Аренда земли под промышленное строительство

Рациональное использование территории: земли промышленного назначения

Для экологической безопасности населения Правительство Российской Федерации определило нормы деятельности промышленных предприятий. Благодаря чему обеспечило рациональное применение территорий и использование их объектов.

Промышленность – важнейшая часть экономического развития страны, поэтому оставлять без внимания этот вопрос нельзя.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Землями промышленности признаются земельные участки, которые используются предприятиями промышленности или обеспечивают деятельность их объектов по целевому назначению.

К землям промышленности относятся признанные непригодными для сельскохозяйственной деятельности участки, либо территории с продукцией худшего качества или же отсутствием плодородной почвы изначально. Это и есть основной резерв роста промышленных комплексов.

Что относится к категории земельных участков промышленного назначения?

Применительно ст. 88 ЗК РФ в состав земель промышленности входят участки, которые используются или предназначены для:

• добычи полезных ископаемых, предоставляемые предприятиями горнодобывающей и нефтегазовой промышленности;
• предприятий химической, обрабатывающей, металлургической промышленности;
• земли, занятые фабриками, заводами, карьерами, рудниками, шахтами, приисками;
• размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

Правовой режим и положение

Правовой режим земель промышленности – это система правового регулирования отношений по охране и использованию этих земель, направленная на обеспечение эксплуатации промышленных объектов.

Положение – это свод установленных норм и правил, которые необходимо соблюдать. Производственная деятельность промышленного предприятия является источником повышенной опасности. Уникальностью правового режима земель промышленности является установление санитарно – защитных зон, цель которых заключается в обеспечении безопасности населения и окружающей среды от промышленных отходов.

Ст. 42 ЗК РФ обязывает промышленные предприятия:

1. использовать земельные участки только с их целевым назначением методами, которые не должны наносить вред окружающей среде;
2. сохранять геодезические, межевые и другие специальные знаки, которые установлены на земельных участках;
3. осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных резервов, в том числе меры пожарной безопасности, не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв;
4. своевременно приступать к использованию земельных участков (при договоре аренды);
5. своевременно производить платежи за землю.

Кто является собственником?

Собственниками участков могут выступать:

• Физические лица.
• Юридические лица.
• Федеральное правительство.
• Региональное правительство.
• Муниципалитеты.

Виды разрешенного и запрещенного использования земельных участков

Виды разрешенного использования земельных участков, на которые не распространяется градостроительный регламент определяются на основании Государственного кадастра недвижимости.

Государственный кадастр недвижимости – это свод о информации об учтенном недвижимом имуществе и Государственных границах населенных пунктов, муниципалитетов, зон с особыми условиями эксплуатации. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден соответствующий классификатор, содержащий перечень разрешенных видов использования, включая коды к ним, которые применяются на всей территории РФ. Промышленность, коды 6.2 .- 6.6.:

1. тяжелая 6.2. (машиностроение, металлургия, горная промышленность, когда необходимо введение специальных зон);
2. легкая 6.3. (производство ткани, одежды, керамики);
3. пищевая 6.4. (хлебопечение, напитки, консервирование);
4. нефтехимическая 6.5. (переработка сырья, химической продукции бытового назначения);
5. строительная 6.6. (производство кирпичей, цемента, лифтов, крепежных элементов).

На таких землях и земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции. Несоблюдение закона ведет к штрафам и взысканиям.

Возведение производственных объектов

Что можно и что нельзя строить?

• производственные здания (заводы, фабрики, производственные цехи);
• культурно-бытовые помещения (санитарно-бытовые, медицинские, учебные учреждения, помещения общего питания);
• иные сооружения (склады, подсобные помещения);
• водные объекты (пруды, бассейны с подпорными сооружениями на водооттоках).

• индивидуальное жилое строение (жилые дома, квартиры);
• личное подсобное хозяйство (огороды: выращивание сельскохозяйственной продукции);
• дачные постройки (бани, дровяники, сараи);
• иные сооружения, противоречащие целевому назначению земельного участка (вольеры для животных).

Что требуется для строительства?

Согласно федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для строительства объекта необходимы следующие документы:

1. Документ, устанавливающий право на владение земельным участком.
2. Технический план земельного участка.
3. Разрешение на строительство (оформляется по документам пунктов 1 и 2, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения участка – ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).
4. Технический план сооружения.

Управление и мониторинг

Ст. 67 ЗК РФ предусматривает государственный мониторинг земель. Эффективность управленческой деятельности промышленного предприятия напрямую зависит от своевременного и достоверного информирования о функционировании и экономическом состоянии организации.

Мониторинг земель промышленности позволяет:

• спрогнозировать доходность;
• инновационное развитие;
• платежеспособность и ликвидность;
• определить финансовую устойчивость;
• деловую активность предприятия.

Кроме того, мониторинг земель мотивирует промышленность, своевременное укрепление уязвимых мест позволяет предупредить ошибки, что способствует развитию предприятия.

