Эффективность строительства жилого комплекса

Критерии экономической эффективности жилищного строительства

В качестве критериев для оценки экономичности объемно-планировочного решения жилых домов обычно применяют два показателя в виде коэффициента К₁, характеризующего экономичность планировочного решения квартир, и коэффициента К₂, являющегося важным показателем экономики объемно-пространственного решения здания.

Коэффициент К₁ (плоскостной) выражает отношение жилой площади квартиры к полезной, коэффициент К₂ (объемный) — отношение строительного объема здания к жилой его площади. Чем больше коэффициент К₁, тем экономичнее планировочное решение квартиры. Однако в поисках экономичной жилой площади не следует забывать, что при высоком К₁ сокращается подсобная площадь.

Чем меньше коэффициент К₂, тем экономичнее объемное решение, так как на 1 м 2 жилой площади приходится меньше строительного объема здания. Сопоставлять экономичность по величине коэффициента К₂ можно лишь при примерно одинаковых планировочных и конструктивных решениях.

Для современных жилых домов с квартирами посемейного заселения характерны следующие значения этих коэффициентов: К₁=0,65—0,75 и К₂=4,5—5,5.

В последнее время коэффициент К₁ не играет основной роли, в связи с тем что комфорт квартир во многом определяется размерами подсобной площади.

Строительный объем здания определяют как произведение площади горизонтального сечения здания на уровне чистого пола первого этажа (по внешнему периметру наружных стен) на высоту здания. Высоту замеряют от отметки чистого пола первого этажа до верхней плоскости теплоизоляционного слоя чердачного перекрытия, а у домов с плоскими совмещенными крышами — до средней отметки верха крыши.

В общий строительный объем здания с подвалом включают также и объем его подвальной части. Объем подвала или полуподвала определяют умножением площади горизонтального сечения здания (на уровне первого этажа) на высоту от уровня пола подвала до чистого пола первого этажа.

Экономические показатели жилой застройки находятся в зависимости от целого ряда факторов. К ним относятся этажность зданий, конструктивные их схемы, протяженность долов, площади квартир, плотность застройки, благоустройство микрорайона и жилого района (инженерные коммуникации, улицы, дороги, транспорт, общегородские подводящие сети, зеленые насаждения).

Массовое жилищное строительство в городах примерно до 1965 г. было ориентировано в основном на застройку 5-этажными домами без лифтов, как более экономичными по сравнению с 2-, 3- и 4-этажными (последние дороже на 3—4%, трехэтажные — на 8—9% и двухэтажные — на 12—15%). Однако застройка 5-этажными жилыми домами, т. е. домами сравнительно небольшой этажности, привела к значительному росту территорий крупных городов, нерациональному использованию территории и увеличению расходов на благоустройство территории, инженерные подземные коммуникации и на строительство дорог.

С целью эффективного использования городской территории путем увеличения плотности застройки в последние годы в больших городах со сложным и дорогостоящим инженерным оборудованием территории (в Москве Ленинграде, Киеве и других) ведется массовое строительство жилых домов повышенной этажности.

Необходимо отметить, что вообще строительная стоимость домов повышенной этажности превышает стоимость 5-этажных зданий за счет устройства лифтов, мусоропроводов и усиления конструкций. Согласно СНиП в жилых домах высотой от 6 до 9 этажей требуется установка одного лифта, а в домах высотой 10 этажей и более — не менее двух лифтов.

Из домов с одним лифтом высотой от 6 до 9 этажей наиболее экономичны 9-этажные дома, так как у них удельная стоимость элементов нулевого цикла и крыши будет меньше. По той же причине среди домов с двумя лифтами высотой от 10 до 16 этажей более экономичны 16-этажные. Стоимость 1 м₂ жилой площади в 9-этажных домах на 4% ниже, чем в 6-этажных, а в 16-этажных — на 3% ниже, чем в 9-этажных.

Исходя из этих соображений, среди домов повышенной этажности наибольшее распространение получили дома 9- и 16-этажные. Наряду с этим по требованиям удобств возводят дома в 12—14 этажей, по градостроительным соображениям — дома высотой более 16 этажей. Строительство последних не носит массового характера, причем их стоимость выше, чем 16-этажных, так как в них требуются дополнительные санитарно-технические и инженерные устройства, противопожарные мероприятия и технические этажи.

Повышение этажности застройки с 5 до 9 этажей позволяет увеличить плотность жилого фонда в микрорайоне на 35%, а с повышением плотности жилого фонда снижаются микрорайонные затраты на внешнее благоустройство и внешние инженерные сети на 32%, районные затраты — на 22%. В результате стоимость единицы жилой площади с учетом затрат на внешнее благоустройство при повышении этажности уменьшается.

