Анализ местоположения
Каждый участок имеет уникальное, присущее только ему местоположение. Именно оно в первую очередь определяет вариант использования объекта и получаемый от него доход. В то время как здания, сооружения, благоустройство участка могут меняться, главные характеристики участка не измены, поэтому доход от участка зависит от принятого варианта использования.
В дипломном проекте необходимо провести анализ местоположения объекта, учитывая две основные характеристики: окружение и доступность.
Потенциал местоположения одного и того же участка в зависимости от рассматриваемого варианта землепользования может быть как высоким, так и низким.
В связи с этим необходимо провести анализ следующих факторов:
· тип окружающего землепользования;
· экологическое состояние района;
Наиболее важная характеристика участка при анализе – принятый в данном районе тип землепользования, то есть тип окружающей его недвижимости. Не исключено, что наилучшим будет использование объекта аналогично окружающим его объектам. Например, в промышленной зоне не имеет смысла строить жилой дом, а в районе коттеджной застройки вполне целесообразно строить именно коттедж. Не стоит забывать так же, что в районе с высокой социальной репутацией скромное жилье будет цениться выше, чем такое же, но в менее престижном.
При анализе окружения следует обратить внимание на наличие инфраструктуры в районе данного земельного участка.
На рис. 3.1. – 3.3. представлены различные варианты рассмотрения местоположения объекта и его окружения.
|
|
|
Важное значение при анализе местоположения объекта имеет его доступность. Под доступностью понимается близость или отдаленность объекта для потенциальных пользователей, его удаленность от основных магистралей, пассажиро- и грузопотоков. Особенно важен этот фактор для торговых помещений и бизнес-центров, куда люди должны иметь возможность быстро и легко добраться на транспорте – личном или общественном. Для складских же помещений важна приближенность к шоссе или железной дороге. Фактор доступности не статичен, необходимо изучить его планируемые изменения и, в соответствии с имеющейся или полученной информацией, планировать будущее использование объекта.
Анализ местоположения объекта оценки
Таблица 2 — Информация о местоположении Объекта оценки
| Показатели | Описание или характеристика показателя |
| Округ, район (управа) | Район Бирюлёво Восточное — принадлежит к так называемым «спальным» районам. Расположен в Южном административном округе г. Москвы. Находится в 18-х километрах от центра. Район Бирюлёво Восточное занимает площадь порядка 14,772 км²; Численность населения – около 132 тысячи человек; В районе 842 жилых домов; На территории района около 30 промышленных предприятия; Имеется 54 магазина, 15 предприятий массового питания; Население обслуживают 4 поликлиники(2детские,2взрослые),1 травмапункт и отделение скорой медицинской помощи; В районе 28 детских сада, 13 школ,4 колледжа, курсы повышения квалификации Госкомрезерва; Основными местами отдыха жителей района служат лесопарковая зона. Продовольственные магазины, железнодорожная станция, почта, аптека, школа в шаговой доступности от дома. Адрес администрации: 115404, г. Москва, Бирюлёвская улица, д. 48, корпус 2 Глава управы района: Козельская Валентина Дмитриевна |
| Местоположение в районе и почтовый адрес | 115404, г.Москва, ул.Бирюлевская, д.1,корп 3 кв.N |
| Плотность застройки | Средняя |
| Престижность, привлекательность района (застройка) |
Район со средней привлекательностью. |
| Преобладающая застройка района | Зона застройки мноэтажными жилыми домами (5,9,12,17 – этажные здания панельного и кирпичного типа) |
| Транспортная доступность (расстояние до остановок общественного транспорта и до основных транспортных магистралей) и удобство подъездных путей |
|
| Экологическая ситуация района |
Экологическая ситуация района : хорошая |
| Обеспеченность общественным транспортом | Отличная |
