Новостройки с отделкой: когда в России приживется shell and core
Если у вас был опыт приобретения первичной недвижимости в Европе, то вы знаете, что в девяти случаях из десяти там предлагают жилье, уже пригодное для проживания. Обычно оно включает в себя все необходимое, чтобы сразу завезти основную мебель и начать жить. Да, такой ремонт не соответствует вашему представлению о прекрасном, но в нем нет ничего кричащего: бежевая плитка на полу в прихожей и кухне, белые, оштукатуренные стены и потолок, обычная сантехника в санузлах, качественные розетки и выключатели и рядовая кухонная мебель, без дорогостоящей техники.
Так повелось, что в России недвижимость традиционно продается без отделки, иначе говоря, в голом бетоне, с остатками строительного мусора на полу. Считается, что в сегменте дешевого жилья сметливый русский покупатель хочет сделать ремонт своими руками и за счет этого сэкономить копеечку. В то время как в дорогом сегменте капризный «барин» отказывается входить в квартиру, пока все в ней не будет отвечать его уникальным желаниям и прихотям.
В действительности если человек хоть раз делал ремонт своей мечты, он больше никогда на это не подпишется. За 20 лет свободной экономики потребители уже успели наиграться в прорабов и архитекторов. Как показывают наши опросы, около 50% покупателей предпочли бы приобрести недвижимость с уже готовым интерьерным решением и еще 10% готовы дополнительно заказать отделку своей будущей квартиры у застройщика. Причем число таких людей увеличивается год от года.
Мы подсчитали, что на первичном рынке Москве предлагается всего 22 объекта с отделкой. Это менее 10% всего объема предложения, причем половина из них — в самом дорогом классе. В Новой Москве и Подмосковье доля комплексов с отделкой несколько выше, около 20%, но предложение все равно не соответствует спросу. Также мы выяснили, что решение об отделке часто вызвано локальными причинами, а не рыночными законами. В экономклассе отделка связана с тем, что часть квартир отдается для переселенцев, и это стандартное условие муниципальных властей. В бизнес-классе застройщик зачастую беспокоится о сохранности входных групп, особенно если отделка дорогостоящая и он сам планирует эксплуатировать свои объекты. В элитном сегменте отделка не объясняется ничем, кроме политики девелопера и желания подчеркнуть особый статус своих объектов. Есть еще совсем уникальные случаи, когда крохотная входная группа и лифт в доме не позволяют возить стройматериалы, и застройщик вынужден сам проводить отделку, доставляя черновые материалы с помощью наружного подъемника.
Почему же девелоперы не берутся предлагать отделку рынку? Ответ, как обычно, связан с двумя причинами, которые тормозят многие процессы в нашей стране. Прежде всего это лень. По сравнению со строительством бетонной коробки дома отделка требует более квалифицированных рабочих и включает в себя в десятки раз больше наименований материалов и оборудования. В то же время прибыльность этих работ не сопоставима с «большой» стройкой. Во-вторых, это страх. Страх ошибиться со стилем и уровнем отделки. Предрассудки родом из 1990-х о том, что покупатель всегда требует индивидуальной работы и хочет все сделать по-своему.
Понятно, что работы сказываются на отделке мест общего пользования и амортизации лифтов. Чтобы покрыть эти издержки, некоторые застройщики берут с жильцов плату за каждый подъем на грузовом лифте — от 500 до 1000 руб. Но дело даже не в деньгах, а в масштабе трудозатрат. По нашим подсчетам, на один квадратный метр в среднем требуется 70 кг отделочных материалов. Это значит, что квартиру площадью 100 кв. м покупателю нужно доукомплектовать грузом около 7 тонн, не считая мебели и оборудования. В расчете на этаж площадью 700 кв. м это примерно 50 тонн, а на подъезд из 29 этажей это уже 1500 тонн, которые нужно внести в здание и разнести по каждой отдельной квартире. Эта цифра равна четверти веса Эйфелевой башни — поистине промышленные масштабы!
Если проводить отделочные работы централизованно и закупать материалы напрямую у заводов-поставщиков, у застройщика появляется возможность заработать, а у покупателя — серьезно сэкономить на отделке. Также застройщик расширяет круг клиентов, привлекая участников рынка альтернативных сделок и инвесторов, приобретающих квартиры под сдачу в аренду. Отделка позволяет повысить привлекательность нестандартных планировок, предложив покупателю оптимальное дизайнерское решение. Это полезно и для управления домом, поскольку позволяет сохранить отделку мест общего пользования, а также снижает процент пустующих квартир и инвесторов-спекулянтов, которые обычно уклоняются от платы за эксплуатацию.
