Аквапарк в купчино строительство
Первое распоряжение губернатора о строительстве крытого водного парка и курортного центра «Аквапарк» в квартале 20 района восточнее Витебской железной дороги (вдоль проспекта Славы, в створе Пражской улицы) вышло еще в 1999 году. Тогда ЗАО «Первый Петербургский Аквапарк» получило земельный участок площадью 4 га, который был изъят из бессрочного пользования ГУСПХ «Фрунзенское». В 2003 году сроки окончания строительства были перенесены в очередной раз, но чуда не случилось. В ноябре 2005 года первый заместитель председателя Комитета по строительству Кирилл Анаевский констатировал: «Последний установленный срок окончания строительства – сентябрь 2005 года. Проектирование и строительство не начаты».
В мае 2005 года вступило в силу решение арбитражного суда о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях. В качестве истца выступил КУГИ, который предъявил иск ЗАО «Первый Петербургский Аквапарк» о взыскании более 5,8 млн рублей, которые компания, по мнению комитета, задолжала городу за аренду земельного участка (с учетом пени). Суд удовлетворил иск на сумму около 1 млн. рублей и решил расторгнуть договор аренды земельного участка. В начале сентября 2005 года вышло постановление 13-го арбитражного апелляционного суда, оставившее решение первой инстанции без изменения. Городу не удалось получить требуемую сумму в полном объёме, а инвестору – доказать, что он ни в чем не виноват.
Бизнес-план по строительству аквапарка
Общий объём инвестиций $34 463 885
Срок окупаемости 5 лет
Крытый водный парк представляет собой универсальный центр активного отдыха и развлечений, предлагающий купание в бассейнах с течением и «океанской волной», прыжки в воду с трамплинов, катание на водных горках, ванны с гидромассажем и многое другое. Услуги аквапарка рассчитаны на удовлетворение запросов представителей всех возрастных групп и соответствуют мировым стандартам, как по уровню качества, так и по разнообразию.
В соответствии с проектом, в состав аквапарка также будут входить ресторан, кафе, бары, магазины, крытая и открытая автостоянки, автозаправочная станция и многое другое. Кроме того, планируется освоение расположенного рядом естественного водоема (площадью
50000 м ² ) и строительство гостиницы на 500 мест (вторая очередь).
1. Основные характеристики «Аквапарка»
Площадь з емельного участка 40 642 м ²
Площадь застраиваемого участка 12 153 м ²
Общая площадь здания 26 534 м ²
Общая площадь бассейнов 3 200 м ²
Вместимость аквапарка 1 850 человек.
2. Сроки реализации проекта
Окончание проектирования – III квартал 2001 г.
Начало строительства – III квартал 2001 г.
Окончание строительства – III квартал 2003 г.
Реализация проекта идет в полном соответствии с планом. Финансирование осуществляет товарищество компаний «Гэйлсберг Эл Эл Си» /США/, ЗАО «ИНКО» /Санкт-Петербург, Россия/, ЗАО «Балтийская корпорация» /Санкт-Петербург, Россия/, ЗАО «Балтинвестстрой» /Санкт-Петербург, Россия/.
Создание первого в северо-западном регионе России аквапарка представляется делом выгодным как в экономическом, так и в социальном плане, и в силу большой социальной значимости, встречает широкую поддержку со стороны властей всех уровней.
Основанием для начала работ по созданию комплекса является Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 30.04.99 г. № 422-р «О проектировании и строительстве крытого водного парка и курортного центра аквапарк по адресу: квартал 20 района Восточнее Витебской железной дороги, вдоль проспекта Славы, в створе Пражской улицы».
В соответствии с этим распоряжением ЗАО «Первый Петербургский Аквапарк» выделен участок земли площадью 40642 м ² , расположенный в центре огромного жилого массива в южной части города.
Договор аренды земли на 49 лет на инвестиционных условиях разрабатывался более полугода специально под этот проект и содержит положения, максимально возможно защищающие права арендаторов и инвесторов.
Проект включён в Комплексную адресную программу подготовки к празднованию 300-летия Санкт-Петербурга как один из наиболее значимых проектов.
Первая публичная демонстрация проекта состоялась в апреле 2001 года на международной выставке МИПИМ 2001 в Канне и вызвала большой интерес у потенциальных инвесторов.
