Анализ земельного участка для строительства

Строительство дома и анализ почвы

Важно заранее подумать не просто о том, как новое здание впишется в общий окружающий дом ландшафт, но и какие дополнительные постройки вы пожелаете увидеть на участке. Быть может, вы давно уже мечтаете об уникальной рубленой бане, какой-нибудь беседке в японском стиле или даже об отдельном домике для изготовления барбекю. Скажем, если у вас есть дети или вы собираетесь увеличить состав семьи, необходимо выделить площадь для будущей детской площадки. Территорию для детских комнат обязательно необходимо отделить от возможных опасных участков, например, открытых бассейнов и водоемов.

Нужно позаботиться о том, как расположить всевозможные постройки, таким образом, дабы эти постройки не мешали друг другу, если хотите получить хороший и прочный дом, посетите форум по строительству и ремонту, там вам лучше всего помогут до начала строительства здания. Помните, что в этом вопросе далеко не финальную роль могут сыграть ваши собственные привычки. Перед тем как, наконец, определиться с положением всех объектов на участке, обязательно пригласите эксперта по ландшафтному дизайну и архитектурному проектированию. Специалист поможет вам сделать единое, гармоничное пространство, в этом пространстве вам будет не просто уютно жить, но и очень приятно пригласить туда гостей.

Геология участка и химическое рассмотрение грунтов

Перед началом строительства здания нужно произвести геологический анализ участка, который отведен под застройку. Как ни крути, это необходимо для того, чтобы тщательно проанализировать почву на участке на наличие и точное расположение подземных грунтовых вод: на какой глубине эти воды располагаются и как могут в будущем повлиять на строительство дома, а также на последующую эксплуатацию строения.

Помимо грунтовых вод нужно обратить внимание и на сезонные осадки, которые характерны для данной местности, а также узнать возможность появления так называемых паводковых вод. Заранее обладая такой информацией, получится избежать значительного количества проблем, которые возникают в результате действия этих обстоятельств, это, конечно же, позволит только повысить грамотность и рациональность разброса материальных средств, которые отведены на постройку будущего здания. Такие сведения повлияют, конечно, и на очередность работы строительной техники и генерального проведения работ.

Закладка фундамента дома

У вас есть все необходимое, дабы приступить как раз к начальному этапу строительства дома — к закладке фундамента строения. При закладке фундамента здания в первую очередь необходимо обратить внимание на сами грунты. Если это суглинки, то фундамент дома можно делать без каких-либо дополнительных изысков и «шаманства». Это тот вид фундамента дома, который используется почти, что в каждой проектной документации. Тем не менее, необходимо учесть, что важна корректность самой закладки, т.е. осуществление ее исключительно по указанной в чертежах технологии.

Если на вашем участке есть грунты с преобладанием песка, нужно задуматься о специальном усилении фундамента. Скажем, легко можно увеличить фундамент строения, сделать его немного глубже или «разлапистым», дополнительно добавить кисон. Такие приемы используются для укрепления дома и предотвращения подвижек фундамента, в обеих плоскостях — как в горизонтальной, так и в вертикальной. Если на дачном участке преобладают пресловутые «болотистые» грунты, шаткие, зыбкие, с большим преобладанием воды, то, наверное, лучше вообще отказаться от возведения дома на данной территории. Но ежели вы всё-таки решила испытать судьбу и не хотите отказываться от строительства дома, даже, несмотря на такой суровый приговор, вынесенный экспертами геологической разведки, фундамент дома следует рассчитать максимально тщательно. В данном случае нужно заложить свайную основу фундамента со скрепленными между собой металлическими сваями. Можно также добавить горизонтальную плиту, которая выполняет роль кисона. При этом важно остановиться на проекте строения с минимальной этажностью, но, как говорят специалисты, общая площадь постройки в таком случае не имеет определяющего значения.

Всё-таки, в каждой из вышеописанных ситуаций попытайтесь не забыть про единственное «но», которое присуще всем типам почв: для корректной и долговечной гидроизоляции фундамента дома нужно учесть агрессивность среды грунтов. Разные грунты обладают различным химическим составом, который очень сильно влияет на гидроизоляционный слой почвы. Важно помнить, что, когда деформируется первый слой почвы, все остальные слои, так или иначе, обязательно подвергнутся химическому воздействию.

Источник

Градостроительный аудит — анализ земельного участка

Градостроительный аудит — это комплексный анализ земельного участка и прилегающей к нему территории, направленный на выявление градостроительных, правовых и технических ограничений, а также ограничений, устанавливаемых зонами с особыми условиями использования территории; оценка возможностей его девелопмента.

Основные задачи градостроительного аудита:

• выявить основные ограничения и возможности земельного участка,
• определить риски приобретения и развития территории,
• узнать все недостатки, влияющие на кадастровую стоимость участка,
• установить возможность строительства объекта недвижимости по параметрам, необходимым инвестору,
• разработать эффективный план мероприятий (дорожную карту) реализации девелоперского проекта.

