- Бизнес-план: как сделать общежитие для вахтовых рабочих
- Как сделать общежитие
- Сколько можно заработать на общежитии
- Общежитие для рабочих как бизнес
- Выгоден ли бизнес на общежитиях для рабочих?
- Какие варианты предлагают крупные города?
- Как открыть общежитие?
- Обо всем по порядку: 5 основных цифр, которые нужно знать!
- 1. Сколько человек можно разместить в помещении?
- 3. Какова средняя заполняемость общежития за год?
- 4. Сколько расходов и в каких долях на обслуживание общежития?
- 5. Какова чистая прибыль и рентабельность?
Бизнес-план: как сделать общежитие для вахтовых рабочих
- 1 Как сделать общежитие
- 2 Сколько можно заработать на общежитии
Еще одна проверенная стратегия,позволяющая зарабатывать на недвижимости без вложений – сделать общежитие для рабочих, которые трудятся по вахтовому методу.
В Москву и другие крупные города постоянно приезжают строители, и им нужно где-то жить. Как правило, таким рабочим достаточно иметь койко-место неподалеку от места работы; живут они там не более двух недель в месяц, но поскольку арендовать квартиру посуточно или по неделям невыгодно, то платят за месяц проживания.
На первый взгляд может показаться, что общежитие не принесет слишком большой прибыли, но это не так. Доход с помещения будет существенно выше по сравнению с обычной арендой квартиры.
Если поставить в каждой комнате по 5-6 двухъярусных кроватей, то при цене в 6-7 тысяч рублей за койко-место одна комната принесет арендодателю от 60 до 85 тысяч рублей!
Еще одно опасение: вдруг жильцы быстро приведут помещение в такое состояние, что после них придется делать капитальный ремонт. На самом деле вахтовым рабочим некогда дебоширить: чаще всего они приходят домой только чтобы поспать, а пьяниц и дебоширов быстро увольняют.
Обычно таких рабочих кормит работодатель, поэтому даже оборудовать полноценную кухню необязательно: достаточно будет чайника, микроволновки и холодильника. Желательно наличие в помещении нескольких душевых и самого минимального набора мебели.
Как сделать общежитие
Лучше всего этот бизнес-план сработает в Москве, Санкт-Петербурге и других мегаполисах, а также в тех местах, где сейчас строятся объекты под будущие мероприятия: например, под Евро-2018. В этих городах наблюдается строительный бум, и общежитие для рабочих точно будет востребовано.
- Поиск помещения. Сначала нужно найти подходящее место: большое помещение без мебели (не менее 3 комнат, а лучше 4-6), не требующее серьезного ремонта. Особое внимание стоит обратить на ее расположение: чем больше в округе строек, тем лучше. Заключая договор, обратите внимание на то, что вы берете помещение в долгосрочную аренду, и хозяин квартиры не может расторгнуть контракт досрочно без веских причин: также пропишите в документах право сдавать комнаты в субаренду. Благодаря тому, что вы арендуете комнаты надолго, можно получить существенную скидку у арендодателя.
- Ремонт и покупка мебели. При необходимости делается недорогой косметический ремонт, после чего закупаются двухъярусные кровати, постельное белье и некоторые предметы бытовой техники: холодильник, микроволновка, стиральная машинка, сушилки для белья и т.п.
- Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Это нужно сделать для того, чтобы платить меньше налогов по сравнению с физическим лицом. Можно прибегнуть к услугам посредника или самостоятельно подать документы в налоговую инспекцию. После регистрации вы сами выберете максимально выгодную для вас схему налогообложения.
- Реклама. Когда помещение готово, остается лишь найти жильцов. Лучше всего лично поговорить с прорабами на близлежащих стройках и предложить им поселить строителей у вас. Традиционные методы рекламы (СМИ, соцсети) здесь могут не сработать.
- Нанять вахтершу и горничную.
- Заключить договор со строительной компанией, чьих рабочих вы разместите у себя, и взять у каждого жильца копии документов.
План, как сделать общежитие, не так уж сложен и не требует больших денег. Средства на оплату первого месяца аренды и покупку мебели можно взять в кредит или у инвестора.
