Анализ рынка строительства частных домов

Убийственная статистика по загородным домам или почему так дорого?

Почему застройщики разучились качественно строить и ломят неадекватные цены?

Статистика по московской области даёт нам данные, которые с некоторыми оговорками можно транслировать на весь рынок загородного российского строительства.

Принимая решение о покупке загородного дома, покупатели хотят дом для постоянного проживания, который по стоимости равен московской квартире стоимостью около 10 млн. рублей , но даёт более высокий уровень жизни.

Плюсы своего дома очевидны: воздух чище , природа ближе , можно завести небольшой огород, а также отсутствуют соседи за стеной. Из минусов : отсутствие инфраструктуры, выше стоимость содержания дома , необходимость иметь автомобиль и долгая дорога на работу.

Предложения, которые соответствуют качеству – это сегмент бизнес/премиум, и при этом превышают бюджет в 10 млн. в разы. Таунхаус будет стоить 13 млн. рублей , а коттедж перешагивает черту в 30 млн. рублей. Покупатели разочарованы в качестве застройки и адекватности цен на дома, а ожидания не соответствуют предложениям.

И даже если вы нашли недорогой вариант, то следует предостеречь покупателей от приобретения недорогой недвижимости в дорогих посёлках , цена за их коммунальное обслуживание легко может превысить 12 -15 тыс. рублей в месяц . Для комфорт-класса – это 4-5 тыс. рублей в месяц.

60% покупателей участков без подряда не могут найти подходящий готовый дом, а ещё 30% покупают землю из-за невозможности купить коттедж или таунхаус.

Чуть ближе к ожиданиям покупателей находится комфорт-класс — дуплексы и таунхаусы, средняя цена которых составляет 70-80 тысяч рублей за квадратный метр.

Самым недорогим вариантом покупки недвижимости с подрядом будет квартира в малоэтажном доме стоимостью в 4,7 млн. рублей.

К чему это привело?

Ниже приводим сводную статистику по данным компаний “Optiland” и “Инком”:

96% продаж загородной недвижимости в 2019 г. пришлось на участки без подряда (УБП). В настоящее время на рынке представлено примерно 800 поселков из них 65%-73% — участки без подряда. Из них не более 20% с коммуникациями и минимальной инфраструктурой .

При этом в докризисный период предложение с застройкой составляло 80% рынка.

Доля невостребованных проектов составляет — 58% , говорит глава «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов, а в 2018 году было 70%(!) .

При этом среди проектов с продажей «пустых» земельных участков медленно продаются только 10% (данные «Optiland»). Таким образом ситуация с покупкой земли гораздо лучше , нежели продажа участков с подрядом.

В данной ситуации виноваты застройщики, которые продолжают вести бизнес, как в период «нулевых» , когда продать можно было все, что угодно и очень дорого .

В таких условиях альтернативой становится приобретение земли и самостоятельное строительство дома. Ниже сделаем расчет на предмет выгоды самостоятельного строительства дома.

Сколько стоит участок?

Стоимость “сотки” в пределах 30 километрах от МКАД в среднем составляет 450 тысяч рублей . Небольшой участок в организованном посёлке с площадью в 6 соток обойдётся в 2 миллиона 700 тыс. рублей , это без затрат на подключение к сетям (примерно 150 000 рублей) . И при этом нужно построить дом.

Сколько будет стоить дом?

Технологий строительства много, но дом для постоянного проживания с ликвидной стоимостью целесообразнее строить из надежных материалов, как минимум из газобетона , при этом стоимость дома площадью 100 кв.м . составит около 1,7 млн. рублей .

Отделочные работы в среднем стоят в районе 10 тысяч рублей за кв.м и обойдутся ещё в 1 млн. рублей . Суммарно с покупкой земли, подключением к сетям (150 т.р.) и инженерным обеспечением (450 т.р.) – около 6 млн . рублей, без учета мебели и домашней техники.

Данное решение, в 2 раза дешевле покупки таунхауса , что далеко не идеал загородной жизни и в 5(!) раз дешевле коттеджа.

Даже при строительстве дома по самой дорогой технологии из клееного бруса — стоимость дома будет около 8 млн. рублей, что вполне соотносится с пожеланиями покупателей.

Сравнительная таблица стоимости строительства дома из различных материалов на 2019 год.

Выводы.

