Бизнес план строительства делового центра

Бизнес-план бизнес-комплекса

Инвестиции: от 9000000 руб.

Окупаемость: от 24 месяцев

Содержание

Основные цели

Основная цель бизнес-плана бизнес-центра — это постройка и сдача в аренду/продажа подходящих, удобных и оборудованных помещений под офис и торговые площадки. Сопутствующие цели:

1. Создание центра, приносящего стабильную прибыль;
2. Организация арендных помещений, для удовлетворения рынка спроса;
3. Предоставление возможности открытия собственных офисов малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям.

Расчетная площадь для строительства будет зависеть от региона проживания, количества населения в городе, нуждаемости рынка в арендных помещениях и т.д. Эти все факторы необходимо учесть при составлении бизнес-плана. Источник денежных средств на проект — личные сбережения, кредит, взятый в банке, привлечение заинтересованных в прибыли инвесторов. Стоимость бизнес-комплекса — 250÷300 млн. рублей. Окупаемость— 2÷3 года постоянной работы. Для организации данного бизнеса наиболее предпочтительно иметь собственные наличные средства, хотя бы частично, что позволит избежать больших ежемесячных расходов на выплату кредита банку и значительно сэкономить на процентной ставке. Поэтому личные сбережения и привлечение инвесторов — предпочтительный вариант капиталовложения. При оформлении кредита на строительство в банке, следует учесть расходы на ежемесячную плату и выплату процентов по кредиту, на страхование жизни, строительства и т.п.

Основные шаги в реализации бизнес-плана

Основные шаги в реализации данного плана приведены в таблице 1. Таблица 1 — Шаги выполнения бизнес-плана

Шаг выполнения	Время выполнения
Заключение необходимых договоров (с инвестором, с банком на получение кредита)	30 дней
Зачисление и получение средств на расчетный счет	30 дней
Оформление необходимых регистрационных документов (постановка на учет в администрации, налоговом органе и т.п.)	60-120 дней
Аренда/покупка подходящей по площади и расположению территории	60 дней
Оформление документации	180 дней
Строительство	от 1 года
Монтаж оборудования и мебели	от 6 месяцев
Подбор квалифицированного персонала	30 дней
Проведение маркетинговых компаний	от 30 дней до 1 года

Общая концепция

Главное назначение бизнес-центра — это создание комфортных помещений для сдачи в аренду/продажи офисов предприятиям малого бизнеса. Сосредоточение в одном месте большого количества предпринимателей, позволяет им увеличить объем продаж на 10÷15%. Территорию для постройки такого центра необходимо подыскивать ближе к центру, где проходит вся финансовая и деловая деятельность жизни города. Благодаря удачно выбранному местоположению, можно получить постоянный поток клиентуры и помещения, сдаваемые в аренду, не будут пустовать, что крайне важно, для получения стабильного и растущего дохода для арендатора. Найти пустующую территорию для строительства в центре города по недорогой цене — довольно непростая задача. Зачастую бизнес-комплексы строятся ближе к окраине, что при грамотно организованной рекламной компании не мешает им становиться центром торговли и местом, пользующимся спросом у покупателей. Территорию можно и взять в аренду на долгий срок 30÷50 лет, что позволит сократить дополнительные расходы на приобретение земельного участка.

Успешная сдача в аренду/продажа помещений зависит от нескольких факторов, приведенных ниже:

• рядом основная транспортная магистраль города;
• наличие основных коммуникаций высокого качества (вентиляция, кондиционирование, работающие лифты, эскалаторы и т.д.);
• безлимитный высокоскоростной интернет, включая Wi-Fi;
• качественно выполненная отделка помещений;
• наличие системы безопасности (пожарная и охранная сигнализации) и квалифицированного персонала, обеспечивающего круглосуточную охрану здания.

Постройка многоэтажного здания (более 3-х этажей) потребует дополнительного оформления разрешительных документов и, следовательно, вызовет увеличение расходов. Возрастут расходы и на строительные, отделочные материалы, оборудование и т.п. Более рентабельное здание — это 2÷3 этажа, площадью около 600÷750 м 2 , разбитом на офисные помещения по 20÷50 м 2 . Архитектура самого здания и его внутренняя планировка должна быть согласно утвержденному проекту бизнес-плана. Для выбора подходящего по строению комплекса, необходимо рассмотреть несколько вариантов, разработанных архитекторами и дизайнерами с большим опытом работы и хорошими рекомендациями. На данном этапе строительства не стоит экономить, так как в будущем от этого будет зависеть доход от сдачи в аренду/продажи. В проекты могут быть представлены:

1. Помещения для офисов;
2. Помещения под торговые площадки;
3. Заведения общепита;
4. Конференц-зал;
5. Помещения для отдыха.