3. Общие концептуальные решения
3.1 Градостроительная ситуация, генеральный план
Участок площадью 4.0 Га расположен в квартале 20 южнее реки Волковки, вдоль проспекта Славы, в створе Пражской улицы, свободен от капитальной застройки, имеются высокоствольные зеленые насаждения. Участок ограничен с северо-запада проспектом Славы и кварталами жилой застройки; с запада, юга и востока — территорией парка Интернационалистов. С юга участок непосредственно примыкает к пруду. Рельеф участка спокойный, ровный.
Вдоль проспекта Славы и Пражской улицы проходят маршруты городского авто- и электротранспорта. Проспект Славы соединяет участок застройки с близлежащими станциями метрополитена: «Московская» и «Ломоносовская».
На отведенной территории проектируется курортный центр в составе:
зоны для работы сезонных аттракционов с павильонами обслуживания и игровыми площадками для детей;
открытой стоянки на 210 автомашин;
торговой зоны при входе на территорию комплекса;
автозаправочной станции с сопутствующим сервисом на 8 заправочных точек;
летнего пляжа на береговой части пруда;
станции проката лодок и водных велосипедов;
хозяйственного двора с зоной инженерных сооружений (автоматизированной газовой котельной, очистными сооружениями и резервуаром дождевых нефтесодержащих стоков, РТП, ТП, дренажной насосной станцией, контейнерно-хозяйственной площадкой).
Здание аквапарка главным входом ориентировано на ось Пражской улицы, смещено вглубь участка на 40м от красной линии застройки, центральный объём зала бассейна развернут под углом 60° к проспекту Славы, что усиливает объёмное восприятие здания при подходах к участку.
В связи с высоким залеганием напорных грунтовых вод отметка главного входа в здание поднята относительно планировочной отметки земли, что позволило организовать вокруг здания систему берм и подпорных стен, активно участвующих в объёмно-пространственной композиции и обеспечивающих связь здания с ландшафтом.
Решение генерального плана основано на принципе четкого функционального зонирования с разделением потоков посетителей и системы обслуживания.
Вокруг здания запроектирован кольцевой проезд, обеспечивающий доступ пожарных автомашин. Хозяйственный двор, являющийся расширением кольцевого проезда, расположен на восточной границе участка, удален от проспекта Славы на 100 м. Здесь же проектируется служебный вход в здание и стоянка служебных автомашин.
3.2 Объёмно-планировочное решение
Границы земельного участка, его положение относительно магистрали — проспекта Славы, контур береговой линии водоема, планировка окружающей парковой зоны формируют «силовой контур» определяющий объёмное построение и конфигурацию здания в плане.
Здание двухэтажное с цокольным этажом на 4-х метровом стилобате с доминирующим повышенным объёмом зала бассейна. Внутренняя структура здания основана на принципе свободной планировки помещений. Основные функциональные блоки раскрываются в центральный зал крытого водного парка с аттракционами длиной 96 м, перекрытый шпренгельными фермами и пролетом 48 м.
Центральный зал бассейна представляет композицию из нескольких тематических и функциональных зон, расположенных в едином архитектурном объёме и ориентированных на различные возрастные группы посетителей: бассейны «мать и дитя» для детей 1,5 — 6, 7- 13 и 14 -19 лет, для прыжков в воду, зоны слайдов и подводного плавания, бассейны для инвалидов, зона отдыха «мокрое» кафе.
В каждой функциональной зоне предусматривается установка соответствующих водных аттракционов: горок, каскадов, разновысотных и разноскоростных слайдов, водных лежанок и джакузи, пузырьковых ванн и фонтанов для детей.
Водные аттракционы работают в нескольких управляемых режимах, установка и переключение которых производится при помощи компьютеров в зависимости от заполняемости комплекса.
Возможность комбинирования работы водных аттракционов в различных режимах в сочетании с управляемыми световыми и звуковыми эффектами позволит проводить тематические водные праздники и концерты — «Аквашоу» по специально разработанным сценариям.
Проектом предусматривается возможность выплывания из зала бассейнов в открытый водный парк, где расположены «река» с подогревом воды, «озеро» с холодной водой, русская баня, пляж, дорожки с подогревом.
Вход в зал бассейнов предусматривается через гардероб, турникеты и группу раздевальных помещений (индивидуальные кабины для переодевания, шкафчики для хранения одежды, «сенсорные» души, санузлы).
