Как изменился спрос на коттеджные поселки за последние 5 лет? на сайте Недвио
Российский рынок недвижимости переживает трудные времена. Экономический кризис, в сочетании с резким ослаблением внутренней валюты, ухудшением деловой конъюнктуры, привели к резкому сокращению продаж, одновременно с увеличением объемов предложений. В настоящее время во многих районах Подмосковья можно наблюдать падение совокупной стоимости объектов недвижимости, что можно было бы назвать благоприятной ситуацией для приобретения квартиры или дома, если бы не одновременное падение доходов населения.
Добавим к этому весьма неоднозначные законодательные нововведения, регулирующие продажу объектов недвижимости, среди которых особенно стоит отметить ФЗ-214 и последние поправку к нему об обязательном банковском финансировании, и получим ярко выраженную атмосферу стагнации на внутреннем рынке недвижимости.
Все это справедливо, в первую очередь, для внутригородских рынков, где действительно наблюдаются серьезные просадки по ценам на квартиры и возрастает количество банкротов среди застройщиков. Но как обстоит ситуация на рынке загородной недвижимости и, в частности, в сегменте строительства частных коттеджных поселков?
Ситуация на рынке загородной недвижимости в 2019 году
Загородная сфера строительства всегда отличалась большей стабильностью по сравнению с рынком квартир и других городских объектов недвижимости. Здесь свою роль играет целый ряд факторов, таких как:
- Низкая стоимость земли;
- Более мягкое законодательное регулирование;
- Отсутствие серьезной конкуренции;
- Широкая доступность свободных участков под застройку;
К этому стоит добавить факт отсутствия развитой инфраструктуры, которая свойственна городам и поселениям городского типа. Застройщики коттеджных поселков самостоятельно формируют всю экосистему жилого комплекса, предоставляя потенциальным покупателям полностью независимую, по сути, автономную недвижимость.
Однако даже такая относительно стабильная сфера недвижимости попала под удар последнего кризиса. Спрос на новое жилье загородного типа снизился почти в два с половиной раза, по сравнению с докризисным 2014 годом. Свою роль в этом сыграло и перенасыщение рынка: за 2014-2015 годы девелоперы, сами того не ожидая, выполнили план по строительству коттеджных поселков на 10 лет вперед.
Примечательно, что, по состоянию на начало 2019 года, в загородном сегменте недвижимости наблюдается дефицит вторичных объектов коттеджного типа. Цена на подобную недвижимость выросла в пределах от 5 до 10%, что связано с падением доходов населения и ослаблением курса рубля.
Падение внутренней валюты — это мощный негативный фактор, серьезно изменивший ситуацию на рынке. В сочетании с высокими ставками по ипотечному кредитованию, ослабленный рубль привел к значительному подорожанию новостроек коттеджного типа, что и привело к снижению спроса.
На текущий момент даже крупнейшие аналитики воздерживаются от точных прогнозов. Однако некоторые общие тенденции уже оформились:
- Подорожание оптовых и розничных цен на стройматериалы всех типов;
- Продолжающаяся стагнация в сегменте новостроек;
- Стабильный спрос на вторичном рынке и на рынке коттеджей эконом-класса;
В конечном итоге, текущая ситуация на рынке загородных коттеджных поселков весьма неоднозначна. С одной стороны, наблюдается падение спроса и цен на новую недвижимость. С другой стороны, постоянное удорожание расходных материалов и участков земли приводит к росту себестоимости строительства новых коттеджей и таунхаусов. Конечно, все это соответствующим образом повлияло на основных игроков этого рыночного сегмента.
Волна банкротств
Трудности со строительством коттеджных поселков элитного и эконом-класса ощутили на себе все застройщики. За последние 2 года себестоимость работ выросла почти на 30%, включая стоимость инженерных коммуникаций, электротехнического оборудования и отделочных материалов. Дополнительным фактором, с которым пришлось столкнуться строительным компаниям, стало значительное подорожание импортируемых материалов, в частности — материалов для завершающего декора, а также качественной сантехники.
