Анализ рынка строительства жилья

Жилищное строительство в России резко сократилось

• 

Фото из открытых источников

Как сообщает Федеральная служба государственной статистики (Росстат), в России в первом полугодии 2020 года было сдано 365,9 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах общей площадью 28 млн кв. метров. Фактически в отчетный период введено в эксплуатацию 352,8 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах площадью 26,7 млн кв. м. Таким образом, по сравнению с первым полугодием 2019 года объемы ввода в эксплуатацию жилья сократились на 11,4%.

Среди субъектов РФ наибольшие объемы жилищного строительства (с учетом жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства) осуществлялись в Московской области, где введено 9,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. При значительных объемах жилищного строительства (без учета жилых домов, построенных на земельных участках для ведения садоводства) в первом полугодии 2020 г. наблюдалось снижение ввода жилья в Ленинградской области – на 34,9%, Московской области – на 30%, Ростовской области – на 19,1%, Новосибирской области – на 15,1%, Республике Татарстан – на 5,5%, Свердловской области – на 5,0%, Москве – на 3,8%.

В целом в Сибирском федеральном округе снижение жилищного строительства составило в январе-июне 16,6% (до 2,079 млн кв. м), в Уральском федеральном округе — 9,2% (до 1,813 млн кв. м), в Северо-Кавказском федеральном округе — 7,9% (до 1,201 млн кв. м), в Южном федеральном округе — 7,5% (до 3,572 млн кв. м), в Дальневосточном федеральном округе — 4,7% (до 777,4 тыс. кв. м), в Приволжском федеральном округе — 3,4% (до 6,122 млн кв. м).

Снижение темпов ввода нового жилья в России нельзя назвать неожиданным, оно в целом объясняется коронавирусным кризисом и общими тенденциями в экономике, отмечает член генерального совета «Деловой России» Алим Бишенов. Наиболее очевидное объяснение замедления темпов ввода нового жилья – это перенос сроков сдачи, при этом по большей части само строительство объектов девелоперы старались не приостанавливать. Учитывая, что речь идет уже о купленных, но не полученных пока еще квартирах, можно спрогнозировать, что во втором полугодии застройщики могут столкнуться с замедлением спроса, считает эксперт.

То есть динамика продаж может заметно просесть, поскольку потенциальные покупатели серьезно потеряли в доходах и покупка нового жилья даже с помощью льготной ставки по ипотеке или с применением маткапитала будет затруднительна. Соответственно, сейчас застройщики оказались в ситуации, когда необходимо завершать действующие проекты и искать варианты их эффективной продажи. В связи с этим во втором полугодии принципиально новых крупных проектов жилищного строительства, скорее всего, анонсировано не будет.

Между тем, нельзя сказать что результаты первого полугодия являются крайне негативными для всей отрасли, например далеко не всего регионы РФ показали отрицательную динамику – она отмечается только в 60 из 85 регионов, рост продемонстрировал Санкт-Петербург – ввод жилья за 6 месяцев вырос на 21,8%, Амурская область по вводу достигла 53,8%, также рост можно отметить в Костромской, Брянской, Орловской, Томской и Ульяновской областях, а также в республике Марий Эл.

В целом основной пик замедления был пройден в апреле/мае – в эти два месяца замедление ввода жилья в годовом выражении составило 36,5 и 24,4%, соответственно, в июне, когда ограничения стали постепенно ослабляться темпы спада стали не превысили 6,4%.

Еще можно отметить, добавляет Алим Бишенов, что частное домовое строительство просело чуть заметнее чем строительство многоквартирного жилья, всего за 1 полугодие было построено 105,3 тыс. жилых домов на 14,3 млн кв м что на 17,7% ниже данных за аналогичный период в прошлом году, напомним, что квартир было сдано на 11,4% меньше, чем за первое полугодие 2019 года.

