Александров касьяненко ценообразование в строительстве

Вступительное слово и обзор значимых изменений в законодательстве РФ в части проверки достоверности определения сметной стоимости в 2020 году

Ржевская Татьяна Васильевна – начальник Управления проверки сметной документации и экспертизы проектов организации строительства ФАУ «Главгосэкспертиза России»

Актуальные вопросы, касающиеся проверки достоверности определения сметной стоимости строительства, а также действующие требования к документации предоставляемой для проведения проверки сметной стоимости

Ржевская Татьяна Васильевна – начальник Управления проверки сметной документации и экспертизы проектов организации строительства ФАУ «Главгосэкспертиза России»

Основные особенности применения положений актуализированной Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации

Дюкарев Леонид Александрович – заместитель начальника Сметного отдела ФАУ «Главгосэкспертиза России»

Порядок и особенности проведения повторной государственной экспертизы в части проверки достоверности определения сметной стоимости

Бачинская Елена Анатольевна – заместитель начальника Управления – начальник Сметного отдела Управления проверки сметной документации и экспертизы проектов организации строительства ФАУ «Главгосэкспертиза России»

Порядок проведения проверки сметной стоимости в отношении капитального ремонта и сноса объектов капитального строительства. Ключевые замечания и типовые ошибки при проведении проверки сметной стоимости

Янкин Александр Васильевич – заместитель начальника Сметного отдела ФАУ «Главгосэкспертиза России»

Круглый стол, ответы на вопросы

Ржевская Татьяна Васильевна – начальник Управления проверки сметной документации и экспертизы проектов организации строительства ФАУ «Главгосэкспертиза России»

Представители ФАУ «Главгосэкспертиза России»:

Бачинская Елена Анатольевна – заместитель начальника Управления – начальник Сметного отдела Управления проверки сметной документации и экспертизы проектов организации строительства ФАУ «Главгосэкспертиза России»

Крышнева Алевтина Алексеевна – начальник Отдела анализа эффективности капитальных вложений ФАУ «Главгосэкспертиза России»

Дюкарев Леонид Александрович – заместитель начальника Сметного отдела ФАУ «Главгосэкспертиза России»

Янкин Александр Васильевич – заместитель начальника Сметного отдела ФАУ «Главгосэкспертиза России»

Оплата и участие в семинаре

Участие в семинаре платное, стоимость – 17 400 руб., в том числе НДС – 2 900 руб. за одного слушателя, независимо от места участия.

Оплата участия в семинаре производится по безналичному расчету на основании:

• счета (аванс 100% за информационно-консультационные услуги в форме проведения семинара, с указанием темы, даты семинара и ФИО слушателей);
• договора с предоплатой 100% или оплатой по факту оказания информационно-консультационных услуг и счета, выставляемого на основании подписанного сторонами договора.

Записаться на семинар

Для участия в семинаре Вам необходимо направить письмо по электронной почте на адрес edu@gge.ru, приложив заполненную заявку на участие в формате MS EXCEL.

В теме письма просим указывать дату проведения семинара и место участия

На основании заявки мы формируем счет и (или) договор об оказании информационно-консультационных услуг (на Ваш выбор, указывается в заявке).

В среднем, от момента получения заявки от Вас до момента подписания всех документов и выставления счета на оплату проходит от 5 до 7 рабочих дней, поэтому просим Вас заранее присылать заявку на участие в семинаре.

В случае, если Вы хотите принять участие в семинаре, но по ряду причин Ваша бухгалтерия не успевает оплатить счет до его начала, возможно участие на основании гарантийного письма от Вашей организации.

Для оптимизации процесса обмена документами предлагаем воспользоваться системой электронного документооборота. Оператором ФАУ «Главгосэкспертиза России» является АО «ПФ «СКБ «Контур» (Диадок).

