VSEON.com
Лента новостей
Онлайн-версии
Малоэтажное строительство в России: перспективы
Малоэтажное строительство приобретает особую актуальность в рамках реализации национального проекты «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», поскольку наиболее полно удовлетворяет обоим критериям: и доступности, и комфортности. Своим мнением о сегодняшней ситуации с малоэтажным строительством в Новосибирске, перспективами его развития с журналом «Все о новостройках» поделилась Татьяна Аржаева, директор TS Consulting.
Сегодня очень много говорят о жилье: его видах, ценах, доступности, комфортности и т. д. А еще несколько десятков лет назад квартира в многоэтажном многоквартирном доме была, по сути, пределом мечтаний. Так называемые частные дома были лишь одним из способов решения жилищного вопроса, но далеко не самым комфортным способом. В основном строительство велось своими силами, денег не хватало, и дома в большинстве случаев не отличались простором и продуманностью. Стоит уточнить, что речь идет именно о массовой частной застройке, а не о дачных поселках коммунистической элиты. В этом контексте интересно сравнить Сибирь с европейской частью страны, где земельные участки были больше, дома просторней и богаче.
Во многих районах, застроенных частными домами, не асфальтировались улицы, не соблюдались строительные и противопожарные нормативы. В результате сейчас на многих улицах затруднен подъезд к домам, на узких проездах трудно разъехаться двум машинам. Про то, что происходит весной и осенью в частном секторе, думаю, рассказывать не нужно.
Если сравнить частный сектор в 2007–2008 гг. с тем же самым частным сектором, но середины 90-х годов, можно отметить что многие хозяева на месте своих маленьких одноэтажных домиков построили двух-, трехэтажные коттеджи с гаражами, банями, заборами в виде непроницаемой крепости. Нередко при строительстве хозяева думают исключительно о своем удобстве, причем сиюминутном, и чуть-чуть «прихватывают» землю соседей или общей дороги, отчего она становится еще уже. Регламентирование нового строительства в уже существующем частном секторе непонятно, и в итоге процесс носит весьма хаотичный характер, а решение задач, связанных с благоустройством общей территории, под большим вопросом. К чему это приведет через 5–8 лет представить не трудно.
Решение жилищного вопроса сейчас связывается с развитием именно малоэтажного домостроения. Строительство малоэтажных зданий – наиболее динамично развивающаяся сфера строительной индустрии. Хотя до показателей западных стран еще далеко.
Развитые страны мира (Европа, Скандинавия, Канада, Япония и др.) ежегодно вводят до 1,0 м2 нового жилфонда в расчете на душу населения. Причем новый жилфонд преимущественно, на 60–70 %, формируется из малоэтажных жилых зданий. В США в последние годы вводится 280–290 млн. м2 жилья, что более 1,0 м2 на душу населения; доля малоэтажных домов составляет около 85 %.
Жилищное строительство в России в последние годы характеризуется ежегодным вводом лишь 0,2–0,25 м2 жилища на душу населения, что в 2,5 раза меньше, чем 15–20 лет назад. Но при этом доля малоэтажного строительства постоянно увеличивается. За последние 10 лет его объемы в стране увеличились в 2,5–3 раза и составляют более 40 % вновь вводимого жилфонда (против 16–18 % в прежние периоды). Тенденция роста объемов и темпов малоэтажного жилищного строительства имеет потенциально устойчивую перспективу. В свою очередь, и большинство людей предпочло бы индивидуальный дом, таун-хаус квартире.
Предпочтения по материалу строительства распределяются следующим образом: на первом месте кирпич, на втором – ячеистый бетон или бревна, на третьем – массивный брус, на четвертом – технологии деревянного каркасного и панельного домостроения, на пятом – клееный брус, несъемная опалубка, стальной каркас и другие строительные технологии.
Деревянное домостроение является традиционным и наиболее доступным для большинства граждан нашей страны, более 50 % площади которой покрыто лесами. Но сегодня в России удельный вес деревянного домостроения в общем объеме индивидуального жилищного строительства не превышает 10 %. В то же время деревянное малоэтажное домостроение является во многих странах мира приоритетным. К числу стран с развитым малоэтажным деревянным домостроением относятся: Канада, США, Финляндия, Швеция, Германия, Япония. В общем объеме индивидуального жилищного строительства этих стран доля «дерева» составляет: в Швеции и Германии – до 30–50 %, в Канаде и США – до 75 %, в Финляндии – до 80 %. В этих странах строятся деревянные дома с долговечностью строительных конструкций, обеспечивающих проживание в них нескольких поколений людей. Например, в Канаде и сегодня встречаются деревянные дома, построенные 150–200 лет назад.
