Бизнес план долевого строительства

Доходы без ДДУ: как заработать на новостройке, не покупая квартиру

Чтобы заработать на новостройке, можно, например, приобрести будущую квартиру на стадии котлована, а когда дом почти достроят, переуступить право на нее другому дольщику за более высокую цену. Или дождаться завершения строительства, после чего сдавать квартиру в наем. Но это далеко не все варианты инвестиций, есть и другие. Об одном из них, который в ближайшее время планирует вывести на рынок Сбербанк, 14 августа на бизнес-бранче «Конец эпохи бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли» рассказал вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.

Продукт для инвесторов в новостройки, над которым сейчас работает Сбербанк – это тематический закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ).

• Использовать этот инструмент для приобретения конкретной будущей квартиры в строящемся доме нельзя: по закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) сделки в новостройках можно проводить лишь по ДДУ – договору долевого участия.
• Однако инвестировать через ЗПИФ в строительство дома в целом, получая на выходе не квартиру, а доход, можно.

Инвестировать в новостройки через будущий ЗПИФ будут физические лица, причем «средний чек» для входа в фонд, как обещается, будет довольно низким.

Застройщикам такой продукт тоже выгоден: они получат альтернативный источник финансирования строек. Однако для инвестиций выберут не любые стройплощадки, а лишь те, которые в качестве эксперта одобрит Сбербанк.

Экспертная оценка в первую очередь коснется потенциальной доходности вложений для тех физических лиц, кто решит с его помощью заработать на новостройке. Точный размер планируемой доходности озвучивать пока рано, тем более, что это будет зависеть от рыночной ситуации. Но, как сообщил Сергей Бессонов, она будет не ниже двукратной доходности стандартного депозита.

«Обкатывать» новый инструмент инвестирования планируют на тех регионах, где доходность новостроек стабильно высокая.

Сергей Бессонов, вице-президент Сбербанка, про сроки появления нового ЗПИФ: «Я не хочу анонсировать конкретный месяц. План по его выводу – либо четвертый квартал этого года, либо первый следующего».

Зачем мне это знать?

Тех, кто хотел бы рассматривать новостройки не как способ получить в будущем квартиру для собственного проживания, а как инструмент для инвестиций, могут останавливать два фактора.

1. Во-первых, заранее спрогнозировать доходность вложения сложно, тем более – не профессионалу. А без знания этого параметра, хотя бы ориентировочного, затевать инвестицию рискованно: заработать на новостройке, возможно, совсем не удастся.
2. Во-вторых, при классических инструментах минимальная сумма инвестирования равна стоимости самой дешевой квартиры. В старых границах Москвы она составляет примерно 3,6 млн руб. Для тех, кто располагает меньшими средствами и не хочет связываться с ипотекой, это является серьезным ограничением.

ЗПИФ, который проанонсировал Сбербанк, эти две причины отказа от инвестирования в новостройки снимает: они объявили и минимальную доходность, на которую будут ориентироваться, и то, что минимальная сумма вложений будет не так высока. В связи с этим будущий продукт Сбербанка может заинтересовать многих.

Однако портал МосДольщик.рф хочет напомнить, что доходность любого ЗПИФа не является гарантированной. Фонд будет стремиться к ее получению, а уж как выйдет на практике, заранее не знает никто. Тем, кто решит воспользоваться таким инструментом инвестирования, забывать от этом не стоит.

Источник

Как заработать на недвижимости?

Инвестиции в строительство объектов или готовые объекты недвижимости стали за последнее время чрезвычайно популярным видом вложения средств. Возможно, свою роль сыграл кризис, который подтолкнул потенциальных инвесторов к вложению в недвижимое имущество. Но почему все так спешат вкладывать свои средства в жилье и коммерческие объекты и как заработать на недвижимости?

Зачем вкладывать в жилье?