Чтобы угодить любому покупателю, отделка должна соответствовать нескольким требованиям. Во-первых, это ассортимент. Достаточно, чтобы был выбор из трех-четырех условных стилей, которые будут отличаться цветовой гаммой. Это даст покупателю удовлетворить свое желание выбора. Во-вторых, цвет и стиль должны быть нейтральными. Бежевый или светло-серый цвет можно легко оживить яркой мебелью и аксессуарами, а вот розовые или салатовые стены уже ничем не поправишь, кроме малярного валика. В-третьих, комплектация квартиры должна быть разумной и достаточной. Если покупателю не понравится цвет ламината, он, не задумываясь, сможет избавиться от него, а вот с наборным паркетом ему придется как-то уживаться. В-четвертых, все площади должны быть предельно функциональны. Со времен кризиса 2008г. двадцатиметровые холлы и замысловатые коридоры стремительно вышли из употребления.
Новый дом имеет свойство давать усадку в течение двух-трех лет после окончания строительства. Недорогая отделка от застройщика хороша еще и тем, что покупатель может без угрызений совести сделать более дорогой ремонт через три-пять лет после въезда и за счет этого избежать трещин и дефектов, которые неминуемо появятся в первой редакции. Со своей стороны застройщик все равно обязан давать два года стандартной гарантии на все отделочные работы.
Руководитель департамента маркетинга ГК «ГРАС» Петр Кирилловский специально для «РБК-Недвижимости»
Оперативное проектирование по принципу «SHELL & CORE»
Подход к работе по принципу (метод, принцип) «SHELL & CORE» появился как необходимая мера при строительстве административных и офисных зданий в первую очередь, и общественных (особенно торговых) — во вторую.
«SHELL & CORE» — СКОРЛУПА и СЕРДЦЕВИНА. Оболочка и ядро. Принцип деления прежде всего систем инженерного обеспечения зданий на две части, одна из которых (ядро, сердцевина) проектируется и воплощается полностью, а вторая (оболочка, скорлупа) только рассчитывается. Некоторая путаница возникает из-за того, что для строительной части здания, включающей основные конструктивные элементы (стены, колонны, балки, перекрытия, независимо от того, выполнены ли они из сборных элементов или монолитного железобетона) применяется термин Core (ядро, сердцевина), а для внутренних перегородок и отделки — термин Shell (скорлупа, панцирь). По обычной житейской логике скорлупой как раз должны называться наружные стены, а все, что находится внутри них — сердцевиной. Но у архитекторов и инженеров своя логика. Мы исходим из того, что ядром (базовым элементом здания, скелетом) может и должно являться только то, что может быть построено (а перед этим, естественно, спроектировано) в первую очередь. Внутренние перегородки и отделка (т.е. скорлупа, панцирь) никак не могут быть построены первоначально.
Проектирование и монтаж систем, входящих в «оболочку» осуществляется после того, как определяется функциональное зонирование в пределах этажа. При этом изменение назначения помещений в пределах зоны является нежелательным, а иногда и недопустимым. Это связано прежде всего с нормированием или ограничением нагрузки на инженерные системы различного назначения. Так, например, для медицинских учреждений, предприятий общественного питания, СПА, соляриев и некоторых других, значительно увеличиваются объемы потребляемых ресурсов, обеспечиваемых инженерными системами (объемы приточного и вытяжного воздуха, холодной и горячей воды, электричества, холода для системы кондиционирования воздуха или даже промышленного холода для торговых витрин). И такое увеличение может быть довольно существенным.
Безусловно, с точки зрения пользователя, «SHELL & CORE», прежде всего, касается внутренних перегородок и отделки. Это видимая часть помещения, и в завершенном виде она должна быть полностью закончена, от пола до потолка. Ничто так не радует глаз, как завершенный ремонт, особенно, если все выполнено правильно, аккуратно, стильный дизайн и любимые цвета только усиливают это ощущение. Даже если окажется, что в помещении нет вентиляции, кондиционирования и воды, а может даже и электричества, это в меньшей степени расстроит пользователя, чем полностью «нафаршированный» инженерными системами офис, не имеющий финишной отделки. Но инженерная мысль продолжает «бить ключом». Самый безупречный офис нежизнеспособен, если он не оборудован всей необходимой инженерной инфраструктурой. А оборудованный — жизнеспособен. Пусть в нем уютно чувствовать себя будут только спартанцы. Даже если внешне этого не оценят. Но он может функционировать.