Еще одним важным моментом при составлении проекта — резервирование места под автомобильную парковку. Какой она будет подземной, в отдельно стоящем здании или стандартной, выбор за организатором бизнеса. Построив парковочные места для автомобилей можно резко выделиться на фоне конкурентов, так как в динамично развивающихся городах, парковка редкость. Стоит заложить в план расходов и этот дополнительный пункт. Проект по постройке бизнес-центра должен быть тщательно проработан и просчитан. Если здание будет обычным (стандартным), то оно не вызовет интерес у клиентов.

Бизнес-центр должен привлекать взгляд прохожих выделять из толпы серых обыденных зданий своей новизной, оригинальными фасадами, окнами, применением качественных современных материалов, быть необычным по архитектуре. На рынке существует много компаний, при найме которых можно построить бизнес-центр, отвечающий всем нормам и стандартам строительства, эстетическим требованиям, отличающийся уникальностью и современностью. Следует проанализировать их опыт в строительстве комплексов подобного рода. Не стоит экономить на строительной компании и выборе подрядчика! В таблице 2 приведены примерные строительные расходы на 2-х этажное здание, без учета расходов на заработную плату рабочих. Таблица 2 — Ориентировочные строительные расходы

Расходы	Цена, млн.руб
Материалы для стройки	3
Аренда спецтехники	5
Проведение коммуникационных систем	1
Оформление документов	0,5
Аренда территории, за год	0,2
Итого:	9,7

Необходимо к этим расходам прибавить еще 20÷30% на непредвиденные обстоятельства. По рекомендации специалистов, не нужно экономить на строительных материалах и работах. Чем квалифицированнее будет бригада строителей, тем лучше и качественнее будет построено здание. От всех этих факторов будет зависеть плата за аренду помещений и вследствие чего получаемый доход. Стоит учесть, что чем необычен проект, тем больше в него придется вложиться. Яркий фасад, с нестандартной формой, окна, выполненные под индивидуальный заказ, внутренняя отделка из качественных материалов все это потребует дополнительных вложений, которые следует учесть при составлении бизнес-плана. Необходимо просчитать на спрос стоит ли оснащать мебелью помещения. Этот вопрос подлежит тщательной проработке, так как можно вложиться в дорогую качественную мебель, а она не подойдет к общему стилю арендовавшего/купившего офис.

Исследование рынка

Перед постройкой здания для бизнес-центра необходимо внести расходы на проведение исследований рынка. В каждом городе, независимо от численности его населения, есть подобные центры, которые могут стать конкурентами в этой отрасли бизнеса. Поэтому стоит провести статистическое изучение таких объектов, проанализировать их, найти сильные и слабые стороны в работе. В самом начале функционирования нового комплекса, необходимо предоставлять скидки заинтересованным клиентам, постараться угадывать их пожелания и предпочтения. Необходимо, выработать собственную стратегию привлечения потока постоянных клиентов, отличную от конкурентов. Только работая с каждым из них по индивидуальной программе, можно побороть конкуренцию в данном виде бизнеса. Перед началом строительства, необходимо исследовать рынок на помещения какого класса (A, B, C) наиболее высокий спрос у бизнесменов. От этого будет зависеть стоимость отделки офисов и, следовательно, вложения будут ниже или больше. Только тщательно проанализировав рынок можно сократить расходы на простой пустых помещений. Если нанимать специалистов для данной статистической работы, то следует заложить в план расходов дополнительные 50000÷60000 рублей. Благодаря использованию в строительстве качественных материалов, работе квалифицированного персонала, оригинальности построенного здания в центре можно быстро войти в этот рынок и обогнать конкурентов. Для увеличения потока постоянных клиентов не следует пренебрегать рекламой. Благодаря грамотно проведенной рекламной компании можно сдать в аренду или продать офисные помещения до сдачи в эксплуатацию комплекса.

