Алгоритм строительства многоквартирного дома юридический аспект

Строительство многоквартирных домов

Любая строительная фирма достойна уважения, если она занимается возведением индивидуальных или многоквартирных домов, которые в будущем преобразуются в огромный жилищный комплекс из множества многоэтажных сооружений. Но ведь воплотить такую идею в жизнь получается далеко не каждому. Дело обстоит не только в высокой стоимости проекта, но и в трудностях получения согласия у районной власти на строительство многоквартирных домов.

Что такое многоквартирные жилые дома?

Чтобы не погружаться в сложную терминологию, а говорить несложным языком, то определение будет таковым. Многоэтажный дом – это сооружение, в середине которого частникам или юридическим лицам дается право на владение комнатами, апартаментами или коммерческими зонами. В таком сооружении одновременно может быть от двух и более квартир. Кроме того, у каждой из них имеется свой персональный выход во двор или в комнаты всеобщего использования, к примеру, на лестничную площадку либо в коридор.

Кроме апартаментов или комнат, в данном строении (чаще всего на 1-ом этаже) могут размещаться нежилые торговые помещения. Такие площади используют в качестве магазинов, бизнес-офисов, приемочных. А также в многоэтажном сооружении имеются помещения для общего использования лестницы и коридоры, балконы и лоджии, лифты и лестничные площадки.

Возведение многоквартирного здания можно поделить на несколько стадий. Эти стадии подразумевают соблюдение выполнения работ качественно и профессионально, ведь высотное сооружение – это очень непростая конструкция, главным критерием которого является обеспечение мер безопасности для жильцов. Также немаловажным фактором станет создание комфортабельных условий для жилья и подвод всех необходимых инженерных коммуникаций.

Выбор земельной площади для застройки

Изначальным этапом при возведении данной конструкции станет выбор земельной площади для строительства. Подбор участка выполняется согласно плану формирования городской постройки.

Проще всего будет получить земельную площадь в черте города, где небольшое количество домов и намечается возведение дополнительных жилых домов. Чего нельзя сказать про городской центр, основные многоэтажные дома там расположены достаточно плотно.

При строительстве многоэтажных домов важно:

1. Во-первых нужно учесть наличие телефонных проводов для подсоединения к интернету и ТВ. Ведь сегодня современный человек не представляет себе жизнь без таких революционных технологий. Чем ближе находятся требуемые коммуникации, тем меньше будет первоначальная стоимость за один квадратный метр.
2. Во-вторых, значительную роль в жизни человека играет городская инфраструктура. Следует помнить, что близкая расположенность автобусных и троллейбусных остановок, станций метрополитена и супермаркетов значительно увеличивает стоимость будущих апартаментов.

Однако это еще далеко не все. Любой город имеет свой личный градостроительный план, согласно которому выполняются возведения в будущие несколько лет. Получается следующее, что намного проще получить право на строительство жилых многоквартирных домов в том районе, где будет предусмотрено строительство через некоторое количество лет. А еще легче будет тем строительным фирма, которые выполняют государственный спецзаказ.

Во избежание охлаждения и промерзания внешних стен квартиры, специалисты рекомендуют обшить их утеплителем.

После того как вы добились получения разрешения на стройку выбранного участка, можете приступать к следующей стадии строительства многоэтажного здания. Такой стадией станет проведение геологического исследования и топографической съемки земельной площади. На этой стадии определяется:

• близость расположения подземных вод
• общее состояние почвы
• климатическая обстановка
• важные особенности рельефа территории

На основании данных геологических исследований делается вывод, какие именно использовать технологии и материалы для строительства.

Стадия проектирования

На стадии проектирования осуществляется дизайнерский план многоэтажного дома, а также прилегающей площади и внутренних комнат, в частности и планировка апартаментов. Проектирование является наиболее важным шагом перед строительством многоквартирного здания.

Целью проектировщиков станет непросто разработка дизайна строения и придомовой местности. Немаловажно, чтобы внешний интерьер влился в городской пейзаж. Жильцам дома будет крайне неприятно, если за их окном будут видны стены нового здания. Нужно следовать градостроительному плану, во избежание подобных недочетов.