На втором этаже располагаются спортивно-оздоровительный комплекс (залы тренажерный и шейпинга, салон красоты, массажный кабинет, солярий), VIP — бани и ресторан с баром на 250 мест.
Связь между функциональными блоками 2 этажа осуществляется через фойе и широкую галерею, открытую по периметру в зал бассейна. Во время проведения аквашоу зал ресторана и галерея используются для размещения зрительских мест.
При оформлении интерьеров комплекса используется новейшие и традиционные высококачественные отделочные материалы — керамические покрытия, мощение и облицовка естественным камнем различных пород, панели с ламинированной поверхностью, металл и стекло в различных комбинациях, живые и подвергнутые специальной консервации растения.
3.3 Архитектурное решение фасадов
Фасады комплекса решены с современном стиле на сочетании крупномасштабных элементов, соответствующих как характеру окружающей застройки, так и внутренней планировке и модульной структуре здания. Архитектура строится на контрасте доминирующего объёма зала бассейнов с распластанной двухэтажной частью. Пластика стен основана на сочетании поверхностей, облицованных фасадными панелями с большими плоскостями витражей.
На фоне довольно глухих, нерасчлененных плоскостей фасада главный вход акцентирован цельным полуциркульным наклонным витражом и открытой ротондой. Со стороны заднего фасада главному входу соответствует цилиндрический, замкнутый в плане двор открытого водного парка.
Архитектура инженерных сооружений решается в едином ключе с наружными стенами аквапарка и ограждением территории. Доминантой этого функционального блока служит дымовая труба котельной высотой 30 м, заключенная в стальную решетчатую структуру.
3.4 Наружная отделка стен здания
Наружные стены здания облицованы фасадными системами из цветных металлопластиковых панелей белого и голубого цвета. Витражи и зенитные фонари -алюминиевые анодированные с двухкамерными стеклопакетами. Цоколь облицован путиловским камнем, гранитными плитами. Вертикальные участки стен стилобата облицованы гранитными плитами, с сочетании с бермами. Ступени — из массива гранита.
4. Риски и гарантии успеха
Одним из важнейших факторов, влияющих на успешную реализацию и обеспечивающим планируемый срок возврата инвестиций, является прогнозируемая высокая посещаемость аквапарка. Предпосылками к этому являются следующие обстоятельства:
1. Уникальность объекта и отсутствие конкуренции:
«Аквапарк» станет первым центром водных развлечений подобного масштаба, как в Санкт-Петербурге, так и во всем Северо-Западном регионе. Таким образом, он будет доминировать на рынке подобных услуг.
В связи с этим: во-первых, ожидается существенный всплеск спроса, вызванного интересом к новому уникальному зрелищу и развлечению, во-вторых, доминирующее положение дает большие возможности для маневра в области ценовой политики и управления аквапарком,
2. Высокий спрос на водные развлечения:
Спрос на водные развлечения, по оценкам специалистов, только в Санкт-Петербурге составляет около 30 000 человек в день. Объектов, подобных «Аквапарку», в Петербурге нет, а потребность в водных развлечениях покрывается лишь на 10% за счет услуг спортивных бассейнов и весьма дорогостоящих поездок в заграничные аквапарки. Из-за климатических условий, открытые водоемы российского северо-запада пригодны для купания менее 3 месяцев в году.
Согласно проектным проработкам, пропускная способность «Аквапарка» составит 8600 посетителей в день, что сможет покрыть спрос на водные развлечения, в лучшем случае, не более чем на 30 %.
Потенциальные посетители «Аквапарка»:
— население Санкт-Петербурга – 4 500 000 чел.
— население Ленинградской области – 1 500 000 чел.
— туристы, – 4 000 000 чел. (ежегодно)
в том числе российские – 3 000 000 чел. (ежегодно)
иностранные – 1 000 000 чел. (ежегодно)
По официальным данным, потенциал Санкт-Петербурга оценивается в 30 000 000 туристов в год.
Согласно данным, полученным в результате маркетинговых исследований, проведенных компанией «ИНКО», а также контрольного исследования, проведенного компанией «Гэллап», 90% населения положительно относится к идее строительства аквапарка в Санкт-Петербурге, что говорит о высокой вероятности повышенного спроса /бума/ на услуги аквапарка.
В таком случае срок окупаемости проекта может быть значительно короче прогнозируемого, как это было с известными в городе проектами: сети магазинов товаров для дома Максидом – Лаверна, сети кафе Макдональдс, сети фотоуслуг Кодак, сети кофеен «Идеальная чашка».