Методы государственной кадастровой оценки

1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков: рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.
2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков: определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.

Расчет стоимости

Кадастровая стоимость – это условная денежная оценка, предназначенная в основном для исчисления налога. Кадастровый учет в РФ регламентируют законы «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ и «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Пример расчета кадастровой стоимости.

Расчет КС – сложный процесс. Предварительно оценить КС участка можно по упрощенной формуле:

• КС(руб.) – кадастровая стоимость.
• ПЛ(м2) – площадь участка.
• КИ, КЛ(руб./м2) – коэффициенты инфраструктуры и специфики.
• КП – переходный коэффициент.

Согласно регламенту Росреестра расчет КС земельных участков производится не реже раза в 5 лет и не чаще, чем через 3 года. Необходимые коэффициенты для предварительного расчета можно узнать у профессиональных оценщиков.

Можно ли арендовать, перевести в собственность и при каких условиях?

На земли промышленного назначения могут распространяться договоры:

1. купли – продажи;
2. аренды;
3. безвозмездного пользования;
4. дарения и другие допустимые соглашения, касающиеся недвижимого имущества.

• невозможны какие-либо воздействия на промышленные земли если выполняются соглашения международного характера;
• происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
• если участок изымается в соответствии с судебным постановлением;
• при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.

Особенности и порядок аренды

Аренда у частного лица:

1. Найти собственника с подходящим земельным участком.
2. Определить предмет отношений, цену, период аренды и подписать договор в 2 экземплярах для каждой стороны. Если аренда превышает 12 месяцев, подлежит регистрация в Росреестре.

Аренда у муниципалитета:

1. Подать заявление в администрацию, которой принадлежит земля.
2. Подать заявление на участие в аукционе.
3. Внести фиксированный задаток, который возвращается в случае проигрыша на аукционе.
4. Подписать соответствующий договор с муниципалитетом.

Необходимые документы:

• Документ, удостоверяющий личность для физического лица.
• Выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ для ИП и юридических лиц.
• Заявление установленной формы.
• Кассовый документ об уплате задатка.

Для регистрации в Росреестре:

• Заявление от арендодателя.
• Постановление администрации о выделении участка.
• Удостоверяющие личность документы арендатора.
• Три подписанных экземпляра договора.
• Учредительные документы на земельный участок.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Расчет налога

Налог на землю устанавливается ст. 31 НК РФ и местными нормативно-правовыми актами. Максимальной налоговой ставкой для земель промышленности является 1,5% от кадастровой стоимости участка, которую обязаны рассчитать бесплатно местные кадастровые органы (Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008г. № 52).

Местные налоговые службы имеют право устанавливать коэффициент, понижающий эту ставку.

Местное муниципальное управление вправе запрашивать авансовые ежеквартальные или полугодовые платежи. Сумма годового налога уменьшается на сумму совершенных авансовых платежей.

Рассчитать налог 1 квартал года можно по формуле:

• ЗН – земельный налог.
• КС – кадастровая стоимость участка.
• НС – налоговая ставка.

Актуальные данные по конкретному земельному участку можно узнать в Росреестре и ФНС.

Желание рационального использования всей территории Российской Федерации определило отдельную категорию земель промышленности. Благодаря чему населением эксплуатируются земли с низкой производительностью сельскохозяйственных угодий или полным отсутствием таковых для решения не менее важных задач, которые играют огромную роль в благоприятном проживании и развитии страны.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Источник

Подробное описание процедуры аренды промышленных участков

Приобретение территории на условиях аренды является привлекательным с точки зрения получения выгоды.

Однако при развитии инвестиционного проекта необходимо учитывать, что работы индустриальных объектов находится в особом правовом поле.

Промышленность должна умеренно использовать земельный ресурс, не причиняя вред природе.

При нарушении требований по направлениям экологической безопасности предприятиям грозят крупные штрафы и даже приостановление деятельности.

Что такое земля промназначения в РФ?

Действующим законодательством определены специальные категории земель, которые отводятся под эксплуатацию индустриальных объектов. Такие территории обычно находятся за пределами жилых построек, элементов городской инфраструктуры.

Порядок устройства наделов определяется соответствующей статьей 88 Земельного Кодекса Российской Федерации. В нормативах определяется порядок перевода национальных ресурсов в соответствующую категорию промышленного пользования, порядок и ответственность при эксплуатации (статьи 8 и глава 13 ЗК РФ соответственно).

Согласно общепринятой концепции землепользования, категория земель не является формальным признаком. Группа территорий указывается:

• в актах органов власти,
• контрактах,
• реестре кадастра,
• иных документах.

Основным отличием индустриальных территорий от хозяйственных угодий и земель под индивидуальное жилищное строительство являются пониженные требования к качеству грунта и плодородию.

При размещении промышленных объектов учитываются рельеф местности, удаленность от транспортных развязок и населенных пунктов, условия климата.

