Долевое участие в строительстве в 2020 году: закон, нюансы.
Договор долевого участия заключается между застройщиком и будущим собственником жилья. Данный документ регламентируется Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Изменения с 2019 года.
С 2019 года в Закон № 214 – ФЗ были внесены изменения, которые стали своего рода, реформой в долевом строительстве. Ее цель – избежать обмана дольщиков, исключить риски потери собственных средств граждан.
2 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, где обозначены условия готовности дома, по которым застройщик может использовать средства участника долевого строительства. С прошлого года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.
Новая схема должна постепенно отменить ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.
Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства, позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.
Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство
Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства
Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит.
Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.
Как выбрать застройщика в 2020 году.
Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.
На что необходимо обратить пристальное внимание:
1.Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании
2.Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит
3.Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании
4.На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.
Заключение договора долевого участия.
Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.
Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.
В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.
Что должен содержать договор: (цена договора, сроки и порядок расчетов, срок ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи), гарантийный срок дома (обычно 5 лет).
Как снизить риски при заключении ДДУ.
Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004 г. сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.
Для того, чтоб избежать неприятных последствий при заключении ДДУ необходимо максимально предусмотреть все возможные риски:
Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах
Перед заключением договора обязательно должны быть предоставлены Вам для ознакомления разрешение на строительство именно этого объекта. Также пакет учредительных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за предыдущий год.
Количество банков, предоставляющих ипотеку по данному объекту не должно быть меньше трех. А если банк всего один – лучше отказаться от подписания договора с этой компанией.
Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.
Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.
Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно ФЗ № 214.
В Федеральном законе от 30.12.2004 г. № 214 – ФЗ предусмотрены нормы ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.
Взыскание неустойки и возврат денег.
В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.
Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.
Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.
В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.
Актуальные проблемы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве
Дата публикации: 24.11.2018 2018-11-24
Статья просмотрена: 1177 раз
Библиографическое описание:
Кошукова, К. И. Актуальные проблемы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве / К. И. Кошукова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2018. — № 47 (233). — С. 85-87. — URL: https://moluch.ru/archive/233/54081/ (дата обращения: 06.11.2020).
В статье рассматриваются последние изменения в законодательстве о долевом строительстве, существующие проблемы защиты гражданских прав участников долевого строительства, а также применяемые законодателем меры по защите дольщиков от недобросовестных застройщиков.
Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, участник долевого строительства, страхование гражданской ответственности застройщика, договор долевого участия в строительстве, защита прав дольщиков, компенсационный фонд, эcкроу-счет.
В последние несколько лет самым популярным способом приобретения жилья в Российской Федерации является участие в долевом строительстве. В настоящее время на территории государства наблюдается рост темпов строительства жилых объектов, а также увеличивается количество застройщиков. Основным правовым актом, регулирующим отношения между застройщиков и участником долевого строительства, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2].
Данный институт имеет большую выгоду для граждан, так как позволяет приобрести объект недвижимости ниже рыночной стоимости. Однако, в данной системе имеется ряд крупных проблем, основными из которых являются риски разорения компаний-застройщиков, и, как следствие, потеря вложенных дольщиком денег либо увеличение сроков строительства [1]. За последние несколько лет законодатель предпринимает попытки решения данных проблем путём внесения изменений в механизм долевого участия. Так, начиная с 2014 г. был введен новый порядок, предусматривающий страхование договора долевого участия в строительстве, изменены требования к организации-застройщику, сформирован компенсационный фонд, обязательным стало размещение информации о строительстве в открытом доступе, а также начали применяться эскроу-счета [6].
Так, значительные изменения коснулись размера уставного капитала фирм-застройщиков. Теперь начинать строительство не сможет фирма с минимальным размером уставного капитала 10 000 рублей. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади жилья. К примеру, минимальная сумма уставного капитала составляет 2,5 миллиона для застройщиков, объекты недвижимости, возводимые которыми, в совокупности не превышают 1,5 тысячи квадратных метров, и максимальная сумма до 1,5 миллиардов рублей, для объектов, общая площадь которых составляет более 500 тысяч квадратных метров [7]. Это изменение принято для того, чтобы обезопасить дольщиков от «застройщиков-однодневок», которые открываются с целью собрать деньги от граждан-участников долевого строительства, а после разоряются и исчезают с полученной суммой. Также, застройщик не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства, быть внесён в реестре недобросовестных исполнителей. Кроме того, руководство организаций-застройщиков не должно иметь судимости и быть дисквалифицированными. Новая редакция 214 ФЗ вносит изменения в порядок расходования застройщиком денежных средств [3]. В частности, запрещается использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством конкретного жилого объекта. С этого времени, застройщик обязан вести отдельную финансовую документацию по каждому возводимому жилому дому, а ответственность за нецелевое использование будут нести лично руководство фирмы-застройщика, а также главный бухгалтер.
