Анализ объектов незавершенного строительства

Экспертиза и Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства – это процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости: заводов, зданий, сооружений, многоквартирных домов (недостроев). При оценке незавершенного строительства учитывается износ, инженерное обеспечение объекта, являющиеся важнейшим составным элементом исходно-разрешительной документации – это те утвержденные различными коммунальными службами и инстанциями возможности подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения, без которых вести строительство просто невозможно. Как правило, все условия по инженерному обеспечению строящихся объектов обладают ограниченным сроком действия – а именно, периодом в пять лет. Если срок исходно-разрешительной документации закончился, или планируется вовсе изменить структуру объекта с изменением инженерного обеспечения, то это потребует дополнительных затрат. Это также учитываются в итоговой стоимости.

Наименование объекта	Площадь кв. м.	Стоимость работ
Здания и сооружения	до 70	20 000 р.
	71-90	25 000 р.
	91-150	30 000 р.
	151-300	45 000 р.
	301-500	55 000 р.
	501- 1 000	65 000 р.
	от 1011	75 000 р.

Внимание: сроки и стоимость зависят от сложности объекта,более подробную информацию можно получить у специалистов экспертно-правового центра Топ Эксперт

КЛАССИФИКАЦИЯ СТРОЕНИЙ, ПРИМЕНЯЕМАЯ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:

• Жилые строения.
• Промышленные здания и здания прочих типов.
• Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
• Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
• Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
• Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
• Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).

Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации. Однако в последнее время интерес к оценке незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом. Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость.

Оценка незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:

• Перед покупкой или продажей недостроенного объекта. Причем, инициатором экспертизы может быть как собственник объекта, так и заинтересованный покупатель.
• При переоценке основных средств. Переоценку выгодно осуществлять, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась. Это позволяет сэкономить на налоговых выплатах, причем зачастую – весьма ощутимо.
• При оформлении объекта в качестве взноса в уставной капитал предприятия.
• При подготовке пакета документов для презентации предприятия и его активов потенциальным инвесторам.
• Для получения кредитных средств под залог оцениваемого объекта.
• При возобновлении строительства.
• При решении вопроса о демонтаже объекта.

Оценка незавершенного строительства – довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук. Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.

ДОКУМЕНТЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ПРЕДСТАВИТЬ СПЕЦИАЛИСТУ ПО ОЦЕНКЕ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

• Инвестиционные договоры.
• Сметы.
• Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
• Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.

К документам второй группы относятся:

• Проектно-сметная документация.
• Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
• Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.

ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ОЦЕНКЕ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:

• Подписание договора на проведение оценочных мероприятий между инициатором проведения анализа и организацией (или экспертом), проводящим оценку. В договор обязательно должно быть включено задание на оценку.
• Организация сбора данных, необходимых для проведения оценочных мероприятий, и последующий их анализ.
• Проведение оценочных мероприятий, определение подхода и методик проведения оценки, производство требующихся расчетов.
• Обобщение результатов использованных методик и формирование конечной величины стоимости оцениваемого объекта.
• Формирование отчета о проведенной оценке.

Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации. В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:

• Описание оцениваемого объекта незавершенного строительства.
• Подтверждение имущественных прав на оцениваемый объект.
• Цель проведения оценочных мероприятий.
• Прогнозируемые пути применении полученных результатов оценки, а также ограничения, связанные с этим.
• Вид определяемой стоимости.
• Дата проведения оценочных мероприятий.
• Сроки проведения оценочных мероприятий.
• Существующие ограничения и допущения, на которые ориентируется специалист, проводящий процедуру оценки.

После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя. На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты. Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.

На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:

• Описание основных фактов и сформулированных экспертом выводов, включающее общие данные об оцениваемом объекте, результаты использованных для вычислений методик и итоговую стоимость оцениваемого объекта.
• Задание на оценку, оформленное в соответствие с требованиями, предъявляемыми Федеральным стандартом оценки.
• Сведения об инициаторе экспертизы и о специалисте, производящем оценочные мероприятия.
• Ограничения и допущения, которые использовал специалист по оценке.
• Использованные стандарты, регламентирующие оценочную деятельность.
• Качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта незавершенного строительства.
• Описание исследования конъюнктуры раздела рынка, соответствующего оцениваемому объекту.
• Подробное описание процедуры произведенной оценки в области применения сравнительного, доходного и затратного подходов. Данный раздел должен содержать обоснование применения или отказа от конкретного подхода.
• Результат согласования полученных результатов.

Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.

ВОПРОСЫ, НА КОТОРЫЕ ОТВЕЧАЕТ СПЕЦИАЛИСТ ПО ПРОИЗВОДСТВУ ОЦЕНКИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

• Во сколько может быть оценен данный незавершенный строительный объект?
• Какое количество денежных инвестиционных средств необходимо вложить, чтобы завершить строительство оцениваемого объекта?
• Какова экономическая и инвестиционная привлекательность района, в котором расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
• Какова предполагаемая рыночная стоимость оцениваемого объекта в том случае, если он будет завершен?
• Целесообразно ли произвести завершение строительства?
• Какова ликвидационная стоимость незавершенного объекта?
• Что выгоднее с экономической точки зрения – завершить строительство или демонтировать объект?
• Какова экологическая ситуация в районе, где расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
• Каковы геологические (сейсмические) характеристики района, в котором находится незавершенный объект?
• Какова балансовая стоимость оцениваемого объекта незавершенного строительства?
• Какие разрушения и дефекты появились на объекте незавершенного строительства за время консервации?
• Каким образом обнаруженные недостатки повлияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта?
• Какова инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта незавершенного строительства?
• Соответствует ли оцениваемый объект общему плану застройки района, в котором он находится?
• Отвечает ли функциональное предназначение оцениваемого объекта потребностям жителей района, в котором он находится?

Уточняйте интересующий Вас вопрос по контактному телефону:

+7 (495) 127-09-35
+7 (916) 435-72-27

Консультация специалиста в офисе рядом с м. Охотный ряд осуществляется по предварительной записи с целью выбора наиболее удобного времени для Вас!

С Уважением,
Коллектив ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОГО ЦЕНТРА «TOP EXPERT».

Источник

Анализ эффективности вложения средств в объект незавершенного строительства

Появление большого количества объектов незавершенного строительства явилось следствием сложных экономических условий, возникших в процессе распада Советского Союза и последовавшими за этим экономическими реформами. Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоставимы с их бюджетами. Все это говорит об огромном инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства. Кроме того, кризис 2008 года вызвал на жилищном рынке России почти полную остановку массового жилищного строительства, чреватую потерей достигнутой мощности строительного комплекса на долгую перспективу. Предшествующее кризису бурное развитие рынка российской недвижимости привело к появлению огромного числа новых проектов в сегментах жилой и коммерческой недвижимости, находящихся сегодня на различных стадиях реализации. При этом преобладающее большинство этих проектов финансировалось застройщиками за счет использования кредитов, что в сегодняшней ситуации крайне затруднительно.

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свои проекты.

Незавершенные строительством объекты повисли на балансах российских предприятий, большинство из которых не имело оборотных средств для ввода этих объектов в эксплуатацию. В такой ситуации строительным организациям пришлось приостановить работы и консервировать объекты. Результатом этого явилось то, что ряд объектов оказались несоответствующими современным требованиям и их достройка для планировавшегося ранее использования оказалась экономически бессмысленной. С экономической точки зрения законсервированные объекты представляют собой замороженные финансовые средства, требующие вовлечения в хозяйственный оборот. Решение этого вопроса является важным и для развития территорий областей. Достаточно сказать, что из всего объема объектов незавершенного строительства только на землях городских территорий находится 51,5 % объектов. Это значит, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой не развиваются и не дают никакой экономической отдачи.

Чтобы вернуть хоть часть вложенных средств, многие предприятия готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более надежным собственникам. Таким образом, многие объекты незавершенного строительства вовлекались в хозяйственный оборот при приватизации и купли-продаже предприятий или пакетов акций посредством внесения этих акций в уставной капитал вновь создаваемых предприятий. Важно отметить, что во всех упомянутых случаях требовалось определение стоимости объектов незавершенного строительства. Для этого необходима соответствующая рыночным условиям методика экономической оценки объектов незавершенного строительства, учитывающая специфику и отвечающая стоящим задачам активизации рынка объектов незавершенного строительства.