На сегодняшний день недвижимость является одним из самых надежных активов на рынке. Если вы не знаете, где лучше хранить свои сбережения, то почти любой эксперт вас убедит, что инвестирование в недвижимость является самым прибыльным, безопасным и надежным на сегодняшний день. Доверять деньги банкам опасно, да и хранить средства в валюте невыгодно, ведь деньги в любой момент могут обесцениться. Именно поэтому в России за последнее время стало таким популярным инвестирование в жилье. Из-за падения курса рубля люди поспешили сохранить свои сбережения, выгодно вложив их в объекты на рынке недвижимости.

Основные преимущества недвижимости – надежность и прибыльность. Объекты недвижимости почти невозможно украсть, они не устаревают, не выходят из моды, они всегда пользуются высоким спросом и поэтому их стоимость в долгосрочной перспективе растет. Даже если сейчас наступил кризис и все говорят о снижении стоимости жилья, то это лишь временное явление, после которого баланс на рынке вернется в исходное положение и недвижимость снова начнет дорожать.

Заработок при долевом участии в строительстве

Существует множество вариантов, предлагающих заработок на недвижимости и все они так или иначе заключаются в инвестировании в объекты на рынке. Самый простой и доступный способ заработка при инвестировании – это покупка жилья на ранней стадии строительства дома. Вы оформляете с компанией-застройщиком договор долевого участия в строительстве и приобретаете квартиру на стадии котлована по низкой цене. Дело в том, что чем ближе дом к вводу в эксплуатацию, тем дороже жилье. Если вкладывать еще на начальной стадии строительства, то квартира вам обойдется на 20-30% дешевле.

Посмотрите видео Николая Мрочковского о том, как правильно инвестировать в новостройки в кризисный период

Далее вам остается лишь дождаться, пока застройщик введет дом в эксплуатацию и после этого вы можете смело выставлять недвижимость на продажу по рыночной цене. Вы так можете приобрести сразу несколько квартир в разных проектах и такое инвестирование даже не считается бизнесом, поэтому платить налоги с прибыли не придется.

В целом, все риски в данном случае на себя берет непосредственно компания-застройщик. Фирма гарантирует вам предоставление купленной квартиры по зафиксированной в договоре цене. Даже если условия на рынке изменятся и жилье подорожает, вы получите недвижимость по стоимости, зафиксированной на бумаге. Единственный риск долевого участия в строительстве – это вероятность того, что застройщик может не завершить строительство дома. Главное выбирать при покупке квартиры надежные проекты от застройщиков с высокой репутацией. Не следует бросаться на заманчивые предложения от малоизвестных фирм.

Заработок на классическом инвестировании

Второй способ заработка на недвижимости – это уже классическое, полноценное инвестирование, при котором вы вкладываете свои деньги в строительный проект и получаете определенный процент прибыли. В данном случае вы не покупаете квартиру, а инвестируете в весь проект – например строительство дома или жилого комплекса. После ввода объектов и удачной продажи квартир вы получаете процент от прибыли фирмы. Чем больше вы вкладываете в строительство, тем выше процент прибыли. Именно таким видом инвестирования занимается большинство крупных инвесторов. Вас ничего не ограничивает и вы можете вложить в проект любую сумму на любом этапе его воплощения, даже на стадии проектирования.

Пример — кейс Александра, как правильно вложить деньги, чтобы получать каждый месяц хорошую прибыль

Особенность такого инвестирования заключается прежде всего в том, что вы становитесь полноправным участником коммерческого проекта. С одной стороны, вы можете заработать намного больше, чем при долевом участии в строительство, так как масштабы инвестирования могут быть любыми. Если ситуация на рынке остается стабильной, то жилье будет лишь дорожать и такие тенденции окажутся вам лишь на руку, ведь чем больше денег получит весь проект, тем выше будет и ваша доля. Однако в случае такого инвестирования появляются и некоторые риски. Если денег на реализацию проекта не хватит, то он может оказаться незавершенным, а если на рынке начнутся негативные тенденции и спрос на квартиры упадет вместе с ценниками, то инвестирование может быть убыточном. Все зависит от конкретного проекта, в который вы решили вложить деньги и ситуации на рынке.

