Аренда земли под торговый павильон
Понятие нестационарного торгового объекта
Аренда земельного участка для размещения НТО подразумевает под собой определенную процедуру.
Под нестационарным торговым объектом (далее – НТО) понимается торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение. Иными словами данный объект не имеет под собой фундамента, следовательно, не является объектом недвижимости.
Признаки НТО:
– Временный фактор (устанавливается на определенный срок и носит характер временного сооружения);
– Отсутствие связи с земельным участком (является движимым имуществом);
– Данный объект предназначен для торговли.
К нестационарным торговым объектам относятся:
4. Торговые автоматы;
5. Нестационарные передвижные торговые объекты;
6. Иные временные объекты.
Помимо прочего выделяют передвижные торговые объекты (лотки, автолавки, тележки и др.), а также круглогодичные и сезонные.
Виды аренды НТО
Размещение нестационарного торгового объекта должно быть утверждено схемой размещения НТО. Включение в схему размещения осуществляется органом местного самоуправления по согласованию с федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющими полномочия собственника имущества ( пункт 2 Постановления Правительства РФ от 29.09.2010 Ν 772)
Указанная схема создается с целью упорядочить беспорядочное расположение торговых точек в людных местах, с учетом беспрепятственного движения транспорта.
В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 Ν 381-ФЗ “Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон о торговле), схема размещения НТО и вносимые в нее изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, а также размещению на официальных сайтах органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. При этом Схемой размещения НТО должно предусматриваться размещение не менее 60% нестационарных торговых объектов, от общего их количества, используемых в розничной торговле. То есть почти 2/3 всех НТО должны составлять торговые павильоны.
В то же время арендовать НТО можно не только у государства, но и у лиц, владеющих объектом на праве частной собственности. Однако очень часто арендная плата у частника намного больше, чем если бы предприниматель арендовал этот же самый объект у государства.
Таким образом существует два вида аренды: 
1. Аренда у государства;
2. Аренда у частного лица, либо организации.
При этом заключение договора аренды с государством имеет свой ряд особенностей.
В этой статье мы рассмотрим порядок оформления нестационарного торгового объекта в аренду в г. Санкт-Петербурге.
Оформление НТО
Договор на размещение НТО заключается в соответствии с положениями следующих правовых актов:
– Закон Санкт-Петербурга от 09.04.2015 Ν 165-27 “О размещении нестационарных торговых объектов”;
– Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 17.06.2015 Ν 532 “О мерах реализации Закона Санкт-Петербурга “О размещении нестационарных торговых объектов”;
– Распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.06.2015 Ν 15-р “О порядке принятия решений о проведении аукциона на право заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта и о заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона”.
Для заключения договора на размещение НТО испрашиваемый участок должен быть включен в соответствующий раздел Схемы размещения НТО. Схема размещения опубликована на портале Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Санкт-Петербурга.
Решение о проведении аукциона на заключение договора на размещение НТО в отношении участка может быть принято Комитетом на основании заявки о проведении аукциона, поданной хозяйствующим субъектом по форме, утвержденной Распоряжением № 15-р.
Для заключения договора на размещение НТО постановка земельного участка на кадастровый учет не требуется. Такой договор даёт право на размещение НТО в месте, определенном Схемой размещения НТО – в границах контура участка в Региональной геоинформационной системе Санкт-Петербурга
В случаях если испрашиваемый участок не включен в схему НТО, хозяйствующему субъекту необходимо обратиться с заявлением в Администрацию того района, где расположен данный участок. Включение участка в схему НТО регламентируется Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2012 Ν 1045 “О размещении нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или государственная собственность на которые не разграничена” (далее – Постановление Ν 1045)
Включение участка в схему НТО
Не все земельные участки могут быть включены в схему НТО. В соответствии с пунктом 1.5 Постановления Ν 1045 не подлежат в схему размещения, а также подлежат исключению из схемы следующие торговые объекты:
– размещенные на расстоянии ближе 25 метров от зданий, в которых располагаются органы государственной власти, а также образовательные организации. В случае если данные организации имеют земельные участки – нестационарный торговый объект должен быть размещен не ближе 25 метров от границы указанного земельного участка. (Исключение составляют объекты , которые используются для реализации периодической печатной продукции);
– объекты, расположенные ближе 50 метров от наземных вестибюлей станций метрополитена. (Исключение составляют объекты по розничной продаже цветов, периодических печатных изданий, театральных билетов, билетов на городской пассажирский транспорт, оказанию информационных услуг);
– расположенные на расстоянии ближе 10 метров от остановок городского пассажирского транспорта и от входов (выходов) в подземные пешеходные переходы. (Исключение составляют объекты, используемые для реализации периодической печатной продукции);
– объекты, расположенные в арках зданий, на газонах, цветниках, благоустроенных детских площадках, площадках для отдыха, спортивных занятий, тротуарах шириной менее трех метров, а также иных тротуарах в случае невозможности обеспечения условия прохода шириной не менее 1,5 метра для пешеходов и тротуароуборочной техники;
– расположенные на территории зеленых насаждений общего пользования. (Исключение составляют объекты, используемые для реализации экскурсионных билетов, цветов, газетно-журнальной продукции, продукции религиозного содержания. Объектов проката спортивного оборудования. Торговых тележек, используемых для реализации кондитерских и выпечных изделий в упаковке изготовителя, мороженного, безалкогольных напитков. Сезонных объектов для торговли игрушками, воздушными шариками, сувенирной продукцией в период сезонной торговли с 1 апреля по 1 ноября. Сезонных объектов общественного питания (летних кафе) без реализации алкогольной продукции);
– объекты, расположенные на территории садов, парков, скверов – объектов культурного наследия. (Исключение составляют торговые тележки, используемые для сезонной реализации с 1 апреля по 1 ноября кондитерских и выпечных изделий в упаковке изготовителя, мороженного, безалкогольных напитков);
– размещенные в охранной зоне сетей инженерно-технического обеспечения и объектов электросетевого хозяйства, если имеется запрет, предусмотренный законодательством. А также под железнодорожными путепроводами, эстакадами, мостами;
– объекты, расположенные в пределах красных линий основных транспортных магистралей Санкт-Петербурга, указанных в приложении к настоящему Порядку. (Исключение составляют объекты, используемые для реализации проездных, лотерейных и экскурсионных билетов, периодической печатной продукции, цветов. Объекты, используемые для реализации сувенирной продукции, мороженного, безалкогольных напитков и выпечных изделий в упаковке изготовителя в период с 1 апреля по 1 ноября, площадь которых не превышает двух квадратных метров. Временные сооружения, предназначенные для размещения сезонных объектов общественного питания, в том числе с выносными столиками, для размещения летних кафе в период с 1 мая по 30 сентября);
– расположенные в пределах треугольников видимости на нерегулируемых перекрестках и примыканиях улиц и дорог, на пешеходных переходах и ближе пяти метров перед ними, на проезжей автомобильных дорог общего пользования регионального значения в Санкт-Петербурге, а также внутриквартальных проездах и территориях парковок автотранспорта;
– торговые объекты, размещение которых не соответствует требованиям федерального законодательства;
– павильоны в сфере мелкорозничной торговли, павильоны, используемые для реализации печатной продукции, павильоны, обеспечивающие проведение ярмарок, площадь которых превышает 150 кв. м., высота – 6 м, а площадь предназначенного для их размещения земельного участка – 500 кв. м;
– павильоны в сфере общественного питания, площадь которых превышает 400 кв. м., высота – 6 м, а площадь предназначенного для их размещения земельного участка – 1 тыс. кв. м;
– павильоны в сфере автосервисного обслуживания, площадь которых превышает 500 кв. м, высота – 6 м, а площадь предназначенного для их размещения земельного участка – 1500 кв. м;
– павильоны, расположенные на автостоянках, площадь которых превышает 8 кв. м, высота – 4 м;
– палатки, киоски, торговые объекты иных видов ( за исключением передвижных средств развозной торговли, передвижных сооружений, специализированных или специально оборудованных для организации общественного питания, временных сооружений, предназначенных для размещения сезонных объектов общественного питания, в том числе с выносными столиками, для размещения летних кафе) площадь которых превышает 18 кв. м, высота – 4 м, а площадь предназначенного для их размещения земельного участка – 30 кв. м;
– передвижные средства развозной торговли ( специализированные или специально оборудованные для розничной торговли, механические транспортные средства производителей хлебобулочных изделий, молочной, мясной и рыбной продукции), передвижные сооружения, специализированные или специально оборудованные для организации общественного питания, в пределах утвержденных Законом Санкт-Петербурга от 24.12.2008 Ν 820-7 “О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон” границ объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районах.
Куда подавать заявки о включении участка в схему НТО
С заявлением о включении земельного участка в схему расположения нестационарных торговых объектов необходимо обращаться в Администрацию района Санкт-Петербурга, на территории которого непосредственно располагается данный земельный участок. Сбор предложений осуществляется Администрациями районов постоянно. К заявлению помимо прочих документов необходимо приложить схему ориентировочных границ земельного участка.
Следует отметить, что хотя Администрации и собирают заявки постоянно, все эти заявки вносятся в РГИС и начинают обрабатываться в течение 10 рабочих дней только по истечении квартала, то есть 3-х месяцев. Это означает, что, допустим, подав заявку в январе месяце, рассматриваться она начнет только в апреле (пункт 2.5 Постановления Ν 1045).
После внесения Администрацией района сведений в систему РГИС, Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) в течение 10 рабочих дней корректирует в РГИС границы земельных участков и размещает заключение о согласовании или о мотивированном отказе в согласовании возможности размещения торговых объектов на земельных участках, а также следующие сведения:
1. Наличие расположенных в границах земельных участков электрических сетей и сетей инженерно-технического обеспечения;
2. Необходимость получения информации от Невско-Ладожского бассейнового водного управления Федерального агенства водных ресурсов в отношении режима использования земельных участков, расположенных в границах водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы;
3. Ориентировочную схему границ земельных участков для размещения торговых объектов в масштабе 1:2000 в случае, когда земельные участки не образованы.
После этого схема проходит согласование в остальных органах исполнительной власти Санкт-Петербурга (комитетах).
На основании заключений, предложений и информации, подготовленных и размещенных в РГИС комитетами, Комитет по развитию предпринимательства и потребительского рынка (КРППР) Санкт-Петербурга в течение 15 рабочих дней готовит заявление о включении торговых объектов в схему размещения и направляет его в Комитет имущественных отношений (КИО) в письменном виде и в виде электронного документа.
КИО в течение 15 рабочих дней после поступления заявления, рассматривает поступившее заявление и принимает решение о согласовании включения торговых объектов в схему размещения либо об отказе в согласовании включения торговых объектов в схему и сообщает КРППР о принятом решении.
В случае, если решение положительное, КРППР в течение 10 рабочих дней после получения от КИО сведений, осуществляет включение торговых объектов в схему размещения, утверждает её, а также размещает в РГИС сведения о торговых объектах, включенных в схему размещения.
Бывает так, что из районной администрации может прийти отказ от принятия заявления к производству.
Например, подобный отказ пришел из администрации одного из районов Санкт-Петербурга. (См. фото)
Что необходимо делать в этом случае?
На официальном сайте Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в разделе “Ответы на актуальные вопросы” имеется памятка “О порядке размещения НТО по результатам торгов”. В соответствии с данной памяткой, Схема размещения НТО формируется и утверждается Комитетом по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт-Петербурга (КППИиТ).
Вместе с тем предприниматели могут выступать с собственной инициативой о включении участков в Схему размещения НТО путем направления своих предложений в районные администрации или напрямую в КППИиТ.
Таким образом отказ районной администрации в приеме заявки-предложения на включение земельного участка в схему НТО не обоснован и может быть обжалован. Обжалование может осуществляться путем направления соответствующего заявления на имя главы администрации района с повторным направлением предложения о включении земельного участка в схему НТО, или в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.
Не смотря на казалось бы простоту процедуры оформления земельного участка под НТО, трудности могут возникнуть в самом неожиданном месте, начиная от подачи документов и заканчивая согласованием схемы в различных комитетах. Поэтому чтобы избежать подобных проблем и сэкономить время и нервы, рекомендуем все таки обратиться к специалистам . Наша фирма имеет большой опыт в данной сфере, при положительном исходе более 95% от количества поданных заявок.