Большое влияние на экономичность застройки оказывает конструктивная схема здания. Так, при высоте домов до 16 этажей бескаркасные крупнопанельные здания экономичнее каркасных.

Стоимость 1 м 2 жилой площади можно снизить путем повышения средней протяженности зданий. Например, шестисекционный дом дешевле двухсекционного на 3—5% вследствие уменьшения удельного объема торцовых стен.

Повышение плотности застройки жилых микрорайонов с доведением ее только до верхнего предела действующих норм дает возможность снизить стоимость строительства примерно на 1%.

Экономии средств в жилищном строительстве можно также достигнуть путем сокращения количества домов с подвалами (при использовании одного подвала для обслуживания группы близко расположенных домов). Целесообразно также устройство в домах вместо подвала технического подполья, используемого для инженерных коммуникаций; это решение дает экономию около 3—4% по сравнению с затратами на устройство подвала.

Стоимость жилищного строительства в значительной степени зависит от характера застройки, от обеспеченности территории строительства городскими инженерными коммуникациями — дорогами, сетями водопровода, канализации, тепло- и газоснабжения. Чтобы избежать дополнительных земляных работ, следует вести застройку в разных уровнях с использованием при расстановке зданий на участке естественного рельефа местности.

Некоторая экономия средств может быть достигнута также путем сокращения площади асфальтовых покрытий в микрорайонах и применения более легких типов покрытий для проездов внутри микрорайона.

Одним из резервов снижения стоимости жилищного строительства и его сроков является концентрированное его размещение. Разбросанная выборочная застройка удорожает строительство, поэтому целесообразно размещение нового жилого фонда главным образом на свободных территориях в крупных жилых комплексах.

Совершенствование конструкций жилых домов и методов их возведения тоже существенно удешевляет стоимость строительства. Практика подтвердила, что единица площади в крупнопанельных жилых домах дешевле, чем в кирпичных, на 10—12%.

Показатели технико-экономической опенки конструкций приведены ниже при рассмотрении различных структурных частей зданий.

Источник

Определение экономической эффективности строительства жилого дома

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 23 Октября 2013 в 17:25, курсовая работа

Краткое описание

Основными участниками реализации того или иного инвестиционно–строительного проекта и сторонами соответствующих договоров, как правило, выступают инвесторы (кредиторы, заемщики, заказчики, поручители, проектировщики, генподрядчики, субподрядчики, поставщики, и какие либо организации). Набор участников конкретного проекта может меняться в зависимости от его характера. Функции и обязанности участников – сторон договорных отношений могут совмещаться в одном или нескольких лицах, поэтому число сторон и договоров в рамках примерно равнозначных проектов может существенно различаться.

Содержание

Введение…. ……………………………………………………………..4
Информация об объекте строительства……………. …………………5
Исходные данные……………………………………………………. …7
Анализ рынка……………………………………………………………..8
Расчеты…………………………………………………………. ………11
Форма, структура и функции управления объектом………………….18
Структура расходов……………………………………………………..27
Источники доходов и оценка потенциального валового дохода…….29
Пути повышения эффективности управления………………………. 33
Заключение……………………………………………………………. 35
Список используемой литературы…………………………………….37

Вложенные файлы: 1 файл

Основы упр недв курсовая.docx

Обращает на себя внимание и неравномерность территориального распределения жилищного строительства. Значительное число свободных площадок, поступающих под застройку, расположены в южной части города. Поэтому основной объем предложения (около 70 %) сосредосточен именно здесь, и по отношению к нему можно говорить о достаточно широких возможностях выбора для покупателей, как в территориальном, так и в качественном разрезе. Во многих же других районах города конкуренция между проектами либо отсутствует, либо остается слабой. Более того, анализируя анонсируемые проекты, можно сказать, что именно в южном направлении рынок будет развиваться в ближайшие годы. Можно сказать, что развитие рынка идет по пути наименьшего сопротивления, девелоперы осваивают наиболее свободные и удобные для застройки участки, при этом процесс замещения ветхого жилья и комплексного развития уже застроенных территорий идет очень медленно.

