Арест объекта долевого строительства

Арестованное имущество застройщика: что делать с судебными санкциями

Для собственника недвижимости арестованное имущество часто выступает серьезной проблемой. Когда приставы по долгам компании возбуждают исполнительное производство и накладывают ограничения на земельный участок, застройщик, ведущий на нём строительство, фактически заводит свой бизнес в тупик. Возникает риск не только продажи арестованного имущества с торгов. У граждан также появятся препятствия, которые в ряде случаев не позволяют купить квартиру как по договору уступки, так и по ДДУ. Поэтому выход надо искать незамедлительно, и лучше сразу обратиться к профессиональным юристам.

Арест земельного участка застройщика за долги

Застройщик, который использует денежные средства дольщиков, иногда становится заложником обстоятельств, не позволяющих ему исполнить обещанное перед гражданами или юридическими лицами. К числу пострадавших причисляют как участников строительства, так и деловых партнеров строительной компании, долги перед которыми накопила организация.

Неудивительно, что взыскатели направляют документы в судебные инстанции, и на основании принятого решения возбуждается исполнительное производство. На собственность застройщика накладывают арест. Часто под ограничения подпадает земельный участок, где строят жилой дом. Беспокоиться должнику есть о чём. Если он не примет необходимых мер, следующим и по-настоящему неприятным этапом будет продажа арестованного имущества судебными приставами.

Возникает запрет на любые регистрационные действия с земельным участком и всеми правами требования на него, которые есть у Застройщика. Для дольщиков эта ситуация похожа на западню. Выхода из неё два:

• Попробовать договориться со строительной компанией. Вариант заранее проигрышный;
• Выбрать путь противостояния в суде, в надежде, что фемида встанет на сторону дольщиков

Главная трудность, с которой сталкиваются участники строительства, — как купить либо продать квартиру, когда всё имущество фирмы-застройщика арестовано за долги. И часто это препятствие непреодолимо.

Как купить имущество должников при наложенном аресте

Дольщикам важно помнить, что запрет регистрационных действий в отношении земли, на которой возводят их жильё, не повод приостанавливать госрегистрацию договоров уступки прав требования на квартиры граждан. Продать либо купить имущество должников по такой схеме всё равно возможно.

Закон по решению суда запрещает отчуждать арестованное за долги имущество застройщика (как это происходит при возникновении новых ДДУ). Одновременно менять владельца права требования по уже заключённому договору долевого строительства можно.

Арестованный земельный участок юридически не выступает как предмет подписанных гражданами договоров уступки. После регистрации ДУПТ на земле не появится новых обременений, а характеристики и цена отягощенного правами дольщиков имущества останутся прежними.

Государственная регистрация договора уступки приведёт лишь к тому, что по заключенным в прошлые периоды договорам долевого участия право требования возникнет у новых граждан либо юридических лиц.

Заключение ДУПТ не нарушает судебных актов. Уступка прав кредитора, указывают п. 2 статьи 382 Гражданского кодекса и нормы статьи 47 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, является сделкой, которую заключают между собой прежний и новый залогодержатель (дольщики). Залогодатель (фирма-застройщик) в ней не участвует. Процедура уступки юридически не касается строительной компании как собственника, как таковая реализация имущества не происходит. Сколько было не проданных квартир у застройщика, столько их и останется.

Договор уступки лишь заменяет одну из сторон в обязательстве, которое уже существует. На это указывает и принятая российской фемидой практика. Так, Арбитражный суд Московского округа недавно уточнил, что запрещать регистрационные действия в отношении арестованной земли допустимо в двух случаях:

• Во-первых, если налицо попытка сменить собственника земли (переход права).
• Во-вторых, когда на участке возникает новое обременение (попытка отчуждения имущества, регистрации ДДУ).

Одновременно переход права разрешён по тем договорам долевого участия, которые зарегистрированы в прошлые периоды.

Подобная судебная практика при принятии решений распространена и не содержит противоречий.

Сам факт ареста земли — не преграда для совершения сделок, в основе которых лежит переход права требования по уже заключенному ДДУ. Если уступку Росреестр упорно отказывается регистрировать, гражданам рекомендовано, не задумываясь, обратиться в суд.

Правда, здесь появляется существенная оговорка. Если незавершенный Застройщиком жилой дом достраивают в рамках открытой в отношении него процедуры банкротства, регистрация новых договоров уступки приостанавливается до момента, когда объект не получит допуск на ввод в эксплуатацию.

А вот продать квартиру либо купить имущество должников, заключив с кем-то из застройщиков договор долевого участия, по нынешнему законодательству крайне затруднительно, если собственность девелоперской компании арестована.