Преобладающая практика применения только затратного подхода в оценке объектов незавершенного строительства не может считаться полной, достоверной оценкой, поэтому требуется использование иных баз оценки, что позволило бы активизировать рынок объектов незавершенного строительства. При существующем использовании объекты незавершенного строительства не могут быть использованы, поскольку они не способны к функционированию в существующем виде. Следовательно, говоря о коммерческой привлекательности таких объектов, необходимо также говорить и об их инвестиционной привлекательности, поскольку для доведения незавершенных строительством объектов до состояния, в котором их можно использовать, необходимо вложение средств на завершение строительства. Отсюда можно сделать вывод, что определение стоимости объектов незавершенного строительства полностью соответствует понятию «инвестиционная стоимость». Согласно федеральным стандартам оценки, инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Если речь идет об оценке стоимости незавершенного строительством объекта, то правильнее было бы говорить об оценке его инвестиционной стоимости применительно к использованию этого объекта определенным инвестором в своих интересах [1].

На рынке объектов незавершенного строительства действуют особые процедуры при оценке, продаже объектов. Здесь сильна роль государственного регулирования, причем возможны изменения и целевого назначения недостроенного объекта, и первоначального плана застройки. Сегодня незавершенное строительство массово присутствует на рынке долевого строительства, функционирующем на принципах кредитования под незавершенное строительство. В современной практике для привлечения средств инвесторов применяется схема долевого строительства жилья. В этом случае объекты незавершенного строительства являются строящимися и выступают на рынке жилой недвижимости наряду с объектами нового строительства, готовыми к продаже.

Оценка эффективности проекта по инвестированию средств в объект незавершенный строительством представлена на рис. 1.

Рис. 1. Схема оценки проекта по инвестированию средств в объект незавершенного строительством

Таким образом, основными критериями, которыми должен руководствоваться инвестор при вложении средств в объект незавершенного строительства, являются: наличие обоснованного варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта; положительный результат абсолютной эффективности проекта, т.е. обязательное условие, чтобы затраты всех видов были меньше, чем совокупные результаты проекта; обеспечение эффективности проекта для каждого участника инвестирования; наличие соответствующего состава участников и схемы финансирования.

Для покупателя объекта незавершенного строительства стоимость покупки складывается из двух составляющих – цены покупки объекта и стоимости завершения строительства. Именно поэтому необходимо провести экспертизу и фактической стоимости выполненных работ, и сметной документации, а зачастую подробную смету проекта необходимо просто составить. И это всегда большая и недешевая работа. Опыт экспертной работы показывает, что в среднем в каждом втором случае полный расчет сметной стоимости строительства конкретного объекта, а не аналога, отсутствует, а в 40% он существенно недостоверен. Фактически понесенные затраты всегда завышены, причем минимум на 15 %, а встречается и на 100 %.

Важнейшим фактором стоимости завершения работ является анализ правоотношений продавца объекта с другими участниками строительства, в особенности с проектировщиками, подрядчиками и поставщиками. Может выясниться, что многие выполненные работы не оплачены или, наоборот, оплаченные работы не выполнены. Полный анализ взаимных обязательств также должен быть проведен на стадии оценки стоимости объектов, так как зачастую невыгодно (а бывает и невозможно) произвести замену проектной организации, подрядчиков и поставщиков.

В структуре управления собственностью отдельное место занимает принятие решений о приобретении и продаже объектов незавершенного строительства. Статус таких объектов, их стоимость, а также логика управления ими во многом определяют эффективность инвестиций и динамику развития инфраструктуры отдельных регионов и государства в целом.

Можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства с точки зрения экономической эффективности имеют существенные особенности, что требует анализа основных инвестиционных параметров. Такой анализ должен выступать в качестве обязательного этапа, предшествующего инвестированию.

1. Федеральными стандарты оценки: ФСО № 1, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256; ФСО № 2, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255; ФСО № 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

2. Инвестиционные параметры незавершенных строительством объектов и оценка их стоимости посредством определения эффективности инвестиционных проектов / Железный В.Б. // учеб. пособие — М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. – 67 с.

3. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости / Н.Е. Симонова // учеб. пособие – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2006. – 448 с.

4. Оценка недвижимости / Тарасевич Е. И. СПб.: СПбГТУ, 1997. 422 с.

Источник