Критерии экономической эффективности жилищного строительства
В качестве критериев для оценки экономичности объемно-планировочного решения жилых домов обычно применяют два показателя в виде коэффициента К1, характеризующего экономичность планировочного решения квартир, и коэффициента К2, являющегося важным показателем экономики объемно-пространственного решения здания.
Коэффициент К1 (плоскостной) выражает отношение жилой площади квартиры к полезной, коэффициент К2 (объемный) — отношение строительного объема здания к жилой его площади. Чем больше коэффициент К1, тем экономичнее планировочное решение квартиры. Однако в поисках экономичной жилой площади не следует забывать, что при высоком К1 сокращается подсобная площадь.
Чем меньше коэффициент К2, тем экономичнее объемное решение, так как на 1 м 2 жилой площади приходится меньше строительного объема здания. Сопоставлять экономичность по величине коэффициента К2 можно лишь при примерно одинаковых планировочных и конструктивных решениях.
Для современных жилых домов с квартирами посемейного заселения характерны следующие значения этих коэффициентов: К1=0,65—0,75 и К2=4,5—5,5.
В последнее время коэффициент К1 не играет основной роли, в связи с тем что комфорт квартир во многом определяется размерами подсобной площади.
Строительный объем здания определяют как произведение площади горизонтального сечения здания на уровне чистого пола первого этажа (по внешнему периметру наружных стен) на высоту здания. Высоту замеряют от отметки чистого пола первого этажа до верхней плоскости теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия, а у домов с плоскими совмещенными крышами — до средней отметки верха крыши.
В общий строительный объем здания с подвалом включают также и объем его подвальной части. Объем подвала или полуподвала определяют умножением площади горизонтального сечения здания (на уровне первого этажа) на высоту от уровня пола подвала до чистого пола первого этажа.
Экономические показатели жилой застройки находятся в зависимости от целого ряда факторов. К ним относятся этажность зданий, конструктивные их схемы, протяженность долов, площади квартир, плотность застройки, благоустройство микрорайона и жилого района (инженерные коммуникации, улицы, дороги, транспорт, общегородские подводящие сети, зеленые насаждения).
Массовое жилищное строительство в городах примерно до 1965 г. было ориентировано в основном на застройку 5-этажными домами без лифтов, как более экономичными по сравнению с 2-, 3- и 4-этажными (последние дороже на 3—4%, трехэтажные — на 8—9% и двухэтажные — на 12—15%). Однако застройка 5-этажными жилыми домами, т. е. домами сравнительно небольшой этажности, привела к значительному росту территорий крупных городов, нерациональному использованию территории и увеличению расходов на благоустройство территории, инженерные подземные коммуникации и на строительство дорог.
С целью эффективного использования городской территории путем увеличения плотности застройки в последние годы в больших городах со сложным и дорогостоящим инженерным оборудованием территории (в Москве Ленинграде, Киеве и других) ведется массовое строительство жилых домов повышенной этажности.
Необходимо отметить, что вообще строительная стоимость домов повышенной этажности превышает стоимость 5-этажных зданий за счет устройства лифтов, мусоропроводов и усиления конструкций. Согласно СНиП в жилых домах высотой от 6 до 9 этажей требуется установка одного лифта, а в домах высотой 10 этажей и более — не менее двух лифтов.
Из домов с одним лифтом высотой от 6 до 9 этажей наиболее экономичны 9-этажные дома, так как у них удельная стоимость элементов нулевого цикла и крыши будет меньше. По той же причине среди домов с двумя лифтами высотой от 10 до 16 этажей более экономичны 16-этажные. Стоимость 1 м2 жилой площади в 9-этажных домах на 4% ниже, чем в 6-этажных, а в 16-этажных — на 3% ниже, чем в 9-этажных.
Исходя из этих соображений, среди домов повышенной этажности наибольшее распространение получили дома 9- и 16-этажные. Наряду с этим по требованиям удобств возводят дома в 12—14 этажей, по градостроительным соображениям — дома высотой более 16 этажей. Строительство последних не носит массового характера, причем их стоимость выше, чем 16-этажных, так как в них требуются дополнительные санитарно-технические и инженерные устройства, противопожарные мероприятия и технические этажи.
Повышение этажности застройки с 5 до 9 этажей позволяет увеличить плотность жилого фонда в микрорайоне на 35%, а с повышением плотности жилого фонда снижаются микрорайонные затраты на внешнее благоустройство и внешние инженерные сети на 32%, районные затраты — на 22%. В результате стоимость единицы жилой площади с учетом затрат на внешнее благоустройство при повышении этажности уменьшается.
Большое влияние на экономичность застройки оказывает конструктивная схема здания. Так, при высоте домов до 16 этажей бескаркасные крупнопанельные здания экономичнее каркасных.
