Анализ незавершенного строительства у заказчика

Анализ эффективности вложения средств в объект незавершенного строительства

Появление большого количества объектов незавершенного строительства явилось следствием сложных экономических условий, возникших в процессе распада Советского Союза и последовавшими за этим экономическими реформами. Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоставимы с их бюджетами. Все это говорит об огромном инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства. Кроме того, кризис 2008 года вызвал на жилищном рынке России почти полную остановку массового жилищного строительства, чреватую потерей достигнутой мощности строительного комплекса на долгую перспективу. Предшествующее кризису бурное развитие рынка российской недвижимости привело к появлению огромного числа новых проектов в сегментах жилой и коммерческой недвижимости, находящихся сегодня на различных стадиях реализации. При этом преобладающее большинство этих проектов финансировалось застройщиками за счет использования кредитов, что в сегодняшней ситуации крайне затруднительно.

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свои проекты.

Незавершенные строительством объекты повисли на балансах российских предприятий, большинство из которых не имело оборотных средств для ввода этих объектов в эксплуатацию. В такой ситуации строительным организациям пришлось приостановить работы и консервировать объекты. Результатом этого явилось то, что ряд объектов оказались несоответствующими современным требованиям и их достройка для планировавшегося ранее использования оказалась экономически бессмысленной. С экономической точки зрения законсервированные объекты представляют собой замороженные финансовые средства, требующие вовлечения в хозяйственный оборот. Решение этого вопроса является важным и для развития территорий областей. Достаточно сказать, что из всего объема объектов незавершенного строительства только на землях городских территорий находится 51,5 % объектов. Это значит, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой не развиваются и не дают никакой экономической отдачи.

Чтобы вернуть хоть часть вложенных средств, многие предприятия готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более надежным собственникам. Таким образом, многие объекты незавершенного строительства вовлекались в хозяйственный оборот при приватизации и купли-продаже предприятий или пакетов акций посредством внесения этих акций в уставной капитал вновь создаваемых предприятий. Важно отметить, что во всех упомянутых случаях требовалось определение стоимости объектов незавершенного строительства. Для этого необходима соответствующая рыночным условиям методика экономической оценки объектов незавершенного строительства, учитывающая специфику и отвечающая стоящим задачам активизации рынка объектов незавершенного строительства.

Преобладающая практика применения только затратного подхода в оценке объектов незавершенного строительства не может считаться полной, достоверной оценкой, поэтому требуется использование иных баз оценки, что позволило бы активизировать рынок объектов незавершенного строительства. При существующем использовании объекты незавершенного строительства не могут быть использованы, поскольку они не способны к функционированию в существующем виде. Следовательно, говоря о коммерческой привлекательности таких объектов, необходимо также говорить и об их инвестиционной привлекательности, поскольку для доведения незавершенных строительством объектов до состояния, в котором их можно использовать, необходимо вложение средств на завершение строительства. Отсюда можно сделать вывод, что определение стоимости объектов незавершенного строительства полностью соответствует понятию «инвестиционная стоимость». Согласно федеральным стандартам оценки, инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Если речь идет об оценке стоимости незавершенного строительством объекта, то правильнее было бы говорить об оценке его инвестиционной стоимости применительно к использованию этого объекта определенным инвестором в своих интересах [1].

На рынке объектов незавершенного строительства действуют особые процедуры при оценке, продаже объектов. Здесь сильна роль государственного регулирования, причем возможны изменения и целевого назначения недостроенного объекта, и первоначального плана застройки. Сегодня незавершенное строительство массово присутствует на рынке долевого строительства, функционирующем на принципах кредитования под незавершенное строительство. В современной практике для привлечения средств инвесторов применяется схема долевого строительства жилья. В этом случае объекты незавершенного строительства являются строящимися и выступают на рынке жилой недвижимости наряду с объектами нового строительства, готовыми к продаже.

Оценка эффективности проекта по инвестированию средств в объект незавершенный строительством представлена на рис. 1.