| Объекты социальной инфраструктуры района в пределах пешей доступности (менее 1 км). | Магазин «Продукты» — 1 минута; Магазин «Овощи и фрукты» — 1 минута; Магазин «Пятерочка» — 7 минут; Магазин «Седьмой Континент» — 4 минут; Рынок – 23 минут Банк «Сбербанк России» — 2 минут; Детский сад – 15 минут; Школа «№902» — 14 минут; Футбольный стадион и баскетбольная площадка – 4 минут; Хоккейный стадион – 3 минут; Аптека «36/6» — 9 минута; Аптека «Муниципальная» — 6 минут; Поликлиника Детская – 12 минут; Поликлиника Взрослая – 20 минут; Лесопарковая зона «1» – 1 минут; Лесопарковая зона «2» – 10минут; Автомобильная парковка (платная, охраняемая) – 1 минута; Кафе «Ерш» — 7 минут; Суши-бар «Тануки» — 7 минут |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Хорошо развитая инфраструктура |
| Объекты промышленной инфраструктуры района (менее 1 км) | Промышленных зон, промышленных предприятий, складов, автозаправочных станций и других объектов промышленности на расстоянии менее 1 км от объекта оценки не распологается. |
| Объекты транспортной инфраструктуры района | Основная магистраль – Липецкая улица (на данной улице располагаются автобусные остановки ) Маршруты наземного транспорта идут до районов:
|
| Интенсивность движения транспорта вблизи Объекта оценки. | Интенсивность движения транспорта вблизи Объекта оценки – средняя. |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
| Социальная репутация и криминогенная обстановка | Хорошая |
| Возраст окружающих зданий | Основное кол-во многоэтажных зданий построено в 1980-х годах. Так же, по близости находятся недавно сданные в эксплуатацию 17 этажные панельные и кирпичные новостройки |
| Эстетичность окружающей застройки | Хорошая |
| Престижность района | Район с хорошей привлекательностью |
| Зонирование района (преобладающий тип застройки) | Жилой район |
| Придомовая территория | Территория дома не огорожена и не охраняема |
| Наличие зелёных насаждений | Вокруг дома имеются деревья и кустарники высотой до 3 метров. |
| Дополнительная существенная информация | Уровень шума – низкий. Все окна квартиры выходят на солнечную сторону. |
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ
Таблица 3 — Информация о здании
| Показатели | Описание или характеристика показателя |
| Тип здания | Жилой многоквартирный многоподъездный панельный дом. Этажность — 17 Квартиры — 1,2,3 комнатные Годы строительства — 2004г. Высота потолков: 2,6 м. Технические помещения: подвал для размещения инженерных коммуникаций. Лифты: пассажирский и грузовой Строительные конструкции: наружные стены — кирпич толщиной 500 мм, внутренние – кирпич/гипсолит 350/150 мм, перекрытия – железобетонные 140 мм. Вентиляция: естественная вытяжная на кухне и в санузле. Мусороудаление: мусоропровод Представленная серия отличается большим количеством всевозможных модификаций и типов. Класс конструктивной системы: КС-3 Серия: П-44Т Тип здания: жилой дом(17-этажей) |
| Положение (линия домов) и ориентация (двор/улица) фасада | Дом расположен перпендикулярно ул. Липецкая и параллельно ул.Элеваторная Все окна оцениваемой квартиры выходят во двор. |
| Год постройки | |
| Нормативный срок функционирования, лет | |
| Материал наружных стен | Кирпич |
| Остаточный срок функционирования, лет | |
| Расчётный физический износ, % | 2,3% |
| Группа капитальности | I группа. Здания каменные, особо капитальные; фундаменты — каменные и бетонные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные[8] |
| Материал перекрытий | Железобетон |
| Состояние здания и его строительных конструкций и элементов (субъективная оценка) | хорошее |
| Внешний вид фасада здания | Хороший |
| Инженерные сети и коммунальное обслуживание | · Лифт – 1 пассажирский,1грузовой; · Мусоропровод – есть; · Водоснабжение –есть; · Газоснабжение – есть; · Электроснабжение – есть; · Централизованное отопление – есть; · Канализация – есть; · Стационарный телефон – есть; · ТВ-антенна – есть; · Интернет – кабельный, беспроводной; · Вентиляция – стандартная; Домофон — есть |
| Место для стоянки личного автотранспорта | Организованная наземная охраняемая платная автомобильная стоянка (возможность крытого и открытого паркинга) |
