Бизнес на покупке квартир на стадии строительства

Как заработать на новостройке. Пошаговая инструкция от специалиста.

Имея некоторый капитал, сохранившийся в условиях инфляции, обладатели оного задумываются не только о том, как его сохранить при неуклонном росте цен, но и как на нем заработать. Речь в данной статье идет о сумме до 2-х миллионов рублей. Понимаю, что для большинства из нас это огромная цифра, и мало кто обладает такими деньгами. Тем более обидно, что, если удалось все-же скопить такую или близкую к ней сумму, затратив на это долгие годы, отказывая себе во всем, деньги просто медленно, но верно растворятся в условиях инфляции. Банки предлагают проценты, которые зачастую не перекрывают инфляцию. Одним из немногих способов сохранить и немного заработать, несомненно, является вложение денег в недвижимость. Надо понимать, что цена на недвижимость имеет свойство расти постоянно. Конечно, в общей тенденции к росту присутствуют колебания, связанные с сезонным спросом, экономической ситуацией в стране и в мире. Но общая тенденция роста сохраняется. Что бы ни творилось вокруг, с 2000-го года цены на квартиры в валютном эквиваленте выросли значительно. Простейшие сделки с недвижимостью принесут гораздо большую прибыль, нежели любой процентный депозит в банке. Рассмотрим вариант заработка на покупке новостройки с последующей её продажей.

Итак, вы решились временно расстаться с накопленными деньгами. Рассматриваем сумму в 2 000 000 рублей. Если денег не хватает, прибегать к ипотеке, кредиту или рассрочке нет смысла – проценты съедят всю предстоящую прибыль. В этом случае можно прибегнуть к консолидации средств родственников, пригласив их заработать вместе или занизить ценовую планку покупаемой новостройки.

Шаг 1. Ищем через Интернет студии в ценовой категории до 2-х миллионов в домах, строительство которых находится на этапе котлована. Найдя соответствующие предложения, составляем список. Переговоры с застройщиками не ведем, только задаем вопросы по телефону, если потребуется. Свои данные не оставляем ни в коем случае. Поймете потом. В список не включаем объекты, в которых вы сами не стали бы жить ни за какие деньги — ваши будущие покупатели будут думать так же. Подбираем квартиры, которые будут сданы в срок, не более чем через два года. Не рассматриваем объекты без полной чистовой отделки. Приобретение квартиры без отделки с последующим самостоятельным ремонтом сэкономит деньги – миф. Стоимость отделки у застройщика формируется по оптовым ценам. На нее будет действовать гарантия. Делая отделку сами, вы потратите денег больше. Кроме того, будет потрачено неимоверное количество времени и нервов на доставку материалов, разборки с рабочими, контроль и исправление последующих «косяков» и недоделок. И никакой по факту гарантии. Кроме того, вам сложно будет продать студию в доме, где идет сплошной ремонт в соседних квартирах. Выбираем студии, в которых будет чистовая отделка в светлых тонах, поскольку они смотрятся большими, и при показе покупателю не будет бросаться в глаза пыль на полу. В отделку обязательно должна входить сантехника и душевая кабина или ванна.

Шаг 2. Составив список, обращаемся в самое солидное агентство недвижимости в вашем городе. В нем всегда есть отдел первичной недвижимости, в котором всегда работают опытные специалисты, поскольку это направление дает агентству стабильный солидный доход. Бытующее мнение о том, что приобретение новостройки непосредственно у застройщика позволит сэкономить – еще один миф. У солидного агентства недвижимости заключены договора практически со всеми застройщиками. В договорах прописано, что агент получит определенный процент от застройщика после проведения последним сделки с покупателем, а застройщик не имеет права завышать цену на квартиру при продаже её покупателю, приведенному агентом. Преимущества покупки новостройки через солидное агентство:

• агентство работает с очень большой базой новостроек от разных застройщиков;

• специалист по недвижимости отбракует в вашем списке ненадежных застройщиков, а также тех, которые срывают сроки сдачи объектов;

• специалист по недвижимости выделит в вашем списке квартиры, которые будет легче продать впоследствии;

• вы в любом случае будете заключать договор долевого участия непосредственно с застройщиком;

• представитель агентства будет присутствовать при подписании вами договора с застройщиком, проверит договор, пойдет с вами к нотариусу для составления различного вида расписок и доверенностей, требующихся для регистрации договора долевого строительства. Присутствие третьего лица на процедуре подписания договора очень поддержит и успокоит вас.