Инструментами рекламы могут стать:

• Реклама в местных газетах, журналах и т.п.;
• Реклама около строящегося объекта;
• Реклама на баннерах вдоль дорог;
• Реклама на собственном сайте в интернете;
• Реклама на местном радио и телевидении.

Рекламировать бизнес-центр необходимо начать во время его строительства. Как показывает практика, все площади сдаются в аренду до срока сдачи самого здания.

Финансовые расходы

При постройке бизнес-центра, оборудовании его и сдачи площадей в аренду, в бизнес-плане следует учесть расходы на налоги (на прибыль, на имущество, подоходный, НДС и др.). Данный масштабный проект потребует найма квалифицированного персонала, поэтому следует учесть расходы на оплату их труда, не следует на этом этапе экономить. Для дополнительной безопасности здание рекомендуется застраховать. Поэтому перед назначением арендной/предпродажной цены необходимо тщательно подсчитать все затраты, чтобы арендная цена смогла покрыть их все, но в то же время не была слишком завышенной. При высокой стоимости офисов, многие из них будут пустовать, в результате чего бизнес-комплекс будет нерентабельным. В таблице 3 приведены примеры стоимости арендных помещений в крупных города России. Таблица 3 —Стоимость аренды помещений в городах России

Города России	Классы, руб./м 2 , в месяц
А	В	С
Москва	5000÷50000	2000÷20000	1500÷10000
Санкт-Петербург	4500÷45000	1500÷18000	1000÷10000
Казань	3500÷35000	1500÷15000	1000÷10000

На отбор подходящего персонала с опытом работы следует отвести дополнительное время не менее 2 месяцев.

Риски

Существуют риски, такие как нестабильность экономической ситуации в стране, поэтому следует все застраховать, и постараться уменьшить их воздействие на развитие бизнеса. Организатор строительства бизнес-центра должен взять под тщательный контроль саму стройку, подрядные организации и нанятый персонал. Только постоянный контроль позволит избежать срывов сроков строительства и ввода здания в эксплуатацию, переделок после некачественных отделочных работ и т.д.

В заключении

Открытие бизнес-центров — это высокодоходный бизнес, который первоначально потребует не малых финансовых вложений, физических и моральных сил, огромного багажа знаний и переработку большого объема информации, но в дальнейшем гарантирует стабильно растущий доход, при умелом ведении бизнеса. В настоящее время бизнес на открытии подобных центров актуален и экономически востребован на рынках крупных городов. В городах с небольшой численностью населения данный вид бизнеса потребует проведение большой исследовательской работы по изучению рынка.

Примеры бизнес-планов, предлагаемые у нас, вы можете скачать бесплатно в форматах Word и Excel, а также PDF:

Источник

Бизнес план бизнес-центра

Финансовая модель бизнес-центра

1. Краткий инвестиционный меморандум

Для крупных компаний рабочее место является местом силы. Для некоторых владельцев компаний важно создать комфортные условия для эффективной работы сотрудников, а также продемонстрировать статус и успешность организации.

Многие компании малого и среднего бизнеса арендуют офисы, потому что это дешевле.

Факторы, которые говорят в пользу инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в России:

• рост рынка на 2-3% или 1,5 млн м² в год
• низкий порог входа на рынок, что позволяет работать небольшим компаниям
• спрос на использование офисов частными предпринимателями и фрилансерами.

В бизнес-проекте будет рассмотрен вариант небольшого бизнес-комплекса с офисной площадью 3500 м².

Срок окупаемости — 25 месяцев

Первоначальные вложения — 23 280 000 рублей

Точка безубыточности на 3 месяц

Средняя ежемесячная прибыль — 890 000 рублей

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Основной пакет услуг:

1. Аренда офиса А и В классов.

Помещения A класса укомплектованы мебелью, офисным оборудованием и подключены к системам коммуникации АТС и интернет.

Помещения B класса включают только необходимую мебель и проведённые системы коммуникации.

Площадь арендуемых офисов 30-150 м². Допускается перепланировка помещений.

Средняя ставка аренды в центре — 700 рублей за м² в месяц. Это в два раза ниже среднерыночной цены. Ставка может меняться в зависимости от спроса клиентов на офисные помещения.

2. Оборудованный конференц-зал на 50 посадочных мест для проведения пресс-конференций, тренингов, семинаров.

3. Часть помещений на цокольном этаже 200-250 м² будет сдаваться коммерческим предприятиям: кафе, ресторан или столовая.

