- Бизнес-план торгово развлекательного центра
- Особенности бизнеса
- Преимущества и недостатки
- Риски
- Организационный план
- Регистрация деятельности
- Привлечение инвесторов
- Расположение торгового центра
- Этап строительства
- Закупка оборудования
- Формирование штата сотрудников
- Привлечение арендаторов торговых площадей
- Финансовый план
- Инвестиции на старте
- Расходы и погашение кредитов
- Доходы
- Расчет прибыли
- Срок окупаемости проекта и рентабельность
- Бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ) с фин. расчетами
- Готовый бизнес-план строительства торгового центра (ТЦ)
- Концепция ТЦ
- Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях
- Маркетинговый обзор отрасли
Бизнес-план торгово развлекательного центра
Торгово-развлекательные центры как правило имеют несколько этажей и включают не только торговые площади, но и центры досуга – кинозалы, боулинги, квест-комнаты, островки для развлечения детей на время шопинга родителей, фут-зону. Бизнес-план строительства торгового центра требует от организаторов знания вопроса, четкого видения конечной цели и скрупулезного изучения опыта конкурентов.
ТРЦ – относительно новый для нашей страны формат, удачно скопированный с западных моделей, адаптированный для отечественного менталитета и образа жизни. Неудивительно, что возможность приобрести товары различных категорий в одном месте, перемежая шопинг с кофе и пирожными, пришелся по душе многим. Время, которое было бы бесцельно потрачено в пробках и перемещениях по городу, можно потратить с удовольствием. Возможность пристроить ребенка в игровой комнате под присмотром педагога становится дополнительным бонусом и склоняет чашу весов в пользу торгового центра.
За всем этим стоит хозяин комплекса, часто – не один, поскольку инвестиции на старте огромны и осилить их в одиночку чаще всего нереально.
Тщательный анализ рынка и основательно выверенный бизнес-план торгового центра – первый шаг в раскрутке прибыльного, но очень непростого бизнеса.
Особенности бизнеса
Преимущества и недостатки
- грамотная концепция позволит привлечь выгодных арендаторов, а вместе с ними – и покупателей;
- разносторонняя направленность, не замкнутая исключительно на торговле, помогает лавировать и держаться на плаву, не страшась конкуренции;
- задача девелопера – сдать объект в эксплуатацию и привлечь арендаторов, после чего центр начнет приносить доход без существенных затрат.
- огромные стартовые инвестиции, размер которых может вырасти в процессе строительства;
- большое количество всевозможной документации, как на этапе получения разрешения на застройку, так и в дальнейшем;
- низкая заполняемость, простой арендных площадей;
- рост конкуренции в данном сегменте рынка.
Риски
Главный риск строительства крупного торгового объекта заключается в отсутствии арендаторов и низкой заполняемости площадей.
Если риск срыва сроков и затягивания строительства можно предусмотреть и составить договор с подрядчиком таким образом, чтобы виновная сторона сама покрывала убытки, то привлечение арендаторов (продуманный организованный маркетинг) – первоочередная задача, которую нужно решать еще до сдачи ТЦ. Рекламная кампания потребует вложений, исчисляемых тысячами долларов, но эти затраты с лихвой окупятся.
Организационный план
Регистрация деятельности
Поскольку бизнес требует вложений, исчисляемых миллионами долларов, чаще всего в качестве совладельцев выступают несколько человек, поэтому, в качестве формы собственности отдается предпочтение ООО или ЗАО.
Чтобы все документы, связанные с приобретением или арендой земельного участка (здания), дальнейшей застройкой были в порядке, стоит обратиться к услугам специалистов. Фирмы, специализирующиеся на проектировании и комплексном сопровождении инвестиционных проектов в строительстве, обеспечат разработку всей необходимой документации и получение разрешений на всех этапах, начиная с исходно-разрешительных документов и заканчивая разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Привлечение инвесторов
Исключая (или дополняя) вариант обеспечения строительства за счет ссуды или кредита, выданного банком, организатор бизнеса сталкивается с необходимостью привлечения к делу инвесторов. Как убедить кредитоспособных людей вложить свои деньги в проект, чем их привлечь?
- Стать докой в своем вопросе, досконально разобраться в тонкостях и наглядно продемонстрировать наличие управленческих навыков.
- Предложить варианты входа и выхода из бизнеса для инвестора (например, продажа своей доли).
- Выбрать место, оптимально отвечающее задачам проекта (вполне вероятно, что владелец земельного участка войдет в число инвесторов). Вход инвестора – это кредит, вложение в основные средства и оборудование, лизинг, доля в уставном фонде.
Четкий грамотный бизнес-план, разработанный под конкретный объект с учетом специфики региона, анализа рынка и расчета расходов/доходов станет отправной точкой в переговорах с «кошельками».
Расположение торгового центра
Краеугольный камень проекта – правильное расположение торгового центра. Понятие «правильное» подразумевает:
- в непосредственной близости от шоссе с высокой проходимостью;
- в спальном микрорайоне с большим количеством жителей;
- рядом с удобной автомобильной развязкой;
- подразумевающее возможность добраться иным транспортом, нежели личным автомобилем;
- располагающее собственной парковкой или предусматривающее одновременное строительство многоэтажного паркинга.