Сложная финансовая ситуация привела к тому, что каждый третий застройщик коттеджных поселков оказался на грани банкротства, а их объекты строительства были объявлены замороженными на неопределенное время.
Это коснулось, в первую очередь, мелких компаний, которые оказались неспособными быстро отреагировать на кардинальные рыночные изменения. Однако под удар попали и крупные игроки — в числе банкротов находятся свыше 30 строительных компаний, занимающихся строительством коттеджных поселков и других объектов недвижимости.
Национальное объединение застройщиков жилья оформило независимый реестр компаний, которые находятся в процедуре банкротства. Отмечено шесть компаний из центрального региона, несколько крупнейших общероссийских застройщиков и множество мелких региональных компаний.
Одним из самых громких дел стало банкротство УК «Русская усадьба» — компания признала свою финансовую несостоятельность, а недостроенный ЖК «Шемякинский дворик» был заморожен.
В числе банкротов находятся и другие именитые подмосковные компании:
- ООО «Урбан Групп»;
- СФК «Реутово»;
- ТСК «Евро-старт»;
- ООО «Римэка» и др.
Полный список разорившихся застройщиков можно узнать непосредственно в федеральном реестре банкротов.
На счету всех компаний числятся несколько недостроенных коттеджных поселков. Как обанкротившиеся застройщики намереваются решать этот вопрос — пока не известно, но не исключено, что незавершенные объекты строительства будут переданы более крупным девелоперам.
В целом, можно отметить, что кризис на рынке загородной недвижимости послужил толчком для серьезной реорганизации деятельности всех девелоперов. Те компании, которые обладают достаточной материальной базой и способности провести кардинальные изменения, в настоящий момент чувствуют себя относительно стабильно. Такие именитые застройщики, как: «Инком», «Миэль», «Smart Development» и «СИТ» продолжают строительство новых объектов недвижимости, в числе которых и коттеджные поселки.
Загородная недвижимость: Современные тренды и удивительные открытия
В конце прошлого года компания PWC опубликовала ежегодное исследование рынка недвижимости в России, спрогнозировав рост. Но случилась пандемия COVID-19. Мир самоизолировался. Ожидался спад и кризис, и кромешный девелоперско-риэлторский ад. Но что удивительно, даже в условиях тотального карантина, прошлогодние прогнозы экспертов оправдались. Отмечается небывалый всплеск на рынке недвижимости.
«Во-первых, люди отложили достаточно средств и готовы их потратить. Это касается не только рынка элитного жилья, но и эконом-класса. Во-вторых, пандемия закрыла возможность передвижения по миру. Люди оказались запертыми в 4-х стенах посреди мегаполиса. Становится понятным, чтобы иметь возможность свободно выходить на улицу без масок и перчаток, дышать свежим воздухом и не беспокоится о безопасности, неплохо иметь загородную недвижимость. Многие сделки по покупке прошли еще в апреле. И сейчас с открытием МФЦ пойдет регистрация этих сделок», — рассказал Александр Колпаков, Член Наблюдательного совета «АКИГ недвижимость».
И это только начало, уверены игроки рынка. В Китае после снятия ограничений наблюдался рост на рынке недвижимости на 30-40% по отношению к тем же месяцам прошлого года. Россия вполне может пойти по такому же сценарию. Да и вполне ощутимая перспектива второй волны коронавируса заставляет людей всерьез задуматься о том, что до конца года минимум границы будут закрыты, перелеты недоступны, а на улицах городов можно будет выходить также по расписанию и в средствах зашиты.
