- Как выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость?
- Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости?
- Сколько денег нужно для инвестиций в коммерческую недвижимость?
- Локация
- Технические требования к помещению
- Обещанное видео:
- Основные аспекты строительства ТРЦ и торговых комплексов
- Библиографическое описание:
Как выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость?
Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одними из наиболее надежных. При этом вкладывать средства в коммерческие объекты – выгоднее, чем в квартиры и жилые дома. Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости в России сегодня составляет 8-10 лет, а в ряде случаев и меньше.
Это очень привлекательно для начинающих инвесторов. Но прежде, чем вкладывать средства, необходимо хорошо подготовиться. Как это сделать, расскажем в сегодняшней статье.
Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости?
Ставки или коэффициенты капитализации (соотношение между стоимостью актива на рынке и чистым доходом, который он может принести в течение 12 месяцев) на первоклассную недвижимость в офисном сегменте сегодня составляют 9,5-10% , в торговой недвижимости – 9,75-10,25% , в складской и индустриальной недвижимости – 11,5-12% .
Доходность торговых залов, кворкинг-центров, офисов, салонов услуг и кафе в среднем составляет от 8% до 15% в год . Помещения в торговых центрах и стрит-ритейле могут приносить до 30-45% годовых .
При этом наиболее востребованными сегментами коммерческой недвижимости сегодня являются офисы, торговые помещения и склады.
А для начинающих инвесторов первые две категории привлекательны еще и тем, что имеют наименьшую капиталоемкость – небольшие офисные помещения или магазины стоят значительно меньше , чем склады или индустриальные сооружения. Это позволяет «войти в бизнес» инвесторам с минимальным стартовым капиталом.
Сколько денег нужно для инвестиций в коммерческую недвижимость?
Инвестирование в коммерческую недвижимость требует солидного начального капитала – в среднем, от 10-15 млн руб . Стоимость наиболее качественных и доходных объектов коммерческой недвижимости стартует примерно с 30 млн. руб .
В Москве и Санкт-Петербурге это сейчас самый низкий ценовой порог для объектов с хорошей локацией и надежными арендаторами.
Куда инвестировать при малом капитале?
Однако есть и менее затратные варианты. Опытные инвесторы сегодня все чаще предпочитают вкладывать средства не в офисную недвижимость, как раньше, а в земельные участки под строительство – они обходятся дешевле. Считается, что наибольший эффект дают участки, где будут строить дома из СИП-панелей, таунхаусы, коттеджи. Здесь доходность в ряде случаев может достигать от 20% до 50% , а минимальный порог входа стартует от 1-3 млн руб.
Недвижимость – сезонный продукт. Цены на нее сильно варьируются в течение года. Особенно это актуально для земельных участков. Если хотите купить участок по минимальной цене – делайте это зимой.
При ограниченном бюджете также стоит присмотреться к коммерческим помещениям в новостройках . На ранних стадиях возведения объекта они стоят намного дешевле. При этом для того, чтобы получить прибыль от последующей перепродажи помещения, достаточно выбрать надежного застройщика – и ждать, когда он сдаст дом в эксплуатацию.
Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства традиционно считается одним из самых прибыльных способов инвестиций, однако срок окупаемости такого проекта может быть весьма внушительным. И все-таки купить готовое коммерческое помещение на первом этаже нового жилого комплекса не так трудоемко и дорого, как приобрести квартиру на первом этаже старого дома с расчетом перевести ее в нежилой фонд.
Еще один вариант для обладателей небольшого капитала – это инвестиционные трасты недвижимого имущества или ПИФы . Для участия в трасте достаточно совсем небольшой суммы – от 100 тысяч рублей. Вы вкладываете средства в траст, а управление инвестициями в недвижимость осуществляют профессионалы. Полученный заработок за вычетом комиссии инвестиционные трасты распределяют между вкладчиками в соответствии с внесёнными долями.
Но ПИФы, также, как и других партнеров в сфере инвестирования, нужно выбирать крайне тщательно. Поэтому неопытному инвестору в первую очередь все-таки стоит обратить внимание на готовые объекты в хорошем месте и с перспективами на заключение долгосрочных договоров аренды (или собственным пулом арендаторов).
Локация
Правильный выбор места – это 50% успеха. От локации будет напрямую зависеть доходность объекта, поэтому если вы решили приобрести торговое помещение – тщательно оцените арендный поток (доход, который в настоящий момент получает владелец данного помещения от сдачи его в аренду) и пешеходный трафик в этом месте.
Если вы берете объект с арендаторами, учтите, что это должны быть проверенные, стабильно развивающиеся компании. Один из лучших вариантов – сетевой продуктовый ритейл.