Такое замедление негативно может сказаться на выполнении национальных целей, согласно которым к 2024 объем ввода нового жилья в ежегодном соотношении должен достичь 120 млн кв. м. Учитывая такую просадку, говорит аналитик, есть все предпосылки, что в этом году объем ввода может даже не достигнуть целевых показателей по проекту «Жилье и городская среда» в 88 млн кв м. Он также напоминает, что по итогам 2019 года объем ввода жилья в нашей стране составил всего 82 млн кв. м.

Вообще же падение связано с двумя основными факторами, из которых вытекают менее значимые – это переход на проектное финансирование и пандемия, поясняет эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Из-за эскроу на рынок выходит меньше объектов, а застройщик придерживает наиболее ликвидные предложения. Пандемия ударила как по отрасли в целом, так и по платежеспособности населения, несмотря на то, что ипотечные покупки только увеличиваются.

При таком вводе домов в эксплуатацию и такой экономической ситуации серьезных «качелей» на рынке не будет – люди не смогут выкупать жилье, если темпы роста вводимой в эксплуатацию недвижимости возрастут до тех, что задокументированы нацпроектом. Поэтому прогноз здесь очень прост, говорит Алексей Кричевский, – вместе с восстановлением экономики будет расти экономическая активность населения, но уже не только кредитная, поскольку около 75% новостроек берутся в ипотеку. А вместе с доходами людей – и цены на недвижимость, которые фактически не двигаются уже третий месяц, а на вторичную и вовсе снизились за текущий год на 1,5% в среднем по стране.

Источник

Покупать сегодня или отложить на потом? Аналитика рынка недвижимости в конце 2020 года.

Недвижимость в нестабильной экономической ситуации современных реалий остается наиболее надежным активом. Сейчас это понимают даже те, кто раньше не планировал инвестировать таким образом.

И вот сейчас мы имеем с одной стороны чрезвычайно выгодные ставки по ипотеке, но выросшие цены на недвижимость. С другой стороны, новый скачок курса валют и перспективу второй волны коронавирусной инфекции со всеми вытекающими. Так что же делать? Покупать недвижимость сейчас или подождать развития событий? Отвечают специалисты АН «Владис» .

Поспешить. и выиграть

Снижение процентных ставок и большой спрос на ипотечные кредиты вынудил банки ужесточить требования к заемщикам, а четыре из десятки крупнейших игроков финансового рынка к тому же увеличили сумму первоначального взноса. К примеру, Райффайзенбанк и ФК «Открытие» теперь требуют при покупке вторички и новостроек иметь не менее 20% стоимости объекта в качестве первоначального взноса. Альфа-банк требует того же на готовые квартиры (раньше заемщикам нужно было накопить 15%), а в Промсвязьбанке первоначальный взнос должен составлять не менее 15%, но прекращена программа ипотеки без стартового взноса на новое жилье, которая функционировала до пандемии. Правда, на ипотечные кредиты с господдержкой и процентной ставкой 6,5% данные нововведения не распространяются.

Ипотечные брокеры советуют поторопиться тем, кто собирался приобретать жилье в ближайшее время: программа государственной поддержки действует лишь до 1 ноября текущего года и вряд ли будет продлена, а некоторые банки уже сообщают, что лимиты исчерпаны или на исходе. Желающие взять кредит на льготных и очень выгодных условиях должны поторопиться, чтобы вскочить в последний вагон.

Будут ли цены падать?

Поскольку весной и в начале лета рынок жилья не пользовался особой популярностью, застройщики, чтобы сохранить активы, вынуждены были повысить цены на квадраты на 6-8%. И в перспективе на понижение вряд ли стоит рассчитывать. Во-первых, выросла себестоимость строительных работ, во-вторых, перемены в долевом строительстве, в-третьих, выросшая доступность ипотечных кредитов, и в-четвертых, необходимость восстановить докарантинный спрос – вот основные факторы, которые скажутся на стоимости квадратных метров. И это лишний аргумент в пользу покупки новостроек именно сейчас.

