Аккредитация в области строительства

Экспертные статьи

Банковская аккредитация – это своеобразный «фейсконтроль», отсеивающий недостаточно благонадежных застройщиков.

Покупка квартир в строящихся домах за наличные или с привлечением ипотечного кредита влечет высокие риски для всех участников сделки купли-продажи, в особенности для покупателей, которые рискуют никогда не дождаться заветных квадратных метров, и банков, по факту не имеющих «твердого» залога по выданным кредитам.

Минимизировать риски позволяет процедура банковской аккредитации застройщика.

О самых важных аспектах аккредитации: о том, какие выгоды она дает для каждой из сторон сделки; можно ли на 100% доверять аккредитованному застройщику и всегда ли опасно иметь дело с неаккредитованной строительной фирмой – читайте в настоящей статье.

Что такое аккредитация?

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.

Первый этап – проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами. Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности. А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах. Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени – не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.

Второй этап – аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:

• документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;

• разрешение на строительство жилого дома;

• надлежаще оформленная проектная документация и т.д.

Выезд на объект, оценка стадии и качества строительных работ является неотъемлемой частью процедуры аккредитации, так как позволяет убедиться в «жизнеспособности» проекта.

Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать «неофициальное» условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.

214-ФЗ: охраняет интересы дольщиков

Подавляющее большинство банков аккредитует только застройщиков, работающих в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве. ДДУ, во-первых, обязателен для государственной регистрации, следовательно, исключает вероятность двойных продаж. Во-вторых, данный документ содержит все необходимые данные о жилом помещении – площадь, план, стоимость, а также сведения о гарантийном сроке эксплуатации и страховой компании.

Кому выгодна аккредитация?

Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости – дольщикам, банкам и застройщикам. Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании. Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.

Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.

Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.

Дает ли аккредитация стопроцентную гарантию надежности застройщика?

Несмотря на преимущества процедуры аккредитации, практика показывает, что аккредитация не является стопроцентной гарантией надежности застройщика. Если банк связан с застройщиком финансовыми обязательствами, выступает в качестве соинвестора, он может довольно снисходительно относиться к недочетам в работе строительной организации, что, безусловно, увеличивает риски покупателя.

Всегда ли плох неаккредитованный застройщик?

Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.

Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.

Аккредитация будущего

Время экономической нестабильности вносит коррективы в процедуру аккредитации застройщиков. Строительная отрасль крайне чувствительна к кризисным явлениям, поэтому банки начинают «закручивать гайки» в вопросах риск-менеджмента и более осторожно к относиться новым участникам рынка недвижимости. Одни банки перестают аккредитовывать дома на начальной стадии строительства, требуя хотя бы наличие фундамента, другие – «не связываются» с объектами, построенными менее чем на 50%. Получить аккредитацию становится проще лишь проектам с государственным участием.

В Северо-Западном округе ситуация довольно благоприятная. Сбербанком России аккредитовано около 700 жилых комплексов, примерно 400 из которых расположено в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области. Даже на волне кризиса в 2014 году этот банк отозвал аккредитации только у трех застройщиков. Санкт-петербургский «Промсвязьбанк» продолжает аккредитовывать новостройки на стадии котлована.

Чтобы обеспечить безопасность заемщикам и минимизировать собственные риски, в ближайшей перспективе банки не будут ограничиваться только ужесточением условий аккредитации, продолжая «мониторить» в процессе работы уже аккредитованных застройщиков.

Автор: адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», преподаватель Северо-Западного института повышения квалификации ФНС России, Андрей Комиссаров

Источник

Аккредитация в области строительства

РУКОВОДЯЩИЙ ДОКУМЕНТ ПО СЕРТИФИКАЦИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

СИСТЕМА СЕРТИФИКАЦИИ ГОСТ Р

ТРЕБОВАНИЯ К ИСПЫТАТЕЛЬНЫМ ЛАБОРАТОРИЯМ (ЦЕНТРАМ)
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ИХ АККРЕДИТАЦИИ

THE GOST R CERTIFICATION SYSTEM

REQUIREMENTS FOR TESTING
LABORATORIES (CENTERS) IN BUILDING INDUSTRY
AND ACCREDITATION PROCEDURE FOR THEN

Дата введения 1994-01-01

1 РАЗРАБОТАН Главным управлением стандартизации, технического нормирования и сертификации Министерства строительства Российской Федерации (Главтехнормированием Минстроя России — В.В.Тишенко, И.Н.Нагорняк) и Государственным предприятием -Центром методологии, нормирования и стандартизации в строительстве (ГП ЦНС) Минстроя России -А.С.Заславская).

