Анализ земельного участка под коммерческое строительство

АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО

• 

Статьи

Анализ земельного участка под строительство и девелопмент

Анализ земельного участка под строительство объекта недвижимости или девелопмент — это важнейший э тап, предшествующий началу строительства любого объекта коммерческой недвижимости будь то торговый центр, логистический комплекс, бизнес центр, индустриальный парк или рынок. В рамках данного этапа проводятся маркетинговые исследования с целью определения целесообразности строительства объекта в определенном месте.

Весь комплекс маркетинговых исследований, проводимых перед началом строительства, по сути, можно разделить на две части:

1.Анализ конъюнктуры рынка

2.Анализ места строительства

Если на первом этапе определяется, нужен ли объект городу, каков будет спрос на аренду площадей, есть ли конкуренты и другие моменты, то на втором этапе проводится непосредственно анализ выбранного местоположения. Если с первым этапом все достаточно просто и понятно, то второй этапа значительно более сложен и играет определяющую роль в достижении успеха в арендном бизнесе.

Анализ земельного участка включает множество составляющих, в зависимости от того, под что предполагается использовать участок. Так для торговых центров важен: автомобильный и пешеходный трафик, близость жилых домов, транспортная доступность и многое другое. Для бизнес центров ключевую роль играет окружение, инфраструктура, транспортная доступность и другие факторы. Логистическим центрам и индустриальным паркам, крайне важно находится вблизи важных транспортных развязок, иметь возможность для беспрепятственного прибытия грузовых автомобилей , а также располагаться не слишком далеко от города.

Более подробно остановимся на важности проведения анализа земельного участка под строительства торгового центра, как объекта, успех которого во многом зависит от местоположения. Для строительства ТЦ необходимо определить две вещи:

1. Будут ли туда ходить люди ( в нужном количестве)?
2. Захотят ли магазины арендовать площади в этом месте?

Для ответа на эти вопросы проводится комплексный анализ, включающий:

1. Определение и анализ целевой аудитории посетителей
2. Анализ автомобильного и пешеходного трафика
3. Выявление близлежащих объектов и их анализ
4. Определение возможных концептуальных решений
5. Прогнозирование успешности проекта

В российской практике часто возникает ситуация, когда строительство объекта начинается без проведения предварительного маркетингового анализа, в результате строятся объекты, которые не удается заполнить арендаторами. Бывает и другая ситуация, когда объект удается сдать, однако, ввиду низкой посещаемости, на объекте формируется арендная ставка, которая не позволяет окупить вложения в строительство в короткие сроки и делает строительство не рентабельным.

Исходя из нашей практики, можем сказать, что порядка 40% земельных участков, которые попадают нам на анализ под строительство того или иного объекта, не подходят для этого. Причем в 75% случаев, когда мы даем отрицательную рекомендацию, заказчик соглашается с нашей позицией. В оставшихся 25% случаях, заказчик проводит дополнительные исследования. Именно по этому, так важно проводить анализ земельного участка.

Если Вас заинтересовала услуга проведения анализа земельного участка (маркетинг земельного участка), Вы всегда можете связаться с нами:

Источник

Анализ земельного участка перед застройкой

Анализ градостроительных условий – что это и насколько это важно?

Данная статья раскрывает вопросы, касающиеся комплексной оценки какого-либо земельного участка в части градостроительной ситуации и сопутствующих с ней условий строительства. Она будет полезна инвесторам, собственникам земельных участков, которые задумали реализовать на своей территории инвестиционный проект, подразумевающий реконструкцию или новое строительство объектов. Статья не затрагивает вопросы рентабельности инвестпроектов, не описывает алгоритмы подсчёта затрат на возведение конструкций или окупаемости того или иного бизнеса – всем этим занимаются в процессе инвестиционно-экономического анализа проекта. Однако существует огромный пласт данных, которые по незнанию не берутся во внимание и уходят на второй план при разработке инвестпроектов. Если же вопросы первого типа (экономические) можно тем или иным способом смягчить или подкорректировать бизнес-план, то второй тип вопросов, затрагивающийся в этой статье, может привести к серьёзнейшим затратам, к остановке всего проекта и невозможности его возобновления, при чём вероятнее всего на этапе, когда здание уже возведено. Таким образом, анализ градостроительных условий являются важнейшим элементом в цепочке всего инвестиционного анализа в целом. Без него невозможно выявить ограничивающие факторы в пределах существующих территориальной (установлены правилами землепользования и застройки) и градостроительной (установлены генеральном планом) зон.