Начиная примерно с 2000 года, строительство деревянных домов в нашей стране несколько «оживилось». С участием российского и иностранного капитала создан целый ряд новых предприятий малой мощности по производству деревянных домов. Однако ориентированы они, в основном, на выпуск элитных домов, стоимость которых доступна лишь для потребителей с достаточно высокими уровнями доходов. Популярные кирпичные дома на сегодня являются самыми дорогими.
Если же говорить о других технологиях, то по отношению к ним у большей части населения существует предубеждение, вызванное, в первую очередь, незнанием, во вторую очередь, взвешиванием позитивного фактора (быстровозводимость) и негативного (теплоэффективность стен), которая может быть нарушена в процессе монтажа комплекта дома низко квалифицированными строительными бригадами.
Таким образом, говоря о развитии малоэтажного строительства, необходимо проанализировать уже имеющийся в России и на Западе опыт, сделать выводы, понять будущее тех или иных решений. Организованный поселок с решенными вопросами по коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуре более перспективен со всех точек зрения. Доступной должна быть не только земля, но и технологии. При этом, когда мы говорим о доступных технологиях, нужно понимать, что они должны создавать комфортный дом, в котором свежо летом и тепло зимой, который отличает хорошая звукоизоляция, долговечность, экологичность, возможность организовывать пространство согласно потребностям той или иной семьи и т. д.
Ответы на эти и другие вопросы, понимание тенденций и прогнозирование развития районов малоэтажной застройки через 10–15 лет хочется увидеть в федеральном законе «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». На эти вопросы должны ответить строители, производители, покупатели – будущие жильцы, которые голосуют рублем, и голосуют не за что-нибудь, а за качество своей жизни, а значит, должны делать это сознательно, с пониманием своей роли и ответственности в этом процессе.
В заключение хочется поздравить всех читателей журнала, партнеров, коллег с наступающим Новым годом. Следующий год, согласно прогнозам, обещает быть сложным и трудным. Наверное, именно поэтому особую значимость приобретают добрые пожелания. Пусть Новый год для вас, несмотря ни на что, будет удачным, успешным принесет радостные события и исполнение желаний, а дом согреет любовью.
Перспективы малоэтажного строительства в России
d К общероссийской тенденции к снижению этажности домов добавился возросший спрос на загородную недвижимость из-за пандемии. Сейчас домов ниже пяти этажей строится немного, хотя потребность в таком жилье явно есть. Узнали у экспертов, что будет с малоэтажной недвижимостью в ближайшем будущем.
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
— Цены будут расти. Сельская ипотека стимулирует спрос, а следовательно возрастет число малоэтажных проектов. В ситуации с загородной недвижимостью я ожидаю повышение цены на 7–10 %. Если же в малоэтажное строительство все же введут эскроу-счета, то можно ожидать и индексацию до 5%. А все плавно приближается к этому. Другого варианта компенсации кредитной нагрузки, кроме как повышение стоимости, я не вижу.
Количество малоэтажных проектов пока остается на прежнем уровне, так как люди осторожны по своей природе. Но в следующем году я ожидаю рост объемов на 10% минимум. Осенний сезон должен показать, насколько силен эффект пандемии.
Общество оценило преимущества загородной жизни по достоинству. Тренд сформирован, остается ему следовать.
Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС,(Санкт-Петербург):
— Возможно, число малоэтажных проектов увеличится, но в отдаленной перспективе и не столько в связи с пандемией и карантином, сколько из-за изменений ПЗЗ. Например, в связи с новыми ограничениями по высотности жилья в тех или иных районах города.
Малоэтажность сегодня — это прежде всего удел дорогой недвижимости в центральных районах города. Например, такой как ЦДС «Волковский», где всего четыре наземных этажа, чтобы дом соответствовал окружающей застройке. В таком случае малое количество этажей и квартир соответствует классу жилья, подчеркивает клубный статус проекта, его уникальность, камерность.