• задача представителя застройщика, если вы решили обойтись без агентства — продать квартиру от застройщика любой ценой.

Выбираем с помощью агента объект. Здесь надо понимать, какую квартиру купим, так её потом и продадим. Учитывать для последующей продажи надо три фактора – стоимость, ликвидность и привлекательность. Цена зависит от площади, качества дома, местоположения, этажа. Ликвидность – вид из окна, транспорт, инфраструктура, наличие парковок и зеленых насаждений, прописка в городе или области. Привлекательность – это то, как мы потом предъявим объект покупателю.

Шаг 3. Заключаем договор долевого участия с застройщиком. Успокаиваемся на два года или менее, все будет хорошо. Для собственного успокоения отслеживаем ход строительства.

Шаг 4. Как только застройщик уведомит вас о своей готовности передать квартиру, нанимаем специально обученного человека или знакомого строителя, бежим принимать жилье. Специально обученный человек осмотрит квартиру, определит, есть ли недостатки, включит их в список претензий при подписании акта приема – передачи. Эти недостатки застройщик обязан устранить незамедлительно.

Шаг 5. Отдаем документы на регистрацию в Росреестре.

Шаг 6. Готовим квартиру к продаже. Поскольку у нас студия, её вряд ли купит семья из трех человек и более. Чаще всего студии покупают одинокие молодые люди. Покупателями часто бывают иногородние студенты, вернее их родители. Если продавать будем летом, в августе особенно – нам повезло, студентов больше. Для них надо оборудовать студию самым необходимым. Нам надо сделать квартиру привлекательной для покупателя при первом же просмотре. Из двух одинаковых по стоимости квартир он должен выбрать нашу. Все должно быть или нейтральным по стилю или слегка креативным, вызывая желание остаться и жить без проблем в уюте и относительном комфорте. Разбираемся подробно:

• Кухня. Маленькая, светлая, самая дешевая. Такую можно найти среди готовых модульных в специализированном строительном супермаркете. Добавим мойку и кран. Можно найти все за 15000 руб. с установкой.

• Электроплита (панель) на две конфорки, не стеклокерамика. Духовку не берем. Есть за 4000 и даже ниже.

• Креативный удобный диван – книжку и небольшой шкаф ищем по акциям в мебельных магазинах. Все можно найти за 19000 руб.

• Маленький стол и пара простых стульев. Стол и шкаф желательно в цвет пола. Стулья можно купить на сайте объявлений и самостоятельно покрасить в яркий цвет, например, один красный, другой зеленый. Все за 5000 руб. Если удастся найти дешевый круглый стол – это плюс. Круглый стол зрительно расширит пространство.

• Потолочный карниз и длинные сбористые однотонные шторы в лоджию. В комнате штор не вешаем, они уменьшат пространство. Однотонные шторы в лоджии наоборот его расширят, создадут впечатление наличия второй комнаты. Около 8000 руб.

• Полки или легкий совсем дешевый шкафчик в прихожую, туда же зеркало на стену и коврик на пол у входа. Обойдется до 6000 руб.

• Холодильник и стиральную машину не покупаем. Если только есть ненужные у знакомых.

• Простая люстра или светильник.

• Вытяжку тоже не покупаем.

• Маленькие хитрости для создания уюта. Это могут быть пара новых красивых горшков с искусственными цветами на окно, постер на стену, салфетка или небольшая скатерть на стол.

• Обязательно сохраняем все документы на покупки и услуги по доставке и сборке – чеки, товарные чеки, акты. Мы потом предоставим их в налоговую инспекцию.

За то время, пока мы интенсивно оборудуем студию, это примерно 1 месяц, будут готовы документы о регистрации квартиры в Росреестре.