Покупка жилья с последующей сдачей в аренду

Третий отличный и весьма популярный способ заработка на недвижимости – это сдача объектов в аренду. Это один из наиболее универсальных, надежных и простых видов заработка на недвижимых объектах. Вы покупаете квартиру в районе с удобным местоположением и развитой инфраструктурой, вкладываете деньги в ремонт и базовое благоустройство квартиры и сдаете ее в аренду. Вы можете купить несколько квартир и все их сдавать квартирантам, получая прибыль каждый месяц. Самое интересное, что недвижимость все это время остается в вашем владении и дорожает, поэтому плата за аренду становится для вас лишь бонусом. В итоге вы получаете: прибыль от сдачи в аренду, прибыль благодаря естественному подорожанию недвижимости и хранение денег в надежном активе.

Заработок на посуточной аренде от Юрия Медушенко

Источник

Как заработать на новостройке. Пошаговая инструкция от специалиста.

Имея некоторый капитал, сохранившийся в условиях инфляции, обладатели оного задумываются не только о том, как его сохранить при неуклонном росте цен, но и как на нем заработать. Речь в данной статье идет о сумме до 2-х миллионов рублей. Понимаю, что для большинства из нас это огромная цифра, и мало кто обладает такими деньгами. Тем более обидно, что, если удалось все-же скопить такую или близкую к ней сумму, затратив на это долгие годы, отказывая себе во всем, деньги просто медленно, но верно растворятся в условиях инфляции. Банки предлагают проценты, которые зачастую не перекрывают инфляцию. Одним из немногих способов сохранить и немного заработать, несомненно, является вложение денег в недвижимость. Надо понимать, что цена на недвижимость имеет свойство расти постоянно. Конечно, в общей тенденции к росту присутствуют колебания, связанные с сезонным спросом, экономической ситуацией в стране и в мире. Но общая тенденция роста сохраняется. Что бы ни творилось вокруг, с 2000-го года цены на квартиры в валютном эквиваленте выросли значительно. Простейшие сделки с недвижимостью принесут гораздо большую прибыль, нежели любой процентный депозит в банке. Рассмотрим вариант заработка на покупке новостройки с последующей её продажей.

Итак, вы решились временно расстаться с накопленными деньгами. Рассматриваем сумму в 2 000 000 рублей. Если денег не хватает, прибегать к ипотеке, кредиту или рассрочке нет смысла – проценты съедят всю предстоящую прибыль. В этом случае можно прибегнуть к консолидации средств родственников, пригласив их заработать вместе или занизить ценовую планку покупаемой новостройки.

Шаг 1. Ищем через Интернет студии в ценовой категории до 2-х миллионов в домах, строительство которых находится на этапе котлована. Найдя соответствующие предложения, составляем список. Переговоры с застройщиками не ведем, только задаем вопросы по телефону, если потребуется. Свои данные не оставляем ни в коем случае. Поймете потом. В список не включаем объекты, в которых вы сами не стали бы жить ни за какие деньги — ваши будущие покупатели будут думать так же. Подбираем квартиры, которые будут сданы в срок, не более чем через два года. Не рассматриваем объекты без полной чистовой отделки. Приобретение квартиры без отделки с последующим самостоятельным ремонтом сэкономит деньги – миф. Стоимость отделки у застройщика формируется по оптовым ценам. На нее будет действовать гарантия. Делая отделку сами, вы потратите денег больше. Кроме того, будет потрачено неимоверное количество времени и нервов на доставку материалов, разборки с рабочими, контроль и исправление последующих «косяков» и недоделок. И никакой по факту гарантии. Кроме того, вам сложно будет продать студию в доме, где идет сплошной ремонт в соседних квартирах. Выбираем студии, в которых будет чистовая отделка в светлых тонах, поскольку они смотрятся большими, и при показе покупателю не будет бросаться в глаза пыль на полу. В отделку обязательно должна входить сантехника и душевая кабина или ванна.

