К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов
Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.
Что такое некоммерческая аренда
Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.
Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор. В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства. Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.
Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством. Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму. На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.
В начале апреля президент Владимир Путин поручил правительству до 1 сентября представить предложения о мерах по повышению инвестиционной привлекательности проектов строительства жилья для коммерческой и некоммерческой аренды. Ранее, в феврале «Дом.РФ» сообщал, что совместно с Минстроем разработает концепцию программы строительства некоммерческого социального арендного жилья. Тогда параметры финансирования программы не раскрывались. Планировалось, что в 2020 году будут систематизированы все категории граждан, имеющих право на поддержку, и создан механизм компенсации льготной арендной ставки.
Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.
Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов. При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня. В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.
РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.
Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке. «Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.
В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.
Аренда в «серой» зоне
Рынок арендного жилья, по данным «Дом.РФ», составляет 240 млн кв. м (около 9% всего жилого фонда многоквартирных домов). В арендованном жилье проживают около 10% россиян. Официально регистрируется только 5 тыс. договоров в год. Учитывая то, что сдают жилье в аренду в России 4,5 млн человек, сегодня этот рынок можно назвать преимущественно «серым», признавали ранее в «Дом.РФ».
Рыночную аренду «Дом.РФ» предлагает развивать через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов (ПИФ), говорится в обзоре. Эти ПИФы смогут действовать бессрочно, иметь возможность инвестировать в строящиеся дома с отделкой, меблировкой и необходимой инфраструктурой. Появится также возможность формирования арендного объекта из отдельных секций или выделение для аренды отдельного этажа. Паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов.
Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов. Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов. Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Какие скидки по аренде могут получить участники программы
Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.
Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку». «Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт. По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.
Арендные дома. Перспективы и трудности
В Москве строится и построено большое количество жилых комплексов. Это самостоятельные, обеспеченные необходимой инфраструктурой кварталы или отдельные здания. Еще на этапе строительства все квартиры выставляются на продажу. Почему крупные девелоперы не строят арендные дома – жилые комплексы, в которых квартиры не продаются, а сдаются в аренду самим застройщиком?
Еще в 1997 году правительство озаботилось созданием базы арендного жилья. Тогда такими мерами планировалось улучшать жилищные условия молодых семей. Крупным игрокам рынка недвижимости предоставлялись серьезные льготы при вступлении в программу. Уже к 2012-му году стало ясно, что ведущим застройщикам это предложение не интересно. Что останавливало строительные компании от возведения жилых комплексов под аренду?
Начнем с главного – длительная окупаемость затрат . Конечно, сдать все квартиры в доме можно быстрее, чем продать. Но окупаться этот вариант начнет не скоро. По данным финансовых аналитиков, чистая прибыль от продажи квартир составляет 12-15% , достигается этот показатель примерно через 3-4 года после сдачи объекта. Окупаемость арендного дома может растянуться на 25 лет , а прибыль составит 6% .
Второй отрицательный момент – это сервис . Нельзя просто сдать квартиру и снять с себя все обязательства по ее обслуживанию. Как известно, все бытовые поломки, замена техники, ремонт в случае форс-мажора осуществляются за счет арендодателя. Это не только добавляет дополнительные расходы, но и требует других ресурсов – время, людей и прочее.
Третье препятствие на пути к арендным домам – это соотношение расположения комплекса и цены за квадратный метр. Сейчас в любом районе Москвы можно снять квартиру в аренду на сутки или длительный срок. Это возможно благодаря частным арендодателям. По данным агентства «Инком-недвижимость» 60% арендаторов из ста выбирают максимально бюджетное жилье . Чтобы составить конкуренцию ИП и самозанятым, крупные девелоперы должны строить дома в «проходных» точках и, при этом, сдавать квартиры в них по рыночным ценам. Без серьезной поддержки со стороны государства это невозможно.
В 2015 году на базе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ныне известного как АО «Дом.рф») создается институт развития жилищной сферы. Стратегия движения в этом направлении включает в себя льготные условия для застройщиков, присоединяющихся к программе (предоставление земельных участков и низкие процентные ставки по кредитам). Эти меры должны были привести к развитию рынка арендного жилья общими усилиями государства, инвесторов и застройщиков.