Океанариум в Купчино
Жители Купчино, возможно, получат свой океанариум. Однако не все этому рады.
В 2015 году участок площадью 3,5 га на территории парка Интернационалистов перешел в собственность ООО «Оптима». Речь идет об участке на проспекте Славы в створе Пражской улицы. Де-юре он был изъят из состава парка еще в 1999 году, но де-факто по сей день продолжает использоваться в рекреационных целях. На этой территории компания «Оптима» должна построить торгово-развлекательный комплекс с океанариумом. По планам 2013 года, проект был рассчитан на 3 года. Работы должны были начаться в 2015 году и закончиться в 2017 году, но возникли сложности, о которых чуть ниже. Из-за них ввод в эксплуатацию масштабного проекта отложен на 2021 год.
Интересно, кто стоит за «Оптимой»? Оказывается, это общество с ограниченной ответственностью управляется Годом Нисановым и Зарахом Илиевым, предпринимателями, входящим в список Forbes. Чтобы понимать: их общей компании «Киевская площадь» принадлежат такие московские объекты, как гостиница «Украина», торговый центр «Еврoпейcкий», вещевые рынки «Мocква», «Садовод», «Южные ворота».
Бюджет проекта соответствует статусу владельцев девелопера — 15 млрд рублей. Сверху этого придется ежегодно платить за аренду участка 5,5 млн рублей. Известно, что первоначально на участке хотели построить только океанариум, но несмотря на уже проведенные публичные слушания для повышения экономической целесообразности дополнили его торговыми площадями. По данным «Коммерсанта», вследствие этого стоимость повысилась больше чем в 4 раза. Согласно нынешней концепции, комплекс будет пятиэтажным и включающим в себя 190 тыс. кв. м. Океанариум займет 15 тыс. кв. м, центр морской биологии — 10 тыс. кв. м. Одновременно в океанариуме смогут проводить время 750 человек, а пропускная способность зоны для экстремальных видов спорта составит 15 тыс. человек. Также предусмотрены кинотеатр и зона общественного питания. Сегодня проект имеет статус стратегического.
Голосом народа, протестующего против строительства второго в городе океанариума, выступил депутат ЗакСа от ЛДПР Олег Капитанов. Однако, сотрудники того же «Коммерсанта» обнаружили, что красивая риторика имела под собой сомнительные мотивы. Дело в том, что рядом с парком Интернационалистов действует крупный торговый центр «Южный Полюс», который принадлежит Fort Group и которому новый ТРЦ, наверняка, составит конкуренцию. Бенефициарами Fort Group выступают Борис Пайкин и Максим Левченко, связанные с отделением ЛДПР в Петербурге. Другим противником нового ТРЦ с океанариумом стала депутат ЗакСа от Партии роста Оксана Дмитриева. Она просила вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина лишить проект статуса стратегического. Однако изменений не последовало. В Смольном заявляют, что ТРК с океанариумом в Купчино станет уникальным, в нем будут представлены морские обитатели, «ранее не представленные в подобных учреждениях России». В качестве контраргумента приводится и тот факт, что ООО «Оптима» ранее построила Москвариум, а также внесла большой вклад в восстановление Кронштадского Морского собора. Властям это позволяет рассчитывать, что инвестор справится со взятыми обязательствами в полном объеме.
Нельзя однозначно сказать, что инициаторы протестной деятельности — это только простой народ, хотя мы наблюдаем зарождающуюся активность местных жителей. Так, в самой популярной социальной сети России создан паблик «Защитим парк Интернационалистов!». В декабре 2017 года начат сбор подписей против застройки парка Интернационалистов и за сохранение парка в его исторических границах. Пользователи призывают жителей Фрунзенского района подписывать соответствующие подписные листы и распространять листовки. «Рыбки — это, конечно, хорошо, но нам нужен парк» , — пишут они. В сообщениях говорится, что скоро объявят адреса точек сбора подписей. Протестующие выходят и в оффлайн: первый митинг прошел 21 декабря 2017 года в составе «Зеленой коалиции Петербурга», где собрались пять десятков представителей инициативных групп, защищающих ряд зеленых зон Петербурга. Вероятно, пик протеста жителей Купчино придется на 2018-2019 годы. Финал истории открыт.