Шаг 7. Продаем квартиру. Лучше обратиться в то же самое агентство недвижимости. Показываем объект, отдаем ключи агенту и интересуемся ходом процесса по телефону. Здесь очень важный момент – правильно определить стоимость продажи. Студия должна быть продана за первый месяц. В противном случае она «зависнет» на сайтах продаж. Назначив слишком высокую цену, мы именно это и получим и будем вынуждены все равно снижать цену. Покупателям будет видно, как давно квартира продается и динамика снижения её цены. Это провоцирует покупателей на встречные предложения о дополнительном снижении. Не надо жадничать, нам важно быстро получить деньги. Посмотрите на сайтах недвижимости, как дорого продаются аналогичные студии в вашем доме или районе. Когда покупатель будет найден, оформляем сделку. Если вы не вполне доверяете передачу денег через банковскую ячейку (всякое случается), настаивайте на нотариальном оформлении сделки с перечислением средств через депозит нотариуса. В акт приема-передачи включаете список передаваемой мебели с её фирменными названиями для последующего предоставления в налоговую инспекцию. После совершения сделки в соответствии с законодательством РФ до 1 апреля следующего года подаем декларацию о доходах, в которой кроме дохода от продажи квартиры указываем в том числе все расходы, связанные с затратами на покупку, обустройство и продажу через агентство. Копии затратных документов надо будет приложить к декларации. Это уменьшит сумму налога.

1. Стоимость квартиры по договору долевого участия – 2 000 000.

2. Обустройство помещения – 52 000.

3. Продажа студии – 2 700 000.

4. Агентству за услуги по продаже – 90 000.

5. Дополнительные расходы, связанные с продажей – 5 000.

6. Налог 13% с продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности менее 5 лет — 72 540.

7. Прибыль 485 460 рублей.

8. Если у вас не использовано ранее право на получение налогового вычета при покупке недвижимости, то при подаче декларации пишем заявление на предоставление такого вычета и налог 13% не платим. Тогда прибыль составит 558 000 рублей. Если вы работаете, в этом случае вам еще компенсируется подоходный налог с заработной платы в сумме не более 187460 рублей в нашем случае. Его просто не будут вычитать из вашей зарплаты.

9. Времени от вложения денег до получения дохода от продажи примерно 26 месяцев максимум. Получается 18 671 рубль (21462 рубля, если не платим налог) в месяц. Или 11,2 % (12,9%) годовых.

Сравнение с депозитом в банке и сдачей в наем.

Депозит под 7 % от суммы 2 000 000 за 26 месяцев — 303 333 рубля (11667 руб. в месяц).

Сдача в наем — 15 000 в месяц минус НДФЛ 13% — 13050 руб. в месяц. За 26 месяцев 339300 рублей всего плюс возможные неприятности с жильцами, замена поломанной мебели и ремонт квартиры после каждых съемщиков.

Источник

Инвестиции в новостройки: как заработать на перепродаже недвижимости

Когда в мире назревает очередной финансовый кризис, многие люди, имеющие хотя бы небольшие сбережения обязательно задумываются над тем, как их сохранить. А ещё лучше – приумножить. Однако стандартные финансовые инструменты в такое время вызывают недоверие – рынки ценных бумаг не стабильны, крупные компании объявляют о банкротствах. В такой ситуации хочется вложить свои деньги во что-то более надежное, долговечное и осязаемое. И здесь недвижимость – как раз самый идеальный вариант. А главное, что доступен этот инструмент даже тем, чьих сбережений на покупку квартиры не хватает.

Ожидаемая доходность

Покупая квартиру на раннем этапе строительства и продавая ближе к стадии его завершения можно действительно не просто сохранить свои деньги от колебаний экономики, но и не плохо заработать. Если всё сделать правильно, то доход может составить около 30% от вложенных средств, что при небольшом сроке инвестиций является крайне хорошим показателем. Однако чтобы всё пошло по такому сценарию – придётся немного потрудится.

Определяемся с форматом квартиры

Наиболее ликвидные квартиры на рынке – студии и однушки. Из-за небольшого метража цена на их покупку невысока и они всегда пользуются спросом на вторичном рынке. Большие квартиры, конечно, тоже покупают, но шансов продать такую недвижимость быстро гораздо меньше, а от этого напрямую зависит прибыль. Студии же сегодня являются очень популярным видом недвижимости, их часто покупают в качестве первого жилья, а банки охотно кредитуют.