Все, что не видно глазу, кажется нам не столь существенным и важным. Это хорошо знают отделочники-универсалы (те, кто и проводку прокладывают, и штукатурят, и воду ведут). Поэтому все, что находится внутри стяжек и стен, все, что скрыто от постороннего взгляда заказчика, может быть (и часто будет) исполнено плохо, из негодных или низкокачественных (и потому дешевых) материалов, с нарушением норм, а иногда и вовсе не исполнено. Мне приходилось видеть здания с «декоративными» элементами инженерных систем. Вроде как есть, а не работает. Поэтому первоначально должны быть спроектированы и проложены все коммуникации, которые впоследствии будут скрыты (по ним всегда оформляются акты скрытых работ, и это совсем не формальность, а возможность заказчика убедится в правильности проектирования, исполнения и качестве материалов, возможность препятствовать «захоронению» недостатков в стены или строительного мусора в стяжку). В некоторых случаях можно даже проверить работоспособность инженерных систем. Только после этого можно приступать к отделке.
Итак, принцип «SHELL & CORE» позволяет заказчику полностью удовлетворить свои эстетические и технические потребности, но обходится дороже и отнимает значительное время на проектирование и ремонт. Он наиболее оправдан там, где предполагаются заказчики с индивидуальными предпочтениями и особыми требованиями, например в области безопасности (звуко-свето-радионепроницаемые переговорные, например).
По моему мнению, проектирование по принципу «SHELL & CORE» в инженерии необходимо, прежде всего, для минимизации переделок, которые неизбежны при изменении планировок и даже назначений помещений в рамках этажа, а иногда и целого здания. Именно поэтому принцип «SHELL & CORE» лег в основу ОПЕРАТИВНОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ, которым мы, в том числе, занимаемся.
Бойко Валентин Васильевич
генеральный директор ООО Эскада.
к статье Введение в оперативное проектирование.
Пожарная безопасность объектов на стадии строительства Shell&Core
В нашем обзоре пойдет речь об особенностях проектирования, строительства и эксплуатации зданий коммерческой недвижимости, подготовленной для сдачи в аренду на стадии Shell&Core. Будут затронуты, на первый взгляд, очевидные вопросы выделения этапов из процесса строительства и связанные с этим правовые последствия, а также технология подготовки проектной документации в разделе обеспечения пожарной безопасности многофункциональных комплексов (МФК), стоимость проектирования и эксплуатации объектов на стадии Shell&Core.
Что следует считать этапами, циклами и стадиями строительства?
В Гражданском кодексе РФ напрямую нигде не говорится о том, что следует понимать под этапами строительства (строительных работ). Термин «этап строительства» встречается только в двух официальных документах:
Постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2008 года № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», а именно — в пункте 8;
Постановлении Правительства РФ от 5 марта 2007 года № 145, а именно — в пункте 2 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Однако исходя из смысла определения, «этап строительства» тождественен понятиям «очередь строительства» и «пусковой комплекс». Последние термины встречаются, в частности, в приказе Росстата от 25 ноября 2016 года № 746 «Об утверждении официальной статистической методологии определения инвестиций в основной капитал на федеральном уровне».
Если обобщить все признаки, приведенные в вышеупомянутых постановлениях Правительства РФ и приказах Росстата, можно получить такое определение понятия:
Этап строительства — это часть (единица) объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, или — независимо от строительства иных частей данного объекта капитального строительства. Часть (единица) объекта капитального строительства может представлять собой группу (совокупность) зданий, частей зданий (пожарных отсеков), сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, а также нормальные условия труда для обслуживающего персонала согласно действующим нормам.
При этом проектная документация разрабатывается в необходимом объеме применительно к каждому этапу строительства, определенному заказчиком (застройщиком) в задании на проектирование, с обязательным учетом требований Градостроительного кодекса РФ и постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 года № 87, о чем сказано в письме ОАО «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» от 6 июня 2008 года № 478/СН «Разъяснения ОАО «ЦНС» о статусе СНиП 11-01-95». Разделение процесса строительства на этапы производится на основании расчетов, которые обосновывают такое вычленение и его технологическую возможность. О том, что архитектурно-строительное проектирование может осуществляться посредством подготовки проектной документации применительно к частям объектов капитального строительства, говорится в пункте 12.1 статьи 48 ГрК РФ.
Обращаясь к нормативной документации, можно сделать следующие заключения относительно первого этапа строительства, именуемого в практике «нулевой цикл»:
четкое определение понятия «нулевой цикл» законодательно не закреплено;
постановление Госстроя России (ныне — Минрегионразвития РФ) от 5 марта 2004 года № 15/1 «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» в пункте 4.4 содержит информацию, что в проектной документации данные группируются по отдельным конструктивным элементам объекта строительства (его части) в разделы согласно технологической последовательности работ и специфики отдельных видов строительства; кроме того, Приложение № 4 к Постановлению указывает, что затраты, связанные с выполнением работ «нулевого цикла», то есть земляные работы, фундаменты, стены и перекрытия над техническими подпольями и подвалами, могут включаться в часть объекта капитального строительства вместе со средствами на устройство основных конструктивных элементов и на выполнение работ, относящихся к ним напрямую, пропорционально объему данной части здания;
письмо Госстроя РФ от 29 декабря 1993 года № 12-349 «О Порядке определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений» в пункте 3.1.1.4 допускает разделение в сметной документации на строительство подземных и надземных работ на отдельные части, при этом подземная часть работ и будет являться «нулевым циклом»;
таким образом, «нулевой цикл» — это любые строительные работы, производимые ниже уровня V = 0,000, а средства на выполнение этих работ включаются в стоимость строительства выделенной части здания, без их выделения в отдельный элемент сметной стоимости.
Порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов (их отдельных этапов, частей, очередей, пусковых комплексов) регулируется СНиП 3.01.04-87, в частности, приемка возможна только после:
выполнения всех строительно-монтажных работ;
благоустройства территории;
обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами;
устранения всех недоделок;
возможности использования объекта автономно.
Приемка может осуществляться поэтапно только в том случае, если это предусмотрено проектной документацией и договором строительного подряда. Как следует из пункта 2 статьи 740 ГК РФ, предметом договора может являться выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных с воздвигаемой недвижимостью работ, результат которых должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, прописанными в договоре и в технической документации. Результат работ подписывается «Актом о приемке выполненных работ», и на основании его данных составляется «Справка о стоимости выполненных работ и затрат» на выполненные в отчетном периоде подрядные работы. Сам акт составляется на основе сведений из «Журнала учета выполненных работ», за ведение которого ответственен подрядчик. Формы документов (№ КС-2, № КС-3 и № КС-6а) утверждены постановлением Госкомстата РФ от 11 ноября 1999 года № 100.
Если договором строительного подряда не предусмотрена поэтапная приемка работ, то акты по форме КС-2 и КС-3, подписываемые сторонами за отчетный период, например, месяц, являются основанием для определения расчетной стоимости выполненных работ, но не являются подтверждением принятия результата работ. Таким образом, чтобы акты имели силу приемки определенного этапа строительства (работ) с вытекающими отсюда правовыми последствиями, в договоре этапы строительства должны быть предусмотрены напрямую. В пункте 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 года № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» сказано, что «подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта».
В отсутствие выделенных в договоре этапов строительства, с перечнем конкретных видов работ и сроков их выполнения, обычно используются «Акт приемки законченного строительством объекта» (№ КС-11) или «Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией» (№ КС-14). В любом случае, в договоре целесообразно прописывать, какими актами будут приниматься работы.
Итак, заказчик (застройщик) может не принять работы, только если были зафиксированы недостатки, не позволяющие эксплуатировать объект по назначению, указанному в договоре, и которые не могут быть устранены силами заказчика или подрядчика. Если одна сторона отказалась подписывать акт без должных на то оснований, односторонний акт с отметкой об отказе может считаться подтверждением выполненных работ (этапа строительства), если только судом он не признан недействительным. Это следует из пункта 4 статьи 753 ГК РФ.
Резюмируя вышесказанное, можно сформулировать несколько ключевых тезисов:
1. Вычленение этапов из процесса строительства объекта производится еще в задании на проектирование, обосновывается расчетами с учетом всех действующих строительных норм, и закладывается в договор строительного подряда, условиями которого может быть определена сдача работ заказчику как по мере выполнения всего объема работ, так и по выделенным этапам.
2. Этапы строительства и этапы контроля над ходом строительства, о которых можно узнать из пунктов 2.5 и 5.2 приказа Госстроя РФ от 31 марта 1998 года № 17-71, — разные понятия, которые важно не путать.
3. Подрядчик обязан в оговоренный договором строительного подряда срок, как следует из пункта 1 статьи 740 ГК РФ, возвести по заданию заказчика объект капитального строительства или же выполнить часть строительных работ. В то же время заказчик обязан создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ (части работ), принять их результат немедленно после сообщения подрядчика о готовности к сдаче, как сказано в пункте 1 статьи 753 ГК РФ, и уплатить оговоренную цену.
4. Принятие промежуточных работ, не относящихся к отдельному этапу, регулируется общим правилом о распределении рисков случайной гибели или случайного повреждения результата работ, а принятие выделенного этапа работ в целом — специальным правилом. Согласно пункту 3 статьи 753 и пункту 1 статьи 741 Гражданского кодекса РФ заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, полностью несет риск последствий, которые произошли не по вине подрядчика.
5. «Нулевой цикл» этапом строительства являться не может, поскольку для этого не выполняются необходимые условия, согласно которым объект может вводиться в эксплуатацию и далее эксплуатироваться автономно, независимо от строительства иных частей здания. Хотя существует арбитражная практика, в которой «нулевой цикл» признавался первым этапом строительства (см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2009 года по делу № А17-2845/2009).