Фактически, сейчас есть нехватка качественного и объективно оценённого предложения по готовым домам разного формата.

Это следствие неумения застройщиков работать на рынке , который не растёт сам по себе, а требует изучения потребностей и понимания ожиданий покупателей.

Рынок и потребители требуют изменения технологий и подходов к строительству , вместо копирования шаблонных непродуманных вариантов. Конечно, это не характеризует всех застройщиков, но статистика говорит сама за себя.

Кроме того, следует понимать, что и уровень финансовой и технической грамотности покупателей сильно вырос , что не может ни радовать и в итоге должно привести к снижению цен и росту качества .

Аналитическая информация взята из исследований портала Индикаторы рынка недвижимости: исследование №1 , исследование №2 .

Средние стоимости строительства расcчитаны на основе следующих данных: ссылка №1 , ссылка №2 , ссылка №3

Источник

Системный маркетинговый анализ малоэтажного строительства – поиск оптимального решения

По материалам I Всероссийского форума «Малоэтажное строительство в России»

Илья Никулин, генеральный директор консалтинговой группы «Текарт»

В своем выступлении на I-м Всероссийском форуме «Малоэтажное строительство в России» Илья Никулин представил многофакторный, во многом – стратегический анализ текущей ситуации и перспектив рассматриваемого сектора.

Разбор по понятиям

Определение термина малоэтажного жилья сегодня довольно размыто. Тем не менее, чтобы хоть как-то ориентироваться во всем многообразии реализуемых форматов, стоит выделить три базовых типа:

• индивидуальное жилье — отдельно стоящие жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи (коттедж, частный дом)
• блокированное жилье — дома, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену и расположен на отдельном земельном участке
• многоквартирное жилье — совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования.

От общего к частному

Из 80 млн квадратных метров ежегодного ввода жилья в России (усредненный показатель) – только 4% или 3 млн кв метров — это доля организованного малоэтажного домостроительства. Все остальное в сегменте малоэтажного жилья — частное домостроение. При этом, по итогам 2017 года, в структуре ввода организованного малоэтажного жилья 91% всех площадей приходится на многоквартирные дома до 3-х этажей, и только 6% — индивидуальные дома. Таунхаусы и прочие близкие разновидности занимают 3%.

В рамках концепции

Организованная застройка в России развивается в рамках различных концепций. В качестве развития территории это может быть редевелопмент промышленных зон и территорий с аварийным жильем, или просто уплотнение существующей застройки. По комплексным освоением территорий сегодня принято понимать проекты по развитию городских территорий (особенно окраин), оздоровительно-рекреационные проекты, автономные жилые поселки, моногорода и вахтовые поселки, города-спутники крупных агломераций.

На данный момент многие исследователи, работающие в сфере маркетинга и градостроительства, убеждены, что наиболее перспективным направлением является именно комплексное освоение территорий – строительство жилых и нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Например, 60% новостроек в Москве и Санкт-Петербурге относятся к проектам комплексного развития территорий.

Как правило, для таких проектов характерны довольно большие объемы площадей — до 100 тысяч кв. метров строящегося жилья, а также единый архитектурный подход и концепция маркетинга.

Если заходить еще глубже, то в рамках комплексного освоения наиболее перспективным и хорошо развивающимся сейчас является развитие городских окраин. Основные преимущества таких проектов известны – при территориальной близости к городу эти проекты могут развиваться по другим нормативам, иметь свой масштаб, более низкую себестоимость, поддержку властей.

Пригородная зона крупных и средних городов является лидером по размещению основной части объемов организованного малоэтажного жилья в России.

Илья Никулин: «Однако даже преимущества пригородной застройки не являются залогом успеха. Объемы строительства коттеджных поселков в стране очевидно замедляются. В настоящий момент на территории России заявлено чуть более 1000 так называемых «коттеджных поселков». Но большая часть из них не является объектами строительства. Зачастую это земельные участки с различной степенью готовности строящихся объектов. 39% поселков приходится на московский и питерский регионы, 3% из которых – это застройка многоквартирными домами. Например, во втором квартале 2018 года в Московской области появилось 18 поселков, но только три из них имеют застройку — коттеджи или малоэтажные дома».