Также при выборе помещения обратите внимание на:
- площадь и состояние объекта;
- коммуникации;
- наличие парковки;
- наличие дополнительного оборудования;
- удалённость от центра города;
- транспортную доступность.
Перед покупкой обязательно изучите перспективы развития микрорайона – строительство большого торгового центра, промышленного предприятия, жилого комплекса, образовательного или культурного учреждения рядом с вашим объектом в будущем может серьезно повлиять на его ликвидность.
Технические требования к помещению
Если речь идет о торговом объекте, лучше брать встроенное либо встроенно-пристроенное помещение с высокими потолками, открытой зальной планировкой, с большими витринами, в одном уровне.
Постройка должна быть стационарной, являться объектом капитального строительства и иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Проверить это можно при помощи выписки из ЕГРН и кадастрового паспорта. Не уверены в своих силах – закажите техническую экспертизу помещения (это лучше, чем рисковать).
Обещанное видео:
Понравилось? Ставьте лайк, чтобы мы это поняли!
Хотите знать еще больше полезного о коммерческих объектах, своем бизнесе, документах и законах в области недвижимости? Подписывайтесь на наш канал !
Основные аспекты строительства ТРЦ и торговых комплексов
Рубрика: Архитектура, дизайн и строительство
Дата публикации: 15.07.2019 2019-07-15
Статья просмотрена: 853 раза
Библиографическое описание:
Мезенова, Г. А. Основные аспекты строительства ТРЦ и торговых комплексов / Г. А. Мезенова, В. А. Никитин, К. П. Лавров. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 28 (266). — С. 60-62. — URL: https://moluch.ru/archive/266/61536/ (дата обращения: 06.11.2020).
Рассматривается актуальность строительства многофункциональных торгово-развлекательных центров и торговых комплексов.
Ключевые слова: многофункциональный торгово-развлекательный центр, ТРЦ, торговый комплекс, коммерческая недвижимость, концепция торгового центра, ТЦ.
В России существующий рынок торговой недвижимости сформировался за последние 12–15 лет, но, несмотря на многочисленные торговые и развлекательные центры, он все еще далек от совершенства.
Быстро развивающийся уровень жизни потребителей увеличивает спрос на строительство новых торговых комплексов. Это будет актуально до тех пор, пока потребители будут нуждаться в удовлетворении своих потребностей в ТРЦ.
В крупных городах наблюдается большой приток жителей из разных регионов. В связи с этим происходит большое строительство новых районов, удаленных от центра города, требующих создания инфраструктуры, в том числе строительства торговых центров.
Сильно развитая конкуренция побуждает владельцев торговых площадей повышать уровень комфорта и привлекательности торгового центра. Понятие «рынок под крышей» уже давно противоречит пожеланиям покупателей. Все это приводит не только к увеличению количества торговых центров, но и к повышению их качества.
При строительстве ТЦ нужно учитывать нормы и требования не сегодняшнего, а завтрашнего дня, иначе ТЦ явно не будет конкурентоспособным. Главное правильно выбрать концепцию в строительстве торгового центра!
Прежде чем купить участок под застройку и приступить к разработке проекта торгового центра, необходимо следует тщательно промониторить существующий рынок и продумывать, какие именно услуги новый центр будет предлагать посетителям. На основании этих данных можно искать потенциальных арендодателей и инвесторов.
Предварительное исследование рынка играет важную роль в проектировании торгового центра. Строительство торгового центра требует разработки маркетинговой стратегии и позиционирования, всесторонней оценки рентабельности каждой функции торгово-развлекательного центра, анализа таких аспектов, как местоположение, конкурентоспособность и настроения потребителей.
Выбор концепции торгового центра — одна из важнейших задач. Способность быть востребованным на рынке зависит от этого. Это также влияет на выбор места под застройку торгового центра и архитектурные особенности здания. Размытая концепция или ее полное отсутствие — самая распространенная ошибка девелоперов. Такие факторы, как необдуманная планировка, неудобное расположение фуд-кортов, несоответствие площади центра с оборотом и количеством посетителей, недостаточное количество парковочных мест, могут привести к полной нерентабельности нового проекта в течение нескольких месяцев.
Существует классификация концепций торговых центров. Самая простая из них основана на количестве магазинов и наличии либо отсутствии дополнительных развлечений.
– Моно-магазины — магазины, в которых представлен только один бренд. Такие магазины, как торговые центры в прямом смысле этого слова нельзя рассматривать, и, по мнению многих экспертов, эта концепция постепенно уходит в прошлое.
– Мультиторговые комплексы — комплексы, которые собрали под своей крышей множество торговых точек разных брендов, но не предлагают ни возможностей для отдыха, ни дополнительных услуг для потребителей. Они были популярны в начале 2000-х годов и до сих пор встречаются. Однако такой торговый центр в наше время не конкурентоспособен.
