Актуальные проблемы долевого строительства

IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2017

АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ПРОБЛЕМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Долевое строительство – это форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная компания (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства) для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Активно развиваться такое строительство начало с момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1].

Выгода от долевого строительства предельно понятна для обеих сторон. Ведь застройщик не берет кредитные средства в банке для осуществления строительства, так как именно на средства участников долевого строительства ведутся строительные работы, а дольщики, в свою очередь, приобретают будущие квартиры по достаточно низкой стоимости, зачастую даже с возможностью рассрочки платежей.

Покупка квартир на первичном рынке жилья на стадии строительства иногда является единственно возможным способом улучшения своих жилищных условий, потому как стоимость квадратного метра строящегося жилья значительно ниже рыночной. Однако как показывает практика, вложение гражданами средств в долевое строительство многоквартирных жилых домов очень рискованно.

Самая распространенная проблема заключается в затягивании окончания строительства, увеличение сроков сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Чаще всего такое происходит вследствие нецелевого использования застройщиком вложенных средств дольщиков. Недобросовестный застройщик может вкладывать средства участников долевого строительства в другой, более перспективный объект с расчетом возврата денег с большей прибылью после реализации квартир в данном объекте. Также часто возникают проблемы с поставкой строительных материалов, с подрядчиками и субподрядчиками, поэтому поиск других подрядных организаций приводит к увеличению сроков строительства [4].

При составлении договора долевого участия в строительстве обычно указывается плановый срок сдачи объекта в эксплуатацию, который не привязывает строительную компанию к конкретным датам. Поэтому, застройщик не особо будет стремиться соблюдать плановые сроки строительства, если в договоре долевого участия не прописаны ответственность за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию и размер неустойки.

Ещё одна из проблем долевого участия в строительстве – это предварительный договор [4]. Это, так называемое «обещание», что строительная организация, после окончания строительства дома и регистрации права собственности на него, заключит с покупателями основной договор купли-продажи. Такой способ строительные компании используют, чтобы платить меньше налогов. Основной риск, в данном случае, это ожидание регистрации права собственности на квартиру, так как, заключив предварительный договор и отдав деньги, вовсе не значит, что граждане вкладывают их в будущее жилье, ведь нет соглашения о ее покупке. Застройщик может в дальнейшем отказаться передавать квартиру, и в лучшем случае граждане смогут вернуть вложенные деньги. В результате, по предварительному договору граждане приобретают квартиры для застройщика, так как, строительная компания, построив объект на их деньги, зарегистрирует право собственности сначала на себя, чтобы впоследствии продать квартиры им. С точки зрения юриспруденции такой договор является притворным, то есть ничтожным, поэтому шансы вернуть вложенные деньги практически нулевые. Застройщик также может заключить договор купли-продажи с другим покупателем, тогда, граждане, заключившие предварительный договор, уже не станут собственниками обещанных квартир.

Покупка векселя на сумму, равную стоимости квартиры, является разновидностью предварительного договора. В таком случае в векселе отсутствует информация о строящемся объекте. Строительной компании нужно получить сразу полную сумму, а согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору можно получить лишь задаток, поэтому предлагается приобрести вексель на сумму стоимости квартиры.

Таким образом, застройщик использует вексель, чтобы не заключать с покупателями договоры долевого участия в строительстве. Фактически граждане одалживают строительной организации деньги на строительство, а она «обещает» вернуть их в виде готовых квартир. При этом перед гражданами, застройщик не имеет обязательств по срокам, и если сдача законченного строительством объекта затянется, то неустойку граждане потребовать уже не смогут.

Вексель – это обязательство, которое ничем не обусловлено. Не исключено, что после сдачи объекта в эксплуатацию, застройщик примет у граждан вексель и вернет им вложенные деньги, вместо обещанной квартиры. Вследствие инфляции эта сумма окажется меньше, чем была уплачена изначально. Также, когда наступит момент передачи квартиры по векселям, строительная фирма может и вовсе исчезнуть.

Чтобы предотвратить такие последствия, необходимо обратить внимание, чтобы указанный срок погашения векселя был не позже даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Также, нужно стараться не приобретать векселя со сроком погашения больше одного года. Эти меры помогут сделать прочнее отношения со строительной компанией и максимально вернуть свои деньги.

Ещё одной проблемой является двойная продажа квартир [4]. На практике происходит заключение двух и более договоров долевого строительства, о котором участники долевого строительства узнают лишь при государственной регистрации права собственности на квартиру. Данная ситуация возникает из-за незнания гражданами юридической основы договоров долевого строительства. Такие договора подлежат обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.

