Аренда незавершенного строительства налог на имущество

Налог на имущество — объект незавершенного строительства

НЗС и налог на имущество

Незавершенное строительство (НЗС) — это объект, по которому не закончены строительные работы. НЗС может находиться как в одной из стадий строительства, так и в стадии опытной эксплуатации или быть приостановленным, законсервированным либо прекращенным. В любом случае это означает, что окончательная стоимость объекта не сформирована, и он не готов к полноценной эксплуатации по тому назначению, для которого создается.

Но несмотря на некую неполноценность такого объекта, по нему может возникать обязанность уплаты налога на имущество как у физических, так и у юридических лиц.

Основные положения по этому налогу содержит Налоговый кодекс РФ (гл. 30 — для юрлиц, гл. 32 — для физлиц).

Налог на имущество организаций имеет статус регионального, а налог с физлиц — местного. Поэтому особенности налогообложения устанавливаются не только НК РФ, но и нормативкой субъектов РФ и муниципалитетов, которая может определять особенности налоговой базы, дифференциацию налоговых ставок (в пределах, определенных НК РФ), введение дополнительных льгот.

Эксперты КонсультантПлюс детально разъяснили нюансы налогообложения незавершенного строительства имущественным налогом. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Готовое решение.

Налог на имущество по НЗС для физлиц

По налоговый период 2019 года включительно НЗС физлиц облагается налогом при выполнении трех обязательных условий (ст. 400, подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ, письма Минфина от 14.12.2017 № 03-05-06-01/83522, от 27.05.2015 № 03-05-06-01/30444, информация ФНС России от 31.05.2017, приказ Минстроя РФ от 04.04.1992 № 87):

• на объект зарегистрировано право собственности;
• субъект РФ установил в качестве базы для налогообложения кадастровую стоимость или объект относится к облагаемым только на основе кадастровой стоимости по ст. 378.2 НК РФ (административные, торговые, жилые объекты);
• величина стоимости объекта определена.

При этом собственники объектов незавершенного строительства не имеют льгот, освобождающих от уплаты налога, и не пользуются налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов.

ВАЖНО! С 2020 года налог на имущество будет рассчитываться только по кадастровой стоимости.

Ставки налога при расчете на основе кадастровой стоимости зависят от назначения и стоимости незавершенного объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ):

• 0,1% — для НЗС жилья (по решению местных властей данная ставка может снижаться до нуля или увеличиваться, но не более чем в 3 раза);
• 2% — для НЗС административных, торговых и дорогих (более 300 млн руб.) объектов;
• 0,5% — для НЗС прочих объектов.

Предельные ставки налога от инвентаризационной стоимости определены только стоимостью объекта (п. 4 ст. 406 НК РФ):

• 0,1% — не более 300 тыс. руб.;
• 0,1–0,3% — от 300 тыс. до 500 тыс. руб.;
• 0,3–2% — более 500 тыс. руб.

У ряда физлиц есть право на льготы по налогу (п. 1 ст. 407 НК РФ). К в частности ним относятся:

• люди, имеющие государственные награды;
• инвалиды;
• участники боевых действий или отслужившие в армии более 20 лет;
• граждане, подвергшиеся воздействию радиации в результате аварий;
• члены семей погибших при исполнении обязанностей военных и госслужащих;
• пенсионеры и предпенсионеры и др.;
• физлица, использующие в личном хозяйстве хозстроения площадью до 50 кв. м.

Административные, торговые и дорогие (более 300 млн руб.) объекты не льготируются (п. 5 ст. 407 НК РФ), а по остальным льгота может быть применена только к одному объекту недвижимости каждого вида по выбору налогоплательщика при наличии документального подтверждения права на нее. Документы на льготу подаются в ИФНС вместе с заявлением о ее предоставлении не позднее 1 ноября года, за который будет рассчитан налог (п. 7 ст. 407 НК РФ).

Льготированию не подлежат также объекты, используемые в предпринимательской деятельности. К НЗС, которое, являясь недостроем, еще не используется в предпринимательских целях, льгота может быть применена. Однако если ИФНС будет выявлен факт такого использования НЗС, то налог на это имущество начислят.