Стоимость 1 м 2 жилой площади можно снизить путем повышения средней протяженности зданий. Например, шестисекционный дом дешевле двухсекционного на 3—5% вследствие уменьшения удельного объема торцовых стен.
Повышение плотности застройки жилых микрорайонов с доведением ее только до верхнего предела действующих норм дает возможность снизить стоимость строительства примерно на 1%.
Экономии средств в жилищном строительстве можно также достигнуть путем сокращения количества домов с подвалами (при использовании одного подвала для обслуживания группы близко расположенных домов). Целесообразно также устройство в домах вместо подвала технического подполья, используемого для инженерных коммуникаций; это решение дает экономию около 3—4% по сравнению с затратами на устройство подвала.
Стоимость жилищного строительства в значительной степени зависит от характера застройки, от обеспеченности территории строительства городскими инженерными коммуникациями — дорогами, сетями водопровода, канализации, тепло- и газоснабжения. Чтобы избежать дополнительных земляных работ, следует вести застройку в разных уровнях с использованием при расстановке зданий на участке естественного рельефа местности.
Некоторая экономия средств может быть достигнута также путем сокращения площади асфальтовых покрытий в микрорайонах и применения более легких типов покрытий для проездов внутри микрорайона.
Одним из резервов снижения стоимости жилищного строительства и его сроков является концентрированное его размещение. Разбросанная выборочная застройка удорожает строительство, поэтому целесообразно размещение нового жилого фонда главным образом на свободных территориях в крупных жилых комплексах.
Совершенствование конструкций жилых домов и методов их возведения тоже существенно удешевляет стоимость строительства. Практика подтвердила, что единица площади в крупнопанельных жилых домах дешевле, чем в кирпичных, на 10—12%.
Показатели технико-экономической опенки конструкций приведены ниже при рассмотрении различных структурных частей зданий.
Что такое технико-экономические показатели в строительстве, ТЭП
Основные технико экономические показатели предприятия в строительстве. Расчет, оценка ТЭП работы предприятия в сфере строительства. Определение что такое ТЭП.
Технико-экономические показатели в строительстве
ТЭП или технико-экономические показатели рассчитываются для сравнения объемно-планировочных и конструктивных решений здания и выбора оптимального варианта.
Технико-экономические показатели (ТЭП) — рассчитывают для каждого здания для сравнения конструктивных и объемно-планировочных вариантов решения зданий и выбора экономически выгодного решения.
Жилая площадь — сумма площадей всех жилых комнат в здании. Площади на этаж умножают на количество этажей. В жилую площадь не учитывают площадь кухонь и санитарных узлов.
Общая площадь — площадь всех помещений, кроме лестничных клеток и лифтовых холов.
Площадь застройки — площадь, занимаемая зданием на поверхности земли.
Строительный объем — произведение площади застройки на высоту до верха покрытия.
При строительстве зданий и сооружений как производственного, так и непроизводственного назначения, необходимо сначала выполнить технико-экономическое обоснование. Оценка обоснования производится на основе технико-экономических показателей. При оценке строительства нового или реконструкции уже имеющегося здания или сооружения производственного назначения нужно обосновать планируемую производственную мощность, перечень производимой продукции, месторасположение и т.д. Также необходимо рассчитать планируемую эффективность капитальных вложений и технико-экономические показатели, характерные для определенной отрасли промышленности.
Для сравнения все вышеперечисленные показатели сопоставляют с аналогичными уже работающими передовыми отечественными и зарубежными предприятиями.
Технико-экономические показатели служат основой для оценки всего проектного задания в любой его части (технологической, строительной и других). Показатели помогают обосновать эффективность принимаемых проектных решений. Конечной целью разработки, расчета технико-экономического обоснования является получение наибольшей отдачи от капитальных вложений. Объективность в расчетах влияет на конечный результат и, как итог, на принятие окончательного решения об эффективности и целесообразности строительства или реконструкции.
Для зданий и сооружений производственного назначения основными технико-экономическими показателями являются себестоимость выпускаемой продукции, капитальные вложения, производительность труда и время, затрачиваемое на строительство. А для объектов общественного пользования — затраты на эксплуатацию здания или сооружения, затраты на оплату труда, капитальные вложения и сроки на строительство. Также важно учесть показатели, выражающие натуральные величины. Для объектов производственного характера — это объемы расхода сырья и материалов, топлива, электроэнергии на производство продукции. Для объектов непроизводственного назначения — общая и полезная площади и т.д. В зависимости от отрасли существуют и специфические технико-экономические показатели.
