 43% строек, то есть объемы потенциального недостроя (нарушения сроков строительства, предусмотренных проектными декларациями) можно оценить в 2,2 трлн рублей, или в 696 тыс. квартир.
При оценке количества квартир, которые могут быть потенциально не сданы вовремя, для девяти субъектов федерации этот показатель составил более 50%: Москва, Краснодарский край, Омская область, Забайкальский край, Московская область, Республика Крым, Волгоградская область, Липецкая область, Республика Калмыкия. Самая большая доля квартир, которые могут быть не сданы в срок, прогнозируется для Москвы — 60% строящихся квартир, Краснодарского края — 59%, Московской области — 54%.
С учетом того, что доля проданных по ДДУ квартир в строящихся домах составляет в большинстве регионов от 30 до 60% (а в целом по всем регионам — 43%), максимальное количество семей, рискующих не получить вовремя свои квартиры, составляет 288 тысяч. С учетом же наиболее высокой вероятности задержки именно тех строек, плановое завершение которых приходится на 2022 год, риск не получить квартиры распространяется на 43 тыс. семей.
Финансовые потери
С учетом объемов продаж по ДДУ по состоянию на апрель 2020 года в незавершенное строительство жилья направлено по меньшей мере два триллиона рублей средств граждан (по данным Росреестра, только в 2019 году продано 43% квартир, находящихся сегодня в стадии строительства), в том числе полученных гражданами в 2019 году ипотечных кредитов в размере 922 млрд рублей (данные Банка России).
Таким образом, текущие ограничения строительной деятельности в условиях пандемии создают потенциальные (по максимальной оценке) финансовые риски для всех участников проектов жилищного строительства — граждан, застройщиков и банков — в суммарном объеме 2,2 трлн рублей, однако такие риски (потенциальные потери) распределены между ними неравномерно:
— граждане вложили в стройки (приобрели квартиры по ДДУ) 897 млрд рублей, из них 377 млрд рублей — за счет ипотечных кредитов;
— застройщики пока не продали строящееся жилье на сумму 1,3 трлн рублей (такие инвестиции как минимум на 15% меньше рыночной стоимости продаваемого жилья, и не все такие инвестиции застройщиками уже осуществлены);
— банки, по оценкам, предоставили ипотечных кредитов под залог прав требования по ДДУ на сумму 377 млрд рублей, а также предоставили проектное финансирование застройщикам, реализующим проекты по новой схеме с использованием эскроу-счетов (34% строек), в объеме около 100 млрд рублей.
Разумеется, приведенные оценки потенциальных рисков незавершения строительства подсчитаны по максимуму. Можно предположить, что вероятность реализации таких рисков в полном объеме невелика. Соответственно и объемы потенциальных финансовых потерь всех участников в случае незавершения в срок именно строек с плановым вводом в 2022 году уже гораздо ниже — не 2,2 трлн рублей, а только 330 млрд рублей, что соответствует 104,4 тыс. квартир. С учетом доли проданных квартир в этом случае риск не получить свои квартиры в срок существует для 43 тыс. семей, а общие финансовые потери составят 136 млрд рублей.
Текущий мониторинг ситуации позволит уточнять и актуализировать полученные выводы, которые должны использоваться для выработки адекватных мер антикризисной политики в сфере жилищного строительства.
Статья основана на исследовании фонда «Институт экономики города», выполненном в апреле 2020 года