То же самое касается и тех, кто хотел бы продать жилье по договору о переуступке прав. Если вы приобрели квартиру на стадии котлована, а дом еще не сдан, но вы уже планируете продать жилье, эксперты советуют это делать до того, как грянет вторая волна коронавируса. Во-первых, сейчас спрос подогревают льготные условия по ипотеке, а во-вторых, есть покупатели, которые планировали приобретение недвижимости, но не успели до всеобщей самоизоляции.

Что касается вторичной недвижимости, здесь сложилась иная ситуация: многие продавцы, напуганные пандемией и неясными перспективами, просто сняли свои лоты с продажи. Но в перспективе они снова выложат их на рынке, как и многие из тех, кто сдавал жилье в аренду и остался без арендаторов из-за кризиса и пандемии. То есть в ближайшей перспективе рынок вторичного жилья станет гораздо разнообразнее, чем сейчас, поэтому покупателям имеет смысл немного подождать. При этом серьезных скидок в дальнейшем ждать не стоит, и если вы собираетесь брать жилье в ипотеку, то стоит помнить о том, что программа господдержки вскоре заканчивается, и процентные ставки по кредитам возрастут. Так что если играет роль финансовый фактор, а не широта выбора, то и с покупкой на вторичке стоит поторопиться. Более того, стоимость действительно ликвидных объектов с хорошей планировкой и транспортной доступностью будет стабильно расти, урвать за бесценок такое жилье невозможно.

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Специалисты с недоверием относятся к всплеску спроса на рынке недвижимости и не советуют бросаться в омут с головой тем, кто желает инвестировать в эту сферу. Они отмечают, что перспективы жилищного рынка – весьма смутные, рынок коммерческой недвижимости – слишком сложен, здесь золотую рыбку удается поймать только профессионалам. И лишь рынок загородной недвижимости после изоляции обрел второе дыхание. Просидев несколько месяцев запертыми в четырех стенах, люди резко пересмотрели свое отношение к дачам, и те, кого раньше совершенно не тянуло к земле, сейчас не прочь обзавестись десятью сотками. Немало перспективных проектов предлагают девелоперы, специализирующиеся на загородном строительстве – коттеджные поселки, таунхаусы и т.п. Но чтобы вложиться в действительно перспективный проект, необходимо обладать определенным опытом и чутьем.

Некоторые эксперты отмечают, что получить доход от инвестиций еще не поздно. Здесь может сыграть роль то, что определенный процент граждан по-прежнему не решается вернуться к поискам жилья, опасаясь нового кризиса и новой волны пандемии. Кроме того, правило «выше риски – выше доходность» тоже продолжает выполняться. В частности почти беспроигрышным вариантом является покупка недвижимости под сдачу в аренду – пассивный доход от недвижимости обычно приносит больше, чем деньги, положенные на вклад в банке.

Однако инвесторам стоит помнить, что если ценные бумаги или золото можно обратить в деньги практически моментально, то с недвижимостью, какой бы высокой ликвидностью она ни обладала, понадобится несколько недель, а то и месяцев, прежде чем на руках у продавца окажутся живые деньги.

Источник

Постпандемия-2020: как изменился рынок недвижимости

Фраза «мир никогда не будет прежним» уже стала девизом 2020 года. Ощущения того, что мир переживает невероятные события, и ожидание серьезных перемен есть у большинства жителей Земли.

Пандемия и карантин вызвали не только страх, ощущение беспомощности и неуверенность в завтрашнем дне, но и сильнейший мировой экономический кризис. По прогнозам МВФ, падение мирового ВВП составит 4,9%, для сравнения: в 2009 году было 0,08%. В России Минэкономразвития прогнозирует падение ВВП на 4,8%.