Рис. 1. Схема оценки проекта по инвестированию средств в объект незавершенного строительством

Таким образом, основными критериями, которыми должен руководствоваться инвестор при вложении средств в объект незавершенного строительства, являются: наличие обоснованного варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта; положительный результат абсолютной эффективности проекта, т.е. обязательное условие, чтобы затраты всех видов были меньше, чем совокупные результаты проекта; обеспечение эффективности проекта для каждого участника инвестирования; наличие соответствующего состава участников и схемы финансирования.

Для покупателя объекта незавершенного строительства стоимость покупки складывается из двух составляющих – цены покупки объекта и стоимости завершения строительства. Именно поэтому необходимо провести экспертизу и фактической стоимости выполненных работ, и сметной документации, а зачастую подробную смету проекта необходимо просто составить. И это всегда большая и недешевая работа. Опыт экспертной работы показывает, что в среднем в каждом втором случае полный расчет сметной стоимости строительства конкретного объекта, а не аналога, отсутствует, а в 40% он существенно недостоверен. Фактически понесенные затраты всегда завышены, причем минимум на 15 %, а встречается и на 100 %.

Важнейшим фактором стоимости завершения работ является анализ правоотношений продавца объекта с другими участниками строительства, в особенности с проектировщиками, подрядчиками и поставщиками. Может выясниться, что многие выполненные работы не оплачены или, наоборот, оплаченные работы не выполнены. Полный анализ взаимных обязательств также должен быть проведен на стадии оценки стоимости объектов, так как зачастую невыгодно (а бывает и невозможно) произвести замену проектной организации, подрядчиков и поставщиков.

В структуре управления собственностью отдельное место занимает принятие решений о приобретении и продаже объектов незавершенного строительства. Статус таких объектов, их стоимость, а также логика управления ими во многом определяют эффективность инвестиций и динамику развития инфраструктуры отдельных регионов и государства в целом.

Можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства с точки зрения экономической эффективности имеют существенные особенности, что требует анализа основных инвестиционных параметров. Такой анализ должен выступать в качестве обязательного этапа, предшествующего инвестированию.

1. Федеральными стандарты оценки: ФСО № 1, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256; ФСО № 2, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255; ФСО № 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

2. Инвестиционные параметры незавершенных строительством объектов и оценка их стоимости посредством определения эффективности инвестиционных проектов / Железный В.Б. // учеб. пособие — М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. – 67 с.

3. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости / Н.Е. Симонова // учеб. пособие – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2006. – 448 с.

4. Оценка недвижимости / Тарасевич Е. И. СПб.: СПбГТУ, 1997. 422 с.

Источник

Оценка незавершенного строительства

Время чтения: 5 минут

Как следует из определения, объект незавершенного строительства (ОНС) – это здание или сооружение, строительство которого не завершено. При определенных условиях на указанные объекты можно зарегистрировать права, совершать сделки. Оценка незавершенного строительства позволит определить объективную рыночную стоимость объекта для сделки, размер вложений и целесообразность завершения работ, перспективы получения дохода после достройки.

Читайте в этом материале, что относится к объектам незавершенного строительства, какие методики могут применяться для их оценки, какие обследования и этапы предусматривает эта процедура.

Что такое оценка незавершенного строительства

Оценка представляет собой определение каких-либо стоимостных показателей. В отношении объекта незавершенного строительства это может быть:

• оценка затрат, фактически вложенных в приобретение участка, строительство объекта;
• определение рыночной стоимости ОНС, за которую его можно продать, передать в залог, реализовать при банкротстве или в исполнительном производстве;
• определение перечня работ и состава расходов на завершение строительства;
• определение балансовой стоимости активов предприятия.

По итогам оценки может вообще приниматься решение о нецелесообразности завершения строительства, либо о консервации объекта. Также результаты оценки будут использованы при поиске инвесторов, если по итогам строительства объект можно продать, эксплуатировать в коммерческих целях.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Нормативные акты

Основным нормативным актом в сфере оценочной деятельности является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (скачать). В нем указаны требования к квалификации оценщиков, разрешительным документам для проведения оценки. В зависимости от функциональных характеристик и типа ОНС, будут применяться:

• ГОСТ 31937-2011 Правила обследования и мониторинга технического состояния зданий и сооружений (скачать);
• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• стандарты и своды правил на отдельные типы объектов (например, будет использован СП 54.13330.2016, если проводится оценка незавершенного многоквартирного дома).