Источник

В. Т. АЛЕКСАНДРОВ В. Д. АРДЗИНОВ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

2 В. Т. АЛЕКСАНДРОВ В. Д. АРДЗИНОВ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ МОСКВА, 2012

3 УДК 69: ББК А-46 В. Т. Александров, В. Д. Ардзинов Оценка недвижимости и ценообразование в строительстве: Учебнопрактическое пособие / В. Т. Александров, В. Д. Ардзинов. М.: Стройинформиздат. 582 с.: ISBN В данном учебно-практическом пособии представлен обширный материал по смежным, тесно связанным между собой вопросам проектирования, возведения зданий и сооружений, определения затрат на строительство и оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Многолетний опыт профессиональной и преподавательской деятельности авторов в строительной и оценочной области позволил им собрать и создать в книге комплексный материал, направленный на повышение качества подготовки специалистов-оценщиков и инженеров-сметчиков. Книга может также представлять интерес и для практикующих оценщиков недвижимости, инженеров-строителей, экономистов и сметчиков, желающих повысить свою квалификацию в области строительства, сметного дела и оценки недвижимости. УДК 69: ББК Книга является объектом авторских прав и не может быть полностью или частично воспроизведена, тиражирована и распространена без письменного разрешения автора. ISBN Александров В. Т., 2012 Ардзинов В. Д., 2012

4 3 ОГЛАВЛЕНИЕ Введение Предисловие Глава 1. Основы проектирования и строительства зданий Проектирование зданий Объемно-планировочные и конструктивные решения гражданских зданий Планировочные и конструктивные решения промышленных и сельскохозяйственных зданий Строительные материалы, изделия и конструкции Конструктивные элементы зданий Основания Фундаменты Стены, отдельные опоры и перегородки Перекрытия Полы гражданских зданий Полы промышленных зданий Крыши Кровли Заполнение проемов Лестницы Отделка внутренняя Прочие конструктивные элементы Системы инженерного оборудования зданий Холодное водоснабжение (внутренний водопровод) Водоотведение (внутренняя канализация) Отопление Горячее водоснабжение Газоснабжение Мусоропровод Вентиляция Внутреннее электрооборудование Организация строительства и производство строительно-монтажных работ Строительные машины, механизмы и оборудование Глава 2. Техническое обслуживание, ремонт и реконструкция зданий Физический износ зданий Дефекты и повреждения зданий Оценка физического износа зданий Моральный износ зданий Техническое обслуживание зданий Техническое обследование (экспертиза) зданий Текущий ремонт зданий Капитальный ремонт зданий Реконструкция зданий Глава 3. Ценообразование в строительстве Теоретические основы ценообразования Особенности ценообразования на строительную продукцию

5 4 Оглавление 3.3. Состав и структура сметной стоимости строительства и строительно-монтажных работ Методическая и сметно-нормативная база ценообразования в строительстве Назначение и виды сметной документации Определение статей сметной стоимости строительных и других работ Составление локальных смет на строительные и другие работы Методы определения сметной стоимости строительства Составление сводной сметной документации на строительство Сметные расчеты на строительные работы по укрупненным нормативам Договор подряда и договорные цены на строительную продукцию Определение объемов работ по разделам локальной сметы Глава 4. Основные положения оценки стоимости недвижимости Определение недвижимости Классификация объектов недвижимости Виды стоимости объекта недвижимости Субъекты рынка, цели и назначение оценки недвижимости Принципы оценки недвижимости Принцип наиболее эффективного использования Подходы к оценке недвижимости Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости Стоимость денег во времени и функции сложного процента Глава 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости Область применения и этапы сравнительного подхода Идентификация варианта НЭИ в сравнительном подходе Анализ рынка недвижимости и сбор информации Выбор единицы сравнения Элементы сравнения Методы расчета поправок Последовательность проведения корректировок Согласование скорректированных цен аналогов Практика сравнительного подхода с учетом принципа НЭИ Глава 6. Доходный подход к оценке недвижимости Область применения и методология доходного подхода Принципы финансовых потоков и составления отчета о доходах Метод прямой капитализации Метод анализа дисконтированных денежных потоков Метод капитализации по расчетным моделям Глава 7. Затратный подход к оценке недвижимости Область применения и этапы затратного подхода Оценка затрат на создание улучшений Оценка предпринимательской прибыли Оценка физического износа улучшений Оценка функционального устаревания улучшений Оценка экономического устаревания улучшений Определение объемов работ для расчета затрат на строительство Глава 8. Оценка стоимости земельных участков Оценка земельных участков методом сравнения продаж Оценка земельных участков методом выделения