Выбираем застройщика

Как бы не хотелось вам начать с выбора жилого комплекса – придётся потерпеть. В вопросе покупки недвижимости самое главное – надёжность застройщика, это одинаково важно как в том случае, когда вы планируете в последствии продать квартиру, так и в том, когда приобретаете её для проживания.

Первое правило здесь – чем строительная компания крупнее и известнее, тем лучше. Не забываем о том, что мы хотим в первую очередь сохранить свои средства, поэтому вкладываться в молодую компанию которая строит свой первый проект выглядит очень сомнительной инвестицией. Однако и крупный застройщик требует проверки. Сделать это самостоятельно не составит особого труда – сегодня вся необходимая вам для этого информация есть в интернете.

Для начала – посмотрите сколько всего объектов построено компанией, и сколько сейчас находится в процессе строительства. Если количество текущих активных строек в несколько раз превышает количество законченных объектов – это может быть аргументом для того, чтобы отнести застройщика к менее надежным. Причина проста – в случае возникновения сложностей компания вряд ли сможет «спасти» все проекты и скорее всего сосредоточится на более финансово выгодных (например тех, что уже почти достроены. А мы-то как раз собираемся покупать квартиру в объекте находящемся на начальном этапе).

Не менее важный фактор – наличие у застройщика завершенных проектов в вашем регионе. Например, если все удачные проекты были в соседней области, а в вашем городе компания только начала строительство первых объектов – стоит подумать. Безусловно – опыт и ресурсы у неё явно имеются, но бюрократические сложности никто не отменял.

Ещё одним важным пунктом в анализе строительной компании является проверка на отсутствие долгов и активных исполнительных производств. Данные о задолженностях можно посмотреть в проектной декларации объекта строительства, а о судах – на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов. Если у застройщика имеются дочерние предприятия (что является довольно распространённой практикой, когда для каждого проекта используется отдельное юридическое лицо), то не лишним будет проверить их все – вдруг обнаружится многомиллионный иск к головной компании?

Если по всем пунктам выбранная строительная компания вас устроила, то пора переходить к финальной проверке – отзывам в социальных сетях. Почитайте что пишут об уже сданных проектах, качестве стройки и отделки, переносах сроков сдачи и их причинах. Не имеет смысла наступать на грабли, если кто-то уже успел поставить себе шишку на лбу.

Выбираем жилой комплекс

Когда вы отобрали застройщиков – пора посмотреть на те объекты, которые находятся у них в работе. Как мы уже говорили ранее — проекты на финальной стадии строительства не подходят для инвестирования. Тем не менее, вы можете устроить себе экскурсию на такой объект, чтобы своими глазами оценить качество строительства.

Новые же проекты, или новые корпуса в случае строительства большого жилого комплекса – как раз то, что мы ищем. В идеале – если продажи квартир только что открылись, т.к. цена на старте – наиболее низкая.

При оценке жилого комплекса можно рассматривать множество параметров. Сюда входят и район города, в котором расположен объект, и архитектурный стиль, и технология строительства, и т.д. Подробно описывать все их не имеет смысла, просто имейте ввиду – дороже всего получиться продать квартиру в наиболее ликвидном месте, поэтому выбирая проект для инвестиции представьте, что покупаете квартиру для себя и планируете в ней жить. Устроит вас этот ЖК или вон тот мусоросжигательный завод в 5 км. вызывает вопросы? Если вопросы возникнут у вас – они будут и у ваших потенциальных покупателей.

Безусловно, есть моменты, которые сугубо индивидуальны. Если вам не очень нравится внешний вид фасадов дома на рекламных проспектах, это не значит, что дом не подходит для инвестиций. Но такие моменты как экология, транспортная доступность, инфраструктура – очень важны и им стоит уделить максимум внимания.

Важный нюанс: С 1-го июля 2019 года все новые объекты строятся и продаются с использованием эскроу-счетов. Пока в реализации остались проекты, которые используют старую схему, но практически все они находятся на финальных стадиях, а значит не очень подходят под инвестиции. С эскроу же всё просто и надёжно – застройщик получает проектное финансирование у банка и строит дом на эти заёмные средства. Оплата от покупателей за проданные квартиры поступает на специальный счёт, забрать деньги с которого он сможет только после полного завершения строительства.