| Количество квартир на этаже расположение объекта оценки | |
| Количество этажей в здании, тип первого этажа, подземная часть | 17 этажей. Тип первого этажа – не жилой. Подземная часть – подвальное помещение со встроенными коммуникациями. |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | Отличное |
| Состояние двора (субъективная оценка) | Ограждения – есть; Озеление – насаждения деревьев и кустарников высотой до 3 метров; Освещение – хорошее; Детская площадка – отличная; Площадка для выгула собак – отсутствует; Тротуары – в хорошем состоянии. |
| Уровень защищённости | Домофон |
| Дополнительная существенная информация | Дом построен в 2004,в ремонте не нуждается. |
Внешний вид здания
Общая характеристика здания и описание квартиры (Объекта оценки) осуществляется на основе:
— справки Бюро технической инвентаризации (БТИ) о состоянии здания/помещения;
— выписки из технического паспорта на здание/строение с поэтажными планами и экспликацией;
— технического освидетельствования Объекта оценки (внешнего осмотра здания и прилегающей территории, конструктивных элементов здания, внутренних инженерных конструкций и систем, осмотра непосредственно Объекта оценки и оценки их текущего состояния);
— данных средств массовой информации и иные данные.
По данным таблицы 3 дается краткая характеристика здания, где расположен Объект оценки.
Объект оценки находится семнадцати этажном панельном доме типовой застройки 2000 – х годов.
Описание ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Описание Объекта оценки осуществляется по результатам его технического освидетельствования и анализа материалов и документов Заказчика (собственника) Объекта оценки приведено в таблице 4.
Таблица 4 — Информация о квартире
| Показатели | Описание или характеристика показателя |
| Наличие правоустанавливающих документов | Правоустанавливающие документы имеются в наличии, полное право собственности . |
| Краткая история квартиры | Куплена в новом доме |
| Этаж расположения | |
| Площадь, м 2 (общая/жилая) | 59.3/38 |
| Кол-во комнат, их площадь, м 2 | 2; 16+22 |
| Площадь кухни, м 2 | 13,0 |
| Санузел (раздельный, совместный) | раздельный |
| Высота потолков, м | 2,6 |
| Вспомогательные и подсобные помещения | |
| Оконные проёмы | Пластиковые, двойные, створные |
| Дверные проёмы | Металлическая и деревянная входные двери. |
| Лоджия (балкон) и остекление | Балкон остеклен |
| Телефон | Имеется |
| Кухонная плита (тип) | Имеется электрическая |
| Кондиционирование | Вытяжная вентиляция |
| Вид из окон | Двор и детская площадка,дорога |
| Наличие инженерной инфраструктуры и состояние оборудования: — электроснабжение — газоснабжение — холодное водоснабжение — горячее водоснабжение — канализация — слаботочное обеспечение — телевизионная антенна (кабельное телевидение) -телефон стационарный — Интернет | Электроснабжение, газоснабжение, холодное и горячее централизованное водоснабжение, канализация, телевизионная антенна, телефон стационарный , кабельный Интернет. |
| Дополнительные системы безопасности и охраны | Металлическая дверь на входе в квартиру, металлическая дверь и домофон с кодовым замком в подъезде |
| Состояние Объекта оценки (субъективная оценка) | Хорошее |
| Мнение оценщика о необходимости/отсутствия необходимости в ремонтных работах с обоснованием. | Объект оценки не требует ремонта |
| Видимые дефекты | Отсутствуют |
| Данные о перепланировке | Не производилась – стандартная типовая планировка |
| Затраты на эксплуатацию | 6235 р. в месяц |
| Степень ликвидности Объекта оценки | Средняя |
По данным Таблицы 4 дается краткое описание Объекта оценки.
Выводы (по отчёту): Объект оценки: 2-х комнатная квартира в семнадцати этажном панельном доме в спальном районе Бирюлево Восточное. Квартира находится в полном праве собственности. Объект удобно расположен к транспортым магистралям, ж/д станции, социальной инфраструктуре.
Последнее изменение этой страницы: 2016-04-19; Нарушение авторского права страницы