Что касается ценовой конъюнктуры, то в течение последних пяти кварталов она была обусловлена рекордно высоким и стабильным спросом на жилье. Естественно, что в таких условиях все продавцы новостроек максимизировали прибыль и активно поднимали цены в течение всего 2011 года и в первом квартале 2012-го. Однако уже к марту появились первые признаки того, что возросшие цены оказались серьезным барьером для выхода на рынок новых покупателей. Отдельные застройщики начали отмечать признаки охлаждения спроса. В итоге многие из них приняли решение о фиксации текущего уровня цен, а в отдельных случаях наблюдается даже их снижение. Правда пока большинство таких акций носит скорее «маркетинговый» характер. Например, цены снижаются на небольшое число квартир, с целью привлечь посредством рекламы этой акции внимание покупателей к объекту в целом. Зачастую «удешевленными» оказываются наименее ликвидные объекты жилого комплекса.

Тем не менее, рост цен на первичном рынке с начала года составил более +6 %. Средняя цена предложения здесь составляет сегодня около 57 550 руб./кв. м. Вторичный рынок за это время поднялся на +5 %, а средняя цена на нем перевалила за отметку 67 000 руб./кв. м. Если же сравнивать, например, с маем 2010 г., то «первичка» за это время выросла почти на +20 %, а «вторичка» – на +27 %.

Таким образом, в настоящий момент все четче проявляются признаки стабилизации рынка. Темпы роста цен снизились, объем предложения на «вторичке» заметно вырос, увеличились сроки реализации квартир. Пока рано говорить, что тенденция к росту сломлена. Рынок жилья инерционен и цены еще некоторое время будут повышаьтся, пусть и не так быстро. Но покупатели сегодня уже не готовы к дальнейшему «набору высоты», и если прайсы застройщиков вновь пойдут вверх, это быстро отразится на темпах и объемах продаж. Обороты рынка снизятся, продавцы – собственники и застройщики – будут вынуждены в массовом порядке идти навстречу покупателям, предоставляя дисконты. В нынешних условиях это может оказаться единственным действенным вариантом оживления продаж.

Говоря о перспективах, необходимо отметить, что именно на первичном рынке жилья в среднесрочной перспективе наиболее вероятен рост цен. Причиной этому будет служить уже отмеченное сокращение объема предложения и числа строящихся объектов. Значительная часть из возводимых сегодня домов уже распроданы, а новых проектов появляется крайне мало. В результате на первичном рынке в достаточно близкой перспективе может возникнуть ситуация острого дефицита. Рост цен на новостройки, безусловно, «потянет» за собой цены на вторичном рынке, в основном в качественных сегментах.

Тем не менее, определяющим фактором для рынка жилья остается ситуация в мировой экономике, которая по-прежнему не отличаются стабильностью. Сырьевые рынки слишком много значат для экономики России в целом и для рынка недвижимости в частности. Говоря о создании предпосылок для оживления спроса, надо понимать, что он возможен только в случае возобновления роста большинства экономик мира и в условиях стабильного уровня цен на основные экспортные товары.

Состав ценовых поясов рынка жилья, принятый для целей аналитики рынка недвижимости Екатеринбурга в УПН.

Наименование ценового пояса

Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова

Источник

Анализ экономической эффективности проекта при разных вариантах очередности строительства объектов в составе комплекса Текст научной статьи по специальности « Строительство и архитектура»

Текст научной работы на тему «Анализ экономической эффективности проекта при разных вариантах очередности строительства объектов в составе комплекса»

АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА ПРИ РАЗНЫХ ВАРИАНТАХ ОЧЕРЕДНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ В СОСТАВЕ КОМПЛЕКСА Мишина Ольга Олеговна, студент магистратуры (e-mail: lbd1995@mail.ru) Абакумов Роман Григорьевич, канд. экон. наук, доцент Авилова Ирина Павловна, канд. экон. наук, профессор (e-mail: AbakumovRG2000@mail.ru) Белгородский государственный технологический университет

В статье рассматривается необходимость применения анализа экономической эффективности проекта при разных вариантах очередности строительства объектов в составе комплекса. Приведен пример анализа на основе проекта жилого комплекса, который состоит из четырех объектов, критерием оптимальности является чистый дисконтированный доход.

Ключевые слова: анализ, очередность, экономическая эффективность, чистый дисконтированный доход, оптимальность.

Анализ экономической эффективности проекта при разных вариантах очередности строительства объектов в составе комплекса является одним из решающих инструментов, и его результаты являются критерием для принятия решения о последовательности реализации комплекса проекта строительства.

Анализ экономической эффективности проекта при разных вариантах очередности строительства объектов способствует проводиться с целью выявления наиболее оптимальной последовательности реализации инвестиционного проекта, очередности освоения объектов в составе комплекса по критерию чистого дисконтированного дохода. Результатом анализа является вариант очередности с наибольшим (положительным) значением чистого дисконтированного дохода.

Общая прод-ть, мес Значение оттока а, руб. Значение притока Я!, руб.