6 Оценка земельных участков методом распределения Оценка земельных участков методом капитализации земельной ренты Оценка земельных участков методом остатка Оценка земельных участков методом предполагаемого использования Оценка рыночной стоимости права аренды земли методом капитализации дохода Глава 9. Практика оценки недвижимости при наиболее эффективном использовании Объемно-планировочные и конструктивные параметры застройки свободного участка Определение объемов перестройки существующих объектов Глава 10. Примеры оценки недвижимости при ее наиболее эффективном использовании Новый объект, соответствующий НЭИ свободного участка Новый объект, не соответствующий НЭИ свободного участка Устаревший объект, не соответствующий НЭИ свободного участка Объект модернизации с сохранением прежней функции Объект реконструкции с сохранением прежней функции Объект реконструкции с изменением функции Объект сноса и нового строительства Выводы по учету принципа НЭИ в подходах к оценке ПРИЛОЖЕНИЯ Приложение 1 Перечень сборников Государственных элементных сметных норм 2001 года Приложение 2 Перечень сборников единичных расценок 2001 года Приложение 3 Рекомендуемые Территориальные поправочные коэффициенты для приведения элементов прямых затрат ФЕР-2001 к местным условиям в базисных ценах на г. 551 Приложение 4 Нормативы накладных расходов по видам строительных и монтажных работ Приложение 5 Нормативы накладных расходов по видам ремонтностроительных работ Приложение 6 Постатейная структура накладных расходов по элементам затрат Приложение 7 О порядке применения нормативов сметной прибыли в строительстве Приложение 8 Рекомендуемые нормативы сметной прибыли по видам Приложение 9 ремонтно-строительных работ Сметные нормы затрат на строительство титульных временных зданий и сооружений Приложение 10 Сметные нормы затрат на строительство титульных временных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ Приложение 11 Сметные нормы дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ в зимнее время Приложение 12 Образцы сметной документации Библиографический список

7 6 Введение ВВЕДЕНИЕ В современной экономике инвесторы знают, что самая надежная валюта это золото, платина и недвижимость. Еще в ХV веке Лука Пачоли, создатель системы двойной записи в бухгалтерском учете, писал: «Недвижимое имущество не может быть утрачено как движимое». Можно привести и слова Бернарда Шоу: «Пока существует капиталистическая система, я советую предпочесть золото». А поскольку для бизнеса у нас в России все еще не созданы нормальные условия, люди, в том числе высокооплачиваемые топ-менеджеры, в последние 10 лет вкладывали средства в основном не в акции, а в жилую недвижимость и частично в золото. Отсюда огромное количество пустующих, так называемых «инвестиционных» квартир, особенно в Москве и Санкт Петербурге (например, на Крестовском острове). Недвижимое имущество это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней. В бухгалтерской отчетности к объектам недвижимости относятся также суда. Интересно отметить, что в английском языке понятия «собственность» и «недвижимость» обозначаются одним словом: «property». Собственно же недвижимость словосочетанием «real estate», т. е. дословно «настоящее (реальное) имущество». В инвестиционно-строительной сфере России сложилась ситуация, когда цена жилой недвижимости в несколько раз превышает стоимость строительства. Это привело авторов к мысли впервые комплексно рассмотреть вопросы ценообразования в строительстве и оценки недвижимости в надежде дать ответ на данное обстоятельство. Одновременно решается противоречие в методическом подходе преподавания дисциплин на курсах переподготовки оценщиков имущества: вначале следует освещать вопросы ценообразования, а затем читать оценку недвижимости. И все это в одной книге, вместо двух. В книге отражены все нововведения в системе нормативных документов в строительстве и оценочной деятельности. Особое внимание уделено методическим и практическим вопросам оценки объектов недвижимости с учетом устаревания и наиболее эффективного использования, а также всех факторов, влияющие на цену строительной продукции и недвижимости. Цель данной книги помочь читателю разобраться в сложных и весьма разнообразных вопросах ценообразования и оценки недвижимости, включая основы проектирования и строительства зданий и сооружений, их технической эксплуатации и сметного дела. Участие авторов в написании книги: Александров Вячеслав Тихонович предисловие, главы 1, 2, 4 10, библиография. Ардзинов Василий Дмитриевич введение, глава 3, формирование приложений.