Такой важный показатель как себестоимость, определяется на основе калькуляций, составленных с помощью принятых и разработанных ранее нормативов на расход сырья и материалов, затрат труда и т.д. Все нормативы можно найти в специальных справочниках. Для объектов, носящих непроизводственный характер, такой показатель как расходы на эксплуатацию, включают в себя расчет амортизации, затраты на использование такого оборудования как, например, лифтов, а также затраты на отопление и другое. Итоговый и самый важный показатель — это удельные капитальные вложения. Этот показатель для производственных объектов вычисляется как отношение всей просчитанной стоимости строительства объекта к плановой годовой мощности производимой продукции. Для общественно значимых и жилых объектов — это отношение стоимости строительства к такому показателю как, например, 1 м² жилой площади и т.д.
В качестве единиц измерения основных технико-экономических показателей для оценки объектов, производящих какую-либо продукцию, являются такие единицы в натуральном выражении как: тонна, штуки и т.д., а также в стоимостном выражении — рубль выпускаемой продукции. Для непроизводственных объектов принимается единица измерения — 1 м², например, для жилых комплексов — это 1 м² жилой площади, для общественно значимых зданий — это 1 место для ребенка (дошкольное заведение), 1 место в зрительном зале (театр, кинотеатр) и т.д.
Технико-экономические показатели в строительстве: выявление проблемы и предложения по решению
В настоящий момент понятийным аппаратом ТЭО и ТЭПы в строительстве законодательно не закреплены, также не определен их состав для объектов различного функционального назначения. Единственным измерением экономической эффективности строительного объекта в капиталистической системе хозяйствования является окупаемость инвестиций.
В статье выявлена проблематика на стыках нормативного, технического и правового регулирования по ТЭПам, которая, в том числе, носит и межведомственный характер.
Основные положения
Застройщику важна продаваемая жилая и нежилая площадь в метрах квадратных.
Тогда для каких целей в проектной документации проектировщики должны отражать огромное количество различных видов площадей и иных показателей для коммерческой недвижимости? Вот некоторые из них: Площадь жилого здания; Площадь этажа; Площадь подполья; Площадь эксплуатируемой кровли (террасы); Площадь комнат, помещений; Площадь застройки здания; Площадь квартир; Общая площадь квартир; Общая площадь жилого помещения; Жилая площадь квартиры; Площадь квартиры (квартир); Общая площадь квартиры и т.д.
Не правда ли, приводит в ужас количество показателей (они же ТЭПы), методы их подсчета или, наоборот, отсутствие методов подсчета?
Правительству Российской Федерации как ответственному государственному органу власти за кабинет министров стоит обратить внимание на сложившуюся практику манипуляции показателями в различных документах.
Многочисленные показатели, очень схожие по написанию, но имеющие разные методы подсчета и цели, закреплены различными унифицированными формами профильных Федеральных органов исполнительной власти или ведомств.
Отраслевые сообщества понимают, что назрела необходимость комплексного анализа всех этих показателей исходя из жизненного цикла здания или сооружения. Также это вызывает беспокойство со стороны всех ответственных за подачу таких показателей для заполнения унифицированных форм.
Согласно действующему законодательству ряд таких форм застройщик обязан опубликовать до начала строительства. Например, проектную декларацию, которая содержит информацию о проекте строительства. Информацию об объекте строительства застройщик берет из проектной документации, которую изготавливает и предоставляет застройщику проектная организация.
В соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ(ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214 от 30.12.2004) проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
Согласно приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.12.2016 года № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации» основные сведения, указываемые в проектной декларации об объекте строительства, например, такие: условный номер; назначение; этаж расположения; номер подъезда; общая площадь объекта (помещения/помещений расположенных в объекте); сумма общей площади всех жилых помещений; сумма общей площади всех нежилых помещений; сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений; количество комнат и т.д.
Частью 7 статьи 19 ФЗ-214 от 30.12.2004 предусмотрено, что в случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитраж с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Также частью 8 той же статьи установлено, что Застройщик несет ответственность за размещение в интернете проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и недостоверную информацию, а также за нарушение сроков размещения проектной декларации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Исходя из вышесказанного, Застройщик несет гражданско-правовую ответственность за предоставление не достоверной информации об объекте строительства.
Таким образом, для Застройщика важным требованием является единая унифицированная система заполнения всех необходимых показателей (ТЭПов) от разработки проектной документации до регистрации объекта недвижимости.
О технико-экономических показателях в проектной документации
При разработке проектной документации жилых, общественных и производственных зданий проектировщики подсчитывают основные технико-экономические показатели, указанные в нормативных технических документах – сводах правил. Информация о том, что именно эти правила подсчета площадей являются технико-экономическими показателями не содержится ни в СМИ, ни на официальных ресурсах, где застройщик должен размещать декларацию.