В процессе анализа градостроительных условий специалистами устанавливаются следующие ограничивающие застройку факторы:

1. Основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков (случается, что на участке возводится объект, своим видом использования противоречащий разрешенному виду использования – в таком случае необходимо менять вид разрешенного использования земельного участка);
2. Допустимые технико-экономические показатели здания (площадь, высотность, объём, функциональное назначение здания, иные показатели). К примеру, в градостроительном плане земельного участка указана максимально допустимая высота здания в 10 этажей, но собственник построил 11-этажное здание. В таком случае, здание является самовольно построенным объектом и подлежит сносу;
3. Минимально допустимые показатели благоустройства территории (минимальный процент озеленения участка);
4. Минимально допустимое количество парковочных мест на площадку, при чём данный показатель зависит как от зоны, в которой находится земельный участок, так и от общего развития инфраструктуры района;
5. Вопросы пожарной безопасности: в частности, пожарные подъезды к участку, обеспечивающие нормативную нагрузку от машин, ближайшие пожарные отделения, водоёмы;
6. Вопросы подключения инженерных сетей (данный вопрос на начальных этапах, как правило, не берётся во внимание, однако есть вероятность, что, к примеру, для обеспечения объекта противопожарным водопроводом потребуется трубопровод с большим диаметром, чем на данный момент имеется на балансе у снабжающих организаций. В таком случае собственнику земельного участка, возможно, придётся за свой счёт прокладывать трубопровод для того, чтобы обеспечить своей площадке соблюдение градостроительных норм).
7. Ограничения застройки в отношении земельных участков, находящихся в пределах территорий объектов культурного наследия или в зонах охраны (особенно это касается земельных участков, лежащих в пределах исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, в которых установлены Режимы использования земельных участков);
8. Охранные зоны, в которые попадает земельный участок (зоны водных объектов, инженерных сетей, прибрежных защитных полос, особо охраняемых природных территорий, ограничений от аэродромов, вертолётных площадок, особых экономических зон и т.д.);
9. Юридические и экономические обременения на участок: ипотечные обременения, ограничения, связанные с возникновением судебных претензий, временные ограничения при переходе прав собственности, аресты по судебным актам, концессии;

Данный перечень факторов не является окончательным. Также собственник, как правило, сталкивается с проблемами динамично меняющегося градостроительного законодательства. В процессе анализа градостроительных условий данный фактор тоже стоит учитывать и «смотреть в перспективу».

Как проводится анализ градостроительных условий?

Для выявление препятствующих застройке факторов необходимо проанализировать правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, градостроительный план, правила землепользования и застройки, относящиеся к участку, генеральный план, информацию из службы государственной регистрации (росреестра), комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Если участок находится в исторической зоне или на нём расположены объекты культурного наследия, то необходимо установить границы их территорий или характер зоны, в которой он находится. В соответствии с законодательством в границах территории объекта культурного наследия запрещены всякие строительные работы без разрешения КГИОП. Зоны же в свою очередь устанавливают на земельный участок определённые градостроительные требования.

Одним из основных документов, помогающих понять градостроительную ситуацию на участке, является выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (выписка ИСОГД). Услуга по получению выписки предоставляется комитетом по градостроительству и архитектуре. Выписка содержит в себе сведения о функциональном зонировании и территориальных зонах, в которых находится земельный участок. В выписку включены фрагменты правил землепользования и застройки, относящиеся к земельному участку, охранные зоны. Основную часть информации для анализа можно получить из выписки, необходимо только правильно составить запрос в КГА и указать, какие именно разделы из ИСОГД они впишут в рамках оказания услуги. Специалисты нашего центра занимаются получением таких выписок и составлением на их основе градостроительного анализа.

Если объект или земельный участок находятся в Санкт-Петербурге, то важным источником информации при градостроительном анализе является региональная геоинформационная система (РГИС). В ней собрано исчерпывающее количество данных, но её минус в том, что она является сложной для пользователя.

Используя всю вышеперечисленную информацию в анализе, необходимо установить принципиальную возможность возведения предполагаемого объекта на земельном участке, то есть определить, не противоречит ли, например, правилам землепользования и застройки технико-экономические показатели объекта, его функциональное назначение. В ходе анализа выявляются «подводные камни» при строительстве. Например, земельной участок находится в пределах охранной зоны крупных сетей теплоснабжения, или часть земельного участка, попадающего под застройку, находится в пределах территорий объекта культурного наследия. Всё это создаёт запрет на строительство и требует согласований.
Пример фрагмента отчёта по анализу градостроительной ситуации Вы можете посмотреть по ссылке: ссылка. Отчёт подготовлен специалистами ГК «Центр градостроительных проектов».