Моноперспективы

Довольно интересным является направление развития моногородов, поселений, построенных вокруг крупного предприятия. В качестве примера можно привести проект в Волгоградской области — поселок «Дубовая роща» у завода «Евросила». В настоящее время правительство реализует программу «Комплексное развитие моногородов», чья цель — увеличение к 2025 году числа рабочих мест, не связанных с градообразующими предприятиями. А речь идет, между тем, о 39 моногородах, в которых проживает примерно 14 млн. человек.

Малоэтажная агломерация

До 2030 года основным направлением пространственного развития России станет увеличение насыщенности человеческого капитала, инфраструктуры и ресурсов в больших городах и создание двадцати агломераций с численностью населения более 1 млн человек каждая. Фактически, в стране может появиться не 20, а даже 30 агломераций, сформированных по принципу городов-спутников региональных центров. Именно города-спутники еще одна перспектива развития малоэтажной застройки.

Движение на юг

Оздоровительно-рекреационные проекты будут развиваться преимущественно в Краснодарском и Ставропольском краях и республике Крым. Спрос на жилье в районе российских курортов растет с 2014 года, и очередной всплеск был отмечен профессиональным сообществом на территории Крыма — после открытия моста. Также важно отметить, что региональные власти указанных регионов планируют ограничить высотное строительство на территории городов-курортов черноморского побережья.

Цена вопроса

Основные статьи затрат в строительстве малоэтажного жилья – конструктив здания (45-65%). Инфраструктур проекта – от 10 до 50%. Затраты непосредственно на землю – 5-25%. Очень высокое влияние на стоимость земли оказывает его расположение относительно больших центров города. На слайде представлены цифры, обобщенные в целом по стране.

От 45 до 60% вложений в итоговой стоимости проектов занимают технологии и конструктив. Причем на материалы приходится 55-65%, на работы 35-40%.

Илья Никулин: «Если сравнивать технологии строительства, то мы свели наиболее распространенные виды в одну наглядную инфографику, в которой видно зависимость сроков и стоимости в зависимости от технологии.

Здесь важно обратить внимание на развитие так называемого индустриального домостроения. Несмотря на активное продвижение технологий оно пока занимает 4,25% в общем объеме малоэтажного строительства, хотя позволяют на 10-20% сократить стоимость здания по сравнению с традиционными технологиями. В целом, структура малоэтажного домостроения по конструкции стен показывает преобладание кирпича – в многоквартирном это 56%, в индивидуальном – 33%».

В качестве обобщения

Итак, малоэтажное строительство наиболее востребовано в рамках концепции развития территории на окраинах крупных и средних городов. Внимание государства к развитию моногородов и городских агломераций вероятно будет стимулировать развитие в них жилищного строительства.

Основным трендом в типах застройки за последние 10 лет является мультиформатный комплекс, который сочетает в себе сразу несколько форматов застройки: индивидуальную, сблокированную и многоэтажную застройку с квартирами.

Наиболее популярной технологией и материалом строительства пока остаются кирпич и газобетон. При этом за счет всех компонентов и параметров проекта разница в ценах на здание не очень большая. Например, разница между кирпичным домом и деревянным каркасом может составить 25% в пользу последнего. Индустриальное малоэтажное строительство (панельные и объемно-модульные технологии) позволяет сократить стоимость строительства «под ключ» на 10-20% по сравнению с традиционными технологиями (кирпич, камень, дерево).

Илья Никулин: «Разницу в стоимости проекта малоэтажной застройки в зависимости от расположения определяют затраты на землю и инфраструктуру. Стоимость конструктива (материалы, возведение) незначительно различается в зависимости от локации.

Значительное влияние на стоимость проекта оказывает удаленность строительной площадки от «центра». При том, что стоимость земли загородом в 70-80% ниже, чем в городе, стоимость проекта может вырасти на 20-50% из-за необходимости проведения коммуникаций и строительства социальной инфраструктуры.

Мы попытались сбалансировать все факторы себестоимости и представить их в инфографике.

В целом, на конференции мы показали очень обобщенные результаты, фактически – стратегические направления развития сегмента. Сегодня мы формируем платформу, на основании которой можно будет увидеть более глубокие обобщения и выводы».

Содержание доклада основано на многолетнем опыте исследований «Текарт» в отрасли малоэтажного домостроения и анализа сопутствующих рынков (строительные материалы и технологии, недвижимость, инфраструктура и коммуникации и т. д.).

Источник