Технология градостроительного аудита:

1) Определение цели приобретения и девелопмента земельного участка (или нескольких целей, если необходимо выбрать наиболее эффективное использование земельного участка).

2) Анализ правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов и сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке и объектах недвижимости (при наличии):

• уникальный кадастровый номер земельного участка и исходных участков (в случае его преобразования: раздел, объединение и т.д.),
• адрес (или адресные ориентиры, местоположение) участка,
• площадь и координаты характерных точек границ,
• сведения о категории земель и виде разрешенного использования,
• сведения о правообладателях земельного участка,
• наличие ограничений, обременений (аренда, сервитуты и т.д.),
• сведения о внесенных в ЕГРНзонах с особыми условиями использования территории ,
• кадастровая стоимость и др.

Получить такие сведения можно в виде Выписки из ЕГРН и Кадастрового плана территории (КПТ) как в электронном, так и в бумажном виде.

3) Оценка соответствия категории земель (территориальной зоны) и вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка поставленным целям девелопмента и развития территории. Если существующая категория земель или ВРИ не соответствуют поставленным целям, то необходимо установить возможность их изменения, целесообразность таких корректировок и необходимые действия.

4) Выявление утвержденной градостроительной документации в отношении земельного участка и проверка на наличие в ней противоречий:

• Генеральный план населенного пункта (Генплан),
• Правила земельнопльзования и застройки (ПЗЗ),
• Проект планировки территории (ППТ),
• Проект межевания территории (ПМТ),
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

5) Анализ применимых к земельному участку ограничений и обременений, влияющих на достижение целей.

• С юридической точки зрения следует обратить внимание на наличие арбитражных споров по обременениям и привлечению к административной ответственности;
• В технической части анализа необходимо изучить схему размещения подземных сооружений и инженерных коммуникаций, что позволит установить фактическое наличие каких-либо сетей и инфраструктуры для выяснения их статуса и правообладателей, а также возможность подключения объекта недвижимости к этим сетям.
• Помимо анализа кадастровых сведений о ЗОУИТ , внесенных в ЕГРН , необходимо установить и те зоны, границы которых еще не внесены в ЕГРН. Важно помнить, что отсутствие сведений о ЗОУИТ в ЕГРН не отменяет действия их ограничений, накладываемых на недвижимость.

6) Определение предельных параметров разрешенного строительства и возможности отклонения от них:

• Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, как правило, существенно усложняет получениеразрешения на строительство, а значит важно, чтобы этот риск не влиял на базовый вариант девелопмента территории, а являлся элементом «сверхприбыли».
• Кроме самих параметров, принципиальным вопросом являютсякрасные линии — линии градостроительного регулирования, которые определяют границы территорий, не подлежащих застройке и отчуждению в частную собственность.
• Возможность уменьшения существующих санитарно-защитных зон (СЗЗ) и корректировкизон с особыми условиями использования территории(ЗУОИТ).

7) Оценка обеспеченности земельного участка необходимой инфраструктурой:

• Анализ существующей улично-дорожной сети, транспортной обеспеченности и социальной инфраструктуры,
• Определение технической возможности подключения планируемых к строительству объектов к инженерной и дорожной инфраструктуре.

8) Разработка вариантов благоустройства земельного участка:

• Компоновка земельного участка,
• «Посадка» зданий и устройство парковок,
• Озеленение территории,
• Улучшение грунтов и почвенного покрова,
• Инсоляция (требования к облучению поверхностей и пространства прямым солнечным светом).

9) Оценка сроков и необходимых затрат для устранения выявленных ограничений для девелопмента согласно целям и анализ целесообразности таких действий.

10) Разработка градостроительной концепции объекта:

• Формирование концепции будущего объекта девелопмента,
• Разработка ТЭПов — технико-экономических обоснований проекта,
• Подготовка аналитических и графических материалов для принятия инвестиционных решений,
• SWOT-анализ земельного участка и инвестиционного проекта.

Источник

Анализ земельного участка перед застройкой

Анализ градостроительных условий – что это и насколько это важно?

Данная статья раскрывает вопросы, касающиеся комплексной оценки какого-либо земельного участка в части градостроительной ситуации и сопутствующих с ней условий строительства. Она будет полезна инвесторам, собственникам земельных участков, которые задумали реализовать на своей территории инвестиционный проект, подразумевающий реконструкцию или новое строительство объектов. Статья не затрагивает вопросы рентабельности инвестпроектов, не описывает алгоритмы подсчёта затрат на возведение конструкций или окупаемости того или иного бизнеса – всем этим занимаются в процессе инвестиционно-экономического анализа проекта. Однако существует огромный пласт данных, которые по незнанию не берутся во внимание и уходят на второй план при разработке инвестпроектов. Если же вопросы первого типа (экономические) можно тем или иным способом смягчить или подкорректировать бизнес-план, то второй тип вопросов, затрагивающийся в этой статье, может привести к серьёзнейшим затратам, к остановке всего проекта и невозможности его возобновления, при чём вероятнее всего на этапе, когда здание уже возведено. Таким образом, анализ градостроительных условий являются важнейшим элементом в цепочке всего инвестиционного анализа в целом. Без него невозможно выявить ограничивающие факторы в пределах существующих территориальной (установлены правилами землепользования и застройки) и градостроительной (установлены генеральном планом) зон.