Жилые дома одноквар-

тирного вида (таунхау- 13,2 732453000 858651840

Подземно-наземная автостоянка Б12 15,7 657247000 770488133

лые дома со встроенны-

ми нежилыми помеще- 13,8 585200000 686027710

ниями и подземной авто-

Жилые дома одноквар-

тирного вида (таунхау- 12,1 515900000 6047547380

№ п/п Наименование работы Продолжительность, мес. Стоимость этапа работ, руб.

1 Жилые дома одноквартирного вида (таунхаузы) И08 13,2 732453000

1.1 Возведение надземных железобетонных конструкций здания 3,6 199759909

1.2 Устройство ограждающих конструкций и покрытий здания 4,5 249699886

1.3 Монтаж инженерных систем 3,1 172015477

1.4 Фасадные работы 2,0 110977727

2 Подземно-наземная автостоянка Б12 15,7 657247000

2.1 Устройство ограждения котлована 2,53 105913052

2.2 Фундаменты под башенные краны и дымовую трубу 1,9 79539446

2.3 Котлован и свайное основание 4,37 182940725

2.4 Конструкции подземной автостоянки 6,9 288853777

3 Многоквартирные жилые дома со встроенными нежилыми 13,8 585200000

помещениями и подземной автостоянкой Г04

3.1 Возведение надземных железобетонных конструкций здания 4,78 202699710

3.2 Устройство ограждающих конструкций и покрытий здания 3,98 168775072

3.3 Монтаж инженерных систем 3,06 129761739

3.4 Фасадные работы 1,98 83963478

4 Жилые дома одноквартирного вида (таунхаузы) И01 12,1 515900000

4.1 Возведение надземных железобетонных конструкций здания 3,3 140700000

4.2 Устройство ограждающих конструкций и покрытий здания 4,12 175661818

4.3 Монтаж инженерных систем 2,84 121087273

4.4 Фасадные работы 1,84 78450909

При определении возможных вариантов очередности необходимо учитывать различные ограничения, накладываемые на определенную последовательность возведения объектов. Для рассматриваемого проекта ограничением является то, что в соответствии с объемно-планировочными и конструктивными решениями строительство новых жилых домов Д11, Г04 и И01 необходимо осуществлять только после начала работ по строительству подземного паркинга.

Присвоим порядковые номера объектам строительства, для упрощения дальнейших вычислений:

Ниже представлены различные варианты очередности освоения объектов в составе комплекса:

Продолжительность строительства всего комплекса равна 32,4 месяца, в соответствии с этим разделим эту продолжительность на 4 этапа для расчета чистого дисконтированного дохода: 0 год, 1 год, 2 год, 3 год.

Выполним расчет ЧДД для первого варианта очередности объектов комплекса 1—2—3—4. Исходные данные для расчета представлены в табл.3.

1;, годы Приток руб. Отток а, руб.

1 526866097 505591315

2 1455937653 1277459853

3 937151520 539218395

итого 2919955269 2490800000

ЧДД = 203426837 руб.

Расчет для второго варианта очередности объектов комплекса 1—^2—^4—^3. Исходные данные для расчета представлены в табл.4.

1;, годы Приток руб. Отток а, руб.

1 422576292 575735783

2 1447687738 1354507760

3 1049691240 368644530

итого 2919955269 2490800000

ЧДД = 139287734 руб.

Расчет для третьего варианта очередности 2—3—4—1. Исходные данные для расчета представлены в табл. 5.

1;, годы Приток руб. Отток а, руб.

1 650851785 803754141

2 995690471 1061380273

3 1273413013 357747539

итого 2919955269 2490800000

Расчет для четвертого варианта очередности 2—4—3—1. Исходные данные для расчета представлены в табл. 6.

1;, годы Приток руб. Отток а, руб.

1 748466879 736926525

2 1196417366 1150483761

3 975071024 357747539

итого 2919955269 2490800000

ЧДД = 153120511 руб.

Расчет для пятого варианта очередности 2—1—3—4. Исходные данные для расчета представлены в табл.7.

1;, годы Приток руб. Отток а, руб.

1 531048838 577564119

2 1223065709 1353834506

3 1165840723 366880003

итого 2919955269 2490800000

ЧДД = 140265756 руб.

Расчет для шестого варианта очередности 2—1—4—3. Исходные данные для расчета представлены в табл. 8.

1;, годы Приток руб. Отток а, руб.

1 474178322 599633135

2 1318733648 1330350885

3 1127043300 360938268

итого 2919955269 2490800000

ЧДД = 130856904 руб.