Далее мы затронем вопросы необходимости обеспечения ПБ, проектирования и его стоимости в объеме shell&core на объектах коммерческой недвижимости.
Необходимость обеспечения пожарной безопасности на стадии shell & core
Чтобы избежать риска, что весь объект капитального строительства не получит заключения о соответствии здания установленным в проектной документации требованиям, разумно предусматривать в договоре подряда возможность ввода в эксплуатацию отдельных этапов строительства (работ). А учитывая, что в данном случае все риски несохранности объекта, случайного повреждения результата работ, переходят к заказчику (застройщику), следует включать в отдельный этап работы по обеспечению объекта (части объекта) системами безопасности, в частности, автоматическими установками пожаротушения (АУПТ), пожарной (АУПС) и охранной (ОПС) сигнализации, системами оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ), системами контроля и управления доступом (СКУД) и пр.
Если обратиться к Рекомендациям по технологии и организации строительства высотных МФК и зданий-комплексов в Москве (МДС 12-23.2006), то в разделе IX. «Обеспечение ПБ высотных зданий на стадии строительства» в пункте 1.1 недвусмысленно сказано:
• «Пожарная безопасность многофункциональных высотных зданий на стадии строительства должна обеспечиваться системами предотвращения пожара и противопожарной защиты, в том числе организационно-техническими мероприятиями. На данных объектах системы пожарной безопасности должны выполнять следующий комплекс задач: исключать возникновение пожара; обеспечивать пожарную безопасность людей; обеспечивать пожарную безопасность материальных ценностей».
Таким образом, в этом документе закреплено, что пожарная безопасность должна быть обеспечена еще до окончания этапа строительства.
В Перечне стандартов, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований ТР ТС 004/2011 «О безопасности низковольтного оборудования», содержится межгосударственный стандарт ГОСТ 12.1.004-91, который устанавливает обязательные требования ПБ к объектам защиты различного назначения на всех стадиях их жизненного цикла, включая проектирование, строительство, выполнение услуг (работ), установку, монтаж, наладку, техническое обслуживание, ремонт (реконструкцию), эксплуатацию (применение). Обязательные Приложения 2, 3 и 5 к ГОСТ 12.1.004-91 содержат методы для расчета:
уровня обеспечения пожарной безопасности людей;
вероятности возникновения пожара на строящихся объектах;
вероятности возникновения пожара в (от) электрических изделий.
Согласно приказу Росстандарта от 16 апреля 2014 года № 474, в редакции от 25 февраля 2016 года, применение этих приложений обеспечивает соблюдение требований Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
В любом случае, согласно ГОСТ 12.1.004-91 и МДС 12-23.2006, еще на стадиях строительства МФК должны располагать противопожарной автоматикой, которая способна обеспечить ПБ людей на уровне не ниже 0,999999 в год в расчете на каждого человека, чтобы допустимый уровень пожарного риска не превышал 10-6.
Обязательное Приложение А к своду правил СП 5.13130.2009, который устанавливает основные требования ПБ, регламентирующие защиту зданий, сооружений, помещений и оборудования на всех этапах их создания и эксплуатации, содержит перечень объектов защиты, подлежащих оборудованию АУПТ и АУПС.
Проектирование в рамках концепции Shell&Core
Shell&Core — это стадия готовности помещения (здания), при которой имеет место свободная планировка без внутренней отделки, с подведенными, но не разведенными центральными инженерными системами, т.е. без периферийной (абонентской) разводки. С точки зрения проектирования и строительства Core («ядро») — это несущие стены, колонны, балки, перекрытия и другие основные конструктивные элементы, а Shell («оболочка») — это внутренние перегородки и отделка. Термин «Shell&Core» пришел из международной строительной практики и в российском законодательстве никак не фигурирует, но, если обратиться к приведенному выше определению «этапа строительства», Shell&Core можно назвать завершающей стадией этапа строительства. То есть, по сути, Shell&Core — это незавершенное строительство, поскольку объект все еще не может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно.
Что касается налоговых рисков, то как у арендатора, так и у арендодателя могут возникнуть сложности при исчислении налога на прибыль, связанные с тем, что право собственности на объект аренды еще не зарегистрировано в общеустановленном порядке, — ведь, по сути, здание еще не достроено и не введено в эксплуатацию. Здесь придется доказывать, какой стороне были более выгодны произведенные арендатором неотделимые улучшения.