Источник

Градостроительный аудит — анализ земельного участка

Градостроительный аудит — это комплексный анализ земельного участка и прилегающей к нему территории, направленный на выявление градостроительных, правовых и технических ограничений, а также ограничений, устанавливаемых зонами с особыми условиями использования территории; оценка возможностей его девелопмента.

Основные задачи градостроительного аудита:

• выявить основные ограничения и возможности земельного участка,
• определить риски приобретения и развития территории,
• узнать все недостатки, влияющие на кадастровую стоимость участка,
• установить возможность строительства объекта недвижимости по параметрам, необходимым инвестору,
• разработать эффективный план мероприятий (дорожную карту) реализации девелоперского проекта.

Технология градостроительного аудита:

1) Определение цели приобретения и девелопмента земельного участка (или нескольких целей, если необходимо выбрать наиболее эффективное использование земельного участка).

2) Анализ правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов и сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке и объектах недвижимости (при наличии):

• уникальный кадастровый номер земельного участка и исходных участков (в случае его преобразования: раздел, объединение и т.д.),
• адрес (или адресные ориентиры, местоположение) участка,
• площадь и координаты характерных точек границ,
• сведения о категории земель и виде разрешенного использования,
• сведения о правообладателях земельного участка,
• наличие ограничений, обременений (аренда, сервитуты и т.д.),
• сведения о внесенных в ЕГРНзонах с особыми условиями использования территории ,
• кадастровая стоимость и др.

Получить такие сведения можно в виде Выписки из ЕГРН и Кадастрового плана территории (КПТ) как в электронном, так и в бумажном виде.

3) Оценка соответствия категории земель (территориальной зоны) и вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка поставленным целям девелопмента и развития территории. Если существующая категория земель или ВРИ не соответствуют поставленным целям, то необходимо установить возможность их изменения, целесообразность таких корректировок и необходимые действия.

4) Выявление утвержденной градостроительной документации в отношении земельного участка и проверка на наличие в ней противоречий:

• Генеральный план населенного пункта (Генплан),
• Правила земельнопльзования и застройки (ПЗЗ),
• Проект планировки территории (ППТ),
• Проект межевания территории (ПМТ),
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

5) Анализ применимых к земельному участку ограничений и обременений, влияющих на достижение целей.

• С юридической точки зрения следует обратить внимание на наличие арбитражных споров по обременениям и привлечению к административной ответственности;
• В технической части анализа необходимо изучить схему размещения подземных сооружений и инженерных коммуникаций, что позволит установить фактическое наличие каких-либо сетей и инфраструктуры для выяснения их статуса и правообладателей, а также возможность подключения объекта недвижимости к этим сетям.
• Помимо анализа кадастровых сведений о ЗОУИТ , внесенных в ЕГРН , необходимо установить и те зоны, границы которых еще не внесены в ЕГРН. Важно помнить, что отсутствие сведений о ЗОУИТ в ЕГРН не отменяет действия их ограничений, накладываемых на недвижимость.

6) Определение предельных параметров разрешенного строительства и возможности отклонения от них:

• Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, как правило, существенно усложняет получениеразрешения на строительство, а значит важно, чтобы этот риск не влиял на базовый вариант девелопмента территории, а являлся элементом «сверхприбыли».
• Кроме самих параметров, принципиальным вопросом являютсякрасные линии — линии градостроительного регулирования, которые определяют границы территорий, не подлежащих застройке и отчуждению в частную собственность.
• Возможность уменьшения существующих санитарно-защитных зон (СЗЗ) и корректировкизон с особыми условиями использования территории(ЗУОИТ).

7) Оценка обеспеченности земельного участка необходимой инфраструктурой:

• Анализ существующей улично-дорожной сети, транспортной обеспеченности и социальной инфраструктуры,
• Определение технической возможности подключения планируемых к строительству объектов к инженерной и дорожной инфраструктуре.

8) Разработка вариантов благоустройства земельного участка:

• Компоновка земельного участка,
• «Посадка» зданий и устройство парковок,
• Озеленение территории,
• Улучшение грунтов и почвенного покрова,
• Инсоляция (требования к облучению поверхностей и пространства прямым солнечным светом).

9) Оценка сроков и необходимых затрат для устранения выявленных ограничений для девелопмента согласно целям и анализ целесообразности таких действий.

10) Разработка градостроительной концепции объекта:

• Формирование концепции будущего объекта девелопмента,
• Разработка ТЭПов — технико-экономических обоснований проекта,
• Подготовка аналитических и графических материалов для принятия инвестиционных решений,
• SWOT-анализ земельного участка и инвестиционного проекта.

Источник