При проектировании разрабатывается и прокладка инженерных сетей. Подробно здесь. Об особенностях прокладки водопровода при возведении многоэтажных домов читайте в этой статье.

Постройка многоквартирного дома и обустройство прилегающей территории

Третьей стадией в процессе построения дома является строительство многоквартирного сооружения. Необходимо провести отделку фасадов и внутренних комнат. На данной стадии пригодится помощь профессиональных экспертов в области архитектуры, дизайна, проектирования, инженерии. Здание следует подключить к отопительной, канализационной и водопроводной сети. К дому выполняется подвод телефонных коммуникаций, а к ним проводят кабели электроснабжения.

Облагораживание территории состоит из таких пунктов:

1. Прокладка тротуаров.
2. Возведение подземных или надземных паркингов для авто.
3. Установка детских площадок.
4. Высаживание газонов и деревьев.

Чем лучше будет благоустроен дом, тем заманчивей он будет для покупателей.

Само по себе строительство многоквартирных зданий занимает не самую расходную часть финансов. Очень дорого обойдется сбор всех нужных документов, и подсоединение городских коммуникаций. Но при всем этом застройщикам удается неплохо заработать на этом деле.

По окончании строительных и облицовочных работ строительная компания отдает дом под эксплуатацию. Таким образом, проект строительства многоквартирного дома будет зависеть от множества аспектов.

Источник

Основные права и обязанности застройщика

Актуально

Основные права и обязанности застройщика, предусмотренные требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ч.1 ст.2).

Обязанности застройщика

1. Предоставить и (или) опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети «Интернет» проектную декларацию на объект долевого строительства (ч.1 ст.3).

2. Предоставить проектную декларацию в Управление государственного строительного надзора Свердловской области и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при заключении первого договора долевого участия (ч.2 ст.19).

3. Хранить оригинал проектной декларации (ч.3 ст.19), вносить в нее изменения в установленном порядке и сроки, в соответствии указанным законом (ч.ч.4, 5 ст.19).

4. Предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу информацию (документы) в соответствии с требованиями ч.2 ст.20.

5. По требованию участника долевого строительства предоставлять для ознакомления информацию (документы) об объекте строительства (ч.2 ст.21).

6. Использовать денежные средства участников долевого строительства исключительно для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст.18).

7. В предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передать надлежащего качества объект долевого строительства участникам долевого строительства (ч.1 ст.4, ст.6, ч.1 ст.7).

8. За месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче (ч.4 ст.8).

9. Передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (ч.3 ст.16).

10. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве вернуть участнику долевого строительства денежные средства и пеню в установленном данным Федеральным законом порядке и сроки (ч.ч.2, 3, 5, 6 ст.9).

11. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.1 ст.12).

Права застройщика

1. По истечении 14 дней с момента опубликования (размещения) проектной декларации в средствах массовой информации или сети «Интернет» и представления ее в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Управление государственного строительного надзора Свердловской области заключать договоры участия в долевом строительстве, на основании которых привлекать денежные средства граждан (ч.2 ст.3, ч.2 ст.19).

2. Расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке при невыполнении обязательств участником долевого строительства (ч.ч.4, 5, ст.5, ч.3 ст.9).

3. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства застройщик вправе получить с участника долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч.6 ст.5).

4. Не несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства (ч.7 ст.7).

5. Не выплачивать пени предусмотренные настоящим Федеральным законом или договором при возврате денежных средств участнику долевого строительства, в случае расторжения договора по вине участника долевого строительства (ч.7 ст.9).

6. При необоснованном уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при его отказе от принятия объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч.6 ст.8).

7. В течение трех месяцев со дня направления предписания контролирующего органа застройщику, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным (ч.6 ст.23).

Источник

Долевое строительство: правовые аспекты Текст научной статьи по специальности « Право»

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Бышов Денис Викторович, Туршатова Анжелика Евгеньевна

В данной статье подробно рассмотрены некоторые положения из Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также рынок долевого строительства жилья Российской Федерации в целом. Проанализированы характерные особенности оформления договора долевого участия и выделены основные пункты договора, а так же рассмотрены основные задачи государства по проведению активной жилищной политики .