Следовательно, основное преимущество долевого участия в строительстве – это относительно низкая стоимость квадратного метра недвижимости. При покупке строящегося жилья, основным преимуществом является экономия, особенно при сложившейся кризисной ситуации в стране. К недостаткам относится то, что при заключении договора долевого участия в строительстве граждане покупают не квартиру, а всего лишь право требовать указанную жилую площадь у застройщика после окончания строительства. Так как случаи мошенничества в этой области участились, то вероятность в срок получить свою квартиру крайне невысокая. Поэтому, в первую очередь, следует очень внимательно отнестись к выбору застройщика и оформлению договора долевого участия в строительстве. Так как самостоятельно довольно сложно учесть все нюансы, то, если имеется возможность, лучше обратиться к квалифицированному юристу за помощью [3]. В настоящее время на рынке недвижимости долевое строительство многоквартирных домов остается одним из основных способов финансирования.

Стоит обратить внимание на то, что заключение договора долевого строительства в основном происходит в пользу застройщика, а никак не в пользу дольщика [5]. Строительные компании всячески пытаются застраховать себя от различных финансовых рисков и обычно стараются не прописывать в договорах долевого участия следующие пункты:

— точную дату ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию;

— фиксированную величину стоимости квадратного метра на весь этап строительства;

— порядок расторжения договора и возможность возврата денежных средств;

— ответственность и размер неустойки за нарушение условий договора.

Так как текст договора долевого участия в строительстве обычно составляется юристом строительной компании, то очевидно, что он будет составлен в интересах застройщика. Редко участники долевого строительства вникают в суть подписываемого договора, тем самым рискуя своими денежными средствами. Даже в случае внимательного изучения документов не всегда можно правильно понять смысл некоторых пунктов договора. Поэтому лучше подписывать договор долевого участия в присутствии юриста, хорошо разбирающегося в данном вопросе и не заинтересованного в интересах строительной компании, это позволит избежать возможных последствий, в том числе заключения сомнительной сделки для дольщика [2].

Иногда попадаются и добросовестные строительные компании, которые вплоть до мелочей учитывают в договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с участниками долевого строительства, однако в таком случае стоимость одного квадратного метра будущих квартир будет оцениваться гораздо выше.

В настоящее время органы государственной власти на законодательном уровне пытаются решить вышеперечисленные проблемы, возникающие в области долевого строительства. Например, периодически вносят изменения в закон № 214-ФЗ. Так, последние изменения, которые были внесены в данный федеральный закон, ужесточили меры ответственности за его нарушение [3]. Однако на сегодняшний день отсутствует четкий механизм возведения объекта долевого строительства, следовательно, эффективность исполнения федерального закона № 214-ФЗ по-прежнему не высока.

В заключение следует отметить, что уменьшение рисков для участников долевого строительства возможно только на основе совершенствования законодательной базы, а также контроля за ее исполнением со стороны государства.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

Касьянова Г. Долевое строительство: новые правила. – М: Издательство «АБАК», 2017. – 216 с.

Петрухин М. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Проблемы правового регулирования. – М: Издательство «Инфотропик Медиа», 2012. – 208 с.

Источник

Проблемы долевого строительства

Заключая договор долевого участия, необходимо помнить о сопряженных с ним рисках. Проблемы долевого строительства связаны с тем, что после заявления Правительства Российской Федерации о намерении решения квартирного вопроса своих граждан, строительство жилых объектов при инвестиционной поддержке государства стало вестись массовыми темпами, — а это привело к появлению недобросовестных застройщиков, а также нечистых на руку должностных лиц на всех этапах финансирования. Также причинами появления проблем в долевой застройке служат недостаточная прозрачность получения всех видов согласований, необходимых для начала строительства (ведет к заключению договоров долевого участия на объектах без необходимых разрешений), и отсутствие надлежащего контроля со стороны государственных властей над деятельностью компаний-застройщиков и их финансовым состоянием.

Нормативная база для защиты участников долевого строительства

В настоящее время в стране более сотни тысяч человек обмануты и уже не могут вернуть ни вложенных средств, ни обещанных квартир. Государство пытается урегулировать ситуацию с помощью совершенствования законодательной базы. Если гражданин-участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды (только для семейного, личного, домашнего пользования), то его отношения с застройщиком регламентируются Федеральным Законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (жилых) и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также законодательными актами Российской Федерации, направленными на защиту потребительских прав (в части не урегулированных 214-ФЗ вопросов).

Законодательство по защите прав потребителей может применяться в суде только в случаях, когда отсутствие корыстных целей покупателя доказано при рассмотрении следующих вопросов:

• имеет ли гражданин другую жилую недвижимость;
• каков состав его семьи;
• какова площадь жилья участника долевого строительства, которую он и его семья занимали ранее;
• нуждается ли он в улучшении условий проживания и состоит ли на учете.