Специально для оценки недвижимости, в том числе незавершенных объектов, был утвержден Федеральный стандарт ФСО № 7 (Приказ Минэкономразвития РФ № 611). Он содержит правила оформления заданий на оценку, порядок выбора и использования методик, требования к содержанию документов.

Простым языком

Для оценки готового достроенного объекта чаще всего применяется метод рыночных цен. Он позволяет сравнить характеристики объекта с аналогичными зданиями на рынке, определить реальную стоимость, по которой можно найти покупателя. Для ОНС такой вариант практически не применим. Найти незавершенку со схожими показателями нереально, так как такие объекты вообще можно встретить крайне редко на рынке. Поэтому оценщики применяются метод фактических затрат и метод доходности (подробнее о них расскажем ниже).

Оценка незавершенного строительства включает следующие направления:

• изучение разрешительных, технических и проектных документов на ОНС, участок;
• определение причин, по которым строительство было прекращено (например, аннулирование разрешения на строительство, предписание надзорных органов, выход инвесторов из проекта);
• расчет фактических затрат, которые уже вложены в строительство (приобретение стройматериалов и участка, аренда техники, фонд оплаты труда и т.д.);
• расчет будущих затрат, которые потребуются для завершения строительства, перепрофилирования или демонтажа (сноса) объекта.

Точный перечень целей и задачи, которые будут поставлены перед оценщиками, можно определить по техническому заданию заказчика.

Комментарий специалиста. Оценку можно заказать в отношении любого объекта незавершенного строительства, от частного дома до производственного комплекса. Однако обычно это требуется для крупных объектов, в которые вложены существенные суммы средств, либо готовится предложение для поиска инвесторов. В компании Смарт Вэй можно заказать отчет об оценке любых типов объектов, по разумным ценам и в максимально сжатые сроки.

По результатам оценки будет принято решение о целесообразности завершения строительства, о продаже ОНС

Когда требуется оценка незавершенного строительства

Пока строительные работы на участке продолжаются, объект нельзя признать незавершенкой. Исходя из анализа судебно практики, в отношении объекта незавершенного строительства работы должны быть фактически прекращены или приостановлены. При этом должно подтверждаться наличие минимально необходимого количества конструкций (обычно уже на стадии возведения фундамента можно заказать оценку ОНС).

Оценка незавершенного строительства может потребоваться в следующих случаях:

• для принятия решения о необходимости продолжения работ, либо об их прекращении;
• для изменения целевого назначения и функциональных характеристик объекта, перепрофилирования;
• для предпродажной подготовки, если на ОНС найдет покупатель;
• для внесения изменений в инвестиционный проект, поиск новых источников вложения для продолжения строительства;
• для постановки ОНС на баланс предприятия как имущественный актив;
• для передачи объекта незавершенного строительства в залог при кредитовании, коммерческих займов;
• для определения дохода, на который можно рассчитывать при достройке ОНС.

Соответственно, от правильного выбора методики и точности оценки зависит возможность совершения сделки на выгодных условиях, привлечение инвестиций, получение дохода от эксплуатации достроенного объекта.

Способы и методики оценки незавершенного строительства

Базовые методики для оценки готовых и незавершенных объектов капитального строительства указаны в Приказе МЭР № 611 (ФСО № 7). Основными вариантами являются метод рыночных цен (сравнительный подход), затратный подход, доходный подход. Выделим ключевые особенности для применения каждого из этих методик:

• при сравнительном подходе нужно найти объекты со схожими характеристиками и стадиями возведения, изучить рынок спроса и предложений (для ОНС сделать это очень сложно);
• при затратном подходе определяется стоимость прав на участок, фактическое состояние и износ ОНС, понесенные и предстоящие расходы, расчеты и сметы;
• доходный метод используется для ОНС, способных генерировать прибыль, в том числе и после завершения строительства.