Сколько можно заработать на общежитии
Сумма заработка зависит от количества комнат, стоимости аренды, количества потенциальных клиентов в округе и других факторов.
В большой комнате можно поставить шесть двухъярусных кроватей, итого двенадцать койко-мест. Цена койко-места может быть разной в зависимости от региона, но если в вашем регионе его можно продать за 7 тысяч рублей, то доход с комнаты (при условии полной заполненности) будет 84 тысячи рублей, а с шести комнат доход составит почти полмиллиона.
Осталось посчитать расходы:
- налоги примерно 50 тысяч
- оплата горничной около 10-15 тысяч рублей
- зарплата вахтера около 20 тысяч
- аренда помещения (6 комнат) примерно 100 тысяч рублей
В результате за вычетом всех расходов у инвестора должно оставаться более 300 тысяч рублей чистой прибыли ежемесячно.
Разумеется, это приблизительный расчет. В разных городах разная стоимость аренды, а также цены за койко-место. Если вы хотите, чтобы ваше общежитие было заполнено, цена должна быть конкурентоспособной, т.е не выше средней по рынку, ремонт – свежим, а само помещение – чисто убранным и имеющим все необходимое для жизни.
В этом случае при наличии в округе большого количества строящихся объектов доходный бизнес вам гарантирован.
Если хотите знать больше о проверенных работающих стратегиях, позволяющих зарабатывать в недвижимости без вложений, вы найдете всю информацию здесь .
Общежитие для рабочих как бизнес
Любой проект необходимо начинать с плана, и чем точнее он будет, тем ниже риски. Почему важен бизнес-план для запуска бизнеса? Прежде всего, не только для того, чтобы понимать количество инвестиций, привлеченной прибыли, но и уметь спрогнозировать расходы, срок окупаемости и т.д. Давайте поговорим непосредственно о финансовой части уже работающего бизнеса, сформируем конкретное понимание денежного фактора в инвестиционном проекте. Изложу свои бизнес-идеи по открытию общежития.
Мне показалось, что каждый бизнес-план по теме «общежитие» составлен людьми с Юпитера или, в лучшем случае, с Луны (она ближе).
Все проекты очень далеки от реальности и описывают общие тезисы работы в самых общих чертах. Достоверных фактов и практики не даёт ни один бизнес-план открытия общежития! Большинство из них оперируют неактуальной информацией, строят догадки и предположения. Если бы я попробовал открыть общежитие по их метафизической финансовой модели, я бы прогорел уже на первом этапе. Объективных цифр никто не даёт. Это не потому, что авторы не хотят ими делиться, а скорее потому, что их не знают.
А я знаю в чём причина, попробую вам объяснить.
Большинство владельцев общежитий – это «консервативные люди», которые начинали свой бизнес ещё в 90-х (по моральным принципам тех лет). Тогда было не предусмотрено открытое общение с конкурентами, использование современных технологий, обмен опытом и т.д. В то время не знали про CRM от Bitrix24, систему управления проектом «Trello», управленческий сервис «Финолог» и т.д.
До сих пор учёт гостей ведётся в амбарных книгах или в пиратской версии Excell от Microsoft Office 97. Они не знают ответы на элементарные вопросы о своем бизнесе, не считают ежедневно среднюю заполняемость и цену. Ветераны бизнеса не ведут аналитику по типам компаний и гостям, не собирают базы клиентов. И, тем более, не составляют отчёты о прибылях и убытках P&L, ДДС, не анализируют прямые и косвенные затраты, не ведут ABC- анализ клиентов и т.д. Эти люди ведут бизнес просто интуитивно, по наитию.
А поскольку экстрасенсов не существует, их положительные результаты – чисто везение, но никак не талант управления.
Я не привык надеяться на судьбу и работаю с анализом данных. Только цифры дают объективную оценку успеха, а не ощущения и домыслы.
Поэтому очень важна разработка бизнес-плана организации общежития. Мне хочется изменить сложившуюся ситуацию в этой сфере. Необходимо сделать данные открытыми, чтобы молодые предприниматели со свежими идеями могли войти в этот бизнес и оптимизировать его. Пора вытеснить с рынка предпринимателей-консерваторов, не готовых идти в ногу со временем. Главным образом, это пойдёт на пользу гостям, ведь начинать нужно с улучшения условий проживания.