Какие итоги этой программы мы можем наблюдать сейчас, спустя пять лет. С 2016 года АО «Дом.рф» выкупил 201 тысячу квадратных метров в строящихся жилых комплексах Москвы, а именно:
- «Лайнер» — 283 квартиры
- «Match Point» — 797 апартаментов
- «Символ» — 378 объектов
- «Парк Легенд» — 338 квартир
- «Октябрьское Поле» — 147 квартир
- «Level Амурская» — 186 апартаментов
- «Сердце Столицы» — 184 объекта
Еще в 2018-м году был издан президентский указ «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» . В рамках этого указа предусмотрен ряд мер, направленных на улучшение ситуации:
- Уменьшение ипотечной ставки минимум до 8%
- Обеспечение квартирами семей со средним уровнем дохода
- Ежегодное строительство 120 млн квадратных метров жилья
- Повышение индекса качества городской среды до 30 процентов
- Сокращение аварийного жилья
- Создание рабочего механизма для участия граждан в формировании городской среды
Какие-то задумки уже удалось реализовать (например, портал «Активный Гражданин», проект «Реновация»), каким-то еще далеко до внедрения в жизнь. Хватит ли этих мер, чтобы крупные застройщики благосклонно отнеслись к инициативам власти? Время покажет.
Аналитики арендного рынка возлагают большие надежды на подрастающее поколение.
Почему современные молодые люди могут повысить спрос на качественное жилье в аренду:
- Молодые люди предпочитают селиться поближе к университетам и точкам кипения студенческой жизни
- Представители поколения Z не склонны к накопительству и долгосрочным вложениям
- Для них спокойнее снимать квартиру «по белой схеме», чтобы чувствовать себя защищенными со стороны закона
Будет прекрасно, если под такой спрос будут предлагаться апартаменты в центрах общественной жизни по доступной цене. В противном случае, позволить себе квартиру возле МГУ или МГИМО смогут только представители «золотой молодежи». А, как мы помним, 60 % арендаторов предпочитают искать бюджетное жилье.
Статью подготовила Надежда Калашникова , контент-менеджер Управляющей Компании Наквартире
Видео: кто живет в арендном доме и сколько это стоит
В России построено несколько жилых комплексов, предназначенных для сдачи квартир или апартаментов в аренду. Развитием этого формата занимаются и девелоперы, и государство.
Например, ГК «Пионер» развивает сеть апарт-отелей Yes: у компании есть подобные объекты в Санкт-Петербурге и московском районе Митино, ведется строительство комплекса на станции МЦК «Ботанический сад». Апартаменты в комплексах Yes представляют собой полностью готовые для проживания помещения, которые продаются в собственность. Бизнес-модель застройщика предполагает, что владельцы этих апартаментов, если не проживают в них самостоятельно, сдают их в аренду — лично или через управляющую компанию.
Компания NAI Becar построила в Петербурге отель среднесрочного проживания Vertical. Отель, сроки аренды номеров в котором составляют до девяти месяцев, ориентирован на активных молодых бизнесменов и квалифицированных специалистов. 100% вышедших на рынок номеров на момент открытия апарт-отеля в августе 2014 года было сдано в аренду корпоративным арендаторам — небольшим компаниям.
В Москве один из корпусов элитного жилого комплекса «Сколково Парк» обустроили под доходный дом. В доме 34 квартиры, все они имеют чистовую отделку, вплоть до смонтированных кухонных гарнитуров, встроенной бытовой техники и сантехники. На момент открытия доходного дома в 2017 году стоимость аренды здесь начиналась от 80 тыс. руб. в месяц за двухкомнатную резиденцию и от 130 тыс. руб. за трехкомнатную.
Развитием арендных видов жилья занимается и государство. Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ (до марта 2018 года — АИЖК) в 2016 году начал выкупать доли в новостройках. На этих площадях планируется создавать арендные комплексы. Таким образом ДОМ.РФ хочет сформировать современные стандарты цивилизованного рынка арендного жилья в России.
Пилотный арендный комплекс ДОМ.РФ реализовал в московском МФК «Лайнер» на Ходынском поле. Здесь (см. видео выше) агентство выкупило у застройщика около 300 апартаментов. Все апартаменты были сданы и заселены в начале октября 2017 года. На апрель 2018 года аренда 25-метровой студии в комплексе стоит 42,4 тыс. руб. в месяц. Трехкомнатные апартаменты площадью 84 кв. м сдаются внаем за 116,6 тыс. руб.
В арендный фонд ДОМ.РФ, помимо «Лайнера», входят апартаменты в МФК Match Point в районе Кутузовского проспекта Москвы (завершение строительства — 2019 год) и квартиры в ЖК «Символ» в районе Лефортово (завершение строительства — 2019 год). В планах — развитие программы стандартного арендного жилья в регионах РФ. Два проекта уже реализуются: это «Звезда» в Большом Камне и «Сибур» в Тобольске.
В качестве приоритетных для развития рынка современного арендного жилья в ДОМ.РФ рассматривают 14 городов с населением около или более 1 млн человек. Среди них — Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Челябинск, Омск и другие.