ВНЕСЕН Главтехнормированием Минстроя России.

2 СОГЛАСОВАН с Главным управлением технической политики в области сертификации Комитета Российской Федерации по стандартизации, метрологии и сертификации (Госстандарта России).

3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ постановлением Минстроя России от 27 октября 1994 года N 18-24.

1 Область применения

1 Область применения

Настоящий документ устанавливает основные требования, которым должны соответствовать испытательные лаборатории (центры), чтобы быть признанными в Системе сертификации ГОСТ Р в качестве организаций, правомочных проводить испытания продукции в строительстве для целей сертификации, а также порядок проведения их аккредитации.

2 Нормативные ссылки

В настоящем Порядке использованы ссылки на следующие документы:

Комплект организационно-методических документов Системы сертификации ГОСТ Р;

СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения»;

РДС 10-231-93* «Система сертификации ГОСТ Р. Основные положения сертификации продукции в строительстве» (перерегистрирован вместо РДС 10-201-93);

РДС 10-235-94 «Система сертификации ГОСТ Р. Порядок регистрации объектов, участников работ и документов по сертификации в области строительства в Государственном реестре Системы сертификации ГОСТ Р и выдачи аттестатов аккредитации и сертификатов соответствия».

3 Определения

Используемые в Порядке термины и их определения соответствуют принятым в Системе сертификации ГОСТ Р и приведены в РДС 10-231.

4 Общие положения

4.1 Организация, претендующая на аккредитацию и функционирование в Системе сертификации ГОСТ Р в качестве испытательной лаборатории (центра), должна быть компетентной, независимой от изготовителей и потребителей испытываемой продукции, располагать необходимыми средствами и документированными процедурами, позволяющими проводить испытания продукции в строительстве для целей сертификации, в том числе сертификационные испытания сертифицируемой продукции и испытания сертифицированной продукции при инспекционном контроле (далее — испытания), включая:

испытательное оборудование и средства измерений, помещения и т.п.;

квалифицированный и прошедший специальную подготовку персонал;

правовые и организационно-методические документы, устанавливающие порядок и правила проведения испытаний закрепленной продукции и обеспечение качества их проведения;

фонд нормативных документов на продукцию и методы ее испытаний.

4.2 Аккредитацию испытательных лабораторий (центров) в области строительства осуществляет Минстрой России.

Если испытательная лаборатория (центр) проводит испытания продукции, относящейся к номенклатуре Минстроя России и Госстандарта России, то ее аккредитацию осуществляют Минстрой России и Госстандарт России, каждый по своей номенклатуре.

4.3 Аккредитация испытательных лабораторий (центров) в Системе сертификации ГОСТ Р является официальным признанием их технической компетентности в проведении испытаний конкретных видов продукции или конкретных видов испытаний в соответствии с требованиями нормативных документов, а также независимости лаборатории (центра) от разработчиков, изготовителей (поставщиков) и потребителей (покупателей) продукции.

4.4 Испытательные лаборатории (центры) в строительстве проводят испытания продукции в строительстве для целей сертификации по поручению аккредитованных Минстроем России в Системе сертификации ГОСТ Р органов по сертификации на основании решений, принятых ими по декларациям-заявкам на сертификацию продукции.

4.5 Деятельность испытательной лаборатории (центра) осуществляется на основе лицензии или лицензионного договора, заключенного с Минстроем России.

4.6 Область аккредитации испытательной лаборатории (центра) в строительстве включает в себя номенклатуру испытываемой продукции или видов испытаний, номенклатуру определяемых характеристик (параметров), перечень нормативных документов на методы испытаний для определения характеристик (параметров) и на продукцию.

4.7 Испытательная лаборатория (центр) в строительстве в своей деятельности должна руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации, организационно-методическими документами Госстандарта России и Минстроя России, относящимися к Системе сертификации ГОСТ Р, Положением об испытательной лаборатории (центре) и документами, устанавливающими порядок и правила проведения испытаний продукции в данной лаборатории (центре).