Точка зрения фемиды на этот счёт изложена в Определении ВС РФ и Постановлении двадцатого ААС (дело А62-3284/2016). Суд высказал мнение, что регистрация ДДУ, когда земля арестована, недопустима. Фактически, предприятие-застройщик, заключая ДДУ с дольщиками, передает им в залог и участок под возводимым строением с последующим отчуждением в пользу граждан. Как только строительство закончат, земля станет общедолевой собственностью. Ее передадут людям бесплатно.

Регистрировать договора долевого участия разрешено, если судебным постановлением либо распоряжением органа власти снят арест на землю.

Однако у некоторых служителей закона есть свой взгляд по этому вопросу. Так, суд одного из районов Костромы уточнил, что арест земли значим только для организации-застройщика. Если дольщик добросовестно исполнил обязательства, вложив средства в будущую квартиру, он вполне может рассчитывать на охрану своих прав законом. Костромской суд потребовал от Росреестра зарегистрировать заключенный между гражданином и Застройщиком ДДУ.

Отметим также, что с 1 июля 2018 года ДДУ не регистрируются Росреестром, когда у него есть информация о задержке строительства жилого дома (либо передачи квартир дольщикам) на срок свыше полугода, или же о нарушении Застройщиком норм законодательства о долевом строительстве.

Очевидно, стать владельцем квартиры и купить имущество должников, когда земля под арестом, непросто. Даже заключение ДУПТ требует осторожности и осмотрительности, обширных знаний. Нужно подготовиться к возможным затяжным судебным процессам с регистрирующим органом и контролирующими инстанциями. Здесь не обойтись без профессиональной правовой поддержки, помощи квалифицированных юристов.

Исполнительное производство: как дольщики могут снять арест

Юридическая позиция однозначна: пристав накладывает арест на имущество должника только по постановлению суда. Взыскать долги, не имея на руках правового акта, невозможно. На это прямо указывает Постановление ФАС Северо-Западного округа по делу А66-686/2010 от 30 августа 2010 года.

Однако сотрудники ФССП по-прежнему нередко применяют незаконные ограничительные меры относительно земельных участков. Позиция судей в ряде случаев определяет решения приставов как незаконные.

• Во-первых, арестованное имущество (участок земли) обычно уже зафиксирован как предмет ипотеки, возникшей в силу закона. Обеспечение прав Застройщика гарантирует, что обязательства перед людьми выполнят, а жилые корпуса — введут в эксплуатацию. Если этого не произойдет, все права на землю и возводимое строение перейдут к пострадавшим гражданам.
• Во-вторых, так как на участке уже строят многоквартирный дом, реализация имущества выглядит невозможной, а факт принятых запретов — бессмысленным.
• Наконец, в-третьих, стоимость арестованных активов нередко несоразмерна. Ограничения вводятся относительно собственности фирмы-застройщика, в десятки раз оценочно превышающей сумму долга.
• В-четвертых, и это главное. Приставы совершают серьезную ошибку, когда арестовывают имущество компании, руководствуясь исковыми требованиями кредиторов, не имеющих никаких привилегий перед остальными дольщиками-залогодержателями.

Пример: часть людей подала на неустойки, что стало причиной запрета регистрационных действий с землей Застройщика. Налицо ущемление прав и законных интересов других участников строительства, а также потенциальных покупателей, которые не могут совершать сделки по оформлению ДДУ и договорам уступки.

Также рекомендую прочитать эту статью

Методы взыскания денег с должника при процедуре банкротства

Оспаривание договоров является преобладающим направлением в банкротстве. С того момента как в Федеральный закон о банкротстве в 2009 году были внесены правки касательно повышения допустимости опротестования договоров – положение дел сильно поменялось.В процессе осуществления процедур банкротства ар

Иногда такая ситуация затягивает получение ключей гражданами, мешает процедурам межевания и так далее.

У дольщиков есть реальный шанс в ходе судебных процедур попробовать снять арест земли и даже прекратить исполнительное производство. Подводных камней немало, но специалисты в области права обязательно помогут даже в самых трудных случаях.

Приставы нередко арестовывают землю застройщика. Факт не из приятных, но вряд ли здесь уместно говорить о полной потере имущества. Да, ограничения налицо, и затрагивают они не только собственника, но и третьих лиц — дольщиков. Запрет на регистрационные действия и другие обременения на землю накладывают, строго руководствуясь буквой закона. Снять арест правовые нормы тоже допускают, хотя это гораздо сложнее. Здесь впору обратиться к профессиональным юристам, чья поддержка иногда бывает очень эффективной, оставьте заявку на консультацию юриста прямо сейчас!

Источник

Арест на объект долевого участия

Здравствуйте!
Очень нужен совет.