Но и даже в случае судебных решений в пользу дольщика, никто не гарантирует, что он может получить свои средства или квартиру, так как застройщик может оказаться банкротом или проходить соответствующую процедуру. Чтобы риск оказаться в числе обманутых дольщиков был минимальным, граждане должны знать о проблемах, имеющихся при заключении договоров долевого участия.

Итак, с какими проблемами может столкнуться дольщик при ожидании жилья, за которое он уже отдал свои деньги?

Проблема № 1. Задержка завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию)

Причины возникновения проблемы:

1. Нецелевое расходование средств застройщиком — возведение других объектов, не предусмотренных договором долевого участия за счет средств дольщиков. То есть застройщик, получая средства дольщиков, вкладывает их в строительство более перспективного (на его взгляд) строительства, рассчитывая вернуть деньги с прибылью после продажи квартир в новом объекте.
2. Участники строительства не выполняют своих договорных обязательств — возникновение проблем с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время.
3. Недостаточное финансирование объекта — застройщик предполагает продать все квартиры до окончания завершения строительства, не имея собственных средств или не желая вкладывать их в данное здание.
4. Расчет между подрядчиком и застройщиков не прямыми финансовыми средствами, а в виде строящегося жилья. Таким образом, для осуществления работ подрядчиком зачастую ему нужно эти квартиры реализовать.
5. Неправильное составление договора долевого участия — указывается плановый срок сдачи объекта или подсоединения его к городским или иным инженерным сетям, не привязывающий застройщика к конкретным датам. Соблюдение плановых сроков не является одной из обязанностей застройщиков, если ответственность за несвоевременность сдачи объекта и возникающие в этом случае неустойки (и их размер) не прописаны в договорах долевого участия.

Проблема № 2. Доплаты сверх сумм, указанных в договоре

Дольщики каждого десятого строящегося объекта в Российской Федерации сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключенным договором.

Причины возникновения проблемы:

1. В договоре не прописан состав работ или затрат, включенных в стоимость одного квадратного метра жилья. Например, застройщики выполнил благоустройство придомовой территории — эти затраты, без предварительного (при подписании договора) уведомления дольщиков не относятся к основному строительству, и заказчик имеет право включить их сверх первичной стоимости квадратного метра. Во избежание возникновении такой проблемы в договоре долевого строительства должно быть прописано, что суммы, внесенной дольщиком, достаточно для передачи ему квартиры и регистрации его права на эту квартиру.
2. Затянувшееся строительство или общая ситуация в стране, повлекшие резкое удорожание стоимости строительных материалов или иных необходимых для постройки объекта работ и услуг. Если такого вида риски и ответственность за них не прописаны в договоре, то застройщик может попытаться обязать дольщиков внести доплату. Если объект уже достроен, то будущие собственники жилья с большой долей вероятности могут получить недвижимость без внесения доплат, в противном случае, строительство может перейти на стадию незавершенного.
3. Незавершенное строительство — если застройщик не справился со своими обязанностями, то власти муниципального образования имеют полное право передать строительство другой компании. Смена застройщика без сохранения обязательств перед дольщиками гарантированно предполагает возникновение различного вида доплат.
4. Увеличение площади квартир, не предусмотренное проектной документацией. Такая ситуация может возникнуть при уменьшении, например, толщины межкомнатных перегородок. В этом случае дольщики обязаны внести доплату за «лишние» квадратные метры.

Проблема № 3. Невозможность расторжения договора долевого участия

Если одного из дольщиков не устраивает ход выполнения строительства или по каким-либо иным причинам, он желает расторгнуть договор.

Что должен содержать договор долевого строительства, чтобы риски дольщика по этой проблеме были сведены к минимуму:

1. Пункт «Условия расторжения договора» должен быть максимально подробным — он должен содержать возможные причины и инициаторов расторжения.
2. Условия подписания соглашения о расторжении должны содержать: обязательства сторон по подписанию, срок возврата и объем денежной суммы к возврату дольщику. В противном случае может возникнуть ситуация, что застройщик отказывается подписать соглашение или выставляет квартиру дольщика на продажу, что ведет к затягиванию возврата средств.

Проблема № 4. Регистрация прав собственности дольщика

Причины возникновения проблемы:

1. Застройщик не выполнил свои обязательства перед государственными инвесторами.
2. Застройщик по каким-либо причинам не может подготовить пакет документов, необходимых для передачи в государственные органы регистрации.

Решение проблемы осуществляется только судебным порядком с привлечением грамотных юристов, которые на основании имеющихся документов дольщика о правах на квартиру, добиваются признания прав собственности.

