Аккредитовать объект строительства в банке

Экспертные статьи

Банковская аккредитация – это своеобразный «фейсконтроль», отсеивающий недостаточно благонадежных застройщиков.

Покупка квартир в строящихся домах за наличные или с привлечением ипотечного кредита влечет высокие риски для всех участников сделки купли-продажи, в особенности для покупателей, которые рискуют никогда не дождаться заветных квадратных метров, и банков, по факту не имеющих «твердого» залога по выданным кредитам.

Минимизировать риски позволяет процедура банковской аккредитации застройщика.

О самых важных аспектах аккредитации: о том, какие выгоды она дает для каждой из сторон сделки; можно ли на 100% доверять аккредитованному застройщику и всегда ли опасно иметь дело с неаккредитованной строительной фирмой – читайте в настоящей статье.

Что такое аккредитация?

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.

Первый этап – проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами. Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности. А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах. Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени – не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.

Второй этап – аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:

• документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;

• разрешение на строительство жилого дома;

• надлежаще оформленная проектная документация и т.д.

Выезд на объект, оценка стадии и качества строительных работ является неотъемлемой частью процедуры аккредитации, так как позволяет убедиться в «жизнеспособности» проекта.

Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать «неофициальное» условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.

214-ФЗ: охраняет интересы дольщиков

Подавляющее большинство банков аккредитует только застройщиков, работающих в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве. ДДУ, во-первых, обязателен для государственной регистрации, следовательно, исключает вероятность двойных продаж. Во-вторых, данный документ содержит все необходимые данные о жилом помещении – площадь, план, стоимость, а также сведения о гарантийном сроке эксплуатации и страховой компании.

Кому выгодна аккредитация?

Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости – дольщикам, банкам и застройщикам. Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании. Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.

Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.

Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.

Дает ли аккредитация стопроцентную гарантию надежности застройщика?

Несмотря на преимущества процедуры аккредитации, практика показывает, что аккредитация не является стопроцентной гарантией надежности застройщика. Если банк связан с застройщиком финансовыми обязательствами, выступает в качестве соинвестора, он может довольно снисходительно относиться к недочетам в работе строительной организации, что, безусловно, увеличивает риски покупателя.

Всегда ли плох неаккредитованный застройщик?

Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.

Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.

Аккредитация будущего

Время экономической нестабильности вносит коррективы в процедуру аккредитации застройщиков. Строительная отрасль крайне чувствительна к кризисным явлениям, поэтому банки начинают «закручивать гайки» в вопросах риск-менеджмента и более осторожно к относиться новым участникам рынка недвижимости. Одни банки перестают аккредитовывать дома на начальной стадии строительства, требуя хотя бы наличие фундамента, другие – «не связываются» с объектами, построенными менее чем на 50%. Получить аккредитацию становится проще лишь проектам с государственным участием.

В Северо-Западном округе ситуация довольно благоприятная. Сбербанком России аккредитовано около 700 жилых комплексов, примерно 400 из которых расположено в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области. Даже на волне кризиса в 2014 году этот банк отозвал аккредитации только у трех застройщиков. Санкт-петербургский «Промсвязьбанк» продолжает аккредитовывать новостройки на стадии котлована.

Чтобы обеспечить безопасность заемщикам и минимизировать собственные риски, в ближайшей перспективе банки не будут ограничиваться только ужесточением условий аккредитации, продолжая «мониторить» в процессе работы уже аккредитованных застройщиков.

Автор: адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», преподаватель Северо-Западного института повышения квалификации ФНС России, Андрей Комиссаров

Источник

Аккредитация новостроек: зачем нужна и как проводится

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Покупка квартиры на этапе строительства – рискованное дело. Многочисленные истории с обманутыми дольщиками тому подтверждение. Со временем внедряются механизмы поддержки строительной отрасли, защиты интересов покупателей первичного жилья и финансовых структур. Один из таких механизмов – аккредитация застройщиков банками.

Особенности ипотеки на покупку жилья в новостройке

Схемы приобретения квартир на вторичном рынке и в новостройках различаются по следующим позициям:

• Готовое жильё потенциальный заёмщик выбирает по своему усмотрению, а квартиры в новостройках – только из утверждённых финучреждениями списков аккредитованных объектов.
• Если квартира покупается на вторичном рынке, то именно она становится предметом залога. При приобретении ещё не построенного жилья по договору участия в долевом строительстве в залог передаётся право требования на несуществующую недвижимость.

Если покупатель подобрал себе жильё в новостройке, он должен обратиться за ипотечным кредитом в один из банков, одобривших возводимый жилой комплекс (ЖК). Впрочем, это не означает, что если подобранный объект не представлен в перечне аккредитованных, то финучреждение откажет заявителю. В такой ситуации многие банки обещают рассмотреть заявку и провести проверку застройщика и ЖК. Такой подход практикуется, например, при оформлении ипотеки в ВТБ.

Что такое аккредитация застройщика и для чего она нужна

Аккредитация застройщика – это, по существу, декларирование готовности финучреждения выдавать ипотечные кредиты для покупки жилья в строящемся комплексе. Застройщика банк считает надёжным, выражая уверенность в том, что дом будет возведён и сдан в эксплуатацию в запланированные сроки, в соответствии с проектной документацией.

Однако никаких гарантий при этом финучреждение не даёт. Практика показывает, что даже аккредитованные крупными банками застройщики разорялись. Например, обанкротившаяся компания «Урбан Групп» была аккредитована в том числе Сбербанком.