Если есть определение суда с такой заключительной частью (текст судьей взят из ходатайства):
— наложить арест на объект долевого строительства в виде квартиры №. . кв м в ЖК «. » по адресу. ул. эт..;
— запретить Регпалате регистрировать договоры по переуступке прав требований на вышеуказанный объект и иные права, вытекающие из таких договоров, а также договоры по отчуждению, обременению, распоряжению вышеуказанным объектом и права, вытекающие из таких договоров.

Определение в Регпалату не дошло (пришел ответ оттуда по моему запросу, что объект не арестован, письма из суда не приходило), высылалось ли из суда — не знаю, не уточняла.

Сразу оговорюсь, что пытались защищаться сами в суде, ход-во и иск составляли сами (первый опыт).

У меня вопросы.
Связаны они с тем, что подписан акт передачи, документы приняты на оформление ПС, но застройщик может начать вставлять палки в колеса, поэтому необходимо знать точно, что данное определение запрещает, а что нет.

Итак вопросы:
1) есть ли правовой смысл во фразе «наложить арест на объект ДУ»?
что это может запрещать? передавать объект от застройщика дольщику запрещает? или арестовать можно только права требования по ДДУ, а сам объект нельзя, т.к. это не имущество?

2) по данному определению требуется снятие ареста для регистрации ПС или нет?

3) если суд не направил определение в Регпалату, но я была в курсе, что арест на объект ДДУ наложен, то может потом застройщик выиграть суд с иском о признании акта регистрации ПС недействительным?

Всем заранее спасибо за советы!

Итак вопросы:
1) есть ли правовой смысл во фразе «наложить арест на объект ДУ»?
что это может запрещать? передавать объект от застройщика дольщику запрещает? или арестовать можно только права требования по ДДУ, а сам объект нельзя, т.к. это не имущество?

2) по данному определению требуется снятие ареста для регистрации ПС или нет?

3) если суд не направил определение в Регпалату, но я была в курсе, что арест на объект ДДУ наложен, то может потом застройщик выиграть суд с иском о признании акта регистрации ПС недействительным?

1. что такое «СПИ»?
как любые действия запретил росреестру? там же указаны только определенные, среди которых нет оформление ПС?

3. Суть исковых требований по иску, что был? Или который может подать застройщик? Если тот, что был, то о понуждении исполнить ответчика обяз-ва по дду (передать квартиру), не чинить препятствия в приемке. Застройщик не заключил допник на лишние метры (а мы считали, что должен). Считал, что оплата должна быть исходя из пунктов дду о том, что цена не окончательная и подлежит корректировке в соот-вии с обмерами БТИ.
В итоге мы заплатили, допустили к приемке, акт подписан, ключи отдали.
Но застройщик испугался, что будем иметь возможность судиться и после принятия квартиры, поэтому пугает, что будут проблемы с оформлением ПС, что акт подписан ошибочно. Мол теперь еть только один выход: заключить предварительны дог-р, а потом дог-р КП.
Застройщик думает, что собственность придут через него оформлять.
А ведь можно и самим.
Если он захочет воевать дальше (например, что обошли его, оформили РС без него), то сможет через суд признать недействительным оформление ПС или нет. Вот это и волнует.
Мы

все! нашли! Судебные приставы-исполнители (СПИ)! )))))

если слово арест для СПИ, значит, застройщик и дольщик если подписали акт приема передачи, то это не противоречит определению, да?
и если дольщик подаст документы на оформление ПС, то тоже не будет противоречить, так?
т.е. слово «арест» для СПИ как руководство к действию, а дальше они по списку (кому какие действия запрещены) доставляют определение, так?
т.е. если указан Росреестр, то туда, если бы был указан банк, то туда.
так?

спасибо огромное, что помогли разобарться.

«если слово арест для СПИ, значит, застройщик и дольщик если подписали акт приема передачи, то это не противоречит определению, да?
и если дольщик подаст документы на оформление ПС, то тоже не будет противоречить, так?» — И ЭТО ТОЖЕ ВЕРНО.

уточняю для 100% уверенности! надеюсь на понимание

А вот еще уточнить хотели бы: если в определении была бы просто фраза арестовать объект ДУ (регпалате запретов бы не было), то тогда действия СПИ какие были бы?

1) А в Росреестру вообще должно было определение суда быть доставлено? или судом выдается исполнительный лист, СП на этом основании издают постановление и его уже СПИ отвозят в Росреестр?

Спрашиваю потом, что если это косяк СП, а не суда, ТО стоит ли нам подавать заявление об отмете ареста (после получения св-ва о ПС)?
А то о снятии ареста дойдет постановление СП в Росреестр, как они будут действовать? если не было о наложении ареста документа.