Для людей, которые посещают торговый центр, важны не только покупки, они также хотят встретиться с друзьями, хорошо провести время и отдохнуть. Из-за этих требований появились самые популярные типы торговых центров — торгово-развлекательные центры. Помимо магазинов, в них также есть кафе, рестораны и фуд-корты, салоны красоты, детские комнаты, кинотеатры, боулинг, спортивные залы и другие услуги и удобства для отдыха и развлечений. Торгово-развлекательные центры — самый выгодный и перспективный вариант для удовлетворения потребностей людей.
Создание успешного и прибыльного торгового центра требует сотрудничества многих специалистов: маркетологов, экономистов, архитекторов, строителей и многих других.
Строительство и проектирование торговых комплексов — очень сложная задача. Еще на стадии проектирования следует учесть множество факторов: распланировать потребительские потоки, продумать создание максимально комфортных условий для посетителей и арендаторов, учесть нюансы эксплуатации.
Весь процесс строительства от закладки фундамента до сдачи объекта занимает в среднем два года. Как правило, ТРЦ окупаются в течение нескольких лет, если все предварительные расчеты и факторы были проведены и учтены корректно и правильно интерпретированы.
Весь процесс строительства от укладки первого камня до ввода объекта занимает в среднем два года. Торгово-развлекательные центры обычно окупаются в течение нескольких лет при условии, что все предварительные расчеты и факторы были выполнены и правильно и правильно интерпретированы.
Строительство торговых зданий включает в себя несколько этапов:
1. Разработка концепции ТРЦ.
Он включает в себя маркетинговые исследования, которые должны точно определить, какие услуги и продукты будут интересны потенциальным покупателям. Наряду с этим рассчитываются затраты на строительство торгового центра, определяются технические характеристики здания.
2. Выбор земельного участка для начала строительства.
Земельный участок под строительство торгового центра определяется его концепцией, размерами и бюджетом. Доступность является важным условием, поскольку привлечь посетителей в очень отдаленный торговый центр будет непросто. Также необходимо учитывать уровень развития инфраструктуры района и конкурентную среду.
3. Разработка проектно-сметной документации.
На данном этапе разрабатывается архитектурный проект, определяется общий вид и особенности планировки торгового центра и прилегающей территории, готовится весь пакет документов, необходимых для начала строительства.
4. Подготовка строительной площадки.
Прежде чем приступить к строительству торгового центра, вам необходимо подготовить участок — очистить его, выполнить дренаж почвы, если необходимо, организовать временные коммуникации и подъездные пути, построить подсобные помещения для строителей и собрать материалы.
5. Строительство торгово-развлекательного центра.
Это самый сложный и длительный этап, на котором необходимы совместные усилия многих людей. От закладки фундамента до работ по внутренней и внешней отделке может потребоваться месяцы, а время строительства в первую очередь зависит не от размера объекта и уровня его сложности, а от командной работы и правильной организации работы.
6. Сдача построенного ТРЦ в эксплуатацию.
Строительство торговых комплексов предполагает сотрудничество с огромным количеством подрядчиков и четкую координацию их работы. Чтобы облегчить задачу, сократить время строительства торгового центра и минимизировать количество накладок, можно поручить всю работу — от проектирования до строительства — одной компании с большим опытом работы в этой области.
Эффектные архитектурные решения, удобное расположение, красивый фасад и элегантный дизайн интерьера не являются гарантией успеха центра.
Ведь требования к торговым центрам со временем меняются, комфорт и безопасность становятся все более важными, а использование самых современных технологий при строительстве торговых зданий может стать существенным конкурентным преимуществом.
Особое внимание следует уделить системам кондиционирования и вентиляции, которые будут поддерживать оптимальную температуру и комфортный микроклимат в различных зонах торгового центра с учетом их специфики и проницаемости. Организация потоков клиентов также требует инновационного подхода — даже малоэтажный торговый комплекс должен быть оборудован эскалаторами и вместительными лифтами, расположенными в правильно выбранных точках.
Нельзя игнорировать такой важный момент, как организация парковки. Самым современным решением является парковка, расположенная в верхней части здания, оборудованная специальными лифтовыми подъемниками.
Автоматическая парковка позволяет сэкономить место за счет размещения большего количества автомобилей на ограниченной территории, а также улучшить внешний вид торгового центра и сделать его более удобным для посетителей.
Строительство торговых зданий требует значительных финансовых вложений. Но попытки сэкономить могут привести к тому, что реализация идеи не будет столь впечатляющей, как ожидал заказчик, и, следовательно, популярность торгового центра будет значительно ниже, что повлияет на срок окупаемости.