Этап строительства
«Строя» торговый центр на бумаге или мониторе компьютера, важно определиться, как будут двигаться покупательские потоки, исключить тупики и заторы, продумать и создать комфортные условия как для покупателей, так и для арендаторов.
Над строительством ТЦ должна работать дружная команда профессионалов: архитекторы, проектировщики, строители, экономисты и маркетологи.
Заключая договор с подрядчиком, крайне важно предусмотреть все нюансы, касательно нарушения сроков строительства (они влекут за собой дополнительные вложения, нарушают маркетинговую кампанию и дискредитируют застройщика перед общественностью, подрывая его авторитет).
Закупка оборудования
Поскольку основная прибыль ожидается от сдачи павильонов ТЦ в аренду, специальное оборудование и мебель, возможно, не понадобятся (если арендаторы предпочитают собственную). Как вариант, изучить спрос и сдавать помещения в аренду вместе с мебелью (стеллажи, шкафы, вешалки, столы, стулья).
В обязательном порядке потребуется оборудование для обеспечения электроэнергией, теплоэнергией (или электрообогрев в холодное время года), сантехника для туалетов и бытовых помещений.
Формирование штата сотрудников
Разработкой проектной документации должны заниматься специалисты, строительство передается во власть подрядчика, но готовый к сдаче комплекс не может обойтись без наемных работников. Потребуются:
- администраторы;
- бухгалтер;
- директор (управляющий);
- уборщики;
- сантехник;
- электрик;
- охранники.
Привлечение арендаторов торговых площадей
Специфика организации торгово-развлекательных центров предусматривает привлечение одного или нескольких якорных арендаторов. К ним относятся магазины раскрученных торговых брендов, продуктовые, электротехники, одежды. На долю такого арендодателя приходится более 5% торговых площадей, именно он формирует поток покупателей.
Арендаторов можно привлечь:
- гибкими условиями договора аренды;
- улучшенным сервисом;
- интенсивной маркетинговой кампанией, обеспечивающей приток посетителей.
Финансовый план
Инвестиции на старте
В зависимости от местоположения, площади, масштаба строительства колеблется сумма стартового капитала. В среднем по стране она составляет 20-40 миллионов долларов.
Зачастую приходится совмещать деньги инвесторов и банковские кредиты. Очень важно просчитать варианты и составить четкую схему, по которой деньги, взятые под проценты, будут выплачиваться банку.
Расходы и погашение кредитов
К расходам относятся оплата необходимых документов, регистрация бизнеса (или услуги специализированной компании). Львиную долю денег «съедает» строительство. В дальнейшем прибавляется заработная плата, налоги, закупка оборудования, текущие расходы, подведение и оплата воды, тепла, электроэнергии, беспроводного интернета.
На первых порах до 10 тысяч долларов ежемесячно уходит на маркетинг и рекламу.
Кредиты с процентной ставкой 12-18% банк дает на долгий срок, например, на 10 лет.
Доходы
Доход (а после – прибыль) начнет приносить только готовый, действующий торговый объект. Доход будет складываться из арендной платы, вносимой арендаторами, и сторонних услуг – рекламы, например.
Расчет прибыли
Основную прибыль приносят крупные, якорные арендаторы. При должной организации оплата коммунальных услуг полностью ложится на плечи тех, кто снимает в ТЦ площадь.
Арендная ставка за 1 м 2 составляет 850-900 рублей.
Срок окупаемости проекта и рентабельность
Чем больше загруженность арендных площадей, тем быстрее и легче окупится проект, выходя на чистую прибыль. Статистически доказано, что при должной рекламе и создании комфортных условий, арендаторы не оставляют «гуляющей» площади, сокращая срок окупаемости проекта. В среднем, речь идет о 3-4 годах.
Для строительства торгово-развлекательного центра мало одного желания. Важно поручить расчеты и составление сметной документации человеку, имеющему соответствующий опыт, все проверить и перепроверить. Стартовые вложения очень велики и именно это исключает право на ошибку.
Бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ) с фин. расчетами
- 15 марта 2019
- 141 страница
- русский
- ЭКЦ «Инвест-Проект»
Готовый бизнес-план строительства торгового центра (ТЦ)
Цель бизнес-плана: расчет финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства ТЦ и обоснование его инвестиционной эффективности.
Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проекта строительства современного ТЦ.
Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.
Готовый бизнес-план торгового центра разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.
Мы осознаем, что любой строительный проект уникален и требует особого внимания. Для крупных заказчиков ЭКЦ «Инвест-Проект» разработал услугу по проектированию и комплексному сопровождению инвестиционных проектов в сфере строительства:
- глубокая модификация готового бизнес-плана под конкретный проект;
- выполнение функций Технического Заказчика;
- разработка исходно-разрешительной документации (ИРД);
- организация разработки и согласование градостроительной проработки (архитектурной концепции) застройки территории;
- организация разработки проекта планировки территории (ППТ);
- подготовка и утверждение ГПЗУ;
- организация подготовки, оформления и получения технических условий (ТУ);
- организация разработки проектно-сметной документации (ПСД — для банка, для экспертизы);
- проектирование и согласование внеплощадочных инженерных сетей;
- экспертиза проектной документации;
- получение разрешения на строительство;
- строительно-монтажные работы по объекту (СМР);
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- обновление бизнес-плана на каждом этапе.