Выгоден ли бизнес на общежитиях для рабочих?
Прежде чем готовить документы для открытия общежития, необходимо дать ответ на этот вопрос. Если ответить кратко – да, это выгодно! Не так прибыльно, как барбершопы, кальянные и кофейни. Да и заниматься этим бизнесом не так престижно и просто. Но и здесь можно заработать. Чтобы получать стабильный доход, нужно изначально всё выстроить грамотно, а об этом в двух словах не расскажешь. Но, если вам интересно, я поделюсь своими секретами ниже.
В каждом мегаполисе огромное количество строительных, дорожных, складских предприятий, фабрик, завод и т.д. Сюда приезжают на заработки из провинции и ближнего зарубежья. В связи с большим трафиком сотрудников из регионов, которые работают вахтовым методом, им постоянно требуется жильё.
Какие варианты предлагают крупные города?
Гостиницы и отели – слишком дорого для длительного проживания!
Аренда дома или квартиры – тоже недешёвый вариант, но, при этом, он не предполагает контроля. Как известно, рабочий класс – не элита общества, поэтому свобода, чаще всего, приводит к алкоголю, дракам и, соответственно, к низкой производительности и срыву графиков. Оптимальный вариант – проживание всех сотрудников в одном месте, где за порядком следят коменданты.
А где можно разместить сразу 200-300 человек за 200 рублей в сутки? Конечно, в общежитии. Получается, это самый выгодный тип размещения; к тому же, такое жилье имеет неоспоримый плюс – тотальный контроль и порядок. Поэтому компании с большим количеством персонала пользуются именно этим вариантом. Дешевле только спать на улице в коробке из-под телевизора.
– Что такое общежитие для рабочих и какие там условия?
– Как правило, это отдельно стоящее здание с множеством комнат, удобствами на этаже, общей кухней, санузлом и прачечной.
– Что представляет собой стандартная комната в общежитии?
– Это небольшая жилплощадь, оборудованная самым необходимым: двухъярусными кроватями, постельным бельем, тумбочками, шкафами, столами, табуретами, чайником, холодильником, телевизором и интернетом. В идеале – это экономичный ремонт, уют, чистота и своевременная уборка, внимательный обслуживающий персонал, регулярная смена постельного белья и т.д. Понятно, что это не самые роскошные условия, но работодатели экономят деньги, а рабочий персонал согласен перетерпеть свою вахту, получить оплату и уехать. Однозначно, это лучше, чем жить в вагончиках около стройки, в которых нет абсолютно никаких удобств.
В связи с этим, общежития и пользуются спросом. Именно поэтому мы строим, арендуем и покупаем их.
Как открыть общежитие?
Поговорим о цифрах. Какой можно получить доход?
Для расчета необходимо знать всего несколько основных показателей:
- Сколько человек можно разместить в помещении?
- Средняя цена на койко-место за ночь?
- Средняя заполняемость общежития за год?
- Какая чистая прибыль и рентабельность?
- Объем расходов на обслуживание общежития?
Очевиден вопрос: где взять эти данные?
Да нигде! Их никто не даёт. Перерыв всемирную паутину, мне так и не удалось найти ни одной статьи об этом. Значит, я стану первым, кто всё расскажет и даст честные цифры из собственного опыта.
Я попросил собственников нескольких общежитий поделиться со мной финансовыми показателями из систем управленческого учета. В этой небольшой референтной группе я собрал 5 абсолютно разных общежитий, от 180 до 320 койко-мест, в Москве и области, свёл все данные за 2017 год в одну таблицу. Статистика за год позволяет понять средние показатели по доходу и по категориям расходов. Эти цифры можно переложить на любую финансовую модель.
Обо всем по порядку: 5 основных цифр, которые нужно знать!
1. Сколько человек можно разместить в помещении?
Первое, что нужно знать – это количество гостей на м 2 . В России действует национальный стандарт ГОСТ Р 54606 – 2011 «Услуги малых средств размещения. Общие требования». Стандарт внесён Техническим комитетом по стандартизации ТК 199 «Туристские услуги и услуги средств размещения», утвержден и введён в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 8 декабря 2011 года. Это первый документ, устанавливающий общие требования к средствам размещения с номерным фондом не более 50 номеров.