Но вернемся к вопросам проектирования и строительства. Проектирование разводки, а затем монтаж и пуско-наладка инженерных систем, которые отнесены в рамках концепции Shell&Core к оборудованию, входящему в состав Shell («оболочки»), возможны только после того, как выполнено зонирование здания, пожарного отсека или хотя бы этажа. То есть, когда известно объемно-планировочное решение. Следует отметить, что в границах установленных зон дальнейшее изменение функционального назначения помещений если и допустимо, то, по крайней мере, чрезвычайно нежелательно. И вызвано это тем, что иначе возникает риск превышения нормированной нагрузки на те или иные инженерные системы, например, на систему подпора воздуха и пожарного дымоудаления, систему приточно-вытяжной вентиляции, СОУЭ — ведь даже распределение звука при оповощении о пожаре рассчитывается исходя из количества пребывания людей в помещении и его акустических свойств.
Принцип Shell&Core в проектировании подразумевает, что не дизайн и пожелания к чистовой отделке определяют разводку инженерных систем, а наоборот, дизайн подчиняется проекту инженерных коммуникаций, которые должны быть проложены и надлежащим образом проверены перед финишной отделкой — перед тем, как сети будут скрыты от посторонних глаз.
Учитывая, что на практике проект подвергается изменениям (иногда частым и даже непрерывным), затрагивающим вопросы функционального назначения и размеров помещений, расположения сооружений инженерной инфраструктуры и разводки коммуникаций, процесс проектирования организуется как система с активной обратной связью, и представляет собой непрерывный цикл, включающий несколько параллельно-последовательных этапов (см. рис. 1).
Рис. 1. Циклический процесс проектирования в «режиме реального времени»
В процессе «живого» проектирования возможно внести до нескольких сотен изменений, при соблюдении оговоренной процедуры и порядка передачи таких данных, и достичь идеального результата как с позиций эстетики будущих помещений, так и с точки зрения требований безопасности. Количество циклов определяется сложностью проектируемого здания и объемом новых исходных данных, необходимостью и целесообразностью внесения изменений, влияющих на безопасность, надежность или функциональность объекта (см. рис. 2).
Рис. 2. Цикл внесения изменений в проект
Изложенная модель позволяет добиться большой гибкости, срочности и точности проектирования, хотя несомненно, такие проектные работы обойдутся заказчику дороже, нежели одностадийное проектирование. При этом в ситуации многократных изменений оптимизируются материальные, финансовые и временные ресурсы заказчика. Поэтому к модели «живого» проектирования, или к проектированию «в режиме реального времени», оперативному проектированию, прибегают на особенно ответственных для заказчика объектах, которые возводятся, что называется, на века.
Техническое задание на разработку проектной документации в объеме shell&core
Согласно указаниям письма Минрегиона РФ от 9 ноября 2009 года № 37272-ИП/08 «Об определении стоимости строительства на стадии «проектная документация», проектной документацией следует считать сметную документацию, разработанную с применением объектов-аналогов или укрупненных показателей стоимости строительства (работ), называемую также объектным и локальным сметным расчетом, а рабочей документацией (РД) — составленную сметную документацию на основании рабочих чертежей, носящую название «локальная и объектная смета». Если по решению заказчика разработанная проектная и рабочая документации будут передаваться заказчику одновременно, с последующим представлением проектной документации на экспертизу, то рекомендуется разрабатывать сметную документацию на основании рабочих чертежей, входящих в состав РД.
ТЗ на разработку проектной документации стадии РД (в объеме shell&core) с согласованием проекта в Ростехнадзоре (одностадийное проектирование) может содержать следующие разделы для построения типичного для многоэтажного МФК (ТРЦ) набора инженерных систем, среди которых:
системы автоматической пожарной сигнализации и оповещения (АУПС);
системы газового пожаротушения серверных(АУГПТ для дата-центров, трансформаторов, ГРЩ);
система оповещения и управление эвакуацией при пожаре (СОУЭ), радиофикация и оповещение по сигналам ГО и ЧС;
системы подпора воздуха и пожарного дымоудаления;
системы приточно-вытяжной вентиляции;
системы кондиционирования;
система контроля доступа (СКУД);
системы охранной сигнализации и видеонаблюдения;
структурированная кабельная система управляющей компании, система лотков для СКС провайдера услуг телефонии и Интернета;
система электроснабжения, электроосвещения и силового электрооборудования;
системы диспетчеризации лифтового оборудования;
система отопления;
система водоснабжения;
система канализации.