А вот еще уточнить хотели бы: если в определении была бы просто фраза арестовать объект ДУ (регпалате запретов бы не было), то тогда действия СПИ какие были бы?

Скорей всего вынес бы постановление о запрете всех регистрационных действий и направил бы его в Росреестр.

1) А в Росреестру вообще должно было определение суда быть доставлено? или судом выдается исполнительный лист, СП на этом основании издают постановление и его уже СПИ отвозят в Росреестр?

Спрашиваю потом, что если это косяк СП, а не суда, ТО стоит ли нам подавать заявление об отмете ареста (после получения св-ва о ПС)?
А то о снятии ареста дойдет постановление СП в Росреестр, как они будут действовать?

Скорей всего вынес бы постановление о запрете всех регистрационных действий и направил бы его в Росреестр.

1.На практике суд направляет определение в Росреестр, ИЛ в ФССП
2. Обеспечительные меры сохраняются только до исполнения решения суда

Скорей всего вынес бы постановление о запрете всех регистрационных действий и направил бы его в Росреестр.

1.На практике суд направляет определение в Росреестр, ИЛ в ФССП
2. Обеспечительные меры сохраняются только до исполнения решения суда

в Консультанте есть такая статья (см. ниже).
в связи с чем у меня возник вопрос: наложение ареста считается реализованным, если СПИ издан акт о наложении имущества?
т.е. если его нет, то определения суда не достаточно?
в нижеизложенной статье тоже идет речь об объекте долевого строительства.
в нашей ситуации определение суда издано раньше подписания акта приема -передачи.
еще хотелось бы поэтому уточнить.
1) акт приема передачи — это сделка или нет?
2) если сделка, НО не было постановления СПИ (по крайней мере ни истец, ни ответчик, как стороны исполнит. пр-ва не получали его), то тогда может быть ничтожной признана (подписание акта правовых последствий не повлекло) или нет?

» Вопрос: В 2007 г. налогоплательщик заключил договор долевого участия в строительстве жилья, акт о передаче квартиры налогоплательщику подписан с застройщиком в декабре 2007 г. Однако регистрация права собственности на квартиру не была произведена, поскольку на собственность застройщика, в том числе и на указанную квартиру, в 2007 г. был наложен арест. В 2008 г. арест снят определением арбитражного суда и налогоплательщик оформил право собственности на квартиру, в качестве основания права собственности в соответствующем свидетельстве указано названное решение. В каком размере налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ, установленного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ?

Ответ: На наш взгляд, в случае если налогоплательщик заключил договор долевого участия в строительстве жилья, акт о передаче квартиры налогоплательщик подписал с застройщиком в декабре 2007 г., однако государственная регистрация права собственности на квартиру не была произведена, поскольку на собственность застройщика, в том числе и на указанную квартиру, в 2007 г. был наложен арест, который в 2008 г. был снят определением арбитражного суда, в результате чего налогоплательщиком оформлено право собственности на квартиру в 2008 г., право на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ возникает у налогоплательщика также с момента вступления в силу этого решения суда, то есть по доходам за 2008 г., а предельный размер вычета ограничен суммой в 2 млн руб.

Обоснование: Рассматривая нормы, касающиеся применения имущественного налогового вычета, — пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 210 НК РФ, Конституционный Суд РФ в Определении от 17.01.2013 N 123-О отметил, что право налогоплательщика уменьшить налоговую базу на сумму имущественного налогового вычета в предельно допустимом размере возникает с момента приобретения жилья, в том числе приобретения квартиры, комнаты, доли (долей) в них на основании договора купли-продажи — с момента регистрации права собственности, а в случае приобретения прав на квартиру (доли в ней) в строящемся доме — с момента подписания акта приема-передачи (Определения Конституционного Суда РФ от 20.10.2005 N 387-О , от 26.05.2011 N 610-О-О , от 15.05.2012 N 809-О и от 18.10.2012 N 1999-О ).
В соответствии с ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.
С учетом положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ в рассматриваемой ситуации передача арестованной квартиры застройщиком налогоплательщику является ничтожной, то есть акт приема-передачи квартиры не влечет за собой каких-либо правовых последствий.
Поскольку право собственности физического лица на квартиру признано решением суда, моментом возникновения этого права является дата вступления в силу решения суда, а именно 2008 г.
Соответственно, право на получение имущественного налогового вычета возникает у налогоплательщика также с момента вступления в силу этого решения, то есть по доходам за 2008 г. (см. также Письма Минфина России от 04.02.2011 N 03-04-05/7-58 , от 14.12.2010 N 03-04-05/7-726 ), а предельный размер вычета ограничен суммой в 2 млн руб. ( п. 2.1 Определения Конституционного Суда РФ от 24.02.2011 N 171-О-О).

Источник