Пригород в спросе
Безусловно, лидирующие позиции по продажам занимают загородные дома премиум-класса. На фоне такого роста, можно легко отследить современные тренды. Первый и, наверное, самый главный – смена географических направлений. Сегодня покупка жилья на Рублево-Успенском шоссе весьма сомнительное удовольствие. Location Location Location – мантра любого агента по недвижимости. Вот как раз с расположением, в современных условиях, у Рублевки не все хорошо. Алексей Лунин, — говорит генеральный директор агентства Eurodoma.ru, уверен, обеспеченные клиенты в этом направлении недвижимость уже не рассматривают: «Первая причина – это транспортная недоступность. Узкое шоссе, постоянные пробки. Если смотреть на Запад, то более привлекательно смотрится Новая Рига. Но опять-таки пробки. Плюс там только-только начинает развиваться нормальная инфраструктура, как бы странно это не звучало. Яркий пример тому, ряд коттеджных поселков на Новой Риге. Дома куплены, но они пустуют. И связано это именно с отсутствием современной инфраструктуры. А в Восточном и Южном направлениях инфраструктура для элитных поселков будет развиваться еще не один десяток лет. Любители «большой воды» скорее будут искать загородную недвижимость на Севере Подмосковья и в близлежащих областях по Ленинградскому шоссе. Час- полтора по платной хорошей дороге, и ты дома, в тишине и покое, в экологически чистой зоне».
Помимо транспортной доступности важным критерием для выбора дома сегодня стало наличие высокоскоростного интернета. Вновь во всем виновата пандемия. Многие ушли на удаленный формат работы, и многим этот формат пришелся по вкусу. Именно поэтому наличие в собственном доме хорошего интернета зачастую становится определяющим.
Управляющий Партнёр Internorm Russia, Владимир Прохоров за долгие годы работы на рынке элитной недвижимости утверждает, что рынок уже не такой, каким был еще пару лет назад: «Мы покупаем загородный дом, чтобы наслаждаться природой, и это единственная глобальная цель, по которой мы переезжаем за город. Выбрали место, выбираем стиль жизни. Раньше смотрели на метраж, количество комнат. Сейчас смотрят на удобство, правильно спланированное пространство, да и дома становятся меньше. Приближаются к европейским стандартам 150-200 кв.м. Заказчик молодеет. Загородные дома покупают не пожилые люди, чтобы провести там остаток жизни, а молодые семьи с детьми, чтобы иметь ту самую возможность наслаждаться чистым воздухом и природой здесь и сейчас».
Тем более, что активно развивается и еще один тренд в сегменте элитного жилья. За последний год доля ипотечников здесь сильно подросла и приблизилась к 60% от всех сделок.
«Достаточно интересная кредитная ставка, чтобы не вкладывать имеющиеся средства, а взять ипотеку даже на максимальный срок и постепенно его гасить. Любой кредит для бизнеса дороже. Там ставки колеблются от 9% до 14% годовых. Поэтому выгоднее взять ипотеку под инвестиционную или собственную недвижимость, а оставшиеся средства направить в бизнес. Этим сейчас активно пользуются очень многие» — говорит Александр Колпаков.
А что покупают?
Разобравшись немного в современных трендах и направлениях, можно перейти от общего к частному. Какие элитные коттеджные посёлки на сегодня представляют наибольший интерес.
Направление по Новой Риге из-за плохо развитой инфраструктуры и транспортной доступности, пожалуй, можно отмести сразу. Предлагаю обратить взор на Север и пройтись по Ленинградскому шоссе, М-11.
Во-первых, скоростная трасса позволяет сразу решить проблему пробок и убитого времени, проведенного в дороге.
Во-вторых, наличие той самой «большой воды» — река Волга.
В-третьих, экология. Не зря крупные партийные шишки в СССР, а сейчас и чиновники предпочитают отдыхать в том же Завидово.
Вот и первый пример. Завидово Гольф. Посёлок расположен в часе езды от Москвы в престижном районе курорта «Завидово». На 400 гектарах есть участки от 20 до 170 соток. Можно выбрать дом с выходом к реке, с видом на гольф-поле или более уединенный вариант у леса. Здесь процветает активный отдых – вэйк-парк, рыбалка, яхтинг, спа-центр и конный клуб. Венчает пейзаж 18-луночное «чемпионское» гольф-поле и клубный дом в центре. Здесь будет комфортно тем, кто много времени посвящает бизнесу и после душного офиса в мегаполисе хочет окунуться в премиальный уют. Да и в выходные можно пригласить делового партнера на партию гольфа, чтобы в неформальной обстановке решить какие-то вопросы.