Услуга предоставляется совместно с одной из рекомендуемых нами проектной организацией или с проектантом по выбору заказчика.
Дата расчетов: 15.03.2019.
Валюта расчетов: рубль.
Период планирования: 120 месяцев (10 лет).
Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, авторские методики ЭКЦ «Инвест-Проект».
Концепция ТЦ
По проекту планируется долгосрочная аренда в Московском регионе земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта «с нуля», включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д.
После ввода в эксплуатацию планируется передать управление специализированной Управляющей Компании.
Структура площадей ТЦ:
- «якорные» арендаторы – *** тыс. кв.м.;
- прочие арендаторы – *** тыс. кв.м.;
- общественное пространство – *** тыс. кв.м.;
- административно-технические площади – *** тыс. кв.м.
Площадь земельного участка: 80 000 кв. м. в аренде по *** млн. руб. / участок / месяц.
Наполнение площадей:
- «якорные» арендаторы (продуктовый ритейл, магазин электроники, гипермаркет спортивных товаров);
- торговая галерея;
- развлекательный комплекс (кинотеатр, боулинг, детский развлекательный центр, фитнес-клуб, бар / ресторан);
- фуд-корт;
- офисные помещения;
- общественное пространство.
Площадь паркинга: *** тыс. кв. м на *** тыс. машиномест.
Итого общая площадь торгового центра 40 000 кв. м, из них площадь для сдачи в аренду: *** тыс. кв.м.
Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях
Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет 1 101 000 000 руб. При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:
- *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет средств инвестора в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно.
- *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
- *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.
Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).
Маркетинговый обзор отрасли
По предварительным итогам, общий прирост новых торговых площадей в России в 2018 году составил *** тыс. кв.м. Несмотря на значительный объем строительства, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой – около *** кв. м на 1 тыс. жителей.
В 2018 году в Москве было введено в эксплуатацию *** тыс. кв.м (GLA – *** тыс. кв.м), что на ***% ниже показателя 2017 года – это рекордно низкий показатель за последние 10 лет. Средняя площадь большинства новых объектов находится в диапазоне *** тыс. – *** тыс. кв.м.
На территории города Москвы по данным ЕГАС СИОПР расположено *** торговых комплексов общей площадью более *** тыс. кв.м., *** торговых центров имеют общую площадь от *** тыс. до *** тыс. кв.м. Всего в городе функционирует *** ТЦ и ТК.
Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями в целом по городу на сегодняшний день составляет *** кв.м на 1000 жителей.
По предварительным итогам 2018 года, сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет ***%, что на *** п.п. меньше показателей 2017 года.
В 2018 году с использованием частных инвестиций в Московской области введено более *** тыс. кв. м. новых торговых площадей.
Ключевые параметры проекта:
- площадь сдаваемых помещений: *** тыс. кв. м;
- общая площадь помещений: 40 000 кв. м;
- площадь земельного участка: 80 000 кв. м;
- бюджет проекта: 1 101 000 000 руб.;
- инвестиции в строительство: *** тыс. руб. / кв. м «под ключ»;
- планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
- планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год;
- система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 20%);
- сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
- чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
- рентабельность по прибыли – **%;
- точка безубыточности: ** % занятых площадей;
- IRR проекта: ***%;
- PI проекта: *** б/р;
- NPV проекта: *** млн. руб.;
- период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
- остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
- доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.
- По бизнес-плану ЭКЦ «Инвест-Проект» построен ЖК «Северное Сияние» в Дмитровском районе Московской области
- По бизнес-плану ЭКЦ «Инвест-Проект» построен коттеджный поселок «Ново-Луговая» в Московской области
- По бизнес-плану ЭКЦ «Инвест-Проект» открыт отель «Атола» в г. Уфе в 2015 г.
- Бизнес-план таунхаусов (с фин.расчетами)
- Бизнес-план строительства жилого комплекса (с фин. расчетами)
Сведения о других реализованных по нашим бизнес-планам объектам строительства являются конфиденциальными.
Бизнес-план торгового центра содержит 141 страницу, 44 таблицы, 24 графика, 15 диаграмм и 8 рисунков.
Не подходит готовый сценарий? ЭКЦ «Инвест-Проект» оказывает услугу по глубокой модификации бизнес-плана под Ваш проект:
- по площади (10 — 200 тыс. кв. м),
- по концепции (ТРЦ / ТЦ / ТК / ТРК / гипермаркет / складской комплекс),
- по стоимости СМР и инженерии,
- по ставкам аренды площадей,
- по стратегии бизнеса (сдача в аренду / аренда + продажа / продажа),
- по городу размещения центра (Москва, Санкт-Петербург, Уфа, Екатеринбург, Краснодар и др).