Центр оснащён круглосуточной системой охраны и пожарной безопасности.

В здании будет парковочные места на 30-40 машин.

Сильные стороны проекта:

Слабые стороны проекта:

• спрос на офисные площади
• большой выбор каналов продаж и форматов работы с клиентами
• адаптация к быстро меняющемуся рынку
• индивидуальный подход к клиентам

• конкуренция со стороны крупных бизнес-центров
• неквалифицированный персонал
• повреждение и выход оборудования из строя оборудования

Возможности проекта:

Угрозы проекта:

• расширение бизнеса — транспортные услуги, бизнес-хостел, коворкинг
• работа с частными и корпоративными клиентами
• возможность создания сопутствующих видов бизнеса

• высокая конкуренция
• повышение цен на коммунальные услуги
• повышение арендной платы
• расторжение договора аренды
• снижение покупательной способности корпоративного сектора

3. Описание рынка сбыта

• Совокупный объем рынка аренды офисной недвижимости в России оценивается в 300-400 млрд рублей. Например, в Москве и Московской области в 2019 году будет построено и введено в эксплуатацию 1200 объектов коммерческой недвижимости.
• В среднем эксперты оценивают рост рынка на 2-3% в год. Причем значительное повышение спроса отмечено на помещения A класса и «зеленые офисы» — высокотехнологичные «умные дома». По предположениям к 2021-22 гг. рынок офисной недвижимости может подняться на докризисный уровень и составит более 1,5 млн м² в год.
• Большую долю рынка — 35% от объёма — составляют некоммерческие, финансовые и инвестиционные компании. На втором месте — компании из сферы телекоммуникаций, медиа и IT. Третье — производственные компании и сектор услуг.
• Средняя цена аренды офисов в стране зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге средняя цена аренды офиса А класса равна 24000 рублей за 1 м² в год. В других регионах ставка может быть ниже на 20-30%.

Объем рынка, потенциал роста и средние показатели цен по аренде офисных площадей — обеспечивают доходности в 20-30%. Первый доход от инвестиций в проект можно получить уже через 2-3 года.

4. Продажи и маркетинг

Основная задача арендодателя — создать комфортное и функциональное место для работы, оборудованное всем необходимым. На то, как привлечь клиентов и какую маркетинговую стратегию выбрать, влияет специфика бизнес-центра.

Целевая аудитория

• Компании-юридические лица — представители малого и среднего бизнеса, филиалы крупных корпораций, которые развивают бизнес в новом регионе. Они составляют 70-80% от объёма целевой аудитории.
• Частные предприниматели. Кроме офисных площадей, проектом предусмотрено сдача в аренду зон для коммерческих целей. Например, в бизнес-центре можно открыть кафе, салон красоты, ресторан или магазин канцелярских товаров. Объем таких клиентов составит 10-15%.
• Государственные, муниципальные и общественные организации —благотворительные фонды, образовательные учреждения, общественно-политические объединения.
• Конференц-зал можно сдавать для проведения корпоративных собраний, торжеств или пресс-конференции.

Реклама

• социальные сети, интернет рассылки
• сайт, где можно заказать функциональные помещения
• наружная реклама на баннерах и билбордах в деловой части города — на транспортных развязках, в аэропортах, на вокзалах
• публикации в деловых печатных изданиях
• предоставление площадок для конференций и выставок.

Ежемесячный рекламный бюджет проекта — 60 тысяч рублей.

5. План производства

Регистрация

Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.

Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.

Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:

1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.

2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.

3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).

4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.

5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.

6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.

7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.

На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.

Помещение

Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.

Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.

Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.

Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.

Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.

Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.

• клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
• конференц-зал
• хозяйственно-бытовая комната
• административная — офисы персонала, помещение для охраны
• коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
• стоянка на 30-40 машин.

Оборудование

1.Система вентиляции и кондиционирования.

3.Офисное оборудование для персонала (компл.).

4.Компьютерное оборудование (компл.).

5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.

6.Мебель для офисов (компл.).

7.Оборудование для конференц зала.

9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).

10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.

11.Система видеонаблюдения и охраны.

В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.

6. Организационная структура

Персонал

Кол-во

Зарплата на 1 сотрудника (руб.)

Зарплата Итого (руб.)

Заместитель гендиректора по коммерческой работе с клиентами

Источник