Расчет налога осуществляет ИФНС и высылает уведомление вместе с платежным документом налогоплательщику-физлицу с таким расчетом, чтобы физлицо получило комплект документов на уплату налога не позднее чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).

Если на объект НЗС оформлена общая или долевая собственность, то налогоплательщиками будут все его собственники в равных или пропорциональных доле частях соответственно (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Если объект возник в течение налогового года, то его кадастровая стоимость для целей налогообложения принимается на дату регистрации в кадастре. В случае выявления ошибки в кадастровой стоимости пересчет налога делается с периода такой ошибки. При спорной кадастровой стоимости изменения налога учитываются начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Если право собственности на объект существует неполный год, то расчет делается с учетом коэффициента, снижающего налог в пропорции к количеству полных месяцев фактического нахождения в собственности. При этом полным месяцем считается тот, в котором право собственности возникло до 15 числа или прекратилось после 15 числа (п. 5 ст. 408 НК РФ).

Так же, с учетом количества месяцев фактического наличия права на собственность, учитывается льгота по налогу. При этом месяцы возникновения и исчезновения права на льготу считаются полными (п. 6 ст. 408 НК РФ).

Если налогоплательщик, имеющий НЗС в собственности, не получил уведомления ИФНС на уплату налога, и они ни разу ему не приходили, ему необходимо проинформировать налоговую инспекцию о наличии объекта налогообложения (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).

Налог на имущество по НЗС для юрлиц

Объекты НЗС, находящиеся в распоряжении юрлиц, не являются предметом обложения налогом на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. Факт готовности определяет само юрлицо. Однако это не означает, что объект НЗС можно сколь угодно долго держать в стадии незавершенного.

Особенно опасен в этом отношении этап опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).

Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.

Итоги

У юридических лиц объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на имущество.

У физических лиц незавершенное строительство может облагаться налогом, если в регионе его местонахождения налоговая база по налогу исчисляется с кадастровой стоимости, оно находится в собственности физического лица и известна его кадастровая стоимость.

Источник

Объекты незавершенного строительства: надо ли платить налог?

Часто у людей возникает вопрос, нужно ли платить налог за объект незавершенного строительства — ведь по сути объекта недвижимости еще нет.

Именно на этот вопрос нам предстоит ответить в этой статье.

1. Что такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?

Для начала разберемся, что же такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?

Объекты незавершенного строительства – это те объекты, по которым не закончены строительные работы.

К таким объектам относят:

• законсервированную стройку;
• стройку на этапе приостановки;
• полностью остановленную стройку;
• готовый объект, проходящий проверку безопасности и соответствие техническим параметрам.

Такой объект может также находиться в стадии опытной эксплуатации.

2. В каких случаях права на объект незавершенного строительства нужно регистрировать в Росреестре?

Такая необходимость может возникнуть, к примеру, если нет возможности в настоящее время достроить объект, а нужно под его залог взять кредит в банке. Может возникнуть ситуация, когда есть необходимость передать права на недостроенный объект ОНЗС по гражданско-правовой сделке, тогда государственная регистрация права на такой объект является обязательной.

Статья 40 Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) устанавливает особенности государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства.

По общему правилу, государственная регистрация прав на недостроенный объект (ОНЗС) в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен объект, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок. Рекомендуем воспользоваться помощью специалиста , чтобы в дальнейшем с недвижимостью не возникло проблем.

Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них. С документами не будет проблем, если обратиться к специалисту. Мы Вам поможем, для этого просто перейдите по ссылке.

3. Как исчисляется налог на имущество по объектам незавершенного строительства?

Объект незавершенного строительства относятся к объектам налогообложения (ст. 400, пп. 5 п. 1 ст. 401 Налогового Кодекса РФ – НК РФ).

Объект незавершенного строительства рассматривается в виде недвижимого имущества наряду со зданиями и строениями.

Обязанность по уплате налога возникает, если в субъекте РФ, на территории которого расположено такое имущество, введен порядок уплаты налога исходя из кадастровой стоимости имущества. С 2020 г. для исчисления налога на имущество физических лиц, кроме Севастополя, применяется только кадастровая стоимость (ч. 3 ст. 5 Закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ; Информация ФНС России «Завершился переход к исчислению налога на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости»). Порядок оплаты устанавливается местными властями.