Так, разделы проектирования для АУПС, АУПТ и СОУЭ выполняются в соответствии с требованиями следующего законодательства:
Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 года № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», в редакции от 28 апреля 2017 года;
ГОСТ 12.1.004-91. ССБТ. Пожарная безопасность. Общие требования;
ГОСТ Р 21.1101-2013. СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации;
ГОСТ 21.408-2013. СПДС. Правила выполнения рабочей документации автоматизации технологических процессов;
ГОСТ 12.1.030-81. ССБТ. Электробезопасность. Защитное заземление. Зануление;
ГОСТ 32144-2013. Электрическая энергия. Совместимость технических средств электромагнитная. Нормы качества электрической энергии в системах электроснабжения общего назначения;
ПУЭ (7 издание) «Правила устройства электроустановок»;
СП 5.13130.2009. СПЗ. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования;
СП 3.13130.2009. СПЗ. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности;
СП 12.13130.2009 «Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности» вместе с официальным Пособием по применению, разработанным ФГБУ ВНИИПО МЧС России;
Приложение А (обязательное) к Своду правил СП 5.13130.2009 «Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией»;
Р 78.36.039-2014 «Рекомендации. Технические средства систем безопасности объектов. Обозначения условные графические элементов технических средств охраны, систем контроля и управления доступом, систем охранного телевидения», введенный взамен РД 78.36.002-2010;
РД 78.145-93 «Системы и комплексы охранной, пожарной и охранно-пожарной сигнализации. Правила производства и приемки работ» вместе с официальным Пособием к руководящему документу;
ВСН 60-89. Устройства связи, сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования жилых и общественных зданий. Нормы проектирования;
Приказ МЧС России от 28 ноября 2011 года № 710, в редакции от 20 мая 2016 года, устанавливающий Административный регламент предоставления госуслуги по согласованию специальных технических условий для объектов, в отношении которых отсутствуют требования ПБ, установленные нормативными правовыми актами РФ и нормативными документами по ПБ.
В разделе проектирования систем по обеспечению ПБ заказчик указывает специальные дополнительные требования, например:
• ПО ПИТАНИЮ. В части обеспечения надежности электроснабжения пожарную автоматику относят к потребителям I категории. Основным источником электроснабжения ПКУ должна являться сеть напряжением 220В — от отдельной группы распределительного щита. Качество электропитания — согласно ГОСТ 32144-2013. Источник резервного питания — на основе аккумуляторных батарей. Корпуса оборудования АУПС должны быть подключены к PE шине заземления согласно требованиям ПУЭ.
• ПО ОБОРУДОВАНИЮ. АУПС, АУПТ и СОУЭ построить на базе адресно-аналоговой системы ESSER (Honeywell). Все оборудование и материалы должны иметь соответствующие сертификаты ПБ. Проект СОУЭ, согласно пункту 6 «Классификация систем оповещения и управления эвакуацией», таблице 1 СП 3.13130.2009, должен предусматривать систему не ниже III типа, совмещенную с территориальной автоматизированной системой централизованного оповещения (ТАСЦО), с возможностью музыкального озвучивания торговой территории МФК. Автоматическое включение оповещения должно осуществляться от сигнала со станции АУПС. В системе должны быть использованы дымовые и тепловые точечные пожарные извещатели, в соответствии с пунктами 3.28, 3.104 и 3.107 свода правил СП 5.13130.2009.
• ПО ОХВАТУ. Оснащению АУПС и АУПТ подлежат помещения МФК кроме помещений с мокрыми процессами согласно требованиями СП 5.13130.2009 и технических помещений инженерного оборудования здания, которым присвоена категория по взрывопожарной и пожарной опасности В4, Г и Д в соответствии с классификацией СП 12.13130.2009. Сигнал о пожаре должен выводиться в помещение поста охраны с круглосуточным нахождением дежурного персонала, где предусмотрена установка городского телефона для связи с пожарной частью. Указанное помещение должно удовлетворять требованиям пунктов: 3.69, 5.8.1, 5.10.14 и 12.2.1 Свода правил СП 5.13130.2009. Проектом разработать алгоритм интеграции и взаимодействия систем АУПС, АУПТ, СОУЭ и других инженерных систем МФК.
Примерная структура Приложения №1 к Техническому заданию «Перечень исходной документации» к разделам АУПС, АУПТ, СОУЭ и ОПС выглядит следующим образом:
1. Настоящее ТЗ;
2. ТУ энергоснабжающей организации на подключение здания к городской сети и на организацию узла учета;
3. ТЗ на электроснабжение инженерных систем и крупных арендаторов;
4. Схема планировочной организации земельного участка, в части сводного плана инженерных сетей;
5. Схема наружных внеплощадочных и внутриплощадочных сетей теплоснабжения, водоснабжения, канализации и электроснабжения.
6. Генеральный план с выделением на чертежах горизонтальной и вертикальной планировки:
a. помещений защиты;
b. помещений для размещения узлов инженерных систем;
c. инженерных сетей;
d. помещений для резервуаров АУПТ;
e. помещений для приема и выдачи сигналов;
f. помещений автономной охраны для размещения приборов ПКУ (план и разрез).