Популярность таких малоэтажных форматов может вырасти, если существенно повысится благосостояние у большого числа граждан. Также малоэтажное строительство распространено в пригородах. В том числе в районах города, которые расположены за КАД — Пушкин, Павловск, Ломоносов и др. Жители таких проектов меняют шум и ритм города на уединение окраины. Это удобно в основном для тех, кто не ездит на работу каждый день.
Популярность таких пригородных малоэтажных форматов может возрасти, если появится больше людей, работающих из дома, либо имеющих частичную занятость, либо трудящихся не в центре города. В таком случае можно будет говорить о возможной смене парадигмы городского проживания.
Проекты готовятся к выходу в продажу не один и не два месяца, а иногда и несколько лет. Существенные изменения в структуре предложения разноэтажного жилья, если таковые будут, мы сможем заметить только в долгосрочной перспективе. Сегодня на рынок выходят проекты, которые начали разрабатываться в 2018–2019 годах.
Для того, чтобы двигалось вперед малоэтажное строительство, нужно развитие малых городов. Там необходимы рабочие места, возможности для досуга, отдыха, образования детей, развитие транспортной инфраструктуры. Все это требует серьезной работы, расчетов и вложений.
Конечно, малоэтажная среда комфортнее, человечнее. Но в крупных городах она вряд ли станет основным типом застройки в обозримой перспективе. Более реален переход к смешанным форматам, к разноэтажности, когда в жилом квартале преобладает среднеэтажное жилье, но есть и высотные доминанты.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
— Девелопмент жилой недвижимости традиционно является довольно консервативным сегментом, мгновенно реагировать на зарождающиеся тренды здесь невозможно. Нельзя, например, за несколько недель трансформировать проект многоэтажного дома в квартал таунхаусов. Но можно учесть перспективную тенденцию при разработке концепции нового объекта.
Бума малоэтажного предложения в Петербурге и Ленобласти в этом году не случилось. Но существующие малоэтажные проекты почувствовали рост спроса. Среди наших проектов есть один полностью малоэтажный квартал — это финский городок «Юттери» в Колпинском районе Петербурга. Он состоит из десяти четырехэтажных домов с мансардами. На данный момент проект реализован больше, чем наполовину. Другие наши проекты, расположенные в Ленобласти («Янила» и «IQ Гатчина»), представляют собой кварталы малой и средней этажности.
У наших клиентов есть возможность выбирать между квартирой с террасой на первом этаже пятиэтажки и просторной террасой с выходом на кровлю в 12-этажном доме. Это всегда индивидуальная история: кто-то испытывает дискомфорт от высоты, поэтому предпочитает этаж пониже, а кто-то мечтает любоваться видами, и выбирает квартиры на верхних этажах.
Нередко нашими покупателями становится клиенты, которые приехали из других регионов России. Некоторые из них большую часть жизни провели в малоэтажных кварталах, любят их атмосферу и хотят жить в максимально похожей среде, но при этом в современном доме высокого качества.
Этажность рассчитывается в первую очередь исходя из расположения объекта и градостроительных нормативов, действующих в локации. Так, в Ленобласти в начале 2018 года значительно уменьшили максимально допустимую плотность застройки. На практике это ограничило предельную высоту жилых домов до 12 этажей. В Петербурге земля значительно дороже, строительство еще на этапе котлована требует больших затрат и усилий. Чтобы окупить вложенные ресурсы, девелоперы стараются строить здания максимально разрешенной высоты.
Успешность малоэтажных проектов складывается из совокупности факторов. В первую очередь, это концепция проекта, она предопределяет дальнейший путь развития малоэтажной застройки. Если продумано наполнение пространства, которое будет окружать человека вне стен квартиры — это уже весомая часть успеха.
Второй значимый фактор — это локация. Транспортная доступность, социальные объекты и развитая коммерческая инфраструктура — три кита, на которых держится успешность не только малоэтажного, но и любого другого проекта. На третьем месте — масштаб проекта. Так, в проектах комплексного освоения территории больше возможностей для реализации общественных пространств, интересных архитектурных и ландшафтных решений.