8 7 ПРЕДИСЛОВИЕ Недвижимое имущество состоит из земельного участка, а также расположенных на нем зданий и сооружений. Последние должны улучшать землю наиболее эффективным образом. Недавно построенные здания, как правило, удовлетворяют этому требованию, но с течением времени перестают соответствовать ему в результате появления новых технологий, стандартов (СНиП), изменения качества жизни и рыночного спроса. Другими словами, здания и сооружения со временем подвергаются не только износу, но и устареванию. Поэтому на всех стадиях жизненного цикла объект недвижимости нуждается в оценке с использованием методов ценообразования. Оценка недвижимости, по убеждению авторов, не может быть качественно выполнена без базовых знаний элементов анализа и синтеза таких сложных архитектурно-строительных систем, какими являются здания и сооружения. Практика показывает, что наиболее востребованными оценщиками недвижимости являются специалисты, имеющие высшее строительное образование и соответствующий опыт работы. Но таких специалистов очень мало. Знания большинства оценщиков ограничены кратким курсом «Ценообразование в строительстве», прослушиваемым к тому же не до, а после дисциплины «Основы оценки стоимости недвижимости». Большинство отечественных учебников по оценке недвижимости также характеризуются низким качеством разделов, касающихся определения строительных затрат. Данное пособие направлено на исправление этого методического недостатка, предоставляя оценщикам необходимые базовые знания в области строительства и проектно-сметного дела. Этому посвящены главы 1, 2 и 3 настоящего пособия, предваряющие оценку стоимости недвижимости. С введением в действие Федеральных стандартов оценки (ФСО) приобрели нормативный характер такие понятия, как «наиболее эффективное использование» и «устаревание» объекта оценки. Прежде они лишь обсуждались в учебно-методической литературе. Теперь ФСО обязывают оценщиков учитывать наиболее эффективное использование (НЭИ) и все виды устаревания объектов недвижимости. В то же время методология оценки устаревания зданий и сооружений в настоящее время не оформлена в виде методических рекомендаций для применения практикующими оценщиками. Приводимые в учебниках примеры расчета устаревания носят форму иллюстраций, а не рекомендаций, без которых невозможно грамотно выполнять анализ НЭИ и учитывать принцип НЭИ в оценочных подходах. В настоящем пособии в тесной взаимосвязи рассматриваются понятия НЭИ и устаревания. На базе известных американских представлений о сущности функционального устаревания, с одной стороны, и отечественной си-

9 8 Предисловие стемы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с другой, построена система алгоритмов для оценки устаревания. Она включает, в том числе, формулы расчета затрат на устранение функционального устаревания (затрат на перестройку существующих улучшений или, что то же самое, затрат на доведение объекта оценки до состояния НЭИ). Полученные формулы встроены в алгоритмы затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке недвижимости. Тем самым понятие строительных издержек и, соответственно, их величина используется как в затратном, так и в сравнительном и доходном подходах. Приведенные в пособии алгоритмы и практические примеры позволяют повысить качество оценочных отчетов и сближать результаты оценочных подходов. Авторы ставили перед собой задачу создания пособия, полезного, главным образом, для профессиональной переподготовки и повышения квалификации практикующих оценщиков недвижимости и бизнеса. В то же время, ввиду обширного справочного материала и многочисленных примеров книга может представлять интерес также для инженеров-строителей, экономистов и сметчиков, желающих повысить свою квалификацию в области оценки имущества и сметного дела.

Источник