7. Архитектурно-строительные чертежи — планы и разрезы с указанием замеров конструктивных элементов «ядра» (Shell), т.е. несущих плит, балок и колонн.
8. Схема блокируемых конструктивных элементов — окон, витрин, дверей, ворот и калиток, решеток, люков.
9. Схема вентиляции с отметками вентиляционных коробов и их замерами.
10. Схема системы отопления.
11. Схема системы электроосвещения с указанием высоты подвеса, отметками размещения светильников, их габаритами и привязками.
12. Конструктивные чертежи фальшполов и подвесных потолков с размерами элементов.
13. Чертежи с примерной трассировкой трубопроводов и кабелей.
В результате проектных работ проектировочная организация выдаст уже свои технические задания, но уже на проведение строительных работ, например:
• в помещениях для размещения узлов АУПТ — управления, насосных станций и баллонов для газового пожаротушения и пр.;
• на вентиляцию и кондиционирование помещений с узлами для АУГПТ, резервного питания и пр.;
• на удаление ОГТВ после пожара;
• на устройство закладных деталей для крепления кабелей и трубопроводов, пробивку борозд и отверстий под разводку;
• на трассирование внешних трубопроводов и кабельных линий;
• на применение, размножение и усиление контактов электросхемы для создания командных импульсов на отключение технологического оборудования, в т.ч. вентиляции, на включение системы противодымной защиты СОУЭ и пр.;
• на заземление и подвод линий питания к электрошкафам с приборами управления и к электроприемникам систем;
• на внутренний противопожарный водопровод;
• на размещение заказов для изготовления пультов, щитов и нестандартного оборудования и создание рабочей документации к ним и пр.
Последующий монтаж и пусконаладочные работы инженерных систем ведутся либо штатом самой проектировочной организации, если она обладает необходимым кадровым ресурсом и является организацией полного цикла, либо под ее авторским надзором. Если работы по устройству систем пожарной безопасности проводит сторонняя компания, то она оформляет исполнительную документацию с заполнением соответствующих актов и журнала производства работ. Авторский надзор со стороны проектной организации участвует в приемо-сдаточных испытаниях и оформляет исполнительную документацию на инженерные коммуникации. Далее, органы уже строительного надзора (федеральные или региональные) тщательно перепроверяют всю исполнительную документацию, после чего объект зашиты может быть принят в эксплуатацию.
Первичная госэкспертиза проектной документации далеко не всегда завершается успехом, и это нормально, но, чтобы перед заказчиком не возникла необходимость нового проектирования с нуля, что сулит ему большими издержками, важно правильно выбрать подрядчика, который способен профессионально и своевременно отреагировать на все замечания контролирующего органа. Ведь несмотря на то, что госэкспертиза проектной документации на объект, определенная требованиями ГрК РФ, обязательна для заказчика, отвечать на ее замечания придется компании, которая подготовила проект. Здесь и выясняется уровень компетентности проектировщика, его способность оперативно и грамотно внести необходимые исправления в проект, устранить все выявленные доработки.
Добавим, что в указанную стоимость не включены расходы на фонд оплаты труда и вознаграждение управляющей компании (в совокупности, это дополнительно $13–50/кв.м в год), а только подрядные работы, накладные расходы и расходные материалы. В среднем, УК коммерческих объектов тратят на техобслуживание инженерных систем порядка 20–30 % своего бюджета.
Поскольку крупным коммерческим центрам обременительно обслуживание каждой инженерной системы по отдельному договору, чаще всего заключается договор комплексного техобслуживания. Он заключается с УК или со специализированной компанией, которая занимается всеми видами работ по проектированию, монтажу, вводу в эксплуатацию и техобслуживанию различных инженерных систем (см. рис. 3).
Рис. 3. Пример структуры затрат на техобслуживание инженерных систем в ТЦ
Здесь следует заметить, что техобслуживание систем автоматической пожарной безопасности (АУПС, АУПТ, ОПС) и систем удаленного оповещения при пожаре, а также системы источников БП, лифтов, наружных блоков системы кондиционирования и чиллеров, УК не могут на себя взять при всем желании, поскольку они требуют отдельного лицензирования. Поэтому системы пожарной автоматики все равно отдаются на откуп штату специализированных компаний.
Альянс «Комплексная безопасность» предоставляет услуги полного цикла по обеспечению пожарной безопасности коммерческих зданий — от проектирования, монтажа и пусконаладочных работ до технического обслуживания, планового и внепланового ремонта пожарной автоматики. Мы выполняем работы как на стадии строительства shell&core, так и в процессе отделки и приспособления помещений fit—out. Принимаются на техническое обслуживание средства для предупреждения, тушения, локализации или блокировки пожара внутри помещений и зданий, спроектированные и установленные иными организациями.