Очередным спорным вопросом, связанным с механизмами защиты прав участников долевого строительства, является вопрос страхования гражданской ответственности застройщика. Согласно законодательству о долевом строительстве, застройщик имеет возможность застраховать свою ответственность перед дольщиком за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве. Данный механизм предусматривал, что в случае банкротства застройщика, страховая компания могла бы возместить дольщикам потерянные деньги. Однако, как показывает практика применения данного механизма, главная проблема заключается в том, что страховые компании зачастую не готовы произвести выплаты участникам долевого строительства [5]. Таким образом, страхование ответственности застройщика не является сто процентной гарантией сохранности денежных средств дольщиков. Кроме того, в соответствии с новыми изменениями, внесенными в законодательство, страхование ответственности застройщика является только его правом, а не обязанностью.
C 1 июля 2017 г. вступили в силу изменения к закону о долевом участии, направленные на развитие проектного финансирования строительства банком с использованием эскроу-счетов, позволяющих сохранить деньги дольщиков на отдельном счете. Это является некой альтернативой страхования гражданской ответственности застройщика. Как действует данный механизм? Банк открывает специальный эскроу-счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от участника долевого строительства. При возникновении обстоятельств, предусмотренных договором между участником долевого строительства, застройщиком и банком, последний обязан передать данные денежные средства компании-застройщику. Участник долевого строительства не может снять деньги с такого счета, кроме того, на эти средства банк начисляет проценты [7]. Таким образом, банк имеет возможность кредитовать застройщика, позволяя ему возвести многоквартирный дом. После ввода объекта в эксплуатацию и передачи гражданам, участвующим в долевом строительстве, деньги с эскроу-счёта передаются застройщику для погашения банковских кредитов. Круг банков, которые могут использовать эскроу-счета также ограничен. В настоящее время такой механизм не является обязательным, однако, законодатель планирует сделать его таковым уже с 01.01.2019 г. Основным его недостатком является то, что такое финансирование с использованием банковского кредита приведет к многократному повышению стоимости жилья.
Также, последними изменениями в законодательстве, застройщики, в случае если первый договор долевого участия в строительстве зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости после 1 января 2017 г, обязаны вносить отчисления в компенсационный фонд. Учредителем указанного выше фонда является государство в лице Министерства строительства РФ. Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства существует в публично-правовой компании на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 года № 1231, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Застройщики обязаны отчислять в фонд 1,2 % от стоимости каждого договора, по тем объектам строительства, в которых еще не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве. Основными задачами фонда является реализация государственной жилищной политики, создание единого государственного компенсационного фонда, повышение гарантии защиты прав дольщиков, выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, а также финансирование за счет средств компенсационного фонда завершения строительства многоквартирных домов, строительство которых приостановлено из-за банкротства застройщиков. Его функцией является выплата гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков [4]. Данный фонд является дополнительной гарантией защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Помимо всего прочего, фонд ведет реестр компаний-застройщиков, в котором дольщикам предоставляется возможность проверить информацию о их деятельности. С одной стороны, данная функция позволяет повысить прозрачность деятельности застройщиков, также сохраняются денежные средства, которые смогут компенсировать дольщикам затраты на участие в долевом строительстве при банкротстве -застройщика. С другой стороны, цена новостроек вырастет за счет высокого взноса с фонд 1,2 % от стоимости объекта инвестирования. Также, существует вероятность увеличения количества незаконных схем при строительстве многоквартирных домов [6].
Несмотря на все меры, которые применяются законодателем для повышения ответственности застройщиков, в настоящее время имеется ряд крупных нерешенных проблем таких как защита прав пострадавших от недобросовестных застройщиков дольщиков. Однако, на данный момент долевое строительство является самым выгодным способом приобретения жилья для граждан, а устранение проблем защиты прав участников долевого строительства повысит уровень доверия граждан к данному способу приобретения недвижимости.