Кадастровая стоимость определяется исходя из государственной кадастровой оценки. Как для готовых зданий, так и для недостроенных обычно кадастровая стоимость меньше рыночной.

Налоговая ставка не недостроенный объект.

Каждый регион сам устанавливает размер налоговой ставки.

Для физических лиц при исчислении на основании кадастровой стоимости предельные ставки налога определены статьёй 406 НК РФ:

• 0,1% для жилых построек;
• 2% для административных, торговых объектов и объектов стоимостью более 300 тысяч рублей;
• 0,5% для остальных объектов.

Порядок и срок уплаты налога на объект незавершенного строительства.

Налоговый орган направляет уведомление на основании которого должен быть уплачен налог по месту нахождения недостроенного объекта. Налоговый орган не направляет уведомление, если общая сумма имущественных налогов составляет менее 100 рублей.

4. Существуют ли льготы на уплату налога по объекту незавершенного строительства?

Несмотря на то, что имущественный налог в некоторых случаях действительно можно оплатить по льготной ставке, недостроенных объектов это не касается.

В соответствии со ст. 407 НК РФ собственники данных объектов не имеют льгот, освобождающих их от уплаты налога. Также они не могут воспользоваться налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов налогообложения (п. 7 ст. 403 НК РФ).

Получить льготу можно будет только после завершения строительства и оформления постройки как полноценного объекта недвижимости.

Источник

О налоге на имущество организаций в отношении объектов незавершенного строительства

Налог на имущество по незавершенному строительству не зависит от того, какой объект должны создать.

Объекты незавершенного строительства упомянуты в списке имущества, в отношении которого организации платят налог по кадастровой стоимости. При этом, как указал Минфин, перечень «незавершенки» открытый. Значит, если объект назван в региональном законе, отражен в реестре недвижимости и по нему определена кадастровая стоимость, то по ней и нужно считать налог. Получается, неважно, что именно строится: жилой дом или нежилая недвижимость.

Вопрос: О налоге на имущество организаций в отношении объектов незавершенного строительства.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 27.05.2020 г. № 03-05-05-01/44384

Департамент налоговой политики рассмотрел письмо от 18.03.2020 по вопросу обложения налогом на имущество организаций объектов незавершенного строительства в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и сообщает следующее.

С 1 января 2020 года в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 374 Кодекса объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 Кодекса (как среднегодовая стоимость), если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса.

Положением по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, установлено, что актив принимается к учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные пунктом 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект предназначен для использования в деятельности организации.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 374 Кодекса объектом налогообложения также признается недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Кодекса (как кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 Кодекса), если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 378.2 Кодекса законом субъекта Российской Федерации могут определяться особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса.

Таким образом, в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, учтенных на балансе как в качестве основных средств, так и в качестве других активов, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 Кодекса исходя из кадастровой стоимости при условии, если эти объекты недвижимого имущества поименованы в законе субъекта Российской Федерации, устанавливающем особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в соответствии со статьей 378.2 Кодекса.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса к таким объектам отнесены:

• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства;
• жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, в отношении жилых помещений, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость имущества вне зависимости от назначения земельных участков. При этом перечень объектов незавершенного строительства является открытым.

Исходя из изложенного объекты незавершенного строительства подлежат обложению налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости при условии, если эти объекты поименованы в законе субъекта Российской Федерации, принятом в соответствии со статьей 378.2 Кодекса, сведения об объектах имеются в Едином государственном реестре недвижимости и по ним определена кадастровая стоимость.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 375 НК РФ, а не подпункт 1.

Если названные выше условия налогообложения объектов незавершенного строительства исходя из кадастровой стоимости не выполняются, то объекты незавершенного строительства, отвечающие установленным пунктом 4 ПБУ 6/01 критериям основных средств, подлежат обложению налогом на имущество организаций в соответствии с подпунктом 1 статьи 375 Кодекса исходя из среднегодовой стоимости имущества.

Источник