Оценщики вправе использовать другие методы, либо комбинацию указанных выше подходов, если это нужно для объективной и точной оценки ОНС. Обо всех методах и способах оценки, а также об основаниях их выбор, будет указано в итоговом отчете.

Оценку можно провести не только в отношении коммерческих объектов, но и незавершенных частных домов

Обследования для оценки незавершенного строительства

У объекта незавершенного строительства всегда есть определенный объект возведенных конструкций. Более того, возведение объекта может приостанавливаться или прекращаться на завершающих стадиях, когда будут готовы большинство этажей. Поэтому для оценки ОНС нужно провести следующие обследования:

• изучение особенностей и характеристик участка, так как его рыночная стоимость влияет на итоговую оценку незавершенного строительства;
• изучение фактического состояния возведенных конструкций (фундамент, стены, перекрытия, лестницы и т.д.), инженерных систем;
• определение износа конструкций и коммуникаций (тем дольше не ведется строительство объекта, тем быстрее будет расти показатель физического износа).

Обследования могут предусматривать визуальный осмотр и инструментальную диагностику, частичное вскрытие конструкций и сетей, проведение испытаний на смонтированных сетях. Тем больше процент готовности объекта, тем больше будет объем обследований. В ходе осмотра и диагностики будут оформлены акты, протоколы, расчеты, дефектные ведомости, экспликации, схемы, чертежи, другие документы и графические материалы. Эта документация передается в экспертную организацию для оценки.

Комментарий специалиста. Компания Смарт Вэй не только окажет услуги по оценке незавершенного строительства, но и проведет комплексное обследование объекта. Мы специализируемся на оказании проектно-изыскательских работ, имеет собственный штат специалистов и все необходимое оборудование. Это сэкономит ваше время и деньги, даст другие преимущества.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Специалисты проводят обследование незавершенного строительства перед оценкой

Этапы оценки незавершенного строительства

Оценка ОНС проводится на основании технического задания, договора с собственником или застройщиком. Для оценочной деятельности передается проектная, рабочая и техническая документация, разрешения на строительство, документы на участок. Если на ОНС уже были зарегистрированы права через Росреестр, запрашивается выписка ЕГРН.

Изучение прав на объект и участок, причин прекращения строительства

На показатели стоимости ОНС влияет правовой статус участка, стадия возведения здания, причины приостановки или прекращения строительства. На начальном этапе специалисты изучают:

• наличие права собственности или аренды на участок, рыночную цену на землю по городу и региону;
• наличие разрешений на строительство и других документов, позволяющих продолжить работы без дополнительных согласований;
• причину и дату завершения строительства (например, отзыв разрешения на строительство по причине нарушения СП или проектной документации существенно скажется на результатах оценки);
• права на ОНС, если он проходил регистрацию в Росреестре.

На результат оценки может повлиять множество факторов. Например, если ОНС находится на арендованном участке, а срок аренды близок к завершению, у собственника могут возникнуть серьезные проблемы с продлением. В этом случае окончательная стоимость будет ниже, чем у аналогичного объекта на собственной земле.

Определение точных технических показателей ОНС

На итоговую стоимость незавершенного строительства напрямую влияют технические характеристики здания:

• срок завершения или приостановки работ, так как это влияет на показатели износа;
• процент реализации проекта, что влияет на стоимость достройки;
• степень завершенности каждого элемента конструкций или работ;
• состав и качество фактически возведенных конструкций (если по итогам оценки будет принято решение о достройке, может потребоваться замена материалов и конструкций);
• площадь, этажность и другие стандартные технические характеристики ОНС.

Определение технических показателей осуществляется по результатам обследований, по представленным документам, сметам и расчетам.

