Разбираемся, чем «срок сдачи» отличается от «срока заселения»
Звонок в колл-центр компании-застройщика «Группы ЛСР»:
– У вас на сайте срок сдачи дома в «Мичуринском» стоит IV квартал 2020 года. Значит, к новому году мы в квартиру точно въедем. Да ведь?
Увы, но нет. Звонящий явно путает два понятия: «срок сдачи» и «срок заселения» (= «срок передачи ключей»). Давайте разбираться.
Для справки. «Мичуринский» – малоэтажный жилой комплекс, расположенный в микрорайоне Широкая речка, Верх-Исетский административный район Екатеринбурга. Возведение ЖК началось в 2013 году. На сегодняшний день сдано 48 жилых домов и многоуровневый надземный паркинг. Строятся 2 дома. Еще несколько находятся на стадии проектирования. За почти 7 лет строительства ЖК у застройщика, «Группы ЛСР» , не было ни одной задержки по срокам заселения. Это подтверждают и отзывы о ЖК «Мичуринский» тех, кто приобрел в нем квартиру.
Что такое «срок сдачи»?
На своем сайте застройщик традиционно указывает срок сдачи дома. Официально это событие называется вводом объекта в эксплуатацию.
Срок сдачи – период времени, в течение которого застройщик планирует получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Такой документ подтверждает, что строительство выполнено в полном объеме, в соответствии с проектной документацией и нормативными актами.
Применительно к дому в «Мичуринском», которым интересовался звонящий, это означает, что к декабрю 2020 года в нем будут выполнены все работы, определяющие безопасность его будущих жителей:
- полностью возведена коробка, включая межэтажные перекрытия и кровлю;
- выполнено остекление;
- проведены фасадные работы;
- смонтированы инженерные и энергосети.
Совет. О том, что дом введен в эксплуатацию – получено разрешение на его ввод, застройщик обязательно уведомляет дольщиков в письменном виде. Поэтому если за время строительства вы сменили место жительства (фактический адрес, который указывали при заключении договора), стоит уведомить застройщика заранее. К слову, в «Мичуринском» дома строятся не больше года, так что здесь такая ситуация встречается нечасто.
Что происходит после ввода дома в эксплуатацию?
По окончании строительства работа застройщика не заканчивается:
- производится благоустройство территории;
- ведутся отделочные работы в квартирах;
- проверяются и запускаются инженерные системы и коммуникации;
- заключаются договоры на обслуживание с поставщиками энергоресурсов;
- дом передается на баланс управляющей компании;
- составляется график осмотров квартир дольщиками.
В это время попасть в свою квартиру вы еще не можете – даже чтобы «просто посмотреть» или спланировать расстановку мебели. Запрещено по технике безопасности.
Когда срок передачи ключей?
В договоре долевого участия (ДДУ), который заключается между застройщиком и гражданином – участником долевого строительства, срок передачи ключей обязательно прописывается. И за соблюдение именно этой даты застройщик несет материальную ответственность (пени назначаются за каждый день просрочки). Чтобы снизить свои риски, в договоре застройщик обычно указывает срок плюс два квартала к сроку сдачи (6 месяцев – это максимальный разрешенный срок).
Например, в ДДУ на дом со сроком сдачи IV квартал 2020 года в качестве срока передачи ключей будет стоять «не позднее II квартала 2021 года». Хотя по опыту сдачи 48 (!) жилых домов в ЖК «Мичуринский» можно утверждать, что передача квартир счастливым владельцам обычно занимает 1–2 месяца. А значит, в свою новую выполненную с отделкой «под ключ» квартиру они смогут заехать уже в феврале-марте 2021 года.
Совет. О том, что покупать жилье на этапе котлована максимально выгодно, известно многим: минимальная цена, большой выбор этажей и планировок. А применительно к «Мичуринскому» действует еще сразу два аргумента: надежный застройщик (ни одной задержки по срокам сдачи и заселения за 13 лет работы в Екатеринбурге) и небольшой срок строительства. Купив квартиру в ЖК «Мичуринский» на старте продаж дома, вы сможете заехать (!) в нее уже через год, а не через 2–2,5 года, как это обычно происходит в случае с высотками.
Очередь строительства и этап строительства
В чем отличие: «Очередь строительства», «Пусковой комплекс»,
«этап строительства » — строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства). В отношении автомобильных дорог и объектов капитального строительства инфраструктуры железнодорожного транспорта (в том числе высокоскоростного) под этапом строительства также понимается комплекс работ по подготовке территории строительства, включающий в себя снос зданий, строений и сооружений, переустройство (перенос) инженерных коммуникаций, вырубку леса, проведение археологических раскопок в пределах территории строительства, разминирование территории строительства и другие работы. В отношении морских и речных портов под этапом строительства понимается комплекс работ по строительству объектов инфраструктуры морского или речного порта общепортового назначения, в состав которых полностью или частично входят портовые гидротехнические сооружения, внутренние рейды, якорные стоянки, средства навигационного оборудования и другие объекты навигационно-гидрографического обеспечения морских путей, системы управления движением судов, железнодорожные и автомобильные подъездные пути, линии связи, устройства тепло-, газо-, водо- и электроснабжения, инженерные коммуникации, искусственные земельные участки, строительство которых необходимо для функционирования морских терминалов, перегрузочных комплексов;
[Постановление 145 Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий]
Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»
«этап строительства » — В целях настоящего Положения под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.
«очередь строительства» — часть объектов строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск промежуточной или конечной продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом.
[МДС 11-15.2001 Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика]
«пусковой комплекс» — совокупность объектов (или их частей), основного, подсобного и обслуживающего назначения, которые обеспечивают выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и могут эксплуатироваться.
[МДС 12-9.2001 Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации]
Выделение этапов строительства при разработке проектной документации
При разработке проектной документации жилых комплексов (кварталов, микрорайонов) заказчики и проектировщики в большинстве случаев сталкиваются с вопросами выделения этапов строительства для обеспечения поэтапного ввода в эксплуатацию.
Особенно остро этот вопрос стоит для инвесторов, когда строительство и ввод первых этапов обеспечивает финансирование строительства последующих этапов строительства.
В соответствии с градостроительным кодексом РФ (статья 48, п.12.1.), подготовка проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации для объектов капитального строительства, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.
Под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.
В современных условиях у инвесторов зачастую возникает необходимость выделения этапов строительства в одном проекте для обеспечения возможности поэтапного ввода в эксплуатацию.
В этом случае при разработке проектной документации необходимо корректно сформировать задание на проектирование и обеспечить выделение этапов строительства во всех разделах проектной документации. Особое внимание необходимо уделить вопросам планировочной организации земельного участка, сетям инженерно-технического обеспечения, инженерным системам, мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.
Предварительное рассмотрение указанных разделов проектной документации жилых комплексов (кварталов, микрорайонов) в рамках оказания Мосгосэкспертизой консультационных услуг позволит сократить время проведения экспертизы и избежать дополнительных затрат на корректировку разработанной проектной документации.
Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter