Аренда земельного участка под строительство жилого дома без аукциона

Как получить земельный участок в аренду под ИЖС

Земельные участки выдаются физическим лицам и организациям в собственность либо в аренду.

Основной целью предоставления государственных или муниципальных участков является строительство жилых домов. В этой статье рассмотрим вопросы, касающиеся порядка получения участков на праве аренды под ИЖС, особенности совершения отдельных стадий предоставления земельных наделов.

Условия получения

Согласно нормам действующих правовых актов, каждый гражданин или юридическое лицо имеют право на получения в аренду участка, который находится в муниципальном земельном фонде.

Важно, чтобы подобранный надел земли не входил в земли запаса и был зарезервирован государственными органами для строительства социальных объектов.

Тогда органы местного самоуправления примут отрицательное решение по запросу лица, заинтересованного в получении земли, и предложат взять иной надел из доступных для аренды.

Нормы законодательства

Главным правовым актом, регулирующим порядок получения и нормы выделения участков земли в аренду, является Земельный кодекс РФ (от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ).

В главе Земельного кодекса РФ установлены условия и регламент предоставления участков физическим лицам для строительства индивидуальных жилых домов. Земля, переданная на основании договора длительной аренды, должна пройти регистрацию в органах регистрации прав.

Правила выполнения действий по регистрации в Росреестре установлены Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

ЗК РФ включает в себя нормы, касающиеся отнесению участков к землям поселений, а также вопросы о том, какие земли могут быть переданы гражданам в аренду.

Также кодекс устанавливает особенности продажи и аренды участков земель населенных пунктов, к примеру, наделы под ИЖС выделяются в аренду лишь до момента постройки на них частного дома, который является пригодным для проживания граждан, после чего арендатор обязан выкупить земельный участок и зарегистрировать на него собственность.

Кто может арендовать?

Предоставление участка земли на основании аренды под жилищное строительство выполняется при подтверждении установленных условий:

• заявление подается лицом, имеющим регистрацию и который проживает в сельском или городском поселении (обычно, нормами муниципального образования определен минимальный период для проживания – не менее 5 лет);
• передача земельного участка совершается единократно — во время действия договора аренды новый надел не предоставляется;
• лицо, построившее объекты недвижимости на интересующем участке, имеет преимущественную возможность оформления участка.

Необходимо знать, что военнослужащие вслед за увольнением со военной службы, а также члены их семей имеют право на получение земель для ИЖС в понравившемся месте, при этом они обязаны встать на учет в местном органе самоуправления.

Как взять земельный участок в аренду под ИЖС

Предоставление участков физическим лицам для индивидуального строительства относится к компетенции органов местного самоуправления. Земля выделяется по результатам проведения аукциона или без его проведения.

Особенности аренды земельных участков под ИЖС:

• Согласно пункту 2 ст. 39.6 ЗК РФ аренду предоставляется участок для строительства жилого дома без публичных торгов;
• В силу пункта 8 ст. 39.8 ЗК РФ срок договора аренды не более 20-ти лет;
• После сооружения частного жилого дома, арендатор имеет право на оформление частной собственности на землю без проведения публичных торгов.

Чтобы получить надел необходимо подать заявление в муниципальные органы исполнительной власти.

Узнать имеются ли свободные участки для частной застройки можно в управлении земельных ресурсов соответствующего поселения либо с помощью Публичной кадастровой карты, которая с 2014 года включает в себе всю информацию об отмежеванных земельных участках, который прошли государственный кадастровый учет.

Важно помнить, что земля передается гражданину на праве аренды под ИЖС только с одной целью – для жилищного строительства. В случае размещения на предоставленном участке промышленного объекта недвижимости, или будет обнаружен факт другого несоответствия, то земля может быть принудительно изъята.

С арендатора также может быть взыскан штраф и компенсация за причиненный местному земельному фонду урон.

Аренда земли с последующим выкупом

В соответствии с положениями ЗК РФ, арендатор имеет право на последующий выкуп участка. Для чего нужно осуществить приемку индивидуального дома после окончания его строительства и ввода его в эксплуатацию.

Нюансы процедуры выкупа участка ИЖС:

• после сооружения объекта недвижимости выкуп совершается без проведения аукциона;
• стоимость выкупа обусловливается в зависимости от кадастровой стоимости земли;
• выкуп оформляется сделкой купли-продажи ЗУ, которая должна пройти регистрацию в органах Росреестра.

Выкупить надел мможно только, если возведение дома завершилось во время действия соглашения аренды.

Жилье, построенное с явными нарушениями строительных норм и правил (СНиП), не сможет пройти процедуру приемки комиссии, а частный застройщик может лишиться своей земли наряду с возведенной постройкой.

Поэтому, если строительство дома еще не окончено, есть смысл подумать о продлении арендного договора с администрацией.

После завершения строительных работ орган местного самоуправления осуществляет продажу участка за 3% от кадастровой стоимости земли под ИЖС.

В сельской местности

Стоимость участка в сельской местности (поселки, деревни, села и т.д.) на территории РФ достаточно небольшая, поэтому любые заинтересованные лица могут заключить договор аренды территории, а после этого выкупить эту землю.

Чтобы оформить участок, необходимо обратиться не администрацию города, а в сельскую администрацию.

Без проведения торгов

Для этого гражданину требуется самостоятельно найти участок земли, который подходит под его нужды.

Он может обследовать окрестности и найти, и запомнить понравившиеся ему территории конкретной местности.

Нужно отметить их ориентировочное местонахождение, а затем посмотреть кадастровый план территории и попробовать разыскать их на нем.

Если определенный земельный участок никому не имеет собственника, необходимо обратиться в муниципалитет и подать заявление и указать в нем примерное местонахождение земли, ее площадь, и кадастровый номер (если он известен заявителю).

На протяжении 30 дней должностные лица управления земельных ресурсов выполняют проверку правового статуса участка (имеет ли он собственника, отнесение к определенной категории, наличие наложенных обременений и т.д.)

В случае удачного прохождения проверки, земельный участок проходит процедуру межевания, определяются его границы на местности, и проводится процедура государственного кадастрового учета.

В дальнейшем заявитель может оформить договор аренды с местной администрацией.

Пошаговая инструкция

Порядок действий для оформления договора:

Подбор земли	нужно подобрать участок или оформить аренду одного из наделов, отобранных на торги либо с помощью Публичной кадастровой карты
Составление заявки	следует известить органы местного самоуправления о намерении стать владельцем интересующего участка земли
Проведение проверки должностными лицами администрации	до заключения арендного соглашения нужно удостовериться, что интересующий участок не имеет собственника, на него не наложены какие-либо ограничения на использование, на нем не расположены строения, мешающие планируемой частной застройке
Принятие решения по заявлению	как правило, администрация одобряет заключение договора. В случае необоснованного отказа, заявитель имеет право на обжалование такого решения в суде
Подписание договора аренды сторонами	регистрация договора в органах Росреестра (либо МФЦ); получение выписки из ЕГРН

Если гражданин оформил договор аренды земли под ИЖС, он должен осуществить строительство на ней индивидуального дома, который пригоден для постоянного проживания. Здание должно пройти процедуру ввода в эксплуатацию.

Чтобы зарегистрировать собственность на частный дом необходимо заказать у кадастрового инженера технический план и подать документацию в отделение «Мои документы».

Комплект документов

Для оформления арендного договора с муниципальными органами необходимо подготовить:

Проект границ земельного участка	согласование о возведении будущего объекта недвижимости
Заявление на участие	в публичных торгах

Сроки аренды участка под ИЖС

Земельный кодекс РФ вводит срок максимального действия договора аренды земельного участка – не свыше 20 лет. При заключении аренды в администрацию направляется уведомление о планируемом строительстве.

Срок для возведения жилого дома, как правило, соответствует длительности срока действия аренды (к примеру, на 10 лет). Это согласуется с нормами законодательства. Если требуется, уведомление о планируемом строительстве можно продлить на основании обращения собственника ЗУ.

Стоит учитывать! Правовые акты устанавливают обязательство гражданина-арендатора начать возведение жилого строения в течение 3-х лет.

устанавливает обязанность арендатора приступить к строительству в течение первых трех лет. Госземконтроль (надзор) поручен федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (служба Росреестра), а также ее территориальные структуры. Она следит за тем, чтобы частный застройщик своевременно приступил к постройке.

Если арендатор не приступил к строительству на земле ИЖС, она может быть изъята.

Стоимость арендной платы

Размер арендной платы устанавливается на основании соглашения сторон, для ее расчета используются тарифы и методики, которые утверждаются исполнительными органами конкретных субъектов РФ.

Сейчас расчет выполняется исходя из кадастровой стоимости участков. При аренде земельных участков под ИЖС пределы ставок равны 0.001-2% от величины кадастровой стоимости.

Бесплатное предоставление земельных участков физическим лицам под ИЖС, смотрите здесь.

Видео: Как взять землю в аренду под ИЖС:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей

Как правильно брать ипотеку

Всегда ли нужны услуги риэлтора?

Топ-10 лучших агентств недвижимости Липецка

Справка БТИ о принадлежности объекта недвижимого имущества

Источник

Как происходит предоставление земельного участка в аренду без торгов?

Граждане РФ и иностранцы имеют право получить в аренду земельный участок в России.

Для этого предусмотрена специальная процедура с проведением торгов.

Но не обязательно ждать аукциона с подходящим участком. Гражданин может самостоятельно выбрать землю и даже получить ее без торгов.

О том, как происходит предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, читайте в статье.

Правовая база

В 2019 году получить право на аренду земельного участка претендент может только по результатам аукциона. Это закреплено в ст. 39.6 Земельного Кодекса России.

Однако в этой же статье перечисляются случаи, когда основным правилом можно пренебречь. Это касается как простых граждан, так и компаний.

В случае предоставления земли в аренду без торгов, муниципалитет самостоятельно устанавливает размер арендной платы.

Сумма рассчитывается в соответствии с площадью и назначением участка. Это закреплено в ст. 39.7 ЗК РФ.

Кто может получить?

Получить землю без проведения торгов может практически любой человек. Если заявку на участие в аукционе подает только один претендент, он и станет арендатором.

Аукцион признается несостоявшимся, а участник получает землю по минимальной стоимости. Но закон предусматривает случаи, когда заявитель имеет преимущественное право аренды.

Для физических и юридических лиц действуют разные условия.

Физические лица

Обычные граждане получают преимущественное право аренды, если:

1. На участке есть капитальное строение, которое находится в собственности претендента. Во внимание не принимается самострой. Дом должен быть зарегистрирован в собственность по всем правилам.
2. Текущий арендатор начал строительные работы. Продление аренды осуществляется только 1 раз до завершения строительства.
3. Текущий арендатор получил землю под садоводство, огородничество или другие хозяйственные нужды (например, сенокос или выпас животных) и подал заявление на продление аренды до истечения срока действия текущего договора.
4. У гражданина были изъяты земли для государственных или муниципальных нужд. Он получает новый участок в качестве компенсации, поэтому аукцион не проводится.
5. Претендент имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земли.

Не проводятся торги для предоставления земли в субаренду. Если основной арендатор получил участок от государства на срок больше 5 лет, он может полностью или частично передать право пользования третьим лицам, для выбора которых не проводятся торги. Размер платы устанавливается лично основным арендатором.

Юридические лица

“Льгот” для организаций намного больше, чем для частных лиц. Хотя количество пунктов меньше, под их влияние попадает огромное количество больших и малых фирм.

Без торгов можно обойтись, если земля будет использована для:

• аграрной промышленности;
• сельскохозяйственных работ некоммерческой организации;
• строительства объектов энергетики, обороны, связи, ТВ и других важных отраслей, включая железнодорожное полотно и федеральные трассы.

Последний пункт является самым обширным. Преимущественное право получают как российские компании, так и зарубежные. При условии, что объект нужен для международного представительства России в этой сфере.

Также без торгов получить землю в аренду можно при наличии на территории участка капитального строения, которое принадлежит организации.

Условия

Без торгов предоставляется любой свободный участок. Однако если на территории находится объект общего пользования (река, лес, озеро), арендатор обязуется предоставить свободный доступ к природным ресурсам.

Организация не сможет претендовать на получение земли без проведения аукциона, если имеет неустраненные недочеты, выявленные земельным надзором.

Например, если из-за производственных работ ухудшается качество земли и ее плодородность.

Как взять землю без аукциона: порядок процедуры

Арендаторы, у которых заканчивается договор аренды, имеют право продлить срок пользования землей. При этом участок не выставляется на аукцион, а сами граждане проходят облегченную процедуру. Если же гражданин претендует на аренду нового участка, то ему придется пройти все перечисленные ниже пункты.

Поиск свободного участка

В России довольно много земель, которые находятся в собственности государства, но не поставлены на кадастровый учет. Именно среди таких территорий можно выбрать подходящий участок.

Посмотреть карту с занятыми и свободными землями можно на сайте Росреестра. Доступ к кадастровой карте бесплатный. Но в электронной версии нет перечня условных обозначений.

Пользователю потребуется многократно увеличить масштаб, чтобы посмотреть границы участков и их номера. Занятые земли выделены серым цветом.

Составление схемы

Если гражданин определился с тем, где он хочет получить участок, ему необходимо на карте выделить эту зону. Рисовать и чертить можно прямо в электронной версии. Затем страницу с пометками достаточно распечатать.

Доверить составление схемы рекомендуется кадастровому инженеру. Земельные участки на карте имеют разнообразную форму, что связано с особенностями межевания.

Кадастровый инженер правильно очертит нужный участок. А в случае если эту территорию использовать нельзя, подскажет, где еще можно выбрать землю.

Предварительное согласование

После оформления участка на карте, гражданину необходимо обратиться в муниципалитет. Подавать документы нужно в ту администрацию, которая отвечает за район, где находится земельный надел.

Потребуется направить на имя главы муниципалитета:

• заявление о согласовании выделения участка;
• схему участка от кадастрового инженера;
• копию паспорта, включая страницу с регистрацией.

В самой заявке обязательно нужно указать цель аренды земельного участка. Например, под ИЖС или садоводство. Это повлияет на установление арендной платы.

Так как свободные территории не имеют кадастрового номера, для удобства проверки местности указывается кадастровый квартал, в который они входят.

Решение о выделении земельного надела выносится в течение месяца. После этого можно приступать к оформлению кадастрового паспорта.

Постановка на учет

Будущий арендатор самостоятельно должен поставить участок на учет. Расходы также оплачивает инициатор. Для этого потребуется помощь кадастрового инженера.

Специалист проведет межевание на основе утвержденной схемы, а затем поставит территорию на кадастровый учет и оформит паспорт.

Заявление

Подать заявление на право предоставления аренды можно только на землю с кадастровым номером. Поэтому продление уже существующего договора аренды начинается только с этого этапа. В муниципалитет отправляется заявка на аренду.

При себе необходимо иметь:

• собственный паспорт (или иной документ, подтверждающий личность иностранца или лица без гражданства);
• кадастровый паспорт участка;
• постановление о согласовании схемы (не обязательно, но сотрудники могут запросить всю “переписку”).

Если нет никаких споров, то заявление регистрируется. После чего начинается создание договора аренды.

Заключение договора

Проект договора аренды присылается заявителю по почте в 3 экземплярах. В течение месяца со дня подачи заявления гражданин должен подписать все 3 договора.

Один комплект он оставляет себе, второй — отправляет назад в администрацию, а третий нужен для регистрации сделки.

В договоре указывается размер арендной платы, который не обсуждается на предыдущих шагах. А также прописаны способы внесения платежей. Обычно арендатор сразу же должен оплатить пользование землей на полгода вперед.

Регистрация

С договором об аренде и паспортом арендатор должен обратиться в течение 10 дней в Росреестр для регистрации сделки.

Также потребуется оплатить пошлину за регистрацию договора:

• 2000 рублей для физ.лица;
• 22000 рублей для организации.

После посещения Росреестра официально вступает в силу договор аренды.

Заключение

Получение земли без торгов — длительная процедура, которая растягивается на несколько месяцев при условии необходимости искать подходящий участок. Текущие арендаторы могут без проблем продлить договор по простому заявлению.

Источник