Шаг 2. Составив список, обращаемся в самое солидное агентство недвижимости в вашем городе. В нем всегда есть отдел первичной недвижимости, в котором всегда работают опытные специалисты, поскольку это направление дает агентству стабильный солидный доход. Бытующее мнение о том, что приобретение новостройки непосредственно у застройщика позволит сэкономить – еще один миф. У солидного агентства недвижимости заключены договора практически со всеми застройщиками. В договорах прописано, что агент получит определенный процент от застройщика после проведения последним сделки с покупателем, а застройщик не имеет права завышать цену на квартиру при продаже её покупателю, приведенному агентом. Преимущества покупки новостройки через солидное агентство:

• агентство работает с очень большой базой новостроек от разных застройщиков;

• специалист по недвижимости отбракует в вашем списке ненадежных застройщиков, а также тех, которые срывают сроки сдачи объектов;

• специалист по недвижимости выделит в вашем списке квартиры, которые будет легче продать впоследствии;

• вы в любом случае будете заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком;

• представитель агентства будет присутствовать при подписании вами договора с застройщиком, проверит договор, пойдет с вами к нотариусу для составления различного вида расписок и доверенностей, требующихся для регистрации договора долевого строительства. Присутствие третьего лица на процедуре подписания договора очень поддержит и успокоит вас.

• задача представителя застройщика, если вы решили обойтись без агентства — продать квартиру от застройщика любой ценой.

Выбираем с помощью агента объект. Здесь надо понимать, какую квартиру купим, так её потом и продадим. Учитывать для последующей продажи надо три фактора – стоимость, ликвидность и привлекательность. Цена зависит от площади, качества дома, местоположения, этажа. Ликвидность – вид из окна, транспорт, инфраструктура, наличие парковок и зеленых насаждений, прописка в городе или области. Привлекательность – это то, как мы потом предъявим объект покупателю.

Шаг 3. Заключаем договор долевого участия с застройщиком. Успокаиваемся на два года или менее, все будет хорошо. Для собственного успокоения отслеживаем ход строительства.

Шаг 4. Как только застройщик уведомит вас о своей готовности передать квартиру, нанимаем специально обученного человека или знакомого строителя, бежим принимать жилье. Специально обученный человек осмотрит квартиру, определит, есть ли недостатки, включит их в список претензий при подписании акта приема – передачи. Эти недостатки застройщик обязан устранить незамедлительно.

Шаг 5. Отдаем документы на регистрацию в Росреестре.

Шаг 6. Готовим квартиру к продаже. Поскольку у нас студия, её вряд ли купит семья из трех человек и более. Чаще всего студии покупают одинокие молодые люди. Покупателями часто бывают иногородние студенты, вернее их родители. Если продавать будем летом, в августе особенно – нам повезло, студентов больше. Для них надо оборудовать студию самым необходимым. Нам надо сделать квартиру привлекательной для покупателя при первом же просмотре. Из двух одинаковых по стоимости квартир он должен выбрать нашу. Все должно быть или нейтральным по стилю или слегка креативным, вызывая желание остаться и жить без проблем в уюте и относительном комфорте. Разбираемся подробно:

• Кухня. Маленькая, светлая, самая дешевая. Такую можно найти среди готовых модульных в специализированном строительном супермаркете. Добавим мойку и кран. Можно найти все за 15000 руб. с установкой.

• Электроплита (панель) на две конфорки, не стеклокерамика. Духовку не берем. Есть за 4000 и даже ниже.

• Креативный удобный диван – книжку и небольшой шкаф ищем по акциям в мебельных магазинах. Все можно найти за 19000 руб.

• Маленький стол и пара простых стульев. Стол и шкаф желательно в цвет пола. Стулья можно купить на сайте объявлений и самостоятельно покрасить в яркий цвет, например, один красный, другой зеленый. Все за 5000 руб. Если удастся найти дешевый круглый стол – это плюс. Круглый стол зрительно расширит пространство.