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Бышов Денис Викторович, Туршатова Анжелика Евгеньевна

The article considers some of the provisions of the Federal Law «On participation in shared construction of apartment buildings and other real estate items.» In this connection the article presents a general characteristics of the shared construction market of Russia. The authors focus on the specifics of a shared participation contract registration. Particularly, the main contract clauses are analyzed. The authors also touch upon some issues of the state housing policy.

Текст научной работы на тему «Долевое строительство: правовые аспекты»

БЫШОВ Д.В., ТУРШАТОВА А.Е.

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ Аннотация. В данной статье подробно рассмотрены некоторые положения из Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также рынок долевого строительства жилья Российской Федерации в целом. Проанализированы характерные особенности оформления договора долевого участия и выделены основные пункты договора, а также рассмотрены основные задачи государства по проведению активной жилищной политики.

Ключевые слова: жилищная политика, долевое строительство, застройщик, дольщик.

BYSHOV D.V., TURSHATOVA A. E.

SHARED CONSTRUCTION: LEGAL ASPECTS Abstract. The article considers some of the provisions of the Federal Law «On participation in shared construction of apartment buildings and other real estate items.» In this connection the article presents a general characteristics of the shared construction market of Russia. The authors focus on the specifics of a shared participation contract registration. Particularly, the main contract clauses are analyzed. The authors also touch upon some issues of the state housing policy.

Keywords: housing policy, shared construction, developer (builder), private investors.

Право человека на комфортное доступное жилье является одним из самых важных социальных прав, закрепленных в Конституции Российской Федерации [1]. Оно осуществляется путем предоставления жилых помещений в домах государственного, муниципального и иных жилых фондов на условиях договора социального найма, путем приобретения или строительства жилья за собственные средства.

На сегодняшний день одной из первостепенных задач государства является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий для проживания граждан. За последние 10 лет для решения этой проблемы государство проводит активную работу, доказательством могут служить следующие принятые нормативные документы:

1) принята и одобрена Федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище», рассчитанная на 2002-2010 годы, в дальнейшем программа была продлена 17 декабря

2010 года постановлением Правительства Российской Федерации № 1050 до 2015 года.

На данный момент эта программа является основным инструментом Правительства РФ в проведении жилищной политики в стране [2];

2) 30 ноября 2004 года принят Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее Федеральный закон № 214) [3].

В данной статье рассматриваются некоторые положения из федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и правовые аспекты рынка долевого строительства жилья Российской Федерации в целом.

Как указывает в своей статье А. Абрамов, изначально долевое строительство возникло в Аргентине в период с 1983 г. по 1989 г. правления президента Рауля Альфонсина. На то время экономическая ситуация в стране была крайне нестабильной, национальная валюта (аустраль) стремительно дешевела, за 7 лет произошло 12 деноминаций. В связи с наличием жесткого экономического кризиса большая часть населения страны находилась за чертой бедности, банки отказывались выдавать кредиты по причине их убыточности. Руководству Аргентины ничего не оставалось, как изменить экономическую политику, в том числе и в строительной отрасли. С этой целью в 1985 г. была разработана и внедрена в жизнь специальная жилищная программа [7, с. 9].

Долевое строительство для России является абсолютно новой и в то же время уже получившей широкое распространение формой инвестиционной деятельности на рынке жилья. Согласно законодательным актам Российской Федерации долевое строительство -это вид отношений между застройщиком и инвестором (участник долевого строительства — «дольщик»), который, с одной стороны, обязует первого осуществить строительство тех или иных объектов недвижимости в установленные сроки, а, с другой стороны, накладывает обязательства по уплате договорной суммы на второго. При этом законодательная база подчеркивает, что в данных отношениях слабой стороной является именно инвестор (участник долевого строительства — «дольщик»), поэтому основной акцент сделан на защиту его прав и интересов в случае оказания ему некачественных услуг или невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств.