В результате проведенных вычислений для шести возможных вариантов очередности возведения объектов в составе комплекса получены значения ЧДД, сведенные в табл.9. Так же в таблице представлены значения индекса рентабельности для каждого из вариантов, относительная величина, которая учитывается при расчете эффективности проекта.

№ Очередность Значение ЧДД Значение ИД

1 1—2—3—4 203 426 837 руб 1,32

2 1—2—4—3 139 287 734 руб. 1,27

3 2—3—4—1 88 944 406 руб. 1,24

4 2—4—3—1 153 120 511 руб. 1,28

5 2—1—3—4 140 265 756 руб. 1,27

6 2—1—4—3 130 856 904 руб. 1,22

В результате проведенных вычислений по критерию чистого дисконтированного дохода наиболее эффективной очередностью освоения объектов является первый вариант очередности (1—2—3—4), а менее привлекательным для инвестиций является третий вариант очередности освоения объектов комплекса (2—3—4—1).

Анализ экономической эффективности проекта при разных вариантах очередности строительства объектов необходим для девелопера на пре-дынвестиционной стадии реализации проекта, так как она показывает целесообразность реализации проекта, позволяет выбрать оптимальный способ строительства, на основании которого принимается решение о начале следующей, инвестиционной фазы проекта. Так же расчет экономической эффективности необходимо производить на других стадиях реализации проекта, особенно при изменении внешних или внутренних условий строительства объектов.

В качестве оптимального критерия оценки эффективности при изменении очередности освоения объектов в составе комплекса необходимо выбирать показатель чистого дисконтированного дохода на основании методических рекомендаций и его свойства аддитивности.

В результате изменения очередности освоения объектов в составе комплекса достигается различная экономическая эффективность по критерию чистого дисконтированного дохода.

1. Наумов А.Е., Щенятская М.А. Практические аспекты использования метода анализа иерархий для политикритериального сравнительного анализа портфельных альтернатив // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 1. С. 223-227.

Mishina Ol’ga Olegovna, student

Abakumov Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor Avilova Irina

Pavlovna, Cand. Econ. Sciences, Professor

Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia

ANALYSIS OF THE ECONOMIC EFFICIENCY OF THE PROJECT WITH

DIFFERENT OPTIONS FOR THE CONSTRUCTION OF THE OBJECTS IN THE

COMPOSITION OF THE COMPLEX

The article considers the need to use the analysis of the economic efficiency of the project in different variants of the order of construction of objects within the complex. An example of analysis based on the project of a residential complex, which consists of four objects, is given, the optimal discount is the net discounted income.

Key words: analysis, order, economic efficiency, net discounted income, optimality.

ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА МИРОВОМ РЫНКЕ НЕФТИ Новак Максим Андреевич, к.э.н., доцент

(e-mail: ferz235@mail.ru) Козлова Елена Ивановна, к.э.н., доцент Кобзий Анастасия, магистрант (e-mail: anastasiia.kobzii@gmail.com) Липецкий государственный технический университет, г.Липецк, Россия

В статье рассматриваются способы торговли нефтью на мировой арене, раскрывается характеристика этапов эволюции механизма ценообразования на мировом рынке нефти, а также анализируются цены на маркерные сорта нефти за 2016 г.

Ключевые слова: нефть, торговля, эволюция, ценообразование, ОПЕК, цена.

На протяжении своего развития мировой рынок нефти прошел ряд этапов, для которых характерно изменение используемых механизмов ценообразования. На современном этапе существует несколько способов торговли нефтью. Однако, основополагающую роль в международной торговле «черным золотом» играет биржевое ценообразование на рынке фьючерсов. Современная волатильность и неустойчивость мировых нефтяных цен оказывает влияние на экономики всех нефтедобывающих стран. Поэтому исследование механизма ценообразования на мировом рынке нефти является актуальным вопросом для всех экспортеров/импортеров нефти и для мировых нефтедобывающих компаний, поскольку нефтепромышленная отрасль является одной из наиболее прибыльных и доходных.

Существует несколько способов торговли нефтью:

1. с помощью фьючерсных контрактов, которые заключаются на бирже (фьючерсная торговля);

2. с помощью контрактов, которые заключаются на внебиржевом рынке (внебиржевая торговля);

3. с помощью долгосрочных контрактов, которые заключают производители и потребители нефти (двусторонняя контрактная торговля) [1].

Внебиржевой рынок нефти, в отличие от биржевого, определенной привязки к месту не имеет. Данный вид рынка можно охарактеризовать как мировую брокерскую сеть, в рамках которой заключаются сделки на про-

Источник