Источник кризиса

Карантинные ограничения стали и причиной текущего кризиса, и главным отличием от других — никогда еще в новейшем времени пандемия не приводила к экономической депрессии. Схема ее развития такова: правительство ограничивает деятельность сфер бизнеса, связанных с массовыми контактами людей (розничная торговля, общественное питание, пассажирские перевозки, туризм). Компании в этих отраслях полностью или частично прекращают работу. Перестают закупать сырье и материалы, потреблять энергию и топливо, сокращают зарплаты и увольняют сотрудников. Далее по цепочкам также сокращается бизнес их поставщиков, и кризисные явления очень быстро, как огонь в сухом лесу, распространяются по экономике.

Место основного удара

Где же здесь недвижимость? А вот тут — прямо в эпицентре пожара. Большая часть коммерческой недвижимости используется для бизнеса, связанного с физическим присутствием клиентов. Магазины, рестораны, кинотеатры, спортивные залы, торговые центры, гостиницы — именно они пострадали в первую очередь и больше остальных. На фоне заморозки и падения оборотов часть игроков уже стали банкротами, а часть не могут платить аренду по докризисным ставкам.

Сейчас, когда большая часть ограничений снята, происходит восстановление рынка. Сколько времени на него потребуется и какая часть игроков сможет выжить в новых условиях, сложно сказать. По данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения во втором квартале упали на 8%, а ВВП — на 9.6%. Восстановление не будет быстрым, а значит, мы попадем в новую реальность, где надо меньше магазинов, гостиниц, офисов и квартир. Падение спроса на недвижимость закономерно приведет к падению цен.

«Мир никогда не будет прежним»

Кроме собственно экономического кризиса карантин вызвал серьезные сдвиги в обществе, в поведении людей. Оставим социологам и психологам актуальные темы — ценность человеческой жизни, COVID-паранойя и диссидентство, пандемический сепаратизм и проблемы совместной изоляции. Для недвижимости важны изменения в образе жизни и в потребительском поведении. Даже не сами изменения, а их глубина и скорость. Карантин вызвал бум удаленной деятельности — люди дистанционно работают, покупают, общаются, занимаются с тренерами и даже ходят в музеи. Пандемия ускорила эти тренды в разы, сделав массовыми, причем настолько, что они уже начали влиять даже на такой инертный сегмент, как рынок недвижимости. Сочетание этих изменений с экономическим кризисом лежит в основе приведенного ниже прогноза.

Офисная недвижимость

Значительная часть офисного рынка РФ находится в Москве, поэтому речь в большей степени о ней. В начале года ничего не предвещало беды — рынок продолжал стагнировать, как и последние пять лет, девелопмент был относительно небольшой, даже образовался дефицит предложения в сегменте высококачественных офисов. Пузыря и близко не было — он сдулся еще в 2009 году, а 2014–2015 годы окончательно «приземлили» ставки. Если бы сейчас был «обычный» кризис, то падение стало бы незначительным — до 10%, но вмешалась удаленка. Она существовала и раньше, но, скорее, как нечто экзотическое и продвинутое — для айтишников или фрилансеров. Буквально за недели на нее массово перешли все — от мелкого бизнеса до крупных компаний и государственных органов. Теперь для офисного рынка самый важный вопрос: сколько сотрудников компании вернут обратно в офисы? Несомненно, большую часть, но для серьезных потрясений рынка достаточно оставить дома всего 10% сотрудников. К этому добавятся сокращения персонала, оптимизация офисов и рабочих мест, использование гибких офисов, что в итоге может привести к росту вакантных площадей в разы и к падению ставок в 2021 году до 20%. Падение будет неоднородным, наибольшее в среднем и верхних ценовых сегментах.