Заключаем ДДУ, получаем ипотеку и считаем рентабельность

Выбрали квартиру – пора забронировать её и ознакомится с договором долевого участия. Один из самых важных пунктов, который нас интересует – возможность переуступки права собственности. Ведь если у нас не будет возможности продать квартиру в необходимый момент, то и нет смысла ничего затевать. Если застройщик не возражает против переуступки – заключаем договор бронирования и начинаем собирать документы для получения ипотеки.

Конечно, если у вас достаточно средств, чтобы полностью оплатить квартиру – ипотека вам не понадобится и бумажной волокиты будет существенно меньше. Но сбережения в таких размерах – скорее исключение из правил. Чаще всего суммы сбережений хватит разве что на первый взнос. Но в данной ситуации – первого взноса как раз достаточно. Особенно это актуально сейчас, когда банки предлагают кредиты по субсидированной ставке в 6,5 процентов.

Итак, перейдём к самому вкусному, и подсчитаем, сколько можно заработать инвестируя в недвижимость на этапе строительства. Предположим, что вы решили приобрести студию за 2 млн. рублей и продать её через год за 2,3 млн., непосредственно перед тем, как застройщик сдаст дом в эксплуатацию.

Используя текущую государственную программу мы берем кредит на 20 лет с первым взносом 20% (400 000 рублей). Добавим сюда для простоты расчётов платежи по ипотеке за один год (а после платежей уже не будет, ведь мы продадим квартиру). При таких условиях ежемесячный платёж составит 12 000 рублей в месяц. Значит все наши вложения для покупки недвижимости составят 544 000 рублей.

Если продать квартиру за 2,3 млн. рублей и вычесть из неё сумму вложений и остаток долга перед банком (1 560 000 рублей), то прибыль составит 196 000 рублей , то есть примерно 27% за год. А такими процентами не может похвастаться ни один депозит.

Важно понимать, что этот расчёт – лишь пример. Сумму, на которую вырастет за год строительных работ цена квартиры, заранее рассчитать практически невозможно. В каких-то случаях результат может быть скромнее, а в каких-то – наоборот более впечатляющим.

Выходим в деньги и сложности при продаже

Как мы уже упоминали, лучшее время для продажи квартиры – когда дом уже почти полностью готов и застройщик готовится к вводу в эксплуатацию. Как правило этот процесс занимает несколько месяцев, они то будут самым золотым временем, для выхода из проекта.

Здесь крайне важно понимать, что купить квартиру – гораздо легче чем продать, а тянуть с продажей никак нельзя. Если продолжать выплачивать ипотечный кредит, то сумма затрат ежемесячно будет увеличиваться, и не смотря на то, что и стоимость квартиры тоже всё-таки ещё чуть-чуть подрастёт, существенных изменений ждать не придётся.

Если дом уже построен, а покупателя вы не нашли, то вы неизбежно попадаете в некую временную яму – от подписания акт приема-передачи квартиры до постановки дома на кадастровый учёт может пройти до полугода. Всё это время продать квартиру у вас не получится, за-то добавится статья расходов — коммунальные платежи.

Если же с поиском покупателя у вас проблем не возникло, то придётся столкнуться с ещё одной проблемой. Вы же наверняка не забыли, что приобретали квартиру в ипотеку? Значит вы в курсе, что в данный момент распоряжаться ей можете только с разрешения банка, выдавшего вам ипотеку. Продавать залоговые квартиры по переуступке права собственности банки не очень любят и часто ставят палки в колёса, вроде назначения для таких сделок всего несколько часов в день, когда вам нужно всё успеть.

Чтобы избежать этих проблем и продать квартиру вовремя по лучшей цене разумнее всего обратиться за помощью в агентство недвижимости . Конечно, стоимость услуг риелтора повлечёт снижение вашего дохода от инвестиции, но грамотный специалист сможет быстро найти покупателя и взять на себя все сложности по организации сделки в банке, а скорость на этом этапе – самое важное.

Просто представьте, что продать недвижимость до приёмки не удалось и вы угодили в полугодовое ожидание. Тогда только за одну ипотеку вы переплатите дополнительно 72 000 рублей, а сумма долга за это время сократится всего примерно на 20 000 рублей. Именно поэтому привлечение риелтора на этом этапе поможет вам зафиксировать свою прибыль и завершить проект на самых лучших условиях.

Источник