Проезжая дальше по руслу реки мы попадаем в не менее красиво место -Конаково Ривер Клаб. Здесь более 200 участков площадью от 10 до 200 соток. Застройка выполнена по авторским проектам в нестандартном архитектурном стиле: 120-300 кв.м., панорамное остекление, видовые террасы. Спланировать свой дом уже не получится, все распродано и предложения возможны только на вторичном рынке. Но есть один минус, который, впрочем, для кого-то может оказаться и плюсом. Территория коттеджного поселка объединена с территорией event-отеля Конаково Ривер Клаб. Будет весело и разнообразно, но уж точно не тихо и спокойно.
И еще один вариант – коттеджный посёлок «Екатериновка», расположенный в Тверской области, в 1,5 часе езды от Москвы по М-11. Историческое, кстати, место. Великая Императрица Екатерина II любила останавливаться здесь во время своих путешествий в Санкт-Петербург и по Волге. КП «Екатериновка» представляет собой загородный комплекс на полуострове площадью более 100 га. С 3-х сторон омывается Волгой. Ширина реки в этом месте – 400 метров, а протяженность береговой линии более 5 км. Именно поэтому большинство участков в поселке имеют свой выход к воде, и их владельцы могут швартовать катера и яхты к персональному причалу. Пока есть свободные участки с домами. Можно и под застройку, с единственным ограничением – соблюдение единого архитектурного классического стиля. Что в целом неплохо, потому что как раз и создает то ощущение стиля жизни, и лишает соседей возможности отстроить себе цельнокирпичный монумент, который закроет весь вид на реку.
«Екатериновка» безусловно придется по вкусу семьям с детьми. Помимо яхт-клуба для взрослых, есть детские и спортивные площадки, обустроены пляжи и зоны отдыха. Приятный бонус потенциальным покупателям – подключение к центральным коммуникациям бесплатно. Да и с инфраструктурой здесь все достаточно неплохо: супермаркеты в 20-минутах езды, школы, вузы, детские сады и ряд медицинских центров.
Если посмотреть на инвестиционную привлекательность посёлков, то наиболее интересно сравнение Завидово и Екатериновки. Небольшие участки площадью 10-12 соток в КП «Завидово Гольф» в цене за 4 года не выросли. В КП «Екатериновка» стоимость, таких же по площади, участков выросла на 70%.
А во сколько же обойдутся большие участки с собственным выходом к воде? Премиальные участки в Завидово, расположенные на берегу р. Дойбица, площадью более 1 га, стоят 1,12 млн рублей за сотку, то есть придётся выложить более 140,00 млн рублей. И их также осталось цена неизменной с 2016 года. В Екатериновке же премиальные участки с выходом в акваторию реки Волга по цене более привлекательны. Там сотка земли стоит 875 тысяч рублей, соответственно, 5000 кв.м обойдутся в 43,00 млн. рублей. Интересно, что 4 года назад такой же участок в КП Екатериновка стоил порядка 21,5 млн рублей. То есть прирост инвестиций в земельные участки в Екатериновке за 4 года составил 100%.
И что же выбрать?
Эксперты уверены, если бы в этом году не случилось пандемии, рост в секторе загородной недвижимости в любом случае бы был. Связано это опять-таки с общемировыми трендами. Города становятся местами для работы и бизнеса. Любой центр европейской столицы населен теми, кто привязан к городу, транспорту, кто ограничен в своём времени и передвижениях. Жизнь за городом дает как раз то ощущение свободы, осознанного выбора и элитарности, то есть принадлежности к тем, кто может. Экологичность, комфорт, удобство, гармония в окружающем пространстве – на сегодня это принципы жизни. В США есть такое понятие sustainability, что буквально означает устойчивость твоего существования. Поэтому покупка дома становится не просто тратой больших средств, а инвестицией в будущее, в свой sustainability.