4.8 Испытательная лаборатория (центр) несет ответственность за объективность проведения испытаний и достоверность полученных результатов, за обеспечение конфиденциальности информации, полученной в результате проведения испытаний продукции.

4.9 Требования к персоналу испытательной лаборатории (центра), к помещениям для проведения испытаний, испытательному оборудованию и средствам измерений, их аттестации и поверке, предъявляемые при проведении испытаний для целей сертификации продукции в строительстве, должны соответствовать требованиям Системы сертификации ГОСТ Р, установленным в документах Системы.

4.10 Использование испытательной лабораторией (центром) аттестованного испытательного оборудования и проверенных средств измерений других организаций допускается в исключительных случаях, например при временной неисправности своего оборудования, и только по согласованию с органом по сертификации, на основании решения которого проводятся испытания.

4.11 При нарушении требований, установленных Системой сертификации ГОСТ Р, в том числе объективности и качества выполнения функций испытательной лаборатории (центра) в строительстве, Минстрой России может приостановить, а в случае грубых нарушений отменить действие аттестата аккредитации и исключить испытательную лабораторию (центр) из Государственного реестра Системы сертификации ГОСТ Р.

4.12 Контроль за деятельностью испытательной лаборатории (центра) в строительстве осуществляет Минстрой России с привлечением органов Госстандарта России.

5 Юридический статус и структура испытательной лаборатории (центра)

5.1 Юридический статус испытательной лаборатории (центра) в строительстве должен обеспечивать ей права самостоятельного юридического лица и независимость действий в области испытаний, исключающую административную, финансовую и коммерческую зависимость от изготовителей (разработчиков) и потребителей продукции в строительстве.

Если испытательная лаборатория не является юридическим лицом, а входит в состав организации (органа по сертификации), являющейся юридическим лицом, то она должна быть структурным подразделением этой организации (органа по сертификации), при условии, что эта организация независима от изготовителей и потребителей продукции.

В этом случае должны быть четко разграничены область деятельности и ответственность между руководством лаборатории и администрацией организации, в состав которой входит лаборатория, при проведении испытаний продукции для целей сертификации.

Испытательная лаборатория (центр), проводящая испытания продукции в строительстве для целей сертификации, не может быть структурным подразделением организации-изготовителя или потребителя продукции.

5.2 Испытательная лаборатория (центр) в строительстве должна быть укомплектована постоянным штатом специалистов, имеющих соответствующее образование, профессиональную подготовку, в том числе специальную, квалификацию и опыт работы в проведении испытаний и контроля качества.

5.3 Функции, права, обязанности и ответственность персонала испытательной лаборатории (центра), требования к техническим знаниям и опыту работы устанавливаются должностными инструкциями или другими внутренними документами лаборатории (центра), которые должны своевременно пересматриваться.

5.4 Структура испытательной лаборатории (центра) может предусматривать наличие самостоятельных подразделений, проводящих испытания отдельных групп продукции или отдельные виды испытаний. Указанные подразделения проводят испытания и готовят решения по ним.

Окончательное решение по вопросу выдачи результатов испытаний принимает только руководство испытательной лаборатории (центра).

5.5 Испытательная лаборатория (центр) может входить в состав органа по сертификации продукции в строительстве в качестве его подразделения. При этом аккредитация испытательной лаборатории (центра) должна, как правило, предшествовать аккредитации органа по сертификации продукции в строительстве.

5.6 Руководитель испытательной лаборатории (центра) и специалисты, осуществляющие руководство работами по основным видам деятельности лаборатории, должны быть аттестованными экспертами-аудиторами Системы сертификации ГОСТ Р.

5.7 Назначение на должность и освобождение от должности руководителя испытательной лаборатории (центра) в строительстве согласовывается с Минстроем России.

6 Функции испытательной лаборатории (центра)

6.1 Основной функцией испытательной лаборатории (центра), аккредитованной в Системе сертификации ГОСТ Р, является проведение испытаний продукции в строительстве для целей сертификации по закрепленной номенклатуре и видам испытаний.