Торговая недвижимость

Ситуация в торговой недвижимости в начале года во многом была схожей с офисной. Рынок стагнировал, новое строительство велось на минимальных уровнях, дефицит площадей наблюдался в ограниченном количестве самых посещаемых ТЦ и торговых коридорах. Определенные точки роста, такие как формат «магазин у дома» или фуд-холл, ничего принципиально не меняли. Интернет-торговля, составившая в 2019 году всего 5,3% розничного товарооборота, оказывала негативное влияние только на отдельные категории магазинов. При среднегодовом росте около 20% за пять лет онлайн-магазины вряд ли смогли бы в ближайшее десятилетие составить конкуренцию офлайну. Внезапно пандемия создала новую реальность. В марте количество заказов через интернет выросло в разы и уперлось в пропускную способность инфраструктуры доставки — задержки в несколько дней и даже неделю стали нормой. Люди покупали буквально все — от еды из ресторанов до игрушек, от одежды до продуктов. Интернет-ретейлеры значительно нарастили базу клиентов, развернули логистическую инфраструктуру, потребители установили приложения, привыкли ими пользоваться.

По мере снятия ограничений клиенты вернулись в офлайн, темпы роста e-commerce замедлились, но уже можно сказать, что рост рынка доставки продуктов питания и еды из ресторанов будет выражаться трехзначными цифрами. На фоне падения розничного товарооборота такое перераспределение снизит спрос на помещения для ретейла, хоть и не так значительно, как кризисное сокращение торговли. В итоге все это может привести в 2021 году к падению ставок на торговую недвижимость на 5–15%.

Что касается ситуации по сегментам, по аналогии с офисами в объектах экономкласса быстрее будет расти количество вакантных площадей, средний ценовой сегмент упадет сильнее всего, верхний — меньше. Продолжится перераспределение посетителей из ТЦ со слабой концепцией в концептуальные ТЦ. Развитие новых офлайн-форматов затормозится.

Склады и производство

Из коммерческой недвижимости этот сегмент пострадал меньше всего. Несомненно, кризис затронет и его, ставки уже начали снижаться, особенно на небольшие объекты среднего и нижнего уровней — в 2021 году они упадут на 10%. Качественные проекты, которые последние годы пользовались спросом со стороны ретейла и интернет-торговли, будут падать незначительно или не падать вообще — спрос сохранится и даже вырастет. Ведь для выполнения онлайн-заказов требуется логистическая инфраструктура: распределительные центры, фулфилмент-центры — центры обработки товара, дарксторы — склады-магазины. Эти форматы станут драйвером роста.

Жилая недвижимость

Карантин повлиял на рынок жилья разнонаправленно. Арендный рынок, как самый гибкий, сразу отреагировал падением в 10–20% — арендаторы стали меньше зарабатывать и не в состоянии платить по старым ценам.

Рынок аренды загородного жилья, наоборот, взлетел, некоторые объекты, особенно премиальные, подорожали в разы. Интерес к покупке также вырос, но рост продаж будет относительно небольшим — на десятки процентов, в условиях падения доходов его потенциал ограничен. Даже возможность перехода на удаленную работу не решит основную проблему, ограничивающую рынок загородного жилья, — отсутствие инфраструктуры. В таких условиях рост цен возможен только в отдельных удачных проектах. В общем, рынок останется на предыдущих уровнях.

В марте, в начале кризиса, количество сделок купли-продажи квартир выросло. Это обычная реакция на девальвацию, тем более было ожидание роста ипотечных ставок. В такой ситуации застройщики активно торгуют, постепенно повышая цены. Продлиться долго ей не дал карантин, после его введения рынок замер, сделки в апреле упали на 44%. По мере отмены ограничений рынок стал оживать, серьезную поддержку оказывает госпрограмма дотирования ставок кредита до 6,5%. Цены на новостройки в Москве продолжают повышаться, в остальных регионах движение разнонаправленное.

Как станет развиваться ситуация, пока неясно, все зависит от глубины падения и скорости восстановления реальных располагаемых доходов населения. Если их динамика будет в 2020 году в рамках прогнозируемых минус 3,8%, а в 2021-м — плюс 2,8%, то на фоне снижения учетной ставки, а также сокращения строительства цены на квартиры продолжат расти. Рост может быть неустойчивым и неравномерным по регионам, но общий тренд на повышение сохранится.

Источник