Проблема № 5. Двойная продажа жилья

Редко, но встречаются случаи, когда на одну и ту же квартиру заключаются несколько (чаще два) договоров долевого строительства, и узнать о существовании друг друга дольщики могут только при регистрации прав собственности.

Причины возникновения проблемы:

1. Незнание гражданами юридической подоплеки договоров долевого строительства. Все договоры такого вида в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в соответствующих органах — тогда риск возникновения такой проблемы будет сведен к минимуму.
2. Недобросовестность застройщика, который заключает договор с несколькими дольщиками (без соответствующей регистрации) или же расплачивается квартирами, уже обремененными обязательством, с поставщиками строительных материалов или субподрядными организациями. Эта причина является мошенничеством.

Проблема № 6. Приобретение жилья не у застройщика

Часто встречающийся риск — покупка прав на недвижимость не у непосредственного застройщика, а через подрядную организацию. Если застройщик расплачивается строящимися квартирами с подрядной организацией на условиях выполнения ими всех договорных обязательств, то в этом случае есть риск расторжения между ними договора по независящим от дольщика причинам. Поэтому на этапе подписания договора долевого участия покупатель должен удостовериться в том, что права на квартиру уже принадлежат подрядчику и им выполнены все обязательства перед застройщиком. Иначе застройщик, разрывая договорные отношения с подрядчиком, может отозвать у него право на ранее переданные квартиры.

Проблема № 7. «Серые» схемы

Зачастую желание человека обладать квартирой именно в этом районе и именно в этом доме так велико, что, вопреки здравому смыслу или по причине недопонимания серьезности рисков, он участвует в строительстве не на условиях, предусмотренных законодательством нашей страны, а соглашается на условия застройщика и вносит свои денежные средства по так называемым «серым» схемам:

1. Приобретение векселей или заключение беспроцентного договора займа застройщику — в этом случае законное обеспечение передачи квартиры покупателю возможно лишь на добровольных началах застройщика. Чаще всего дольщикам просто возвращаются средства без уплаты процентов по ним. И, если от займа до возврата проходит не один год, сколько в этом случае теряет дольщик — предугадать не сложно.
2. Передача денег на банковский счет, не связанный со строительством конкретного объекта, — в этом случае связь между зачислением финансовых средств и приобретением прав на недвижимость отсутствует. Кроме того, застройщики могут обязать своих дольщиков пользоваться услугами конкретного банка, что нарушает антимонопольный закон.
3. Заключение предварительных договоров долевого участия — в этом случае возможен срыв сроков заключения основного договора.
4. Возмездный договор купли-продажи недвижимости — подписание такого документа влечет за собой налоговые последствия для дольщика, которого также могут привлечь к административной ответственности за нарушение закона № 241-ФЗ о долевом строительстве.

Заключение

Аналитики рынка недвижимости и юристы обращают внимание на то, что оформление договоров долевого строительства в большинстве своем производится далеко не в пользу участника долевого строительства — дольщика. Компании-застройщики всеми доступными путями пытаются обезопасить себя от возможных финансовых и иных рисков и не прописывают в договорах такие важные моменты, как:

• точная дата сдачи дома в эксплуатацию;
• фиксация стоимости одного квадратного метра на весь период строительства;
• расторжение договора и возврат уполномоченных средств;
• четкая ответственность за несоблюдение условий договора.

Поскольку обычно текст таких договоров составляется заинтересованным юристом (например, штатным), то глупо предполагать, что застройщик вгонит себя в какие-то узкие рамки. Чаще всего дольщики не вникают в суть подписываемых документов, обрекая себя на рискованную сделку, а если и внимательно относятся к прочтению документа, то не всегда могут трактовать некоторые его пункты в правильную сторону. Подписание договора долевого участия в присутствии незаинтересованного приглашенного дольщиком юриста, который специализируется именно в этой области, поможет избежать возможных проблем и заключения сомнительной или невыгодной для гражданина сделки.

Часто встречаются и добросовестные компании-застройщики, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с дольщиками, вплоть до незначительных на первый взгляд подробностей, но такая своеобразная безопасность оценивается гораздо выше — стоимость квадратного метра в построенном объекте будет отличаться от рыночной в гораздо большую сторону.

И все же, нужно отметить, что государство пытается решать проблемную ситуацию. Для этого закон № 214-ФЗ постоянно совершенствуется. Так, например, последние внесенные изменения ужесточили ответственность за несоблюдение закона. Но его эффективность по-прежнему минимальна, так как четкого механизма возведения объекта капитального строительства «ОТ и ДО» не существует. Результативность действия закона и сведение рисков дольщиков к минимуму может быть достигнуто только после пересмотра всей законодательной базы, сопутствующей строительству, в том числе и земельного законодательства.

Источник