При возникновении проблем у строительной компании и, соответственно, покупателя жилья, кредитор остаётся в стороне.

Тем не менее, у покупателя квартиры в новостройке не остаётся иного варианта, как довериться банку и выбрать недвижимость из предложенного списка.

Некоторых застройщиков банки не только аккредитуют, но ещё и финансируют в части строительных работ. Распространено мнение, что при таком раскладе заёмщик оказывается более защищён, поскольку девелопер и жилой комплекс проверяются банком вдвойне тщательно. Финучреждению важно, чтобы строительная компания вернула долг.

Как проводится аккредитация

Аккредитация производится по результатам проверки застройщика и возводимого им жилого комплекса. Строительная компания оценивается исходя из опыта работы на строительном рынке, количества сданных объектов и деловой репутации.

Каждый возводимый дом проверяется отдельно, на его строительство должно иметься разрешение. Требования к объектам в последнее время значительно ужесточились. Раньше спокойно одобряли дома на начальной стадии строительства (застройщику отведена площадка) либо на этапе котлована. В настоящее время банки требуют от менее опытных застройщиков, как правило, готовности к строительству первого этажа (наличие фундамента).

Сбербанк обнародовал детальные требования к строительным компаниям и объектам, которые могут быть аккредитованы. Всех застройщиков финучреждение делит на 5 категорий: от «А» (наименее опытные) до «Е» (20 и более построенных объектов за последние 10 лет). Объекты строительных компаний категории «А» должны иметь минимум 30% готовности наземной части дома, в то время как для застройщиков категории «Е» они даже не подлежат оценке.

Резюме

Аккредитация в определённой мере дисциплинирует застройщиков и стимулирует их поддерживать репутацию надёжных партнёров банков и дольщиков. Присутствие объекта в списке аккредитованных – это поток клиентов и денег застройщику, а вылет из него – своеобразная «чёрная метка».

Источник

Что надо знать про аккредитацию новостройки

Одним из критериев надежности новостройки ипотечные менеджеры в банках называют аккредитацию — якобы такой статус повышает шансы на то, что ключи вы получите вовремя.

С одной стороны, статус аккредитации действительно означает, что новостройка прошла проверку банком. С другой — это совсем не гарантия того, что дом сдадут. Разобрались, что же на самом деле означает аккредитация новостройки и как она может защитить покупателя от риска стать обманутым дольщиком.

В агентстве Авахо знают информацию об аккредитованных новостройках. Звоните и мы подберем квартиру специально для вас: +7 495 320-99-22.

Что такое аккредитация

Аккредитация новостройки у банка — это не закрепленный в законе термин, а внутренний статус кредитного учреждения. Если проще, то это слово обычно означает готовность банка выдавать ипотеку на квартиры в этой новостройке.

Что вкладывают банки в этот термин — нужно уточнять в каждом отдельном кредитном учреждении, критерии могут меняться в зависимости от внутренних регламентов.

Когда менеджер в банке предлагает смотреть только аккредитованные новостройки — попросите его рассказать критерии оценки этого статуса:

• Если в ответ он перечисляет десятки документов, проверку финансовой устойчивости и репутации застройщика — хорошо.
• Если говорит, что «банк проверил разрешение на стройку и проектную декларацию» — стоит быть осторожнее. Эти документы есть практически у всех строек, даже проблемных.

Для чего нужна аккредитация

Когда банк выдает ипотеку на квартиру из вторичного рынка, он одновременно с передачей денег берет вашу недвижимость в залог — такой процесс называется обременением. Если заемщик прекратит платить за кредит, у банка есть шанс продать залоговую квартиру и вернуть свои деньги.

В случае с новостройкой получается так, что банк берет в залог еще не готовую квартиру. Рисков больше, ведь дом могут не достроить. В таком случае если дольщик прекратит платить, банку будет нечего продавать. Поэтому юристы и менеджеры банка проводят исследование застройщика и возводимого дома — это и называется аккредитацией.

Когда сделка происходит на вторичном рынке, банк просит сделать оценку квартиры — чтобы понять реальную стоимость, которую можно выручить за это жилье в случае проблем. Аккредитация новостройки заменяет эту процедуру — только оценивается не отдельное жилье, а дом в целом.

Если вы выбираете квартиру в аккредитованной новостройке, то сможете быстрее заключить сделку — банк уже проверил документы и готов выдать кредит на жилье в этом доме.

Как банк проводит аккредитацию

Критерии оценки отличаются в зависимости от банка. Но обычно изучают четыре фактора:

• Финансовая надежность. Есть несколько нормативов финансовой устойчивости строительной организации. Например, размер собственных средств у застройщика — обычно у компании требуют наличия не менее 10% денег от стоимости стройки многоквартирного дома.
• Юридическая чистота. Необходимо соответствие требованиям ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», — это сотни пунктов, включая оформленные по нормативам проектную декларацию и разрешение на возведение дома.
• Репутация застройщика. Служба безопасности банка проверяет наличие негативной информации о застройщике, инвесторе и акционерах компании.
• Опыт компании. Сколько домов уже построил застройщик, какие из них уже были аккредитованы в банке.

Еще кредитные учреждения присваивают стройкам определенную категорию, в соответствии с которой уже решают, стоит ли вообще аккредитовывать дом, а если да, то допускать ли его к участию в акциях и скидочных программах.

Например, критерии «Сбербанка» есть на странице для застройщиков:

Источник