В процессе анализа градостроительных условий специалистами устанавливаются следующие ограничивающие застройку факторы:

1. Основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков (случается, что на участке возводится объект, своим видом использования противоречащий разрешенному виду использования – в таком случае необходимо менять вид разрешенного использования земельного участка);
2. Допустимые технико-экономические показатели здания (площадь, высотность, объём, функциональное назначение здания, иные показатели). К примеру, в градостроительном плане земельного участка указана максимально допустимая высота здания в 10 этажей, но собственник построил 11-этажное здание. В таком случае, здание является самовольно построенным объектом и подлежит сносу;
3. Минимально допустимые показатели благоустройства территории (минимальный процент озеленения участка);
4. Минимально допустимое количество парковочных мест на площадку, при чём данный показатель зависит как от зоны, в которой находится земельный участок, так и от общего развития инфраструктуры района;
5. Вопросы пожарной безопасности: в частности, пожарные подъезды к участку, обеспечивающие нормативную нагрузку от машин, ближайшие пожарные отделения, водоёмы;
6. Вопросы подключения инженерных сетей (данный вопрос на начальных этапах, как правило, не берётся во внимание, однако есть вероятность, что, к примеру, для обеспечения объекта противопожарным водопроводом потребуется трубопровод с большим диаметром, чем на данный момент имеется на балансе у снабжающих организаций. В таком случае собственнику земельного участка, возможно, придётся за свой счёт прокладывать трубопровод для того, чтобы обеспечить своей площадке соблюдение градостроительных норм).
7. Ограничения застройки в отношении земельных участков, находящихся в пределах территорий объектов культурного наследия или в зонах охраны (особенно это касается земельных участков, лежащих в пределах исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, в которых установлены Режимы использования земельных участков);
8. Охранные зоны, в которые попадает земельный участок (зоны водных объектов, инженерных сетей, прибрежных защитных полос, особо охраняемых природных территорий, ограничений от аэродромов, вертолётных площадок, особых экономических зон и т.д.);
9. Юридические и экономические обременения на участок: ипотечные обременения, ограничения, связанные с возникновением судебных претензий, временные ограничения при переходе прав собственности, аресты по судебным актам, концессии;

Данный перечень факторов не является окончательным. Также собственник, как правило, сталкивается с проблемами динамично меняющегося градостроительного законодательства. В процессе анализа градостроительных условий данный фактор тоже стоит учитывать и «смотреть в перспективу».

Как проводится анализ градостроительных условий?

Для выявление препятствующих застройке факторов необходимо проанализировать правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, градостроительный план, правила землепользования и застройки, относящиеся к участку, генеральный план, информацию из службы государственной регистрации (росреестра), комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Если участок находится в исторической зоне или на нём расположены объекты культурного наследия, то необходимо установить границы их территорий или характер зоны, в которой он находится. В соответствии с законодательством в границах территории объекта культурного наследия запрещены всякие строительные работы без разрешения КГИОП. Зоны же в свою очередь устанавливают на земельный участок определённые градостроительные требования.

Одним из основных документов, помогающих понять градостроительную ситуацию на участке, является выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (выписка ИСОГД). Услуга по получению выписки предоставляется комитетом по градостроительству и архитектуре. Выписка содержит в себе сведения о функциональном зонировании и территориальных зонах, в которых находится земельный участок. В выписку включены фрагменты правил землепользования и застройки, относящиеся к земельному участку, охранные зоны. Основную часть информации для анализа можно получить из выписки, необходимо только правильно составить запрос в КГА и указать, какие именно разделы из ИСОГД они впишут в рамках оказания услуги. Специалисты нашего центра занимаются получением таких выписок и составлением на их основе градостроительного анализа.

Если объект или земельный участок находятся в Санкт-Петербурге, то важным источником информации при градостроительном анализе является региональная геоинформационная система (РГИС). В ней собрано исчерпывающее количество данных, но её минус в том, что она является сложной для пользователя.

Используя всю вышеперечисленную информацию в анализе, необходимо установить принципиальную возможность возведения предполагаемого объекта на земельном участке, то есть определить, не противоречит ли, например, правилам землепользования и застройки технико-экономические показатели объекта, его функциональное назначение. В ходе анализа выявляются «подводные камни» при строительстве. Например, земельной участок находится в пределах охранной зоны крупных сетей теплоснабжения, или часть земельного участка, попадающего под застройку, находится в пределах территорий объекта культурного наследия. Всё это создаёт запрет на строительство и требует согласований.
Пример фрагмента отчёта по анализу градостроительной ситуации Вы можете посмотреть по ссылке: ссылка. Отчёт подготовлен специалистами ГК «Центр градостроительных проектов».

Источник