Состав проектной документации регулируется постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 (ред. от 21.04.2018) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В соответствии с Разделом 1 – «Пояснительная записка» в текстовой части проектировщик обязан выполнить подпункт:
А также подпункт г) Раздела 2 «Схема планировочной организации земельного участка»:
В действующее законодательство о градостроительной деятельности требуется внести изменения с закреплением понятия и его определения – «технико-экономические показатели». В некоторых документах данное понятие можно найти в различных толкованиях см. Таблицу 1.
Таблица 1
№ | Перечень возможных упоминаний о показателях, которые принято отождествлять с ТЭП | Документ | ||||||||||||||
1 | Параметры объекта капитального строительства; | ч.14 ст.1 Градостроительный кодекс РФ | ||||||||||||||
2 | Технико-экономические показатели; Технико-экономические показатели земельного участка; 1 Постановление Правительства Российской Федерации *Раздел 1 «Пояснительная записка» должен содержать: м) технико-экономические показатели проектируемых объектов капитального строительства; | |||||||||||||||
3 | Краткие проектные характеристики; | Приказ Минстроя России от 19 февраля 2015 года № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию» (Зарегистрировано в Минюсте России 09.04.2015 № 36782) | ||||||||||||||
4 | Технико-экономические показатели объекта капитального строительства; | Приказ Минстроя России от 09.12.2015 № 887/пр «Об утверждении требований к составу, содержанию и порядку оформления заключения государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий» (Зарегистрировано в Минюсте России 29.12.2015 № 40333) * в) идентификационные сведения об объекте капитального строительства, а также иные технико-экономические показатели объекта капитального строительства; | ||||||||||||||
5 | Технико-экономические показатели объекта; | Приказ Минстроя России от 01.03.2018 № 125/пр «Об утверждении типовой формы задания на проектирование объекта капитального строительства и требований к его подготовке» (Зарегистрировано в Минюсте России 03.05.2018 № 50960) *10. Требования к основным технико-экономическим показателям объекта(площадь, объем, протяженность, количество этажей, производственная мощность, пропускная способность, грузооборот, интенсивность движения и другие показатели): | ||||||||||||||
6 | Технико-экономические показатели; | СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» * см. совместно с ч.14 ст.1 ГрК Проектную документацию с выданным на нее положительным заключением экспертизы следует рассматривать как отправную точку для строительства. Показатели, определенные на этой стадии, должны стать основой для заполнения последующих унифицированных форм, которые должны быть утверждены министерствами, связанными с этими показателями. Рассмотрим основные этапы строительства объекта от проектирования до регистрации права собственности: см. Таблицу 2, более подробно материал представлен в графическом материале на Схеме 1. Таблица 2 После выявления всех этих документов (по Таблице 2) из них были отобраны все показатели (ТЭПы), которые отражены в графическом материале на Схеме 2. Сопоставление всех показателей (ТЭПов) указывает на их полную разобщенность. Все ТЭПы, подсчитываемые для жилых зданий в СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» не встречаются в документах, которые регулируют следующие этапы строительства. Для нормализации ситуации необходимо взаимодействие нескольких ведомств. А именно, провести анализ всех этапов строительства с учетом ТЭПов профильному строительному Министерству и увязать свои нормативные акты с Министерством экономического развития по вопросам подсчета площадей при обмерах БТИ и иных приказов по показателям. Например, машино-места. Особое внимание застройщики с 1 января 2017 г. стали уделять машино-местам, так как вступил в силу 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который объявил машино-места недвижимостью. Теперь машино-место можно дарить, продавать или оставлять в наследство. В этой связи застройщики в Задания на проектирование дополнили требования по графическому отображению на планах этажей машино-мест в проектной документации: Данные рекомендации могли бы стать хорошим дополнением к приказу Министерства экономического развития РФ от 7 декабря 2016 г. № 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места». При оформлении планов этажей по жилым многоквартирным домам для подсчета площадей квартиры используется условное обозначение в соответствии c ГОСТ 21.501-2011 «Правила выполнения рабочей документации архитектурных и конструктивных решений», пункт 5.3.2, рисунок 1: Рисунок 1. Тип и площадь квартир Необходимо, чтобы все наименования показателей были одинаково записаны во всех документах при разработке проектной документации. Целесообразно прописать требование по нанесению пунктирной линии на планы этажей в квартирах, где отсутствует граница помещения, выгороженная строительными конструкциями. Сформулировать требование по указанию формулы с понижающим коэффициентом на планах жилых этажей в квартирах. Также прописать округление до десятых, именно так подсчитывает площади БТИ. Все эти тонкости должны быть отражены в СП 54.13330.2016 и СП 118.13330.2012 в существующих приложениях к документу при подсчете ТЭПов. Более подробно материал представлен в графическом виде на Схеме 3. Основной перечень документов, который должен найти отражение в ТЭПах для многоквартирного жилья представлен в Таблице 3. Таблица 3
|