Как указано выше, основным нормативно-правовым актом, который регулирует долевое строительство, является Федеральный закон № 214. Данный Федеральный закон вступил в законную силу 1 апреля 2005 г., но за короткий срок действия не раз подвергался жесткой критике из-за присутствия схем обхода.

Наиболее распространенные схемы обхода — это заключение на первоначальном этапе предварительного договора купли-продажи и (или) договора купли-продажи векселя (вексельная схема). Дольщик, заключая данные договоры с недобросовестным застройщиком, после окончания строительства может и не получить желаемую недвижимость.

В основу вышеуказанного закона заложена идея — «строительство по справедливости» (англ. «equity construction»), т.е. участники долевого строительства («дольщики») расплачиваются за жилье в рассрочку до полной сдачи в эксплуатацию многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за исключением объектов производственного назначения [3, ст. 12]. Такая схема называется «английской», так как участникам долевого строительства не нужно создавать кооперативы или акционерные общества, по сути застройщик продает не мифические акции на дом, а реальные квадратные метры жилья.

Гражданско-правовые отношение между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия (далее ДДУ) При этом данный документ не предусмотрен в ГК РФ, это обусловлено принципом свободы договора, установленным ст. 1 и ст. 421 ГК РФ [2].

Исходя из Федерального закона № 214, ДДУ должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в ДДУ данных условий договор не считается заключенным. Также исходя из ст. 18 Федерального закона № 214, дольщик должен помнить, что застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией, а использование средств не по назначению повлечет за собой наказание.

Основные виды нарушений застройщиков: «двойная продажа» прав на одну и ту же

квартиру нескольким участникам долевого строительства, затягивание сроков

(приостановка или полная остановка) строительства и передачи объекта в эксплуатацию, несоответствие качества выполненных работ на объекте недвижимости строительным нормам и стандартам [5].

Самым частым из вышеперечисленных нарушений условий договора долевого участия со стороны застройщика является затягивание сроков (приостановка или полная остановка) строительства объекта, а самым актуальным на сегодня является покупка застройщиком небольшого земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства, но на участке возводится многоквартирный жилой дом и квартиры продаются как доли в доме. При строительстве таких домов нарушаются градостроительные нормы, собственники данного жилого дома могут быть не обеспечены инженерными коммуникациям, такая незаконная застройка сносится по решению суда [5].

После составления договора долевого участия он должен быть зарегистрирован в Государственной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) согласно Федеральному закону № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4].

Застройщиком для регистрации оформляется договор с самым первым участником. Одновременно представляются проектная декларация, разрешение на строительство, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого помещения; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Регистрация первого договора осуществляется в течение месяца после подачи всех документов, все последующие договоры регистрируются в пятидневный срок.

При этом участник долевого строительства может потребовать от застройщика следующие документы согласно ст. 21 Федерального закона № 214: разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. И застройщик в обязательном порядке должен их предоставить.

Помимо дольщика застройщик обязан представить для ознакомления любому

обратившемуся лицу следующие документы:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчётность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

В заключение хотелось бы отметить, что в средствах массовой информации к долевому строительству относятся с опаской и информируют население об этой форме инвестирования денежных средств больше в негативном свете. Конечно же, имел место в некоторых проектах долевого строительства обман дольщиков недобросовестными застройщиками, но не стоит забывать и о наивной неосмотрительности дольщиков при подписании важных документов.

В целом, в настоящее время в России принято довольно большое количество нормативных актов, связанных с долевым строительством. Соответственно долевое строительство за довольно короткий срок заняло своё место на рынке жилья, благодаря ему многие граждане нашей страны получили возможность дешевле приобрести недвижимость и могли контролировать процесс её строительства.

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Рос. газета. — 1993. — № 40.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.

3. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: Федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 40.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. -1997. — № 30. — Ст. 3594.

5. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда Рос. Федерации. — 2003. -№ 2.

6. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 — 2015 годы: Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 № 1050 // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2011. — № 5. — Ст. 739.

7. Абрамов А. Долевое строительство: история и практика // Жилищное право. -2013. — № 2. — С. 7-18.

Источник