• Потолочный карниз и длинные сбористые однотонные шторы в лоджию. В комнате штор не вешаем, они уменьшат пространство. Однотонные шторы в лоджии наоборот его расширят, создадут впечатление наличия второй комнаты. Около 8000 руб.

• Полки или легкий совсем дешевый шкафчик в прихожую, туда же зеркало на стену и коврик на пол у входа. Обойдется до 6000 руб.

• Холодильник и стиральную машину не покупаем. Если только есть ненужные у знакомых.

• Простая люстра или светильник.

• Вытяжку тоже не покупаем.

• Маленькие хитрости для создания уюта. Это могут быть пара новых красивых горшков с искусственными цветами на окно, постер на стену, салфетка или небольшая скатерть на стол.

• Обязательно сохраняем все документы на покупки и услуги по доставке и сборке – чеки, товарные чеки, акты. Мы потом предоставим их в налоговую инспекцию.

За то время, пока мы интенсивно оборудуем студию, это примерно 1 месяц, будут готовы документы о регистрации квартиры в Росреестре.

Шаг 7. Продаем квартиру. Лучше обратиться в то же самое агентство недвижимости. Показываем объект, отдаем ключи агенту и интересуемся ходом процесса по телефону. Здесь очень важный момент – правильно определить стоимость продажи. Студия должна быть продана за первый месяц. В противном случае она «зависнет» на сайтах продаж. Назначив слишком высокую цену, мы именно это и получим и будем вынуждены все равно снижать цену. Покупателям будет видно, как давно квартира продается и динамика снижения её цены. Это провоцирует покупателей на встречные предложения о дополнительном снижении. Не надо жадничать, нам важно быстро получить деньги. Посмотрите на сайтах недвижимости, как дорого продаются аналогичные студии в вашем доме или районе. Когда покупатель будет найден, оформляем сделку. Если вы не вполне доверяете передачу денег через банковскую ячейку (всякое случается), настаивайте на нотариальном оформлении сделки с перечислением средств через депозит нотариуса. В акт приема-передачи включаете список передаваемой мебели с её фирменными названиями для последующего предоставления в налоговую инспекцию. После совершения сделки в соответствии с законодательством РФ до 1 апреля следующего года подаем декларацию о доходах, в которой кроме дохода от продажи квартиры указываем в том числе все расходы, связанные с затратами на покупку, обустройство и продажу через агентство. Копии затратных документов надо будет приложить к декларации. Это уменьшит сумму налога.

1. Стоимость квартиры по договору долевого участия – 2 000 000.

2. Обустройство помещения – 52 000.

3. Продажа студии – 2 700 000.

4. Агентству за услуги по продаже – 90 000.

5. Дополнительные расходы, связанные с продажей – 5 000.

6. Налог 13% с продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности менее 5 лет — 72 540.

7. Прибыль 485 460 рублей.

8. Если у вас не использовано ранее право на получение налогового вычета при покупке недвижимости, то при подаче декларации пишем заявление на предоставление такого вычета и налог 13% не платим. Тогда прибыль составит 558 000 рублей. Если вы работаете, в этом случае вам еще компенсируется подоходный налог с заработной платы в сумме не более 187460 рублей в нашем случае. Его просто не будут вычитать из вашей зарплаты.

9. Времени от вложения денег до получения дохода от продажи примерно 26 месяцев максимум. Получается 18 671 рубль (21462 рубля, если не платим налог) в месяц. Или 11,2 % (12,9%) годовых.

Сравнение с депозитом в банке и сдачей в наем.

Депозит под 7 % от суммы 2 000 000 за 26 месяцев — 303 333 рубля (11667 руб. в месяц).

Сдача в наем — 15 000 в месяц минус НДФЛ 13% — 13050 руб. в месяц. За 26 месяцев 339300 рублей всего плюс возможные неприятности с жильцами, замена поломанной мебели и ремонт квартиры после каждых съемщиков.

Источник