Минимальная площадь номера в малом средстве размещения должна быть:
- в одноместных номерах – не менее 9 м 2 ,
- в двухместных и многоместных номерах в расчёте на одного проживающего:
- при круглогодичном функционировании – не менее 6 м 2 ;
- при сезонном функционировании – не менее 4.5 м 2
На практике, цифры, конечно, разнятся. Я встречал общежития, в которых на 1 человека было менее 3-х метров, но это уже совсем муравейник. Более-менее средний показатель, исходя из знания ниши – 4 м 2 на человека.
Что нам даёт этот показатель?
Благодаря ему при подборе помещения мы можем понять, сколько примерно гостей можно разместить в конкретном здании. Например, помещение площадью 800 м 2 разделим на 4, в итоге получим 200 койко-мест.
2. Какова средняя цена за койко-место в сутки?
Очень важный показатель при расчёте финансовой модели. Опять же, данные из реальных общежитий.
Средняя цена по пяти общежитиям 206,60 рублей за койко-место за ночь
3. Какова средняя заполняемость общежития за год?
Это один из ключевых показателей, который нужно контролировать в каждом общежитии.
И, зная этот показатель, можно предварительно оценить среднюю заполняемость будущего общежития за год.
Таким образом, мы понимаем, что средняя заполняемость общежитий 85.8% в год. Считать становится еще проще.
4. Сколько расходов и в каких долях на обслуживание общежития?
Основные:
Самой большой статьёй расходов в бизнесе при арендной модели является сама аренда.
В нашем случае все общежития в аренде, это 37.83% от валового дохода.
При модели, в которой помещение в собственности, статью «аренда» нужно убрать.
На втором месте по расходам заработная плата – 14.57%.
И на третьем – коммунальные платежи 5.71% .
Еще одна важная статья, которая позволяет спать спокойно – налоги.
Общежития используют разные системы налогообложения, в зависимости от их доходов и расходов.
Чаще всего это УСН, реже – ОСНО. В среднем вышло 5.43%
Остальные:
Остальные расходы – менее 1% от дохода. Таких категорий скапливается в общей массе около 17% .
Я говорю о следующих расходах: эксплуатация, ремонт, реклама, налоги, мебель, белье, агентские и т.д.
Конечно, расходы можно сокращать, но от этого может пострадать общий уровень сервиса, и гостям не будет так комфортно, как должно быть.
Ещё нельзя забывать про социальную ответственность.
Нашими обозреваемыми в прошлом году было пожертвовано в благотворительные фонды 1.301.191 руб. Но это – личное дело каждого.
5. Какова чистая прибыль и рентабельность?
Итак, зная, сколько человек можно разместить в помещении, среднюю цену и заполняемость, расходы, мы легко посчитаем чистую прибыль.
Сводим все данные в кучу и считаем по формуле.
От вас нужна только площадь помещения – это Х (допустим 1000 м2)
1000м2 делим на 4м2 на человека и получаем 250 койко-мест.
(250 мест) Х (206,60 руб. (средняя цена))
Х 0.86 (средняя заполняемость)
X 24.23% (Рентабельность)
= 322.881 рублей чистой прибыли.
В диаграмме мы видим, сколько выведено чистой прибыли. Вот вам честная средняя рентабельность бизнеса на общежитиях.
Понятно, что в частных случаях может быть и выше, и ниже, но на эти цифры можно опираться при расчётах.
Самый главный вопрос: какова рентабельность бизнеса общежития для рабочих?
Рентабельность бизнеса «Общежития для рабочих» 24.23%
Таким образом, я советую считать каждый объект перед запуском. Конечно, данные усреднены, все показатели зависят от огромного множества переменных.
Но на них можно опираться как на базовые цифры, которые дают самое важное понимание о выгодности бизнеса.
Открыть общежитие для рабочих – не просто, но, если всё чётко просчитать – доход с общежития не заставит себя ждать.
Если у вас есть, что добавить по теме, не стесняйтесь.
Мне было бы интересно узнать вашу точку зрения в комментариях.
Есть вопросы? Задавайте.