6.2 Испытательная лаборатория (центр) в соответствии с решением органа по сертификации может также проводить отбор образцов продукции для испытаний, анализ состояния производства сертифицируемой продукции, участвовать в работах по сертификации производств и систем качества изготовителей и инспекционному контролю за сертифицированной продукцией, производством, системами качества.

6.3 Испытательная лаборатория (центр) может проводить вне рамок Системы сертификации ГОСТ Р другие виды испытаний (приемочные, квалификационные, периодические, типовые и т.п.) продукции в строительстве, в том числе не включенной в область ее аккредитации, в соответствии с требованиями действующей нормативной документации.

7 Требования к документам испытательной лаборатории (центра)

7.1 Аккредитованная испытательная лаборатория (центр) в строительстве должна иметь комплект правовых и организационно-методических документов, обеспечивающих ее функционирование в Системе сертификации ГОСТ Р при проведении испытаний продукции для целей сертификации в соответствии с областью аккредитации.

Комплект документов должен включать следующее:

Положение об испытательной лаборатории (центре);

Паспорт испытательной лаборатории (центра);

Аттестат аккредитации с областью аккредитации;

Руководство по качеству испытательной лаборатории (центра);

Порядок подготовки и проведения испытаний продукции в испытательной лаборатории (центре);

Документацию на испытательное оборудование и средства измерений;

Нормативную документацию, регламентирующую требования к испытываемой продукции и методы испытаний;

Должностные инструкции персонала испытательной лаборатории.

7.2 Испытательная лаборатория (центр) должна иметь:

систему регистрации и протоколирования, которые должны показывать, каким образом была выполнена каждая процедура проведения испытаний и т.п. Кроме того, испытательная лаборатория (центр) должна иметь систему контроля нормативной документации, включающую своевременное внесение изменений в действующую документацию, изъятие устаревшей документации, обеспечение вновь разработанной документацией и т.п., а также наличие документации на рабочих местах;

систему приема и рассмотрения решений органа по сертификации о проведении испытаний или заявок на испытания продукции и выдачи результатов по ним;

порядок взаимодействия подразделений испытательной лаборатории при проведении испытаний, оформлении и выдаче их результатов;

порядок взаимодействия с органами по сертификации по своевременной корректировке качества продукции при изменении требований нормативных документов;

порядок сбора, хранения, анализа и систематизации информации об уровне качества отечественной и зарубежной продукции.

8 Порядок проведения аккредитации испытательной лаборатории (центра)

8.1 Испытательные лаборатории (центры) в строительстве должны быть аккредитованы Минстроем России в порядке, установленном Системой сертификации ГОСТ Р и настоящим документом.

8.2 В качестве испытательной лаборатории (центра) могут быть аккредитованы организации — научно-исследовательские институты, проектно-конструкторские бюро, акционерные компании как открытого, так и закрытого типа и др., обладающие необходимой компетентностью в проведении испытаний и оснащенные необходимым оборудованием, а также, если они отвечают требованиям независимости от изготовителей и потребителей продукции в строительстве.

Не могут быть аккредитованы в качестве испытательной лаборатории (центра) организации, входящие в объединения, включающие также изготовителей или потребителей продукции и не являющиеся третьей стороной по отношению к заявителю, даже если эти организации не находятся в прямой административной зависимости от руководства объединения, а также организации, не обладающие властными (контрольными) функциями.

8.3 Порядок подачи и рассмотрения заявок на аккредитацию испытательной лаборатории (центра) в строительстве

8.3.1 Любая организация, удовлетворяющая требованиям п.8.2 настоящего документа, может подать в Минстрой России на имя Руководителя Центрального органа по сертификации в области строительства (далее — Центрального органа по сертификации) заявку на ее аккредитацию в качестве испытательной лаборатории (центра) в строительстве по форме, приведенной в приложении А.

8.3.2 К заявке должны быть приложены следующие документы в 2-х экземплярах:

Проект Положения об испытательной лаборатории (центре);

Паспорт испытательной лаборатории (центра);

Руководство по качеству испытательной лаборатории (центра);

Порядок подготовки и проведения испытаний продукции для целей сертификации в испытательной лаборатории (центре);

Копия Устава организации-заявителя или ее регистрационного удостоверения;

Приказ об организации (создании) испытательной лаборатории (центра) и подготовке ее к аккредитации.

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт».

Источник