После пандемии и месяцев самоизоляции в городских «муравейниках» покупатели недвижимости действительно стали больше интересоваться малоэтажным жильем вблизи зеленых массивов. В ближайший год этот тренд получит развитие. Такие ценности, как близость к природе, комфортная плотность застройки, двор, в котором ты знаешь всех соседей, обрели новое значение и вышли на первый план. И пусть для Петербурга пока нетипичен сценарий крупных европейских мегаполисов, где пригород — это уютное малоэтажное жилье. Мы уверены, что такой продукт на приграничных с городом территориях обязательно будет востребован.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Объем предложения малоэтажной недвижимости в России значительно ниже, чем многоквартирного жилья. У такой ситуации на рынке есть свои объективные причины. При возведении жилого комплекса примерно две трети бюджета проекта уходит на покупку земли и прокладку инженерных коммуникаций. Эта цифра может меняться в зависимости от локации.
Например, в пределах Москвы и Санкт-Петербурга цены на землю выше, чем в Ленобласти или в регионах. Поэтому жить в малоэтажном доме в одной из двух столиц — это дорогое удовольствие, которое может позволить себе далеко не каждый. Дома с небольшим количеством этажей в основном относят к статусным сегментам недвижимости бизнес- или элит-класса.
Другой немаловажный момент — это наличие инфраструктуры. У застройщика малоэтажного комплекса есть два пути: возвести дома в локации с уже существующей инфраструктурой или построить школы, детские сады и поликлиники за свой счет. Экономика небольшого проекта чаще всего не выдерживает такой нагрузки. Поэтому большинство застройщиков идут по пути наименьшего сопротивления — они строят на небольшом участке земли высотки, продажа квартир в которых окупит траты на социальную и коммерческую инфраструктуру.
Строительство точечных малоэтажных объектов в развитых районах с готовой инфраструктурой тоже сомнительна, потому что она противоречит критериям выбора малоэтажной недвижимости. Этот сегмент жилья будет пользоваться спросом только в локациях рядом с природными ресурсами, у воды, в районах с благоприятными экологическими характеристиками. Люди переезжают в малоэтажные дома для уединения и покоя, а не для ведения активной деловой жизни в центре мегаполиса.
До реформ малоэтажные дома строили в основном представители малого и среднего бизнеса, которые сегодня уходят с рынка, не выдержав новых условий. После перехода на проектное финансирование на пути развития малоэтажного строительства появился еще один барьер — административный. Теперь для получения кредита застройщики должны потратить немало времени сначала на доказательство маржинальности своего проекта банкам, а после окончания строительства — на согласование документации до открытия счетов эскроу. Для девелоперов малоэтажных проектов периоды согласования могут соответствовать нескольким строительным циклам, в течение которых они будут продолжать платить процент за кредит.
В условиях сокращения реальных доходов населения складывается ситуация, когда высокий спрос покупателей на малоэтажную недвижимость не подкреплен их платежеспособностью.
Поэтому, к примеру, по итогам первого полугодия в Санкт-Петербурге не было выведено ни одного объекта малоэтажного сегмента.
Выход, есть, но только для крупных финансово обеспеченных застройщиков. К примеру, в КОТ «Балтийская жемчужина» на участке площадью 205 га наряду с малоэтажными домами и дуплексами с участками на побережье или на первой береговой линии каналов, протекающих по территории, возводятся и высотные здания. Каскадная архитектура проекта позволила обеспечить большинству квартир красивые виды из окон на многолетние парки, исторические каналы и Финский залив.
Наличие высотных корпусов в проекте окупает строительство новых детских садов, школ с бассейнами, поликлиники, дорог, мостов и много другого. Кроме того, в высотных и среднеэтажных домах на первых этажах размещается коммерческая инфраструктура для удовлетворения торгово-бытовых нужд жителей микрорайона.
Недооцененность Красносельского района и относительно невысокая стоимость земли на юге города позволила нам сохранить доступными цены на недвижимость в микрорайоне класса «комфорт» и выше.
Новые малоэтажные ЖК бизнес-класса Riviera Club и Lotus Club на берегу Финского залива, строительство которых только началось, возводятся на деньги компании без наценки за банковский кредит. Там будет продаваться уже готовая недвижимость после сдачи объектов в эксплуатацию к концу 2022 года.