Оценку можно провести на любой стадии незавершенного строительства

Выбор и использование методов, проведение оценки ОНС

По указанным выше правилам специалисты должны определить методику и подход оценки, обосновать их в итоговом документе. От этого зависит точность и правильность полученных результатов. В процессе оценки эксперты:

• анализируют проектную, сметную и рабочую документацию, определяют достоверность и соответствие фактического объема выполненных работ;
• проверяют правильность расчетов, достоверность стоимости материалов и оборудования;
• определяют причины отклонения от проекта и смет;
• делают прогноз по возможным отклонениям от проектной и сметной документации при продолжении работ.

На основании исследований и проверок будет сделан вывод не только о стоимости ОНС, но и выбор оптимального варианта использования объекта. По результатам оценки может приниматься решение о завершении работ по первоначальному проекту, о сохранении простроенной части здания и достройке по новой проектной документации. Также оценка может привести к выводам о необходимости сноса (демонтажа), очистке участка и использовании его по другому назначению.

Подведение итогов и согласование с заказчиком, оформление документов

После завершения работ заказчику передается отчет об оценке, материалы, полученные при расчетах и обследованиях, рекомендации о вариантах использования ОНС и участка. Допускает, если оценщик укажет границы интервала, в пределах которого может находиться показатель стоимости (если это не противоречит условиям ТЗ). После согласования с заказчиком ему передаются документы об оценке по акту.

Комментарий специалиста. Процесс оценки незавершенного строительства может отличаться, исходя из содержания ТЗ, целей заказчика. Однако при любом варианте оценщик несет ответственность за полноту и достоверность результатов работы. Это предусмотрено Законом № 135-ФЗ.

Чем выше процент завершенности строительства, тем больше окажется рыночная стоимость ОНС

Какие документы оформляются по итогам оценки незавершенного строительства

Основным документов после завершения оценки незавершенного строительства является отчет с указанием стоимости объекта. Отчет можно использовать по усмотрению заказчика – для подготовки и совершения сделки, для оформления внутренних документов бухгалтерии, для доработки проектной и рабочей документации, для работы с инвесторами. Если будет принято решение о сносе ОНС, на такие работы также нужно заказывать проектную документацию.

Как правильно оформить ТЗ на оценку незавершенного строительства

Чтобы составить техническое задание на оценку незавершенного строительства, нужно определиться с целями такого исследования. В ТЗ указываются исходные данные на объект, сфера применения отчета об оценке (например, под продолжение инвестиционного проекта или оформление залога для банка). Помощь в подготовке технического задания окажут опытные специалисты компании Смарт Вэй. С примером ТЗ можно знакомиться ниже.

Сроки и стоимость оценки незавершенного строительства

Очевидно, что чем больше и сложнее объект, тем дольше пройдут обследования, расчеты и оценка, подготовка отчета. Поэтому определить сроки и стоимости работы можно только после изучения технического задания, документов заказчика. С предварительными расценками можно ознакомиться на бесплатной консультации у наших специалистов.

Проблемы и сложности при оценке незавершенного строительства

В процессе оценочной деятельности по ОНС могут возникать следующие проблемы и сложности:

• несоответствие технических характеристик и объема выполненных работ проектной, сметной документации;
• отсутствие рынка спроса-предложений на ОНС, что усложняет определение реальной рыночной стоимости;
• сложность и объем объекта, что влечет удорожание и затягивание сроков оценки;
• отсутствие разрешительных документов на участок или объект, что скажется на точности оценки.

Обратившись к нам, у вас не возникнет проблем с получением объективного и достоверного отчета об оценке незавершенного строительства. Мы всегда гарантируем качество своей работы, отвечаем за ее результат!

Преимущества нашей компании

В штате компании Смарт Вэй есть все необходимые специалисты для проектирования и оценочной деятельности. Мы обеспечим максимально выгодные условия для каждого клиента, независимо от сложности объекта, статуса заказчика. Наши преимущества:

• экономия времени и денег, работа напрямую и без посредников;
• консультационная поддержка на всех этапах сотрудничества;
• привлечение к обследованиям и расчетам узкопрофильных специалистов;
• юридическое сопровождение сделок с ОНС, земельным участком, помощь в реализации и управлении проектами.

Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать у наших специалистов по телефонам, указанным на сайте.

Источник