Для владельцев предприятий, планирующих заниматься определенной деятельностью, законодатель определил следующие категории землепользования:

• Участки, на которых размещаются комплексы, относящиеся к ведению космической отрасли. Здесь сосредоточены предприятия, центры управления, площадки специального назначения. Характеризуются сильным удалением от жилых массивов.
• Территории для обустройства инженерных магистралей, коммуникаций.
• Участки, отведенные под использование оборонными предприятиями и организациями, работающими в сфере безопасности.
• Площади, на которых проводится геологическая разведка или уже разрабатываются полезные ископаемые.
• Территории, занятые транспортными сетями. Это автомобильные дороги и железнодорожные пути.
• Земельные участки, отведенные под развитие атомной энергетики.
• Территории общего промназначения.

Сроки пользования

В статье 39.8 Земельного Кодекса приводится описание оснований и условий оформления договора аренды территорий, находящихся в собственности государства.

По индустриальным участкам выделяются следующие сроки пользования:

1. От 3 до 10 лет для случаев выполнения работ по реконструкции или строительства специальных объектов;
2. От 3 до 5 лет на комплексное освоение;
3. На период действия ранее заключенных контрактов на освоение, инвестиционных проектов;
4. Действующие соглашения могут быть пролонгированы на срок не более чем 2 года после завершения действия лицензии на пользование недрами.

Максимальный срок действия арендных договоров ограничивается 49 годами.

Оформление земельного надела под производство

Распределение одного из важнейших ресурсов планеты – земли, находится в ведении местных администраций. К чиновникам обращаются за выделением участков на развитие бизнеса.

На момент обращения предприниматель уже должен располагать координатами размещения производственных мощностей. Для этого можно воспользоваться общедоступными данными или обратиться к услугам профильного консалтинга.

Собственником индустриальных земель может быть не только государственный институт, но и хозяйствующие субъекты (физические или юридические лица).

Самым главным препятствием на пути оформления остается целевое назначение. Если на территории находится заброшенный хлебозавод, а необходимо построить очистные сооружения, потребуется пройти процедуры оформления разрешительной документации и получение технических условий. Без этого заключение аренды промышленных участков не представится возможным.

Для того чтобы получить право владения территорией и развития на ней бизнеса, обращаются к непосредственному собственнику.

На практике получается так, что свободных участков для размещения промышленности нет.

По этой причине соискатели инициируют создание индустриальных наделов из сельскохозяйственного фонда земель.

От планов по созданию бизнеса переходят к формированию официального обращения в местные органы власти.

К заявлению на предоставление участков под производство и индустриальное освоение прикладываются следующие документы:

• Учредительные;
• Регистрационные;
• Удостоверяющий личность;
• Доверенность при действии представителя;
• Кадастровые параметры участка;
• Обоснование для перевода земли в другую категорию.

К заявлению на заключение соглашения прикладывается квитанция об оплате залога. В случае выигрыша на торгах эта сумма уходит в счет оплаты плановых арендных платежей. При проигрыше возвращается.

Для прохождения первой стадии согласования также потребуется технический план освоения территории, а также экологические планы.

Нюансы

Актуальная стоимость индустриальных территорий много меньше аналогичных по площадям участков сельскохозяйственного фонда. По этой причине процедура оформления земель промышленного назначения включает работу по переводу участков в необходимую категорию.

После принятия заявки в департаменте земельных ресурсов соискателям следует дождаться обработки обращения.

На рассмотрение правильности отработки документов и законности смены направления использования территорий отводится 2-3 месяца (ст. 3 ФЗ №172 от 21.12.2004 г.)

В случае, если ведомственными органами принимается положительное решение по заявителям, возможны два варианта:

1. Вывод объекта, планируемого для передачи в аренду, на официальные торги. Применяется в отношении участков, которые состоят на кадастровом учете:
   • Отрабатывается схема размещения надела на карте для последующего утверждения.
   • Проводятся кадастровые работы.
   • Запускается регистрация прав нового собственника.
   • Планируется подключение к коммуникациям.
2. В течение месяца с момента подачи заявки подписывается договор, основанный на согласии сторон. Этот способ для бизнеса будет долгим, поскольку придется выяснять собственников территории, его отношение к фондам земельного резерва.

Что делать при отказе?

Отклонение заявлений в отношении пользования избранных бизнесом участков является нормальной практикой. Если отказ видится соискателю немотивированным, он имеет право добиваться своих прав в судебном порядке.

Для участия в процедурах по сервитутам следует инициировать подачу иска в течение 3 месяцев с даты отклонения заявки.

Большая часть обращений рассматривается судами положительно, за исключением случаев, когда объектами притязания становятся земли, изъятые из оборота.

Заключение

Законом официально определены права юридических и физических лиц, которым они могут воспользоваться при необходимости пользования земельными участками.

Регламентированы процедуры взаимодействия с ведомственными органами и сроки сервитута. Вместе с тем, соискатели могут восстанавливать свои права через иск в случае получения незаконных отказов.

Источник